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行业经济论文-影响房地产价格的政策因素与制度调整.doc行业经济论文-影响房地产价格的政策因素与制度调整.doc

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行业经济论文-影响房地产价格的政策因素与制度调整内容摘要:随着房地产业的迅猛发展,房地产的价格问题越来越引起人们的关注,影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用,因此我们要做好这三个方面的制度安排与制度建设。关键词:房地产价格土地房地产金融市场交易费用制度安排与建设房地产业是第三产业的重要组成部分,它是一项综合性产业,也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价格的形成十分复杂,要受自然、经济、社会、区域、个体等多方面的影响,据测算,在房地产价格构成中,各种费用所占比例大致为:土地约为20%;建安工程约为35%;“大市政”配套约占15%;各种税费约占10%-15%;开发企业的利润约占15%-20%。本文试图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方面来分析我国的房地产价格,寻求新的制度安排。与土地问题相关的制度安排与制度建设土地是房地产开发的核心要素,我国土地资源缺乏且供给弹性小,人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制,建设用地原则上要使用国有土地。土地不是私人的,也不是政府的,而是全民的财产,这种产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷:在现行的制度条件下,土地的所有权是不能转让和买卖的,但使用权可以买卖,这实际上是土地的出租行为。现行的是土地“批租”形式,即把多年的土地使用权捆绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大,开发商们可以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷款,并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁,这是一种产权的错位与侵犯;目前土地转让的市场化程度很低。协议出让土地不仅所占的比例过大而且在定价上随意性较大;同时一级市场上缺乏透明度,用地问题上没有形成公开、公平、公正的竞争机制;基准地价的确定也不尽科学合理,难与现实发展同步;房地产投资对地方GDP增长的贡献率较高,常被一些不负责任的地方官拿来当作政绩工程、形象工程做。在这种“经营城市”的浪潮中,利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段,地方政府自然不会是最后的买单者。在现实面前,要求我们要做好以下几个方面的工作:设计一种合理的房地分离的计价与征收方法,即购房者逐年向政府缴纳地租,不再与开发商发生关系,改变土地“批租”的局面;严格控制土地市场,加速推进土地的招标和拍卖制度,堵住土地交易的“黑洞”;建立科学的基准地价确定公布制度,
编号:201312171712168186    类型:共享资源    大小:11.29KB    格式:DOC    上传时间:2013-12-17
  
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黄山道人上传于2013-12-17

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