个人住房贷款风险管理现状及防范教材

银行个人住房贷款风险管理现状及防范 对外经济贸易大学硕士学位论文我国商业银行个人住房贷款风险管理现状及防范姓名：戴光华申请学位级别：硕士专业：金融学指导教师：杨慧声摘要1998年，随着国家住房制度改革的全面推进和金融体制改革的逐步深入， 我翻巍业镔罩亍逐步擦发囊令人往痿贷款受务搀为一个荻熬铡澜圭罄长点。经过近咒年的快速发展，圈前个人住房贷款已进入风险高发区间。商业银行如何识别、转移、控制、管理个人住房贷款风险是此项业务保持健康发展的基本要求。本文簌我嚣令人住房贷款聪验获嚣入乎，对篦分鞭了瓣努褰韭镊孬令久住房贷款风险管理枢架和方法，全面探索了我圜商业银行风险管理体系的构建和相应的措施手段。本文第一部分首先介绍了我莺个人往痿贷款面临的主要风险类型，并对其成因谶行了分析。在此基础上分析了我国个人健房贷款风险管理体系和流程风险管理瓒状，提出了我国个人住房贷款蝇险管理在内控制度、操作流程、管理技术等方露存在的闻题。- 本文第二部分介绍了国外商业银行的风险管理框架，主要包括JxL险管理制度、风澄管理攘式裟强殓管理缌织缝鞠，疑时分辑贪缨了翅羚亵业镊器风险警理的措施和方法，主要包括对流渤性风险、提前还款风险和抵押物风险的防范和控制。本文第三罄努锌嚣上述分聿嚣，箍窭了箍秀笺警蠢!锻行令夫住房贷款撼陵管理政策建议：一怒建立垂直的风险管理体系，理顺风险管理路径，增强风险管理的独立性。二是逐步完善内部掇制制度，加强内部控制制度建设的同时，注重强纯肉部控裁潮瘦阙戆鬻接，霜露鸯蟊强蓝管政策鹭磁究，戆立内部控鞠露l菠静评价制度和核查制度；三是不断提高风险管理技术，统一个人住房贷款风隐管理网络体系，实现全过程风险管理网络体系，并在此基础上逐步实现以定性和定量手段著蘩豹管理方式；鞫是再逢全过程风险管疆流程，设计穰实施蘸台有效竞争、焉台保障有力的新烈业务经营管避模式；五是针对商业银行个人住房面临的按揭项目风险、提前还款风险、抵押物风险提出具体的风险管理措施和方法。关键词：商业银行个人住房贷款风险防范风险管瑗ABSTRACT With the promoting of the national realestate system and the development of the reform of the financial system，our commercial banks were launching into personal realestate loan business as a new profitincreasing factor in 1 998+After the fast progress of recent years，the personal realestate loan business is now in heavy riskIt is an essential request to keep the business growing healthy that commer cial banks should recognize，control，manage，divert and transfer the personal real-estate loans risks This essay starts with the situation of our personal realestate loanS risks and analyzes the personal realestate loanS risk management frame and methods of tbreign commercial banksThe essay explores the building of our commercial banks risk management system and outside circumstance In Part one，the essay analyzes the risk types and causes which our personal realestate loan business is now confronted withThe essay also analyzes the status in quo of our personal real-estate loan risk management mld the risk management problems of the inside controlling institutions，operating process and management technique In Part two，the essay introduces the risk management frame of foreign colmnercial banks，including risk management regulations，risk management pattern and risk management structuresAt the same time，it introduces the risk management methods and measures of foreign commercial banks，including the controlling and keeping away of liquidity risk，mortgage risk，ctc In Part tKreethe essay suggests to build the personal realestate loan risk management of our own commercial banksFirstly,we should build a vertical risk management system and increase the independence of the risk management system Secondly,we should consummate the internal controlling system graduallyThirdly, we should improve the risk management techniques and realize qualitative and 珏quantitative management methods，Fourthly,we should rebuild the full operating process ofthe risk managementFinall)；We should take concrete methods to the risks which our commercial bankspersonal real-estate loan business is confronted with， such as item risks，mongage risks and so 011 Key words：Commercial Bank， Risk KeepingAway, Personal Realestate Loan Risk Management Ill独创性声明本人声明所擞交的学位论_文是本人在释蛳指导下述彳亍的研究工作擞取褥瓣辑完成豢。据我掰知，滁了文孛特裂糖泼蠡注襄鼗嚣戆遮方岁， 论文中不包誉冀艳人已经笈亵或撰写过的研究成果，也不包含为获褥墨妻!I：丝塑鳖堡星垄堂_o或麓一他.教Iu育"H 机v k构11的u学T位uH或m迸书l o 而使用过的材料。与我一同工佟的同志对本研究所傲的缎露贡献均基猩论文中箨了鹤潢的注明并表示谢意。学位论文作者链意舔毕熬事隗珈妊帽、r麟学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了嬲x寸夕|、弓蛋j干领男足夸有关保留、使用学位论文的规窳，有权保留并向国家有关部门或机构送!趸论史的复印僻耜磁盘，允垮论文被套阕鞠漕禳。本人授权苎i生i：!至查亟曼 墨垄：爵隧媾擎毽论文酌全部或部分“_h一，.“oo工qp硼日P，J 内窖缡入有关数据库逆行检索，可以聚用影邸、缩印或扫摘等复制芋墩保存、汇编学位论文。i慑害筻学搜埝文在瓣枣羼透矮搴援裁裹) 掌也i仑文作者签髻：<塑函毕签字!I期：年，f妈，尽翩签名；枕霆、石墨字目期参护6年，霹石基学i立论文作者毕业朦去向： 工作单位：冲I订南iR时p登诱善I)电话：站，。占吵， 运遗蟪缝：薹发l，31圭|炙瓣?蛙f 螺编：，。；f绪论1998年，嚣家确定了痿动内鬟、拉动经济增长兹经济政策，国务院毫台了圈务院关于避步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知(国发199823号)，推动了房地产市场的快速发媵。为了配合圈家经济政策的实施， 推动房地产业斡发展，人民银行先螽颁布个人住房贷款蛰理办法积趣丈住房僚贷投入支持住房建设与消赞两个文件，极大促进了商业银行-人住房贷款业务的发展。疆药，虽蚤家巍业镊亍都瓣令人住痨贷款捌为重点发鼹对象，毽出予鏊内峦业银行发展个人住房贷款业务的经验相对不足，在个人谨房风险的识别、定性、量化、分析和防控技术等管理方法以及组织结构、管理体系等方面，与国外商业银行还存在若一霆蓑踅，且市场环壤和痿臻臻缓也枣德遽一步改善。裰戴，对个人住房贷款风险静理问题进行系统、全面的研究对于商啦银行来说已熄在眉睫。 现代会融理论认为商业银行的核心功能是风险管理，同时新巴塞尔协议和国有囊业镶牙的段玲裁毅造对锻纾霜嚣建立会理载风殓蛰壤抠絮寂完蛰粒法入浚理结构提出了更商的要求，借嚣国外商业银行风险管理的先进经验，我国商业银行需要重新构建个人住房贷款风险管理体系的基本框架，从而保证业务快速稳健发震。第一章我国个人住房贷款风险现状及问题近几年，商业银行个人贷款业务保持了较快的增长势头，以中国工商银行为例，1997年末，个人住房贷款余额仅为615亿元，占各项贷款的比例为O7， 至2005年末，贷款余额已经增长为4473亿元，占各项贷款的比例已经达到1481 (见图11)。随着业务的快速发展，个人住房贷款的风险也逐步显现，不良贷款余额和不良贷款率均有不同程度的上升，以中国工商银行为例，2003年6月末， 个人住房贷款的不良贷款率已经达到1292，近几年还有逐步恶化的趋势， 加强个人住房贷款的风险管理已经成为商业银行个人住房贷款业务发展和管理的重要工作。数据来 源：中国金融年鉴2龚懿，吕晖蓉，吕吴炜：我国个人住房贷款风险因素分析，西南农业大学学报，2004，2(2)，27-29 2一、个人住房贷款面临的主要风险类型及成因我国商业银行个人住房贷款面临的风险类型是多样的，由于作用时间和空间的不同，风险发生往往是多种风险因素共同作用结果，从目前我国商业银行内部管理情况和外部环境情况分析看，当前个人住房贷款主要面临以下几类风险： (一)按揭项目风险按揭项目风险是指由于房地产开发商的资质、实力、诚信度、资金等方面出现问题导致房地产开发项目无法完工交付借款人或与借款人产生纠纷，致使借款人拒绝归还贷款本息给银行带来的风险3。按揭项目风险是我国商业银行个人住房贷款面临的最主要的风险，目前的主要表现形式为“假按揭”，即以虚假房屋交易套取银行个人住房贷款的行为，其成因主要有以下几方面： 1、我国目前实行的是期房销售、期房按揭的模式，即房屋尚未建成取得房屋所有权证即可进行销售，商业银行对期房项目发放按揭贷款必须是“多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二”4。这就在政策上允许房屋尚未建造完成即可进入销售，使得借款人可能面临房地产项目烂尾的风险， 旦发生房地产丌发项目无法完工交付借款人，借款人极有可能将其转嫁给商业银行，造成商业银行个人住房贷款损失。2、房地产开发商追求利润最大化的需要。房地产行业是资金密集型行业， 房地产开发企业追求利润最大化的客观需求使其必须采取项目滚动开发的方式最大限度的提高资金的使用效率，这种需求加大了商业银行在项目资金监管和封闭运作上的难度。由于项目开发的盲目性和项目监理制度的不完备，一旦房地产丌发企业某个项目资金回笼出现问题则可能导致多个项目资金链断裂，从而造成项目无法完工形成烂尾，进而引发借款人违约和商业银行贷款损失风险。3、房地产开发商和借款人房产纠纷。由于对房地产开发商开发建设、竣工验收等环节缺乏有效监督和管理。房地产开发商可能与购房人(借款人)因延期交房、规划超标、或房屋质量等原因产生纠纷，使得借款人往往会暂停偿还银行3钟文标：浅析商业银行个人住房贷款的风险与防范，龙岩师专学报，2004，22(4)，9-10 4中国人民银行：关于规范住房金融业务的通知(银发20m195导) 3贷款，效两将客户与开发商之阕的矛盾转嫁到银行身上6，导致巍业锻行个人住房贷款损失风险。(二)提前还款风险提前还款风险是指借 款人在借款合同规定的还款讨1划之外偿还本金6，致使贷款提前偿付行为所造成不确定的现金流使贷款人银行无法合理安排资金，造成毂熬羧失静菇陵。这穗攮险虽然不会詈黎褒教锾章亍贷款本金瓣壹接损失，毽会影响商业银行的资焱配置，从而造成收益下降。提前还款的激困是多方巅豹。如果不考虑个人信用的损失及非经济因素， 提前偿付对借款入最大的好处怒可以减少剩怠支出。这魏楚提前偿付的决定性诱因7。在固定利率贷款条件下，当市场利率下降时，借款人再融资成本也相应降低，对予一个理性的个人来说，必然不会按缀先较高的利率支付利息，i掰提嚣还款，选择较低的利率重薪融资戳减少耐息支付。扶我国实践情况看，鼹髓还款主要有以下几方面的原因：一是借款人收入水平的不断提高，2004年职工平均工资为16024元8，较2000年增长了71，保黪了较快豹增长势头，搜鼹借款人有经济麓力进行提前还款；二是掇资渠道的褶对箧乏，借款人很难遥过其他投资渠道获得稳定的、较黼的收益，当借款人无法获得高于贷款利率水平的投资回报时， 势必进行提翦还款；三是风险转移的需要，诲多氆款人贷歇买房并不怒因为没有足够的资金，丽怒由于在期房销售的模式下，借款入摆心发生项目风险，产权最终无法落实，因此借款人往往通过申请贷款的方式，一方谢可以通过银行强化对开发蠢的行为约柬，另一方西一丝发生风险，出于银哥亍牵涉其中势必会承担租应的责任并有积极性与开发商进行相关的法襻行为，这在一定程度上僳护了借款人，因此一旦产权得以落实，项目风险得以消除，借款人往往选择了提前还款。5季爱表：住房金融掰渡务与法规，中嗣金融出版社，2004年舨，第5I页6曩蘩誊，王勇：巾J九棱赛抵捧贷薮最硷及控捌愚考，睦尔滨金敲禽等专4学校学壤20030)，26-28 7凌常峰，张红：个人书房按揭贷款提前偿付风险问题研究中国房地产盒融，2002(10)，1 5-19 8数据来源：根据中华人民共和国国家统计局网站(wwwstats,20vcn)相关资料整理4(三)抵挥物风险抵押物_I)(L险艇指借款人造约后，贷款人无法处置抵押物或处置后姆致利益受损产生戆风殓9。它主要包括抵事甲物处置抛除、抵押物贬缀风险和抵拶物撰毁风险三个方面。其中，抵押物处澄风险是指由予产权璃癌、处置成本逮离绒社会稳定的需要导致银行无法通过处鬣抵押物受偿贷款余额而彤成的风险；抵押物贬值风黢楚指因经济阑期、房地产市场波动、抵搀物评估行为不规范或抵掸房屋本身藤湖导致抵押 物大幅贬值，锻行无法通过处鬣抵押物受偿贷款的可髓瞧；抵押物损毁风险是指由于地震、火灾等不可抗力因索或其他因素导致抵押物严重受损或灭失，使褥抵押物不蓐具有使援价值或使t蓦j份毽降低，镊雩i二无法通过怂嚣抵押扬受偻全部贷款余额的可能性。对个人住房贷款而言，.虽发生风险，对抵押物的处鼢是保护商业银行债权的最后道屏障，因此应该尽力避免和降低由于抵押物带来的风险，僵从实践看，蠢子钋部环境抟缀因，商韭银雩亍葱妊的抵摊物风险还是非常严重的： - 一是法律保障问题。由于抵押物多为膦民自住房，借款人违约后，如果银行逶遥鲶鬟抵攘魏毅鏊贷款，就会造成抵摺入无家可癌、无痨可茳，渡浚霹襞会窭予维护社会稳定的考虑，使得锻行即使胜诉也最终难啦处理抵押物，形成抵押物处鬣风险。二是鬏赛镬键露l凄竭逶。斑予蚕蘸我溺痨篷产市场以襞房镑售为主，巍盈壤行个人住房贷款大多在房屋未竣工时就已发放，一旦借款人出现违约，银行在通过处置抵押物收网贷款时，将颟崎抵押房鼹因未完工而赡以处置的风险。三是抵押登记制度问题。穗我国部分蟪嚣，茹内蒙蛊蠡治医静露帮涪特市稚黑龙江省的哈尔滨市无法办理期房的预抵押登记手续，谶成银行资金在贷款发放到房屋办妥产权诞之间无法落实房屋抵押，两只能依赖开发商的阶段燃担保，存在巨大题险隐恚；部分造区酶髓晶房销售登记备案稍度未熊褥羁有效瓶行，导致一房多售、抵押厝再售等情况的出现；这些幽于制度不完善和相关行政部门不作为纛接损害了商渡银行的剥熬。9蔡德容。潘军：住房盎融创新研究东北财经大学出版社，2002年版，第318页5靼是评估制度阀题。房地产译估枫构及扶业人员行为豹监督枫翎尚未建立， 个别房氇产佶价桃梅或售价瓣W能会为谋求垂身利益，丽不遵守信价瓶程和职业道德，在审批发放贷款时高储抵押物价值，在处置不良贷款时低估抵押物价值， 从蕊使银芎亍贷款嚣牾抵揆物风除。个人住房贷款风险管理现状蠢兹我溪囊燕镆嚣黠予个人住痔贷款貔风险管理主要毯瑟风险瓣理体系载构建和对流程的风险管理两个方面： (一)热险管理体系1、机构体系鏊魏嚣魂亵救镶嚣大多实行基分牙裁，|丛遥大嚣枣褒盟壤嚣为铡，总萼亍一F设一缀分行、二级分行、支行和游业网点，实行自上而下的蓬直管理。下级行在业 务上接受上级行专业主管部门的指导，但人事、工资、任免等权限基本不受上级露专堑主管罄门瓣羧澍，瑟是爱零缀嚣嚣长静终衷，良本缀行毒亍长 受蠹。总嚣设立个人住房贷款管理部门，策划、管理和赂控全行个人健房贷款业务；一级分行和二级分行相应设立个人住房贷款管理部门机构，对辖区内的个人住房贷款进行管爨稳整控；支行设立设专飘爨位，受责个人住房贷款熬弱查、审查、窜魏蠢货后管理工作。2、制度体系(1)最陵按稍铡度风险控制制艘主要有两种类型：一是统一负责制，即设立风险管蠛委员会， 统防范和控制锫种风险；二是分工负责制，即由各相关北务部门对各种风险分剐交施管理。浚濯大国毒蠢数滚行为秘，瓣蘩臻采褒两耱方式著嚣麓模式。(2)授权与审批制度以四大国有商业银行为例，均实行统一法人制度，各分支机构须在上级行授衩菠豳痰遂嚣经鬻帮管理，授载每l凄是豢慧行自分支嚣藏信贷搴懿投陵、经营蔽限镎进行逐级转授；审批制度是指根据“审贷分离”原则，通过分设贷款调查、6审豢、审批不同嬲控和职责，实现个人住房贷款的风险按铡与管理。秘魏国内商业锻行正在探索戏已经实现了蒸中审批的模式，即成立窜貔中心，由专鞔审抚人员对辖区内所有个人住房贷款进行集中化和规范化的审批。3、操乍体系按照“韭务籀震，内控先行”的原剐，霞内各家商般锻行均建立了一系列适应北务发展需要的操作体系，主要包括个人住房贷款管蠛办法、操作流程、会计核舞办法、贷嚣管理办法、挡察管理办法、借款人资信谬毯意见等，融经逐步燎个人往房贷款业努纳入规范仡与制度化发鼹的轨道。以中国工商银行为例，其已经建立了个人住房贷款程序化、标准化的操作模式，实现了业务操作的“四统一”， 即绞监务滚稳、统一业务软傅、绞一业务文本帮统一袋嚣管理。同时逐剥莠j全行统一的业务揉作与管理软件，建立了从憨行到分行和支行的业务濂控网络系统，可监测到全彳予个人住房贷款业务数量和质量、楼盘和客户信息等，实现了业务攥撵稿管理在按拳层嚣上的绞一纯、短藏纯和标准纯。4、监控体系 (1)业务监测上级行裂用娩务监控系统，定麓对下缓行个人往痿受款业务懿数爨鞠蒺量、按揭项目以及贷款客户进行监测。发现贷款存在潜在风险时，上级行下发核查通知书，要求下级行核查整改，问题严重的，上级行派人赴现场核查。(2)城殓颧罄上级行根据经营和管理状况，确定个人住房贷款业务的风险预警指标，定期对越过预警指标的经营机构，按照程度不同分别下发预警、整改或停牌通知。接裂邋妇夔分支辍擒要在翘定羧羧内鼹韭务遴行整改，并淘上级行提交整菠报告。(3)内部检查 内部检查制度可分为业务检查、业务稽核和执法监察三种类型。其中业务检查主要是对令人程涝贷款静风除l坐援进雩亍簸替检查；韭务疆孩主要是对令人霞房贷款内控制度的建立和执行，以及个人住房贷款审批发放各个环节的台婉性进行监督检查；执法监察是对各级行管理人员或员工贯彻执行国家金融方针、政策、法镣、法燕殴及冬矮翻凄、办浚等薅援送抒簸督硷囊。(：)流程的风险管理个人住房贷款流程风险管理是指按照贷敞流程所做的全过程风险管理，包括贷款调查、审查、审批、贷后管理帮不良贷款清收等环节豹风殓管理。l、贷款调查环节贷款调查人对受理的个人健房贷款申请资料进行调查，通过约见借款人，对客户身份、购房行为真实性、掰购住房情况及还款能力等进行调查核实，并出具诵鸯意见。贷款调奁入对贷款淡料的真实毪、台法性翻合娥性负调套爨任。2、贷款审查环节贷款审查人对个人住房贷款申请资料、贷款调查人的溺查意见进行审查和核实，必要时可采取电话或面谈的形式进行核实，并出其窜焱意见。贷款审查人对贷款的合法性、合舰性和真实性负审查责任。3、贷款审撼环节赞款审批人对审查通过昀贷款申请资料避行审批，符合条件盼，签磐借款合同和借据，确定贷漱金额、利率、期限。贷款审批人对贷敞的合法性和合规性负审批责任。4、贷后管理环节贷款发放后，贷后管理员要对借款人、保证人和抵押物情况进行跟踪检查， 了瓣氆款大职业、投入变动馕况，弱期房按搦兹要对开发麓秘按揭项爨进展髂况进行跟踪检查。5、不良贷款滴收环节不蠢贷款熬渣牧主要包括对违约贷款鲍毽搜褰处曼工终，鄹采取彀话经竣、发倦收通知书、上门催收、发律师函等方式鼹求借款人限期清偿违约贷款；对于催收无效的，采取诉讼、以物抵贷、核销、打包出售、引入投资人、风险代理、资产涯券纯等方式送学处置。三、个人住房贷款风险管理存在的主要问题随着我国商业银行股份制改革的不断推进，商业银行已经初步建立了个人住8房贷款的风险管理体系，毽也存在一些超题照特解决，主熏表现为： (一)内控制度建设尚需加强=l爨凡年，裔鼗锻行凝据曼务发装毒凝割定了大量懿毒l浚麓定来麓蕊照务熬发展，假从实际操作稽，商业银行内控制度建设上仍然存在大量的问题： 一是制度办法的修改和完善还无法适应舭务不断发展和市场需求不断变化貔嚣要。令人住癃贷款歪签予蝗务上秀蘩，嚣窳各习蘸蓑壤定潋及市场环凌交亿较快，一旦出现不利于银行的枣件发生 ，如聚不能及时修改和完善相关制度，就有可熊导致制度风陵； 二楚各项蕊搴翻发的贯襁撬行力凄较差。澈亏二不是或者失羧懿内部控簇、太员、系统或者外部攀件的风险”时有发生，有章不循，违章操作的现象展禁不止， 这是蹦前商业银行存在的主要问题。出于市场环境的不完备，交易对手的非市场纯，虢及阊监竞争豹压力，健褥蠢照银行静渡务人员芏往游离予政策边缘，要么丢掉市场，要么违舰操作。三是监管和检凌力度不足。嗣前商业银行封操作风险的检查主要依赖内部合纛裣鸯鞠辨部篮管稔奁，扶内部秘合凝检查纛，交于梭套部门分属一个褫穗翡不同部门很难进行实质性的检查，往往是不出事没问题，一出睾全是问题；从外部监管露，监管部门对不同机构的检查尺度不统一，对实际般务背景不了解，不但没有怒到有效兹蕊鬻俸舞l，反舔勰澍T同监的不公平竞争。(二>遭务操佟滚程有祷完誉照然我国各商业银行都已经制定了较为完锫的个人住房贷款业务操作流程， 毽隧羲泣务最陵管褒戆鸯瑟强，鼗务撩睾滚程有特完善： 是个人住房贷款业务经营的集约化和舰模化水平不商。由于个人住房贷款的对魏是个人客户，与法人贷款相比，个人贷款具有贷款对藩分散、贷款会额小、贷款笔数多等黪熹，窝暴不实瑷繁终诧窥趣模往警理，燕数实现|芟盏拳乎瓣提毫仲樊欣，杨晓光：操作风险管理的方法与现状，证券市场导报，2003年6月号9和风险管理的加强。但出于业务营销的考虑，商业银行普遍利用网点优势采用了撒网式营销方式，一般支行均可以办理个人住房贷款业务，一些储蓄所、分理处也可以受理，集约化水平较低，而且由于参与人员的水平不高，风险管理意识薄弱，对个人住房贷款的风险管理带来了负面影响，潜存着一定的风险隐患。二是个人住房贷款未真正实现审贷分离。审贷分离不仅包括人员的分离也包括机构的分离，以四家国有商业银行为例，对于法人贷款除了采取质押方式担保的贷款以外，支行层级均没有审批权，而对于个人住房贷款出于业务发展的原因， 支行一般都具有一定的审批权，使得支行既承担了贷款营销，又承担了审批和贷后管理的职责，由于单一机构利益目标的一致性，即使个人住房贷款由多个人分别进行调查、审查和审批，也很难避免操作风险和道德风险。(三)风险管理技术和方法仍需改进个人住房贷款具有同质性的特点，即业务特性比较接近，这就要求在业务操作和管理上能够实现统一的标准，这种统一的标准并不意味着所有方面全部一 致，而是指在操作管理的基本框架、技术等方面是一致的，而从我国商业银行实践操作看，这方面还是十分薄弱的： 一是业务操作和管理技术比较落后，我国商业银行对个人住房贷款的核算和管理基本停留在分地区集中管理的基础上，即个人贷款数据纳入计算机网络核算和管理，但网络连接和数据集中是以二级分行或一级分行为单位实现的，二级分行或一级分行之间是没有实现联网的，因此数据是无法共享的，也就无法实现跨地区的监控和管理。一些技术较为薄弱的商业银行甚至还处于手工核算管理阶段，难以有效防范操作风险。二是定性判断较多，定量分析较少，对于贷款的量化管理和模型化管理等方面还非常薄弱。由于电子化水平不高，商业银行在对个人住房贷款的历史数据管理基本是一片空白，而这恰恰是个人住房贷款量化管理和模型化管理建立的基础。由于历史数据的缺失，目前商业银行在对客户的评定上定性标准较多，定量标准少，即使存在，其定量标准的估值基础也很少是从历史经验数据分析得来。这种管理方式难以适应商业银行对个人住房贷款风险管理需要。三是对各种风险的防范缺乏有效的措施。由于外部环境的制约，目前商业银1 n行风险转移手段和方法比较匮乏，如项目风险，由于现行法律的问题，对银行的债权保护有限；又如抵押物风险，由于整个外部环境包括抵押登记、销售登记、抵押物拍卖、评估等方面制度的不完备，造成商业银行很难有效的保护自身的利益。第二章国外商业银行个人住房贷款风险管理介绍发达国家的谯房金融业务掰史悠久，以个人住房贷款为主体的住房金融发展水平号一国经济发展水平密切相关，一般在发达国家，往房金融业静殷聪水平都相应较高，如美圈住房占全美阐定资产的比踅超过了50，商业银行在房地产金融市场上豹毙熬超过了50“；欧受国家2001年居民按趱贷款占GDP的比率平均达到了39，其中英国为60，德国为47，荷兰达到”。由此可见， 个人住房贷款风险管理不仅对商业银行的经营与发展意义重大，对整个国民经济的安全与稳定也至关重要。国外商业银行风险管理框架鬻舞裔韭银行令人隹痿贷款监务经适A卡年静发暴，已经建立超藏熬静风险管理体系。在风险镎理的框架方面，国外商业银行都建立了自己的风险管理制度、风险管理模式及风险管理组织结构等；在风黢管理对象方掰，国外商业银行强调要对色括信箱蕊除、流韵往鼹除、市场强除、操作风险等在蠹匏风险避行全蟊管理，溪对个人住房贷款业 务的全过程进行管理；在风险管理方法上，图外商业银行更加重视定量分析，运用多种数理模型对风险进行识别、评价和监控，最终确定科学斡飙险鲶嚣猎麓和补偿手段。()风险管理制度不同国家、不同商业银行有各自不同的风险管理模式，但各种模式的风险管理体系都是以完蔷的风险管理制度为基础的，建立健全风险管理制度愚现代商业银行强逡管理瓿测鼹孩心内蜜，戬菇险控剁受基点戆风羧稽瑾毒l凄包懿戮下死令方面：l、科学的法人治理结构1攀澎东：住房金融新业务与法规，中圈套融出版社，2004年版'第4页2数据来源：'2004年中图房地产盘融报告，央行席地产分析小组12银行法人稔璎结构通常幽黢东大会、夔攀会帮监事会等撬秘组成，它是褒钱裔垃镄行正常舔落与蕊验控制鹃基磁性裁发傈证。鑫予番囤静螽l发结构、法律框架和文化传统不闶，三机构之间的地位及关系在不同国家的商业银行中是不同豹。i磊年寒，国外麓过壤行开始藿巍蟊强化银行豹蠹都懿餐控裁，在锻露法A渍理镰季奄中设立猿立抟、只对锻行最高校力辊梅受责酶内帑橇梅。2、明确的业务部门风险控制分工及相甄制衡关系为终理鼠黢经营与熬验管理趣功能要求，鬓多离蹙银行在强调各驻势嫠门耱亘独立的丽露，又强调韭务运作的相互制豹，以实现风险控铺与管理的交叉监督、双黛控制的效果。以同本住友银行为例，往友银行内部风隐管理是按风除类别(信舄风陵、市场热陵、漉动毪风险、事务楚璎撼殓、系统鼹验、逮弦程窿风险、羟营风险、其他风除)分尉由番主管部门负责，并由该主镣部门牵头定黼露开由裙关部门参加的关联会议，进行风险分析与风险控制的讨论。3、严密，审溪鳇援投毒溉毒l囊匿外商业银行通常都在内部建立包括绩靛权限(部门、个人)、风险限额和审批程序等在内的严密、审慎的授权审批制度。银行内部的授权与审批制度由风险警褒娄员会毒定并提交董事会认可。鼓美嗣捷簇寝行受翻，其售货鼹羚管_理申懿授权审批控制制液是现代商业键行中的典裂模式，它包括窜贷分离、援信额度管理、信贷授权审批控制、三人信贷委员会批准制度等四个方面。其中，信贷授权事蹴控涮是懿凄的棱心。该模式下，怠行设信贷政策委员会，决定绩贷委羡会藏员人选，授权每个委员的贷款审批额度，规定客户授倍额麟必须由信餐委员会中至少三个委员签字批准。4、煮效蕊森帮检查与搭棱裁度有效的内部检查与稽核铷艘是及时发现风险隐患、避免和减少损失孵关键制度蜜徘。国外商姐k银行内部梭 焱与稽查制度般包括三个方面：一是总行业务部门对其下属分支枫狡盈务部门瀚对西淦壹。捻查夔形式主要有：要求鞭送并搴查有荚业务资料、财务报表、专门问题报告，疆集分支机榆行长或业务部门经理座谈会等等；二是总行审计稽投部门对其下属机构进行定期戚不定期的耩核缄专项窜计；三是豢行鞲嚣啻查及矫聘窜诗、会计烯进行裣妻。(二)厩险管瑷搂式国外商业银彳亍风险管理的运行模式一般可分为两种，其一为风险集中管理模式(top down approach)，另一种为风险分数管理模式(bottom up approach)。风险集中管理模式的特点怒：与整个银行的管理体系配套，由总杼统一管理风险；大额授信由总行风险控制部门或信贷管理部门统一管理，经核定后分配给分支枕构使用；为了管理需要，飙险管理信患向总行风陵管理部门集中；风险管理效莱取决于汇艨后的风险信意质量及相关分析人员的承平。这稀模式袋大的弊端怒，由于风险管理决策层远离一线，如果风险管理信息系统不能保诳及时、准确地传递信毫，淡楚孝也就无法保持对风险黥嵩度敏感。褥在握应城酸篱理剁度缺失的前提下，风险的集中管理也在一定程黢上使褥一线风险管理人员缺乏管理好风险的积极性。与其媚对应豹另一秘风验镑理模式是城险分数管理模式，其主要特点是：控制风除的权限下放，由分支机襁根据各自面临的风险实时管理；根据本地区客户的实际情况，自行确定风险限颥；风险管理信息分散于各个决策主体；总行风险管理部门帮楼孩审谤邦门具有簸餐职能，以保涯风险不会绘银李亍带来灾难犍损失。当然，这种模式也具有一定弊端：对规模庞大、分支机构众多的跨国银行丽言，如果相应制度缺失，风险篱理的责任、极力和利益难以有效统一，就可能使风除按蒯渡于形式。霹褒是蚤令风验管理豹决策主钵能够援涯采取最我媳辍险管理政策和措施，“合成谬误”也难以避免，风险分散管理可能造成总体风险管理陷于被动。这嚣静照殓蛰理模式蚤具特色，本身莠没有霞劣之分，缀牙根据囊努情况壬选一种模式。一般来说，总分行制的银行多采用风险集中管理模式，单一银行制的锻行多采用风险分散管理模式，但这也不熄绝对的。从发展趋势来搿，这两种风黢管理模式戆癸袋在逐囊淡纯，越寒越多涎银行擐据帮场环境秘业务发震霞要，榘两种模式的优点，建立了符合自身特点的风险管理模式。(三)风险管理组织结构风险管理组织结构是最终决定银行在控制、监督和评估其各业务部门风险承14担憝力之效力的关键，它直 接影哟到风险管溅与银行总体战略尽标的一致蛙。风险缀绞结构一般包括：对风险受鼗终责任的麓事会；被授权管理风险的风险管理委员会；负责风险管理政策制定、实施与风险控制的风险管理部门。l、董事会菱事会最终承担财务损失豉股东权益减少等责任，防范、控制和处理镶行所面临的所有风险是蓬事会的一项重要职能。1990年以来，国外大银行的董事会已纷纷掩媳险管褒纳入发展战酶诗翊，并将风险管理在整个管理钵系中豹地位提升剐镶行发展战略的范畴。2、风险管理安员会风险管理委员会隶疆于董攀会，其成员囊键亍蠹部和丹部麴经济惫融专家构成，其中包括两名以上的银行决策层人员。风险管理委员会独立于日常业务管理， 而且要有充分的缀验确保其管理活动免受来自于业务部门管理层涉足干扰而作交独立豹剿叛。为了儇证系统内部对镶矛亍的风验竣簧、风黢意识以及每个业务部门的特殊风险有一个共同的认识，风险管理委员会一般负资制定并适时修F银行_ 的风险管理政策，以指导银行的各项业务活动稳健进行和所有员工的行为。作为全括系统强验戆篱毽考帮责任零翅者，风殓骛淫委员会毖绥对那些毙够整讫豹撼险颁布量化风险标准(比如限额、风险资本衡蹙方法等)，对内部评估不易量化的风险，建立相应的操作规程。3、菇验警璎职能部门风险管理职能部门隶属予管理委员会，它们或者是分离的，如分别设立的市场风险管理部门、信用风险管瑕部门等；或者整合为一个先整的风险管理部。风陵管爨联戆部门在越殓管理委员会兹支撩下，嚣搜强零豹簸替、簧量零#浮份量彳七风险的职责。为了有效地履行这种功能，风险管理职能部门必须有一寇的职权并独立于产生各种风险的业务部门。在风险管理职能部门，般都配有相应的较高职稼，肉嫠应该鸯一令鼹超额戆羧权租裁。风殓管理嚣鼹郝门受责久，麓职责是保证对银行的风险进行日常的衡量、监控和评估，有权迫使信贷人员和交易员不得超越权限。4、稽棱委员会稽核委员会通过内部稽核人员来保证已获批准的风险管理政策和规程得到有效执行，同时在锻季亍豹日常逡藿中内部控制也未被忽视。内部稽核人疑应当定期稽核、测试风险管理程序和内部控铷，一虽发现问题，及时向稽核委员会报告。同时，稽核委员会向董事会和执行委员会报告，以便于执行委员会及时采取措施对移瞧的闯题热以矮决。为了确绦双殓管理与控制静有效性，内部稽核人员一般在金融产品和金融工兵的创新时就开始介入。外部稽核人员 主要是定黼复查风险管理职能部门的完整性、独立憔，评价风险政策和程序的合规情况，并及时向稽核委受会执彳亍委员会报告。5、风险经理风险经理是风险管理与控制的一线人员，在风险管理职能部门与业务部门之闻发挥纽繁睾用，箕职责是确保娃务部门贯铹熙验管理政策，势彝双验餐理职髭部门掇供R常报告，使风险管瑗职能部门与各个部门之间保持联系。尽管风险经理负费本业务部门的风险管理与控制，但部门最终的风险责任由部门主管承担， 莠在缝护镶雩亍风殓蛰理政策方瓣发挥主导馋露。二、国外商业银行个人住房贷款风险管理的措施与方法(一)流动性风险的防范与控裁流动性风险愿指银行无力为资产的增加戚负馈的减少提供融资，即无法以合理豹戏零啜葭受骥藏以合理的收益交现资产寒满足继户取款、客户合司豹贷款或其他即时的现金要求而使银行邋受损失或引发危机的可能性”。根据国际经验， 个人住房贷款比熏接近或达到18一20时，商业银行熬体流动性和中长期贷款我铡静约束裁会袋为摹露突窝豹潺题撵。逶鬻流动往风除管理匏壹犊瓣标寿嚣个，即应付普通情况和偶发情况，包括四个方面：第一，黼过保持负愤的持续稳定增长或获取负愤的便利性确保流动性供给；第二，通过保持良好的资产斌量及箕逶当盼周转速度镶僳当前靛滚动往免受侵蚀；第三，透过合理静资产受债麓限结构错配实现最佳的流动性安排；第四，建立流动性风险预警和应急机制，做好紧急|况下的融资嶷排。”龚懿，吕咩蓉，吕昊怖：我国个人住房贷款风险因素分析，西南农业大学学报，2004，2(2)，27-29 “巴曙松：45"人住房贷歙小是摇钱树快速扩张勿忘风险错蠼，21世纪经济报道，2004 0429 16国外商业锻褥防范与控制个人住房贷歉流动性触险摄主要的方法是以美晷为代表的，透行往房抵摔贷款诞券亿。抵押贷款证券亿烧指发放住房抵押贷款的金融机构将其持有的抵押贷款，汇集重组成为抵押群缎(或称资产池)，经过担徐和信用加强，以证券形式躜售给投资者的融资过程“。通过证券化，商业银行可将抵押贷款迅速变现，有效解决了住房贷款流动性麓的问题。1968年，美国国会通过的住宅及城市发展法(Housing and Urban Development)，该法授予政感嚣爰按揭协会(The Government National Morgage Association)有权购买及收鬃住房按揭贷漱”，标志着住房抵押贷漱证券化在全球的开始。随聪，美国另外两家政府机构联邦住宅抵押贷款公司和联邦国民抵押协会也参与发行抵押谈券。到了20谯纪 粥年代，美国全部泰缮还住房抵掇贷款中已缀鸯半实现了诞券化。(二)提前逐款风险的防范与控制为防范提前述款风险，银行一般要通过建立数学模型进行统计分析，判断出影响提前还款的阂素及其敏感性，从而计算正常收回再贷和提前还款的比例和分蠢，为资金运雳黢安葬霰鳋溪鲻。嗣时，为羧镬捷蘸还款给银行带来靛疑悫损失， 银行一般要求提前还款的借数人多付6个月的利息，或多付剩余本金的15， 作为对提前还款的惩罚。提前还款罚则都应在合同中预先作出说明。如美国花旗镊行透过贷款台闰条款魏定，个人住痔贷款筵$偿嚣(臻短贷获年疆躐箍蓠绥付部分散项)时，浠要经双方商谈，在适当降低利率的条件下继续支付剩余利息； 如粱借款人一次性偿还所有余额，还要支付该余额利息的20的罚款。又如美洲银行瓣麓定：僚敬天在一定年黻内不竞诲旋箭还款，否粼要支彳寸高额的违约金； 在规定年限外的期间内提前还款，借款人也得额外支付部分利息。同时，此行为还将作为违约被计入信用记录中”。5