上海房地产估价师《制度与政策》保护不动产权利人的物权试题.doc

精选资料上海房地产估价师制度与政策：保护不动产权利人的物权试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、甲土地的楼面地价2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/m2。建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比_。 A甲等于乙 B甲大于乙 C甲小于乙 D难以判断 2、_是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。 A土地利用总体规划 B城市规划 C土地开发 D城市建设3、房地产的供给曲线表示。 A：房地产的出售量与其价格之间的关系 B：房地产的出售量与购买量的关系 C：房地产的供给量与其价格之间的关系 D：房地产的供给量与购买量的关系 E：工业用地的监测点评估价格 4、投资利润率的计算基数不包括。 A：土地取得成本 B：开发成本 C：管理费用 D：销售费用 E：工业用地的监测点评估价格5、下列估价业务中，估价机构可以承接的是_。 A超出了估价机构业务范围的估价业务 B估价机构的专业能力难以胜任的估价业务 C估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务 D承接后出现很大执业风险的估价业务 6、某类房地产2004年至2008年的价格分别为910元、1 190元、1490元、1910元、2 110元，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于2009年的价格为。 A：2 390元 B：2 410元 C：2 430元 D：2 450元 E：工业用地的监测点评估价格 7、为评估建筑面积为120的住宅在2008年9月的买卖价格，收集了以下4个交易实例，最适合作为可比实例的是。 A：甲 B：乙 C：丙 D：丁 E：工业用地的监测点评估价格 8、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的人民政府批准后，由实施。 A：市、县人民政府 B：市、县人民政府土地管理部门 C：市、县人民政府规划管理部门 D：乡镇人民政府 E：房地产估价机构必须加盖公章 9、下列相应的利润率的计算公式中正确的是。 A：投资利润率 B：成本利润率 C：直接成本利润率 D：销售利润率 E：工业用地的监测点评估价格 10、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向_提交申请材料。 A人力资源和社会保障部 B住房和城乡建设部 C所在地省级人事行政主管部门 D所在地省级房地产行政主管部门11、单层工业厂房的组成中，主要是提高厂房结构的空间整体刚度和稳定性，传递水平风荷载以及吊车产生的冲击力的是_。 A吊车梁 B柱子 C外墙围护系统 D支撑系统 12、玻璃幕墙为使保温单层窗部分通风、排气，将下面橡胶垫于14处切断留孔，并在上也要留有通气孔。 A：主龙骨 B：次龙骨 C：主粱 D：玻璃 E：执行层的组织协调 13、必须经承兑才能生效的金融工具是_。 A本票 B商业汇票 C银行券 D支票14、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格调查结果见下表。则该数据的中位数和众数分别是（）。 A2460和1980 B2460和5880 C2746.67和1980 D2746.67和5880 15、评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3和6。已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长05，则该可比实例经修正、调整后的价格是元。 A：7000 B：7003 C：7436 D：7670 E：工业用地的监测点评估价格 16、我国目前有关部门把公司或企业发行的债券统称为公司债券，并且明文规定，发行的主体仅限于我国境内的。 A：个人企业 B：合伙企业 C：集体所有制企业 D：全民所有制企业 E：执行层的组织协调 17、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现存的15上升为25，每月可出租面积租金为70元，又知该写字楼可出租面积为10000，运营费用率为40。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。 A：548.19 B：558.15 C：567.39 D：675.40 E：工业用地的监测点评估价格 18、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由住房和城乡建设部组织建立，为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门。 A：房屋管理部门 B：中国房地产估价师与房地产经纪人学会 C：房地产管理部门 D：中国房地产建设行政管理部门 E：执行层的组织协调 19、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。 A成本利润率 B动态投资回收期 C投资利润率 D财务内部收益率 20、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是。 A：征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府 B：征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续 C：基本农田由国务院审批 D：基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批 E：房地产估价机构必须加盖公章 21、根据中华人民共和国刑法规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是_。 A三年以上六年以下 B二年以上五年以下 C三年以上七年以下 D五年以上十年以下 22、商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。购房者应当按购房款的比例向售房单位缴纳维修资金。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：执行层的组织协调23、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万，2003年竣工的房屋建筑面积为80万。那么，该市房屋的平均建设周期为年。 A：0.5 B：1.5 C：2 D：3 E：借款合同 24、公寓内的租客希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。这是房地产投资的_特性。 A区位选择异常重要 B投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 C需要适时更新改造投资 D存在效益外溢和转移25、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。 A业主希望的投资回报率 B税费 C物业出租经营成本 D同类型物业的市场供求关系二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3时，如果买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，处理的原则是。 A：面积误差比在3以內(含3)的房价款由买受人补足 B：面积误差比在5以内(含5)的房价款由买受人补足 C：面积误差比绝对值在3以內(含3)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人 D：超出3部分的房价款由买受人补足，产权归买受人 E：超出3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人 2、属于房屋产权转移登记情形的有_。 A翻建 B扩建 C分割 D抵押 E裁决3、物业管理市场的供需主体是。 A：政府职能部门 B：物业服务企业 C：业主及使用人 D：房地产开发公司 E：业主公约 4、廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由构成。 A：维修费 B：折旧费 C：税金 D：投资利息 E：管理费5、对于任意拍卖，下列说法错误的是_。 A以生效的法律文书为依据 B属于民事行为 C必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提 D目的在于将物品交换兑现 6、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于_。 A2.50% B2.35% C2.38% D3.25% 7、从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是_。 A不等价的 B等价的 C有时等价，有时不等价 D无从判断 8、工程造价控制的主要方法有。(2008年试题) A：价值工程 B：协议发包 C：合同管理 D：非限额设计 E：可行性研究 9、个人转让购买满5年并且是家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有。 A：土地增值税 B：个人所得税 C：营业税 D：契税 E：印花税 10、在房地产定价方法中，名牌策略属于_。 A成本加成定价法 B目标定价法 C认知价值定价法 D领导定价法11、如果说保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，那么，保险的职能则是通过保险人的资产业务实现的。 A：分散风险 B：组织经济补偿 C：融通资金 D：防灾防损 E：执行层的组织协调 12、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。 A：房屋拆迁公告发布 B：房屋拆迁许可证颁发 C：签订房屋拆迁协议 D：房屋拆迁实施 E：执行层的组织协调 13、房地产开发的四个阶段包括。 A：投资机会选择与决策分析 B：前期工作 C：招标阶段 D：建设阶段 E：租售阶段14、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前，该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。 A536 B549 C557 D816 15、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经_通过。 A与会业主所持投票权1/2以上 B与会业主所持投票权2/3以上 C全体业主所持投票权1/2以上 D全体业主所持投票权2/3以上 16、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于_调整。 A市场状况 B经济状况 C物价状况 D房地产状况 17、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有。 A：重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出 B：重新购建价格是在估价时点的价格 C：重新购建价格是客观的价格 D：建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格 E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格 18、设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为（）建筑面积的户型较为理想。 A70110m2 B80120m2 C90130m2 D100150m2 19、风险估计与评价常用方法有（）。 A幕景分析法 B调查和专家打分法 C蒙特卡洛法 D智暴法 E德尔菲法 20、下列关于价格弹性的表述中，正确的有。 A：供给价格弹性一般为正值 B：当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性 C：需求价格弹性永远为负值 D：当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性 E：一般来说，时间越长，需求和供给就越有弹性 21、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是_年。 A37 B40 C60 D63 22、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。 A选址规划意见通知书 B规划设计条件通知书 C建设用地规划许可证 D建设工程规划许可证23、当项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。 A：盈亏平衡分析 B：市场风险分析 C：安全风险分析 D：项目风