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行业经济论文浅谈双限双竞政策对广州房地产开发企业的影响摘要2005年2006年,连续两年房价持续走高。随着国八条、国六条的出台,还是没能抑制商品房价的增长,而2006年年末广州市政府出台的双限双竞房地产开发政策会不会对房地产开发企业有影响呢房地产开发企业如何去应对该政策的出台,来调整自身的房地产开发模式,文章对此进行了探讨。关键词双限双竞房地产开发开发模式居住用地在限制房价、限制套型的基础上,采取竞争地价、竞争房价的办法,以公开出让的方式确定开发建设单位的房地产开发政策,简称双限双竞的房地产开发政策。国家实施六一新政策以来,被业界观望已久的双限双竞地块,终于在广州顺利诞生。2006年11月17日上午,位于广州市房地产交易中心三楼的土地出让大厅里,几乎座无虚席。无论开发商、业界专家、还是媒体,所有人都期待着见证这一具有某种意义的时刻国内首次通过限制最高房价的方式拍卖土地。参与竞投的开发商已经向广州市国土局上报了自己的最高限价,而国土局在收集到所有报价之后,通过折中的处理已经确定了本次拍卖的4宗金沙洲地块的最高房价,它们最高限价将不超过6500元/平方米。经过11月17日的激烈争夺,保利地产、中海地产、以及富力地产最终将4块双限地块收入囊中。广州市白云区金沙洲四地块的最高房价限价分别为B3734F01、02、04地块6050元/平方米B3737F01、B3737F03地块6150元/平方米B3735F01地块6375元/平方米B3736F01地块6500元/平方米。毫无疑问,这种改良过的土地出让模式,限制了开发商的最高销售价格,但广州首次双限双竞地块出让结果显示,依然是保利、中海、富力等国内顶级开发商的代表参与了此次角逐。从6500元/平方米的最高限价,到开发巨头的参与,广州房地产业界对此结果仍然众说纷纭。对于最高限价,尽管有专家认为还是稍微偏高,但业界普遍认为这是一个开发商和市民都可以接受的范围。根据广州市出台的未来五年的广州市住房建设规划显示未来五年,政府调控的中小套型、中低价位普通商品住房用地通过双限双竞的方式公开出让。这类住宅套型建筑面积控制在90平方米以内,共24万套、2160万平方米。那么,如果广州的双限双竞的房地产开发政策被中央政府采纳,会对中国整个房地产市场带来什么影响呢房地产开发商销售商品房的利润空间被压缩。由于房屋的售价被限定平均价,而房屋的地价在竞投的时候又被抬高,当建造成本一定时,利润空间会减少,因为在收入不变时,成本升高,利润自然减少。中小型的开发商会被淘汰。由于资金的实力不雄厚,开发住宅的大部分资金来源是金融机构的贷款,也意味着利息的支出会很多,这样成本费用会进一步加大,利润会进一步减少,甚至会导致亏损。有的中小型开发商会通过偷工减料、压缩建造成本、设计成本,达到减少总体成本来提升利润。但随着政府有关部门的监管加强,质量不合格的产品将会逐渐被淘汰。随着该政策的实施,大型开发商会通过资金的优势和完善的成本控制模式,进一步降低开发成本,提升利润空间,增加利润。由于资金的需求增大,管理经验的要求增加,进一步促进该行业的竞争加大,大房地产开发商并购小房地产开发商,或者小房地产开发商资产重组合并,组成新的具有一定规模的大房地产开发企业的现象不断出现,这会对房地产开发行业形成一次新的洗牌,促进优胜劣汰。如果进行简单的推论,那么这种既兼顾了发展商利润,又兼顾房价合理的模式,无疑已经两全其美。但是也如有业内人士所说这正如政府向发展商定制产品,如果标准不制定好,恐怕还很难达到预期的效果。由于广州在未来的5年还将大量推出小户型住房,并通过双限双竞的方式出让此类地块,因此,对于广州市民而言,此类土地出让方式将不再是个新鲜的话题。但值得关注的是,每一个地块的推出,其最高房价仍将受到极大的关注。根据目前的出让规定,双限双竞的最高房价由开发商自行报价,政府再根据报价进行处理,确定一个最终的标准。此外,最高房价的最终确定权在于政府,因此,政府的态度在此过程中起着最为关键的作用。在它看来,此前万科和中粮地联合竞标的金沙洲地块,楼面地价已经高达4000元/平方米,但是广州市有关部门仍表示该地价在合理的范围之内。而这次同样是金沙洲的地块,政府对其的定价不超过6500元/平方米,这就决定了开发商可以接受的楼面地价只能在25003000元/平方米之间。无论想要稳住房价,还是推高房价,都取决于政府操作时的态度以及方式。显然,在此次金沙洲四宗地块的出让过程中,有关部门选择了比较合理的结果,模式好但对此仍需完善。那么,广州的双限双竞的房地产开发政策,会对广州房地产市场带来什么样的问题呢第一、如果所有开发商的报价都偏高,那么该地块的最高房价无疑将被抬高。对此,最好的方式是政府确定地价,再由开发商去竞房价,这意味着由政府去首先让利。限价高低其实取决于政府态度。第二、除了最高房价的合理限制,双限双竞的模式在一定程度上限制了开发商的经营行为,具备稳定房价的前提,但是这并不代表这个模式本身已经没有漏洞。如果建设的标准不确定,那么想要起到平抑房价的目的,恐怕还有难度。例如,开发商可以在容积率容许的范围内加大密度,选择小高层,可以极大地节约成本。第三、最高限价也未规定是毛坯房还是装修房。如果是毛坯房,售价是固定的,但装修价是变动的。商品房通过装修后变成装修房,那房屋的售价就变成毛坯价加装修价,而装修价的定价存在着模糊空间。第四、由于此类商品房在销售环节没有进行限制,这意味着任何人都可以去排队抢购,然后再到二手市场上去抬高价格放盘。如果这样,那么政府最初平抑房价的初衷就变了味道。而且,中介机构和发展商本身是否会去炒楼也是个未知数。可以通过限制此类商品房在二级市场的售价,例如,要低于以及一级市场的同级售价。比如某个业主想出售刚购买的新商品房,若该商品房未装修,那在二级市场的毛坯售价要低于一级市场的同级毛坯售价,若该商品房经过了装修,那在二级市场的售价要低于一级市场的同级毛坯价加装修价。那作为房地产开发商,应如何面对双限双竞的房地产开发政策对其的影响呢第一、房地产开发企业在资金结构方面要做重新调整,保持合理的负债比率,减少公司的财务风险。例如,始终保持在20左右的资产负债率。第二、进行多元化投资,分散经营风险。投资一些现金流较大的行业,来支撑房地产行业的发展所需的现金流。例如,投资商品零售业,交通运输业,医药服务业,酒店餐饮业,教育行业,财务咨询、审计行业等,这些行业都有一个共同的特点,就是如果经营的较好,有一定的规模化,那么该行业会有较大的现金流入量,可以支撑房地产前期投资所需的大量现金流出量,保证整个集团企业现金收支平衡。第三、制订完善的公司的成本预算、成本控制、成本考核制度,以便以较低的成本支出建造质量较优质的商品房。例如,在工程物资采购方面,选择报价最低,服务、质量最好的工程物资在税金支出方面,通过税收筹划,综合减低公司的税金支出等。第四、转变开发模式,组建从开发、承建、销售一体化的专业公司,形成集团化管理。大多数房地产开发企业,开发商品房时都是委托工程建筑公司建造商品房。可以考虑,房地产开发商通过股权并购,收购具有建造商品房的建筑公司,这样,开发企业的建造成本可以大大降低,形成建筑公司为成本中心、商品房销售公司为销售中心,房地产开发企业为利润中心,房地产集团为投资中心的层层控制管理中心,便于集团公司成本控制,财务核算、财务决策等管理措施的实施,有利于创造公司价值最大化。总之,尽管双限双竞政策,已经在广州迈出了第一步,但是它跟任何一项制度一样,其完善还需要漫长的过程。
编号:201312171740088662    大小:11.07KB    格式:DOC    上传时间:2013-12-17
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黄山道人上传于2013-12-17

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