《项目开发计划管理制度》.doc

精选资料项目开发计划管理制度编制工程品质中心日期2016年4月审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人目 录1.总则31.1目的31.2适用范围31.3术语与定义31.4管理原则51.5职责与分工51.6项目开发计划具体管理办法51.6.1.项目里程碑开发计划的编制51.6.2.项目二级开发计划的编制51.6.3.项目三级计划的编制61.6.4.项目里程碑计划的报送规定61.6.5.项目二级计划的报送规定61.6.6.项目三级计划的报送规定61.7开发计划的调整61.7.1.项目里程碑开发计划的调整分为主动性调整和被动性调整61.7.2.项目里程碑计划调整的规定71.8开发计划的执行、跟踪、预警处理72.操作指引、工具模板71. 总则1.1 目的为贯彻落实集团战略要求，推动集团项目开发计划管理工作的规范化、标准化、科学化，加强对开发计划分类、编制、审核、执行、调整、监督的控制力度，确保项目开发目标的实现，特制定本管理制度。1.2 适用范围本制度适用于力高集团所有城市公司(包括区域公司、城市公司、合资合作项目公司)。1.3 术语与定义11.11.21.3.1. 开发计划管理体系开发计划按编制深度分为三级计划体系，即项目里程碑开发计划和项目二级开发计划、项目三级计划。1.3.2. 里程碑计划定义项目里程碑开发计划是指项目策划、规划设计、开工建设、开盘销售、验收入伙等重要开发里程碑节点计划。项目里程碑开发计划作为项目投资测算、项目前期策划、规划设计、开发报建、工程建设的时间控制依据。1.3.3. 二级开发计划定义项目二级开发计划是指项目里程碑的执行计划，其内容包括自土地获取后项目收地、设计、开发报建、工程建设、招投标、营销销售、招商、竣工入伙或开业等项目整体运营过程中的主要工作。具体按照附件力高集团项目二级开发计划模板。1.3.4. 三级开发计划定义项目三级计划是指项目开发的具体执行计划。编制深度应满足用来指导、协调、考核各参与部门月度工作的要求。由各项目根据实际情况编制。1.3.5. 项目里程碑开发计划共 二十个节点，具体节点内容及定义如下土地获取：通过协议、招标和拍卖等方式获得使用权的时间。规划及建筑方案内部通过：指方案通过集团董事会批准的时间。方案报审批复：指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准。国有土地使用证：指国有土地使用证的取得签发时间。 建设用地规划许可证：指建设用地规划许可证的签发时间。施工图完成：指可用于招标及施工的施工蓝图完成时间，以项目签收时间为准。示范区景观、装饰施工图：指可用于招标及施工的景观、精装修装饰施工蓝图完成时间，以项目签收时间为准。 建设工程规划许可证：指建设工程规划许可证的签发时间。施工总承包定标：指与施工总承包签订协议或合同完成时间。 工程施工许可证：指施工许可证取得的签发时间。 项目开工：指项目动土时间，土方开挖、基坑支护、桩基工程中的任一工程分项开工并得以持续，即可视为项目开工。 主体开工:指总包单位进场施工时间，基础承台或底板开始绑扎钢筋并得以持续，即可视为主体开工。主体工程达到：指施工至图纸标高正负零或地下室顶板施工完毕。 示范区完工开放：指展示区域内所有工程内容完成时间，具备开放条件；原则上要求开盘之前30天完成。 工程达到预售条件：指项目所在地区预售要求所规定的施工层数。预售证：指预售许可证取得的签发时间。 开盘：指取得预售证后，正式开盘销售的时间。主体封顶：指主体屋面结构的完成时间，以屋面最后一块区域混凝土浇筑完成时间为准。竣工验收：指竣工验收备案证明的签发时间。结转交付：1、指项目取得竣工备案，工程已全部完工，具备入伙条件或首次入伙；2、一般情况并未专指项目与业主签订的合同交付入伙时间，项目与业主签订的入伙时间一般可晚于里程碑计划结转交付时间；1.4 管理原则集团项目开发计划管理的基本原则是：分类编制、标准控制、监督指导、严格执行。1.5 职责与分工1、集团工程品质中心1) 负责收集项目开发条件，据此编制、调整、解释项目里程碑开发计划；2) 负责审核项目二级开发计划、负责编制、修订、解释二级计划标准模板；3) 负责里程碑开发计划和二级开发计划的执行检查和预警，月度考核；4) 负责对各城市公司三级计划进行抽查、跟踪执行情况；5) 集团其它各职能部门：参与里程碑开发计划和二级开发计划的评审，参与里程碑开发计划和二级开发计划分管职责部分的执行；2、城市公司1) 负责里程碑开发计划的提出；2) 负责编制二级开发计划、三级计划，并上报集团工程品质中心；3) 负责里程碑开发计划和二级开发计划、三级计划的执行；1.6 项目开发计划具体管理办法1.6.1. 项目里程碑开发计划的编制1) 项目里程碑开发计划参见附件一项目里程碑开发计划模版编制。2) 项目里程碑开发计划参照标准工期进行编排；项目里程碑计划各节点时间原则上只能提前，不得推迟。1.6.2. 项目二级开发计划的编制1) 项目二级开发计划必须参见附件二二级开发计划标准模版编制，结合本项目具体情况可对二级开发计划模板子项进行增减调整； 2) 项目二级开发计划编制时，所有计划节点时间不得突破挂网执行的里程碑开发计划。1.6.3. 项目三级计划的编制项目三级计划由项目结合二级开发计划进行编制，所有节点不能突破里程碑计划、能满足用来指导、协调、考核各参与部门月度工作的要求。1.6.4. 项目里程碑计划的报送规定项目里程碑开发计划在项目启动会召开后7天内，由城市公司提出，报集团工程品质中心；若不提出则由集团工程品质中心按标准工期进行编排，经集团各职能中心和城市公司共同评审后报集团总裁审批并挂网公示执行。1.6.5. 项目二级计划的报送规定项目二级开发计划在集团里程碑开发计划挂网后15天内编制完成，经征求集团各职能中心意见统一调整后，并由城市公司高管确认后报集团工程品质中心。集团工程品质中心核定后报集团高管审批，并挂网公布执行。1.6.6. 项目三级计划的报送规定项目三级计划在集团里程碑开发计划挂网后20天内编制完成，并由城市公司高管确认后报集团工程品质中心。集团工程品质中心将抽查三级计划、定期跟踪三级计划执行情况；各城市公司内部月度绩效考核参照三级计划的执行情况进行考核。1.7 开发计划的调整1.7.1. 项目里程碑开发计划的调整分为主动性调整和被动性调整1、主动性调整：1) 因集团发展战略、经营策略等因素的变化而导致的计划调整；2) 因市场情况发生较大变化，或重新调整市场定位而导致计划调整；3) 集团每半年度对里程碑计划进行检视，结合集团经营要求及项目开发实际情况而进行统一调整；2、被动性调整:1) 因土地法律归属、土地付款等问题，导致项目无法按原计划执行而被迫调整开发计划；2) 因项目开发实际进度已明显严重滞后，后续节点无法执行，经集团对下属公司挂网通报批评并考核后，被迫调整开发计划；3) 因发生严重自然灾害、特大型社会活动等不可抗力因素而导致关键线路上计划严重滞后，开发计划需被迫调整。1.7.2. 项目里程碑计划调整的规定项目里程碑开发计划主动性调整必须由集团发起，征求下属公司及集团相关部门意见，经集团总裁审批后挂网公布执行。城市公司不得擅自调整里程碑开发计划。如对里程碑开发计划需作被动性调整，由城市公司申报OA形式审批至集团总裁同意后，由集团工程品质中心进行计划调整，经审批挂网后公布执行。1.8 开发计划的执行、跟踪、预警处理18.1. 里程碑开发计划一经集团审批挂网后，城市公司必须严格执行。在开发建设计划执行过程中，城市公司于当月30日之前将本月计划进度执行情况、下月工作计划报集团工程品质中心；如发生突发事件或关键工作严重滞后，引起开发计划重大变动时，城市公司应第一时间上报集团工程品质中心，并立即采取必要措施确保计划执行。18.2. 集团工程品质中心对所有里程碑计划的执行情况进行跟踪，并在节点完