L5-土地与土地使用制度(2)-网站.pdfL5-土地与土地使用制度(2)-网站.pdf

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1第二章土地与土地使用制度第二部分第二节城市土地资源配置一、土地资源合理配置的重要性城市土地资源配置存在较大的“路径依赖性”–1、土地资源的合理配置是集约高效利用土地的需要实例分析上海的“双增双减”政策反思2ƒ“双增双减双增双减”–增加公共绿地、公共活动空间,减少建筑增加公共绿地、公共活动空间,减少建筑容量、控制高层建筑,以此遏制高层建筑容量、控制高层建筑,以此遏制高层建筑的无序开发的无序开发–内环线以内住宅楼-内环线以内住宅楼-25以内,商办楼-以内,商办楼-40以内以内–上海市城市规划条例修正案(草案)上海市城市规划条例修正案(草案)ƒ同样需要限制低密度房地产开发同样需要限制低密度房地产开发ƒ容积率是资本密度的表现形式容积率是资本密度的表现形式ƒ区分商办和住宅的密度区分商办和住宅的密度ƒ在核心在核心CBD区域,允许高容积率区域,允许高容积率ƒ市场机制应该参与容积率的决定市场机制应该参与容积率的决定3第二节城市土地资源配置一、土地资源合理配置的重要性–2、土地资源合理配置有利于节省社会成本实例1住宅区与工业区交织布置(“大院”)实例2沿地铁线开发住宅一、土地资源合理配置的重要性–3、土地资源配置是城市功能布局合理化的基础性条件实例上海人口结构和城市功能布局协调性研究–上海产业布局与城市布局基本上是协调的,但人口布局和结构调整相当滞后,特别是新的产业基地、新城镇人口导入不足,人口结构不合理。–在现实中,就业(产业)与居住(人口)不能达到城市经济学意义上的微观平衡,但可以在区域范围内实现较好的平衡。–“十一五”进一步优化调整产业布局时,要注重与城市布局、人口布局、就业等的全面统筹协调。–在进行人口结构和布局调整时,要防止人口同质化和居住同质化,以免引发社会分化、社会弱势群体集中等社会问题。–应发挥基础设施的布局引导作用,人口结构和布局的调整和优化,要依托产业基地、开发区和高速公路、轨道交通等重大基础设施,疏散中心城区的居住人口,引导人口流向新城镇,促进“多心、多核”战略的贯彻实施。4一、土地资源合理配置的重要性–4、土地资源合理配置是城市集聚效应发挥所必需–案例居住区向郊区延伸中心城区人口疏散问题-上海人住到哪里去523612内环线内内外环线间外环线外2020年规划外环内800万;外环外800万(城镇600万)今年1-8月上海新开工住宅各区域比例5‰TOTALAREA6340KM2‰INNERRING100KM2‰OUTERRING620KM2‰OUTTHEOR5720KM2725M915M367M2000年8M8M25M2020年人口疏散问题‰将中心城区人口减少到800万左右‰住宅建设以外环以外为主‰疏散的重点是内环线以内的居住人口‰增加内外环线间的住宅供地‰内环线以内的中心城区就业人口密度应该增加‰居住人口应该沿交通走廊布置‰大力发展TOD社区6一、土地资源合理配置的重要性–5、土地资源配置合理化是城市生态环境建设的要求案例生态型城市的建设第二节城市土地资源配置二、土地资源的配置方式–提高土地资源的配置效率,关键是要依靠有效的土地资源配置方式7第二节城市土地资源配置–土地资源配置的主要方式有两种,即行政配置和市场配置行政配置是指土地资源由政府根据国民经济发展的需要,安排各种用地类型的比例,以及以何种代价提供给用地者市场配置则是各类用地主体(政府、企业和个人)通过市场方式获得相关土地资源,土地资源的配置以市场价格为指针,供求关系相调节,各类用地主体根据市场价格的变化以及相应的成本和收益状况确定用地区位和面积。第二节城市土地资源配置三、土地资源合理配置的原则–1、城市土地利用规划的稳定性原则–2、城市土地资源利用的综合性原则–3、城市土地资源合理配置中贯彻以人为本原则–4、城市土地资源合理配置的生态原则8第三节城市土地使用制度一、城市土地使用制度的类别–土地使用制度是对土地使用的程序、条件和形式的规定,它是整个土地制度的一个重要组成部分。–土地使用权是依法对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利,是土地使用制度的法律体现形式第三节城市土地使用制度–城市土地使用制度可以分为两大类无偿的行政划拨制度有偿的市场交易制度9第三节城市土地使用制度–从我国城市土地使用制度的具体内容来看,大致包括以下几个方面1、城市土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让采取拍卖、招标或者挂牌出让的方式。第三节城市土地使用制度–从我国城市土地使用制度的具体内容来看,大致包括以下几个方面2、土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给上地使用者使用的行为。
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