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1第五章房地产价格胡昊上海交通大学工程管理研究所2007年5月9日第一节房地产价格的特点和作用一、房地产价格的特点（一）房地产价格的基本特性房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体，从总体上看，房地产价格的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性在这里之所以说是“基本上”，是因为房地产价格的形成与其它一般商品的价格形成相比，有着不同的特点房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一物的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品2第一节房地产价格的特点和作用（二）房地产价格的具体特点1、房地产价格具有明显的权利价格特征所有权；派生：租赁权、抵押权、典当权2、作为房地产价格基础的价值具有特殊性房地产价格呈现出长期上升的趋势3、房地产价格具有特殊的形成机制房地产价格受到房地产需求量变动的影响特别大：供给缺乏弹性，价格的形成主要由需求决定；房地产价格受到房地产效用及其长期发展趋势的影响也特别大（价格预期）。第一节房地产价格的特点和作用（二）房地产价格的具体特点4、房地产价格具有显著的个别性5、房地产价格具有多种表现方式如售卖价、租赁价、抵押价、典当价等等6、房地产价格总水平具有上升趋势3第一节房地产价格的特点和作用二、房地产价格的基本类型房地产价格可以根据不同分类标准划分为房地产所有权价格和房地产他项权利价格两大类房地产所有权价格，特指房地产市场上商品房买卖价格，包括新增商品房（增量房）买卖价格和存量房买卖价格，俗称为“产权价格”房地产他项权利价格可细分为租赁权价格（通常称为租金）、抵押权价格、地上权价格、地役权价格、典权价格地役权：用益物权的一种。指因通行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产,以提高自己不动产效益的权利。如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了“地役权”。4第一节房地产价格的特点和作用（二）按物质实体形态划分的房地产价格类型土地价格房屋建筑物价格“连房带地”的房地产价格按房地产物质实体的种类或用途划分为：商品住宅价格工业厂房价格商铺价格办公楼价格第一节房地产价格的特点和作用（三）按形成方式划分的房地产价格类型根据价格形成的方式不同划分为：理论价格。理论价格是指房地产内在价值的货币表现评估价格。评估价格是指专业的房地产评估人员根据科学的方法对房地产的市场价值进行估算而得出的价格实际成交价格。实际成交价格是指房地产交易双方实际达成交易的价格，其中受到供求关系、竞争烈度等因素的深刻影响房地产价格形成方式可从价格形式的角度进行划分为：自由市场价政府指导价政府定价5第一节房地产价格的特点和作用（四）按计价单位划分的房地产价格类型按计价单位的不同，房地产价格可以分为总价和单价两种总价是指一套房地产总价格，即每套价格单价是指一套房地产总价分摊到该套房地产面积上所得到的单位面积价格第一节房地产价格的特点和作用三、房地产价格的地位和作用（一）房地产价格的基础地位房地产价格在整个价格体系中，处于基础价格的重要地位，住房作为最基本的价值量最大的生活资料，必然纳入劳动力再生产成本，因而住房价格作为劳动力要素价格之一，也就影响到商品的生产成本，最终影响到一切商品的价格。6第一节房地产价格的特点和作用（二）房地产价格的主要功能和作用作为基础性价格，房地产价格水平一定程度上决定着市场总体价格水平；住房作为重要的消费资料，住房价格对调节居民的生活水平有重要的功能和作用；价格作为市场经济最重要的调节机制，还发挥着调节房地产市场供求总量和结构的重要作用。第二节房地产价格的形成和运动一、房地产价格形成的基本原理在市场经济条件下，任何商品的价格都是由市场形成的；市场形成价格：就是由市场经济客观存在的规律即价值规律、供求规律和竞争规律调节价格。7第二节房地产价格的形成和运动一、房地产价格形成的基本原理价值规律：房地产的内在价值，仍然是房地产价格形成的基础；供求规律：商品的价格受供求关系影响而上下波动；竞争规律：商品的市场价格受到竞争规律的调节；预期原理对房地产价格形成也有特殊作用。第二节房地产价格的形成和运动二、影响房地产价格的因素（一）经济因素国家、地区或城市的经济发展水平经济增长状况产业结构就业情况居民收入水平投资水平财政收支金融状况8第二节房地产价格的形成和运动（二）社会因素人口、家庭城市形成历史城市化状况社会治安文化与时尚第二节房地产价格的形成和运动（三）行政与政治因素行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施9第二节房地产价格的形成和运动（四）房地产内在