上半青海省房地产估价师《制度与政策》评估专家委员会及其工作机制模拟试题.docx

精选资料2017年上半年青海省房地产估价师制度与政策：评估专家委员会及其工作机制模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的_。A时间类参数B融资相关参数C收益相关指标D评价标准类指标 2、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是_。A拆迁补偿费及有关税费B市政基础设施建设有关费用C贷款利息D建安费用3、某套200、单价4000元的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5，则该套住宅的实际价格为万元。A：71.84B：74.47C：75.23D：80.00E：工业用地的监测点评估价格 4、对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为_。A7.5%B3.5%C2.2%D1.2%5、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于_。A物质折旧B功能折旧C经济折旧D会计折旧 6、甲房地产开发公司拟投资开发一大型居住区，预计工程全部完工需要3年时间，目前市场对此类房地产的需求较旺，但由于周围正在规划或建设较多的住宅小区，预计在今后3年内该地区的住宅空置率会从目前的2上升至10左右。甲公司拟以其所拥有的该项目的部分土地向银行申请抵押贷款，以下判断中正确的是。A：因为目前房地产市场需求较旺，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当比现时同类房屋售价高B：因为预计空置率会有较高的升幅，采用假设开发法(现金流量法)估价时，预计未来房屋售价，可适当予以调低C：该部分土地的价值等于该部分土地占全部土地的份额乘以项目全部土地的价值D：该土地的价值是甲公司获取土地时所支付的代价E：工业用地的监测点评估价格 7、某个国家20002004年的基尼系数分别为0.32、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以推断_。A该国家的居民收入分配趋于平均化B该国家的居民收入分配两极分化越来越严重C该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势D该国家的国民收入呈现出上升的趋势 8、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15 000 ，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，已知报酬率为8，折现率为12，该项目开发完成后的房地产现值为万元。A：4 02304B：4 07410C：4 76850D：5 65209E：工业用地的监测点评估价格 9、_是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。A房地产膨胀B房地产泡沫C房地产滞销D房地产过度开发 10、在多层住宅建设中，无助于降低单位建筑造价的措施是_。A增加建筑密度B降低层高C增加建筑长度D增加建筑层数11、房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于的租金。A：50个月B：100个月C：10个月D：10年E：借款合同 12、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于_。A交通的通达程度B物业的规模大小C人口的分布密度D居民的购买能力 13、土地增值税征收中，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定金额后的余额。A：增加项目B：扣除项目C：排除项目D：剩余项目E：执行层的组织协调14、下列不是直接融资优点的是_。A安全性高、筹资上可以积少成多B资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要C有利于筹集长期投资资金D由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力，从而促进这类长期融资得到更快发展 15、目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是。A：曲面屋顶B：坡屋顶C：平屋顶D：多波式屋顶E：执行层的组织协调 16、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在_年以上。A20B30C70D40 17、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15。若月报酬率为0.5，则室内空气质最不符合国家标准给李某造成的损失为元。A：5000B：12574C：12650D：13911E：工业用地的监测点评估价格 18、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为_。A78%B85%C117%D150% 19、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是。A：高层建筑地价分摊B：房地产投资价值评估C：因环境污染导致的房地产价值减损评估D：城市房屋拆迁中的停业损失评估E：工业用地的监测点评估价格 20、下列不属于房地产的部门规章的是。A：商品房销售管理办法B：城市房地产开发经营管理条例C：城市房屋拆迁单位管理规定D：房地产开发企业资质管理办法E：房地产估价机构必须加盖公章 21、下列关于确认和计量的一般原则的说法，错误的是。A：权责发生制原则是指在收入和费用实际发生时进行确认，不必等到实际收到现金或者支付现金时才确认B：按照权责发生制原则，凡是不属于当期的收入或费用，只要款项已经在当期收到或支付，就应作为当期的收入或费用C：历史成本原则的依据是成本是实际发生的，有客观依据，便于查核，也容易确定，比较可靠；历史成本数据比较容易取得D：划分收益性支出与资本性支出原则是指将与当期收益相关的支出计入当期的损益，将与当期以及以后多个期间的收益相关的支出计入资产的价值E：执行层的组织协调 22、是税收的关键特征。A：强制性B：固定性C：无偿性D：有偿性E：执行层的组织协调23、从事房地产估价，首先要有房地产。A：估价业务B：估价目的C：估价对象D：估价程序E：工业用地的监测点评估价格 24、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指_。A房地产开发企业自有资金周转的速度B估价对象房地产变为现金的速度C估价对象房地产带来净收益的速度D房地产开发企业流动资金周转的速度25、关于收益法求取净收益的说法，错误的是。A：净收益包括有形收益和无形收益B：运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C：通常只有客观收益才能作为估价依据D：应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、法的分类中，按法所规定的内容不同分为。A：实体法B：普通法C：特殊法D：程序法E：一般法 2、是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。A：投资机会选择与决策分析B：前期工作C：建设阶段D：租售阶段E：借款合同3、估价时计算地租量须把握_。A土地是在最佳用途下使用的B土地是由最有能耐的人使用的C土地是在最粗放利用下使用的D土地是在最佳集约利用下使用的 4、下列不符合房地产估价机构一级资质的是。A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上B：业绩要求在暂定期內完成估价标准的建筑物建筑面积8万以上或者土地面积3万以上C：注册房地产估价师人数要求，有15名以上专职注册房地产估价师D：有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上E：执行层的组织协调5、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则卖方实际得到的价格为_元/m2。A3800B3520C3700D3720 6、下列关于拍卖佣金的表述中，错误的有。A：拍卖人收取佣金是一种法定行为B：对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6的佣金C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金D：公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金E：收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定 7、下列符合房地产估价机构一级资质的是_。A取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续6年以上B业绩要求在暂定期内完成估价标准的建筑物建筑面积8万m2以上或者土地面积3万m2以上C注册房地产估价师人数要求，有15名以上专职注册房地产估价师D有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上 8、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取_成本作为评估依据。A该宗房地产的实际B类似房地产的客观C类似房地产的最高D类似房地产的最低 9、银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到_因素。A抵押物的流动性B贷款期限的长短C通货膨胀的预期D贷款企业的信用等级E所处的市场条件 10、强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，_也应到现场作证明。A居委会B房管局C房地产开发商D土地管理部门11、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。A12.55%B12.68%C14.75%D15.01% 12、耕地占用税是对征收的一种税。A：对占用耕地建房的单位和个人B：对从事其他非农业建设的单位和个人C：对占用耕地建房的单位，不包括个人D：对从事其他非农业建设的个人，不包括单位E：对从事其他非农业建设的单位，不包括个人 13、开发商对投标人进行资格审查时应考虑_方面。A企业注册证明和技术等级B主要施工经历C技术力量简况D施工机械设备简况E存在拒工的承建项目14、收益乘数有_。A毛租金乘数B利润乘数C净收益乘数D销售收入乘数E潜在毛收入乘数 15、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有_。A按存量增量细分B按交易形式细分C按目标市场细分D按房地产用途细分E按地域细分 16、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供_。A住宅平面示意图B住宅立面示意图C住宅剖面示意图D住宅质量保证书E住宅使用说明书 17、下列关于房地产广告的表述中，错误的有_。A城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传B在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的，只可以发布商品房销售广告C房地产预售时，必须载明预售或者销售许可证书号D房地产广告中，对房地产的项目位置介绍，可以用所需时间来表示距离E房地产广告中，可以使用建筑设计效果图或者模型照片；为达到形象效果，不能在广告中注明 18、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。二级及二级以下房地产估价机构资质由_审批。A建设部B市级房地产行政主管部门C省级房地产行政主管部门D地方房地产行政主管部门 19、在估价中，测算开发利润时应注意_。A开发利润是所得税后的B开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润C直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本D成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息E销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值 20、资产负债表是由企业的组成。A：经济资源B：资产C：负债D：所有者权益E：利润 21、下列关于商品房销售的表述中，正确的是_。A商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%B按何种面积计价，就按何种面积登记发证C按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积D商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款 22、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息_万元。A2.00B7.30C8.53D9.00