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银行管理论文-银行信贷对我国房地产泡沫化成因的影响.doc银行管理论文-银行信贷对我国房地产泡沫化成因的影响.doc -- 10 元

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银行管理论文银行信贷对我国房地产泡沫化成因的影响论文关键词银行信贷房地产泡沫化论文摘要房地产业是一个高风险产业,它高度依赖金融市场的信贷支持。如果信贷支持过度,将促使房地产业的非理性投资增加,房地产价格上涨过快,最终超过消费者承受力而导致房地产泡沫。本文介绍了中国房地产业的发展现状,研究了银行信贷在房地产泡沫化中的作用,并以此为依据提出了防止房地产泡沫的政策建议。查尔斯P金德尔伯格将泡沫定义为一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨,初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期,从而吸引新的买者这些人一般是以买卖资产牟利的投机者,而对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨,继而出现预期的逆转和价格的暴跌,由此通常导致金融危机。房地产泡沫,一般是指由于土地的稀缺、房地产商品的供需矛盾、企业和私人的过度投机、金融机构的贷款偏好等因素,导致房地产价格无节制地持续上扬,使房地产价格脱离市场基础而持续上涨,严重背离与之对应的基础价值的过程和状态。房地产泡沫的成因及对我国房地产发展趋势的判断从影响泡沫形成的各种因素来看,主要有三种预期。由于土地具有稀缺性,与其他生产要素相比,供给弹性最小。因此,市场对土地未来价格的乐观预期,必然加大对土地的需求,从而使房地产价格偏离资产的实际价值投机行为。投机行为对经济波动有很大影响,并且会推动资产泡沫的形成非理性行为。市场并不是有效的,在信息不对称的情况下,过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象。我国房地产投资近几年仍然高速增长。2006年前9个月,房地产开发投资完成额就达到12902.4亿元,同比增长了24.3。房地产投资的快速增长,使其占国有及其他单位固定资产投资的比重逐步提高,到2006年已经达到破纪录的22.6。在国家加大宏观调控力度的情况下,2006年全国商品房的价格同比仍上涨了5.5,局部地方如北京、上海、广州的房价相继突破居民的心理价位。房地产的开发已经超过经济的发展水平。2007年初,中国社会科学院发布的2007年中国服务行业发展报告指出,中国房地产市场的泡沫已经浮现,无论在规模、结构、价格以及利润上都存在问题。银行信贷和房地产泡沫相关性分析(一)银行信贷导致房地产投资过度增长金融机构对房地产业开发的扶持力度逐渐加大。银行在给房地产开发商提供贷款时,主要是依据抵押的房地产价值,同时银行在估计房地产价格时主要是参考当前市场的交易价格。在房地产处于繁荣时期,过度乐观的房地产投资者是市场的主体,因此价格必然被高估。这就意味着银行可能高估银行资本的经济价值,导致银行增加下一期的房地产信贷供给,从而进一步推动本已高估的房地产价格。大量资金的沉淀,使其对土地的需求超过了实际的需求,必然形成房地产的投资泡沫。(二)银行信贷助长了房地产投机在房地产快速发展的时期,企业和个人都热衷于土地投机,而银行也借此推波助澜。银行给予那些购入土地的人相当于地价70的贷款,并劝其再去购买土地,接着又继续发放担保贷款,如此反复进行,引发土地泡沫。银行为房地产贷款营造的宽松环境,让不少缺少资金的投机者有机可乘。他们利用银行信贷资金,炒地圈地,待价而沽,人为增加土地的需求量,从而促使土地价格进一步上涨,形成房地产泡沫。此外,银行信贷也纵容投机者大量的囤积新建商品房,即使房地产开发商大力建房仍满足不了市场的需求。根据市场供求原理,供不应求必然导致价格的上涨,而价格上涨的趋势又提高居民消费预期,从而形成房地产价格泡沫。(三)银行信贷提高消费者预期中国目前的住房政策是鼓励中低收入的家庭去买房,而且是买新房,这形成了目前住房需求持续旺盛的局面。各家银行为了抢占个人住房贷款市场,从过去的偏重支持房地产供给逐步转向了支持居民消费,纷纷将个人住房贷款作为支持的重点,大大提升了消费者购买力。那些本无力购房的家庭现在成了消费市场的主力军,导致住房供不应求。根据供需原理,在如此旺盛的需求下,房价必然急剧上涨,而房价的上涨不仅带动开发商新一轮的投资热潮,而且使更多消费者认为这个上涨趋势在很长一段时间都将延续下去。只要房价的收益率高于银行贷款利率时,消费者就倾向于借助银行信贷来提前购房。这种心理预期在消费者群体中达成共识,并形成一致行动,就会掀起购房热潮。个人住房贷款的增加,进一步提高了银行信贷在房地产业的资金比例,直接推动了房地产业的过度繁荣和泡沫化。(四)银行信贷自身的非理性扩张银行都把房地产信贷作为优良的贷款品种,并且都在不遗余力地扩大房地产信贷业务。如果国内房地产市场价格快速上涨,房地产开发投资就不会放慢增长速度,从而国内银行信贷扩张就不会停止。从2007年12月央行公布的数据来看,新增人民币贷款9814亿元,较2006年同期增长近2700亿元,银行信贷在房地产业的过度扩张,加速了房地产泡沫的形成。银行持有大量的房地产,那么房地产价格上涨将提高银行资本规模,从而改善银行的资产质量和盈利状况。因此,银行将进一步扩大对房地产的信贷供给,而这又进一步提高房地产的价格。这一过程循环往复,使得房地产价格日益偏离实际均衡价格,从而进一步导致房地产泡沫的膨胀。遏制银行信贷非理性流入房地产的相关措施(一)严格遵守银行信贷紧缩的宏观政策银行必须遵守国家信贷紧缩的宏观政策,严格把守信贷关,提高信贷门槛,有效地抑制资金流入房地产业。因为,适当提高银行贷款利率,可以有效的抑制炒房者借助银行贷款囤房炒房提高存款准备金率则可以收缩金融机构的贷款总额,从而有效地抑制银行向房地产市场的放贷冲动提高购房首付比例,不仅可以降低银行信贷在房地产业的资金比例,也可以让部分居民由于首付压力而最终推迟购房。只有这样,才能降低住房需求,有效防止房地产泡沫化,有利于房地产业的健康发展。(二)加强金融监管加强金融监管,预防和警惕房地产信贷中的金融风险。做到贷款项目的科学论证,贷款发放的正确决策,确保贷款安全。提高信息的透明度,打击投机活动,对有问题的金融机构进行彻底的清查。加强银行信贷人员培训,提高业务员的专业素质和道德素质,避免出现业务员为了个人利益弄虚作假,损害国家和集体的利益。(三)加强房地产信贷管理根据银监会关于进一步加强房地产信贷管理的通知,银行等金融机构应进一步加强和改进房地产信贷管理。要做好房地产贷款三查,全程监控开发商项目资本金水平及其变化,严禁向资本金比例不到35、四证不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。防止开发商利用拆分项目,滚动开发等手段套取房地产贷款。对中国人民银行各分支行应建立房地产信贷业务分析制度,跟踪、调查、分析各商业银行房地产信贷执行情况,对违法违规行为要责令商业银行限期改正,并依法给予行政处罚。(四)拓宽房地产融资渠道目前房地产融资方式没有形成风险分担的机制,绝大部分风险集中在银行身上,蕴藏了巨大的金融风险,因此当务之急是要拓宽房地产直接融资的渠道。根据各个国家的经验,除了银行贷款之外,股权融资,债券融资,包括基金、股票、保险、信托等等多层次的融资,对房地产都有一定的支持,也有助于房地产业本身的产业结构升级。房地产发展如果得到多元化、多层次的资本市场的融资渠道的支持,就能化解或者分解单一靠银行贷款的风险。参考文献1.王子明.泡沫与泡沫经济非均衡分析M.北京大学出版社,20022.徐滇庆等.泡沫经济与金融危机M.中国人民大学出版社,2000
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docin上传于2013-12-16

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