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行业经济论文-中国房地产泡沫机理分析.doc行业经济论文-中国房地产泡沫机理分析.doc

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行业经济论文中国房地产泡沫机理分析摘要我国房地产业自1998年复苏以来获得了长足的发展,但也存在一些问题,比如房价和投资增长过快、结构不尽合理等,引发了人们对泡沫的猜疑。由于我国房地产市场化的时间较短,对房地产泡沫的研究还没有一个完备的体系,这与我国房地产市场发展现状极为不符。本文从制度因素和利益机制两方面分析了我国房地产局部泡沫产生的原因,并提出了对策和政策建议。关键词房地产泡沫;利益机制;制度因素一、引言泡沫是在市场经济中由投机导致的一种或一系列资产价格脱离市场基础价值持续上涨,并且这种上涨使人们产生出对这种资产的远期价格继续上升的预期和持续的购买行为。SALGE1997认为引发泡沫发生的原因可分为内生及外生因素二方面,所谓内生因素是认为泡沫的变动与基值的变动息息相关;外生因素则是由市场景气的变动,使得市场参与者对未来的市场价格预期发生过度反应,供需失衡使市场价格偏离基值所引发的价格泡沫现象。台湾学者徐滇庆、于宗先、王金利(2000)则通过房产投机商的资本增值方程对房地产泡沫的产生机理进行了解释。它的生成机理一般都与投机、预期、非理性等有关。房地产特性是泡沫产生的必要条件,“经济人”的行为方式和金融信贷是房地产泡沫形成的直接因素;制度因素是我国房地产泡沫形成的深层次因素;现有的利益机制是我国房地产泡沫形成的根源。二、中国房地产泡沫生成的制度因素分析1.预售制度预售制度是我国在房地产业起步阶段,为了给予成长中的开发商的一项扶持政策,意在降低房地产行业的进入门槛,鼓励更多企业进入。应该说,商品房预售制加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本。但在我国房地产业有了很大发展的今天,预售制度的原有政策意义已经很小了。首先,预售制度使房地产金融风险得以累积。预售制度使得开发商得以以少量的自由资金启动开发项目,将购房者个人收入和银行的贷款转变为自有资本。央行报告指出,开发商已形成高比例负债经营状况,银行贷款占其资本金比例高达55%,而自由资金比例却呈逐年下降趋势。以上海为例,房企自有资金2001年为1884%,2002年为1753%,2003年为1694%,直到2004年下半年,国家出台相关规定后,才有所上升。房地产开发企业高负债经营的风险被转嫁给了银行。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值,从而产生泡沫。一旦泡沫破灭,作为抵押物的土地和
编号:201312171632477539    类型:共享资源    大小:11.49KB    格式:DOC    上传时间:2013-12-17
  
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黄山道人上传于2013-12-17

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