行业经济论文-对房地产策划工作的思考.doc行业经济论文-对房地产策划工作的思考.doc

收藏 分享

资源预览需要最新版本的Flash Player支持。
您尚未安装或版本过低,建议您

行业经济论文对房地产策划工作的思考摘要从房地产策划的角度出发,分析目前我国适度从紧的金融政策,从策划工作的入手点、策划工作中的“羊群效应”和增强策划工作的操作性三个方面,关键词房地产策划;“羊群效应”;房地产策划是房地产开发过程中的重要工作之一,涵盖了其各个环节。一般房地产策划工作包含前期机会研究、产品初步策划、可行性研究、市场调研、详细产品策划、营销策划等环环相扣的几个阶段。良好的策划工作对房地产企业以及房地产业良性健康发展有着重要的作用。从本质上讲,策划工作是在合适的房地产策划工作需要重新审视房地产业的发展。众所周知,房地产业是资金密集型产业,资金链的完整对于项目顺利完工上市至关重要。2007年,央行连续八次上调了银行贷款基准利率,一年期贷款利率从年初的612上调至747,2007年连续10次上调存款准备金率,从年初的9上调至145。进入2008年以来,央行主要通过提高存款准备金率来抑制房地产业的过快发展,迄今为止,央行5次上调存款准备金率,从年初的145上调至165的历史最高点。央行一系列金融工具的应用,紧扣央行适度从紧的金融政策,针对房地产业的过热发展。不断上调的贷款利率将增加居民买房的成本,抑制一部分的炒房行为;不断上调的准备金率将增加房地产企业的融资成本,使得资金实力不足的房地产企业外资方面,国家出台了一系列相关政策,来引导外资投资房地产的行为,限制外资对房地产业的炒作。自1991年起,中国已连续15年成为吸收外资最多的发展中国家。基于对人民币升值的预期和房地产业高速发展的良好经济效应,流入我国房地产市场的外资逐年增加。2006年7月,经国务院批准,建设部、央行等六部委共同发布了关于规范房地产市场外资准入和管理的若干意见(建住房[2006]171号文,以下简称“意见”),主要从外汇管制、投资准入、市场购买以及信息监测等四个方面强化了对外进入我国房地产市场的规范。2007年9月27日,中央银行、银监会以银发[2007]359号文联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知。2007年商务部颁布的关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见中明文规定“严格限制外商投资房地产”。2007版外商投资产业指导目录规定,从2007年12月1日起,外资将不再鼓励进入普通住宅的开发建设,同时外资被限制进入房地产二级市场交易存量房交易内资适度收紧,外资持币观望,房地产业发展趋缓,现在是对房地产企业的在现代企业管理中有所谓的“蓝海”与“红海”之分,“蓝海”指企业所处行业的进入壁垒较大,具有较强的不可模仿性,大多数为技术独创型的企业;而“红海”则指企业所处行业进入壁垒较小,可模仿性较高,大多为劳动密集型的服务型企业,如餐饮、干洗等。房地产策划应借鉴“蓝海”的思维来提高房地产企业的独特性,在房地产大范围整合的时代赢得生存空间。以广东碧桂园为例,在大多数开发商大搞各种高档楼盘建设的同时,碧桂园独出心裁,以高效的开发效率,定位于中低端客户的产品为市场所热捧。碧桂园的开发模式就是房地产企今年4月初,SOHO中国董事长潘石屹说未来100天时很多房地产企业坚持不住,房地产业洗牌的100天。对于房地产业,外资受到限制,不能从事住宅产品的开发和进入房地产二级市场,在日渐收紧的金融政策下,很多资金实力不足的企业将退出。这样的背景下,出于夹心层的企业即有一定的实力,但是面临发展的困境的重要问题就是如何生存下来。房地产策划要从企业出发,落足于市1策划要从房地产产品市场细分之下寻找市场突破口。以北京市为例,现在五环外的房价已升到10000元/㎡以上,产品以中高档住宅居多;而2007年北京市人均年收入为38000元,这样的差距表明,很多人无足够的经济能力购买房屋。进入2008年以来,虽然市场上一片喊跌之声,北京市的房价还是小幅微涨,表明北京市的房屋需求呈现刚性,但是,对于目前高企的房价,市场购买力仍显得相对不足。今年以来,广州市的房价一直呈现走低,广东省房地产行业协会于3月中旬发布广东房地产蓝皮书2008,其主要观点包括2008年新增建设用地规模与此基本持平,仍将持续建设用地供应偏紧的势态;预计2008年广州楼价可能跌穿2007年底的半年价,以8500元/㎡为中轴,呈窄因此,从市场需求入手、优化产品结构是房地产企业脱困的良好途径。从市场需求出发,开发房地产产品,不仅优化了市场产品结构,符合政策面的要求,2在房地产策划工作中应避免“羊群效应”。没有对市场良好的认识,导致开发的“羊群效应”,加剧了产品结构的不合理。在2006年至2007年间,商业地产开发兴起了建造“SHOPPINGMALL”风潮。“SHOPPINGMALL”由于其占地大、体量大,辐射区域广泛,一个城市能承载的大型“SHOPPINGMALL”是有限的,盲目开发导致资源浪费。由于“SHOPPINGMALL”的兴起与汽车文化有紧密的关联,而目前中国的中产阶级尚在发展当中,中国城市郊区的人口密度并不大,在房地产策划过程中的“羊群效应”将导致资源的浪费,使得本来有限的土地资源不能发挥其应有的作用,对城市发展的影响一定是负面的。企业也应该结合自身的实际条件,集中优势资源开发产品,避免盲目跟风建设导致企业陷入困3增强房地产策划的操作性。房地产策划业一直是被忽视的一个行业,很大程度上归因于策划仅仅纸上谈兵,没有操作性,不能带来实实在在的利益。某项调查数据显示85的企业曾经寻求过策划公司的服务,但只有4达到了预期效果;58的企业表示对策划公司提交的方案满意,但在执行3个月后,这一比例下降到6;36的企业老板表示,付了几十万,买回来一大堆文字图片,执行房地产策划工作虽有一定的模式,但是也要根据不同的实际情况对工作侧重点进行调整。以产品初步策划为例,常规的程序包含市场调研资料的整理分析、项目背景分析、项目SWOT分析、项目机遇和特有资源梳理、项目资源因子分析及细分市场对照、项目定位(产品定位)、目标市场定位(客户定位)、经典案例的引用展示等。对于商业地产的初步产品策划侧重于项目定位,而住宅地产则对于房地产策划,一定要讲究资源的整合利用,具有全局性,从项目的全程运营出发,讲求产品、策划、传播、通路、执行之间的细节完美,使得企业在战略平台上不会出任何差错,在战术运用上也会详略得当,在营销组合上更会出奇房地产业进入整合期,良好的策划能增强房地产企业的竞争力,规避项目开发经营中的不利因素,提高企业的竞争能力,在日益严峻的商战中创造利润,赢[1,刘洪玉.我国房地产行业的外资参与及其影响[J].建筑经济,2005,9[2,2006,11[3,徐国峰.中国新一轮房地产调控的市场趋势和未来走势[J].经济丛刊,2007,1
编号:201312171709008131    类型:共享资源    大小:10.67KB    格式:DOC    上传时间:2013-12-17
  
2
关 键 词:
生活休闲 培训招生 精品文档 行业经济
  人人文库网所有资源均是用户自行上传分享,仅供网友学习交流,未经上传用户书面授权,请勿作他用。
关于本文
本文标题:行业经济论文-对房地产策划工作的思考.doc
链接地址:http://www.renrendoc.com/p-238131.html

当前资源信息

4.0
 
(2人评价)
浏览:11次
黄山道人上传于2013-12-17

官方联系方式

客服手机:17625900360   
2:不支持迅雷下载,请使用浏览器下载   
3:不支持QQ浏览器下载,请用其他浏览器   
4:下载后的文档和图纸-无水印   
5:文档经过压缩,下载后原文更清晰   

精品推荐

相关阅读

人人文库
关于我们 - 网站声明 - 网站地图 - 资源地图 - 友情链接 - 网站客服客服 - 联系我们

网站客服QQ:2846424093    人人文库上传用户QQ群:460291265   

[email protected] 2016-2018  renrendoc.com 网站版权所有   南天在线技术支持

经营许可证编号:苏ICP备12009002号-5