浅析新形势下房地产市场发展

浅析新形势下房地产市场发展浅析新形势下房地产市场发展内容摘要：20xx年末，中央经济工作会议明确将“去库存”作为xx年的五大经济任务之一，并出台了一系列的去库存调控政策；xx年党的十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”；2018年7月31日，中央政治局会议要求“坚决遏制房价上涨”。国家政策不断推出，xx市区房地产市场受此影响剧烈。本文通过分析房地产周期，总结相关问题，为建立长效机制建言献策。xx市房地产市场经过近二十年的发展，在推动经济增长，改善居民住房条件以及提升城市品质等方面起到了积极作用。但目前受房地产市场发展过程中的诸多因素制约，xx市区房地产部分问题较为突出，价格波动幅度大、库存区域不平衡、个人住房贷款大幅上升、二手房交易不规范等，将对房地产市场健康平稳发展、金融风险防范，乃至地方经济发展和社会稳定带来不利影响，本文通过研究新形势下xx市区房地产发展情况及现阶段问题，以期为促进房地产市场健康平稳发展提供有利条件。一、xx市区房地产市场发展趋势及特点（一）xx市区房地产发展趋势自1998年房改后，xx市区房地产市场总体呈现“阶梯式”的发展态势。第一轮是2004年左右，上世纪末福利分房制度终结，商品房制度建立，经过几年的制度认可和刚需积累，大量需求进入商品房市场，楼市均价从千元左右进入2000元时代，2005年下半年楼市逐渐缓和，并进入稳定调整期；第二轮是2009年左右，经过4-5年积累，部分消费者需求升级，加上城镇新增人口增加，购房者大量入市，推动xx市区房地产市场量价齐升，2009年首次年度销量超百万方， 2010年市区均价较2008年翻番，迈上6000元；第三轮是从xx年4月西区地王拍出开始，随着人们生活水平的提高，对住宅品质提出更高要求，加上二孩政策刺激，改善性大户型住房受热捧，销售面积大幅攀升，均价普遍在10000元以上，西区板块甚至达到18000元以上。（二）xx房地产市场特点1、土地市场影响明显。“去库存”新政以来，xx市区房地产市场受土地市场影响明显。xx年以来，xx市区房价经过三轮明显涨价，分别是土拍创新高的xx年4月、xx年4月和2018年5月。2018年8月1日推出三块商住用地，其中两块终止交易后，市场风向急剧转向，价格上涨势头戛然而止，销量大幅下降。2、存量房逐渐成为市场主角。近几年，xx市区房地产市场发展迅速，新房去化速度不断加快，导致新建住宅库存明显不足，二手房逐渐成为房地产市场主角。近几年，xx市区二手房交易比重逐年上升，到xx年完全超过新建住宅。其中xx年二手房成交14652套，面积146万平方米，较同期新建住宅的9549套和110万平方米，分别多出53.44%和32.73%；2018年1-10月二手房共成交11184套，面积101万平方米，较同期新建住宅的6714套和81万平方米，分别多出66.58%和24.69%。3、板块分化明显。xx市区房地产市场呈现明显的板块分化现象，各个板块在楼盘特色、购房群体、价格及走势等方面各有特点。一是楼盘各有特色，西区主要为品质改善、老城区主打老城情节、衢江区以农村入城为主、巨化则以拆迁安置为主。二是购房群体分化，西区以改善型中青年为主，主城区以有老城情怀的中老年人为主；衢江区主要是拆迁户、开发区企业人员；巨化主要是拆迁户、异地搬迁和巨化工人改善型人群。三是价格不同，其中西区主城区衢江区巨化。4、需求变化迅速。xx年以来，随着人们生活水平的提高，老百姓对于居住环境提出更高的要求，加上国家全面放开二孩政策的刺激，改善型需求爆发性增长。而大型开发商和新型住宅设计理念进入xx，使xx改善型需求得到了释放，成为xx-xx年行情火爆的主要原因。但随着改善型需求大量释放和均价处于高位后，2018年刚需重回主流。二、新形势下xx市区房地产发展存在的问题1、二手房交易不规范。二手房市场是实现“以小换大、以次换好、以旧换新”，实现住房消费升级换代的重要组成部分，而xx市区二手房市场存在不少问题：交易过程的信息不对称。一是卖家比买家掌握更多隐蔽信息。具体而言就是买卖双方对于二手房的质量、产权性质等内在属性所获取的信息的差异性。二是中介机构信息遮蔽。xx中介机构在二手房市场迅猛发展，但与相对成熟的房开企业相比，存在行业经营行为不规范、经营规模小、能力差、信誉度偏低等问题。甚至有部分中介机构利用市场信息的优势欺骗购房者，从而获得收益。这种行为严重危害二手房市场的健康发展。税收征收机制导致“阴阳合同”盛行。在二手房交易过程中，如果不满足相关条件，不仅要缴纳与新建住宅交易相同的契税、印花税，还要额外缴纳增值税、个人所得税。近年来随着房地产市场日益繁荣，二手房交易也变的多了起来，交易过程中不少买家和卖家为了少缴纳税款私下签订了“阴阳合同”，这很大程度上减少了购房成本，但是存在着违法风险和交易风险，不利于二手房市场健康发展。2、库存不平衡。一是区域库存不平衡，一方面西区板块新房库存偏低，面临着及时补库存的窘境。另一方面火车站板块、衢江板块、巨化板块高地价带来的高房价楼盘大量入市，销售速度大幅减缓，库存增加。二是户型不平衡，现有库存平均面积为155/户，大户型库存较高，中小型库存较少。针对这种现实，xx目前存在以下三个方面的劣势造成房地产市场后续乏力。一是xx现有产业发展仍是短板，对外地务工人员和周边农业转移人口吸引力有限；二是受制于本身经济社会发展水平，普通家庭收入普遍不高，市场需求难以扩大；三是基础设施和公共服务水平提升有限，不能完全满足新增人口需要。3、租赁市场亟待发展。住房租赁市场发展相对滞后是xx房地产市场一个缺陷。租赁市场被关注的少，被边缘化。从现有的政策大力发展住房租赁市场情况来看，xx主要存在三个方面的难点：一是现有城镇住房租赁供给主要是以个人出租自有住房为主，缺乏专业性的机构参与，也不利于提高整个社会住房租赁服务水平和形成完善的住房供应体系，需要进一步培育市场多元主体，多渠道的增加租赁住房供应。二是租赁双方主要是通过房地产中介机构进行交易，但也有一些中介机构发布的虚假信息，从而诱导消费者，侵犯承租人的合法权益，扰乱住房租赁市场次序。三是缺乏保障租赁双方当事人权利、义务的相对法律制度规范，同时也没有建立起住房租赁企业中介机构承运人员信用的管理制度，从而导致住房租赁纠纷频出，容易造成租赁市场管理无序，严重阻碍租赁市场发展。4、房屋空置问题逐渐突出。xx年，xx市统计局开展对住宅用电用水情况调查，通过住宅用电和用水情况来判断xx住宅市场的空置情况。从调查结果看，用电方面，年用电少于30度的用户占安电表总户数的18.6%；用水方面，年用水少于3吨的用户占安水表总户数的23.3%。从房地产性质来说空置率在10%-15%是合理区间，目前高于18%的空置率容易出现以下问题：一是金融风险增加，xx市区楼市高空置率表明投资比例增加，在房价下跌时，多套且空置的投资客选择断供的可能性远远大于单套刚需群体；二是楼市资源浪费，高空置率导致资源错配，现有房源不能得到有效利用。三、促进xx市区房地产市场健康发展的意见建议1、加强住宅供给结构调控。一是完善保障房供应体系。根据成熟市场经济国家的经验，在住房供应较为紧缺的情况下，政府参与或支持建设公共住房是发达国家较为普遍采取的一种住房保障措施。完善的保障房体系也是增加住房供给的重要补充。二是改进住宅供应结构。xx和xx年在二孩放开，高品质生活需求上升的情况下，改善型需求大幅增长，但随着单价上升，总价偏高，到2018年中小户型代表的刚性需求重回主流。政府在土地供给中，因根据市场变化，及时调整规划，来有效满足市场多元化的需求，促进市区房地产市场健康发展。2、完善二手房交易机制。建立二手房网上交易平台。信息不对称、不透明是二手房交易过程中最大的问题，建议建立信息流通顺畅的交易平台，网上公示相关楼盘房屋信息，并通过法律法规来保证信息的全面性和准确性，以保证普通购房者能够通过廉价而又方便的方式搜寻到信息，减少信息不对称。进一步完善二手房交易税费，杜绝“阴阳合同”。我国目前的房地产税收特点就是流转环节课以重税、而保有环节课税较少，这在客观上增加了房地产投机的可能性。因此要转变观念，改变现有课税模式，做到轻流转、重保有，减少因流通环节课税过重导致的合谋偷税漏税行为。完善和细化相关法律法规。二手房销售市场相应的监督监管机制缺乏，是市场信息透明度不高的原因之一。政府作为市场监管者，应加快健全相关法律法规，完善监管机制，进而提高市场的透明度，如加大对房地产经纪人的考核力度，规范中介收费和各项专业合同范本，加大对无证中介、无资质中介的查处力度，建立中介机构信用等级评定来引导市场选择等方式，降低由于市场信息不对称造成的交易风险，促进二手房市场的健康发展。3、租购并举，完善住房供应体系新格局。住房租赁市场是住房供应体系的重要组成部分，也是解决城镇居民住房问题的一个重要渠道，建立住房购租并举需要四个方面的工作。一是加强培育市场供应主体，增加中小户型房源有效供给，制定优惠的土地供给税费优惠等政策，以吸引和鼓励房地产开发企业进行租赁性住房的开发和经营。二是保障租赁双方特别是承租人合法权益，推进住房租赁市场立法，建立健全住房租赁监管机制，规范租赁中介机构的行为。三是提高居民住房货币支付能力，特别是低收入家庭以及进城务工人员的支付能力。比如放宽住房公积金的使用条件，允许按照合理比率抵扣个人所得税，推进公共租赁住房货币化补贴等等。四是充分利用大数据高科技手段，提高信息化管理与服务水平。通