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行业经济论文试析宏观调控下房价下跌的必然性摘要房价的涨落归根到底受价值规律的支配,是价值、供给与需求诸因素共同博弈的结果。近几年来国家基于价值规律的宏观调控导致商品房价值在下降,非理性需求受到抑制,有效供给在增加,房价下跌已成必然。关键词宏观调控价值规律房价下跌必然性一、土地价格下降是房价下跌内在原因商品房价值是决定商品房价格的基本因素。价值下降最终要传导至市场价格,导致价格下降。要控制物价首先要控制商品房的价值或生产价格,即CVP。商品房生产价格与其他商品一样等于生产成本加平均利润。理论生产成本主要由地价建筑成本营销成本税费等构成,按常规,建安成本只占房价的18~22(地区、楼层不同略有差别),各种税费在房价中的比重占到15~20,营销成本不超过3,以上三项占总价值的33~45,土地费用在房价中的比重,一般占到20至30左右,特殊城市、特殊地段所占比重更高。地价的回归将直接引发商品房成本下降,导致其商品房价值下降,进而降低房价的价值基础。2007年以来,国家出台了一系列宏观调控政策,地价正在理性回归。央行银监会关于加强商业性房地产贷款管理的通知、国土资源部关于招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定及2008年1月国务院关于促进节约集约用地的通知等宏观组合拳,加强了土地资源的开发管理,打击开发商囤积土地现象,土地流拍成为普遍现象,土地价格大幅下降,许多地块以底价成交,地王不惜损失高价违约金、保证金纷纷退地,房企挂牌转让项目股权现象增多。地价的走低降低了商品房价值,房价应声而落。国家发改委8月12日发布数据显示,全国房价同比涨幅自2008年2月起已持续回落六个月,且回落速度有加快趋势。房价下跌或持平的城市数量进一步扩大。7月,70个大中城市中,有29个城市房价出现下跌或持平局面,比6月多出8个,比例超过四成。上海、南京、杭州、厦门、广州、深圳、成都等在内的17个城市房价下跌,其中上海房价出现首降,降幅为0.1,深圳房价继续下跌0.9,已低于2007年同期3.9个百分点。根据21世纪不动产监测数据显示,7月北京二手商品住房买卖成交量环比6月下降了0.9,成交价格下跌3.6。二、住房贷款新政的实施有效抑制了投资、投机性需求房价上涨引发了投资、投机性需求,投资、投机需求又加剧了供求矛盾。深圳蓝皮书中国深圳发展报告2007显示,深圳的投机性购房占到了58.42。投资、投机性需求导致我国住房空置率居高不下,几乎达到10的国际警戒线的一倍。为了缓解住房供求关系的矛盾,抑制投资、投机性需求成为宏观调控的重点。首先,严格住房消费贷款管理。央行、银监会关于加强商业性房地产贷款管理的通知规定,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含)以上住房的,贷款首付款比例不得低于40,贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。其次,加强二手房出让的税收管理。出让二手房需要缴纳印花税,契税,营业税及附加,土地增值税,个人所得税等税负和中介费等,不满5年的非普通住宅占二手房交易成本的达到13左右,高于世界上大多数国家。房贷新政的实施加大炒房成本,炒房的利润降低风险加大。目前我国商品房租售比远远超出国际警戒线1∶200~1∶300。北京的商品房租售比在1∶500~1∶700之间,很多人所购买的房屋如果用于出租还不足以偿还银行利息,甚至在房屋快报废时还不能收回投资。租售比的提高意味着房屋投资价值下降,需求聚减,最终导致房价回落。2008年8月5日,国家统计局发布经济述评称房地产的暴利时代已经终结,在长达10年的房价上涨之后,中国房地产市场开始向理性回归。三、从紧的货币政策,一定程度上抑制了中低收入者自住需求2007年进入加息通道之后,央行先后5次上调存贷款利率,同时年内十次上调存款准备金率至14.5,并将继续提高存款准备金率和小幅加息。从紧的货币政策环境,一方面,加息增加了购房者的成本,中低收入者的自住需求因贷款成本的提高而受到抑制另一方面,加息抑制了潜在购房者的购房需求,还使持币待购者增加。21cn网站上一项关于加息后你会选择在近期买楼吗的调查结果显示,80.51的被调查者选择要持币待购。全国的个人房贷量在2008年初增量明显下降,1月份的增量为680多亿,2月份增量回落到70.89亿元。据北京个人房产金融服务专业机构伟嘉安捷统计,新政下发后的2至3个月的时间里,房地产个贷金融市场交易类贷款产品同比下降18左右非交易贷款产品同比下降36左右。四、人口增长速度下降导致住房刚性需求减弱长期以来,我国人口基数及其增长趋势曾经导致了住房的刚性需求。20世纪70年代开始实行计划生育,出生率由1970年3.34降到了1979年1.78。1980年以来实行一对夫妇只生育一个孩子生育政策,到1998年时,出生率下降到1.6。全国教育事业发展统计公报数据显示,1996年全国小学人数开始下降,2007年与1996年相比,招生人数下降到1736.07万人,减少了788.59万人。随着我国计划生育、独生子女政策实行后出生的人口进入婚育年龄,住房需求将明显变化其一,住房需求将不断下降。中国社会科学院研究员尹中立博士指出,2008年之后的结婚人口比之前下降30%多,意味着住房需求也将随之减少其二,独生子女们结婚后的双重负担,对未来的住房购买力构成直接制约其三,独生子女结婚后将继承双方父母现有的房产,将增加住房供应,从而影响未来的房价走势。五、住房消费理念成熟将导致购房热消退近几年工薪阶层的购房需求有相当大的部分属非理性需求。根据世界银行的调查显示,住房价格是家庭年收入的3倍~6倍(联合国的数据仅是3倍~5倍),一般欧美国家均在3倍多,而我国目前已经达到了10多倍,甚至20倍,广州房价是家庭平均年收入的13倍,70的城市居民买不起住房。美国一个普通家庭购买一套住房约需要5年~8年的时间,而我国城市普通家庭购一套住房需要几十年,甚至一生的积蓄,所以社会上戏称买房者为房奴一族。需求旺盛是购房者非理性造成的。随着新政的实施,高昂的房价和沉重的还贷将促进中低收入家庭的理性消费,导致总住房需求下降。同时,随着房地产市场的规范化和对房地产商屯积房源,制造紧张需求,哄抬房价等不法行为的揭露,购房热将进一步消退。六、保障性住房政策将极大增加市场住房供应量,缓解住房供应的结构性矛盾我国商品房市场结构性矛盾突出,高价房供大于求,中低价房供给不足。据建设部测算,目前全国仅人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭就有1000万户,占城镇家庭总户数的5.5。因此,我国加大了保障性住房的宏观调控。国八条、国六条、九部委十五条及国务院24号文等一系列调控措施都是力图增加中低价房的数量,从结构上缓解商品房供求矛盾从而平抑房价。随着以上政策实施,我国住宅结构发生重大变化,廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品房将成为供应主流,大户型公寓、别墅、高档住宅的供应比重将大幅下降。据国家统计局发布的信息,1月~5月份,全国完成房地产开发投资7214亿元,同比增长27.5商品住宅完成投资5042亿元,增长29.5。其中,经济适用住房投资208亿元,增长39.4。2007年全国安排廉租住房保障资金超过2006年之前廉租住房资金总额。宏观调控在抑制需求的同时增加供给的双向性,使房价下降的趋势更明显。七、增加土地供应量和速度开发速度直接加大了住房供应量土地有效供应量是房价上涨的另一个直接原因。增加土地的有效供应量将会增加住房供应量,从而缓解需求矛盾,抑制房价上涨。2007年国家加大土地供应量,加快供地速度。2007年1月~5月,全国住宅用地的供应量同比增长35.5,普通商品房的土地供应总量同比增加76.3,经济适用房的土地供应总量同比增加166。广州2007年住宅供应总量是过去两年供地量的两倍。抑制开发企业囤积土地行为,加速存量土地的开发,是增加市场房屋的有效供给的重要途经。过去开发商为了增强自身的实力,坐享土地增殖的利益,大势囤积稀缺性土地资源,造成了政府土地供应增加,但开发面积却相对不足的现象。有调查显示目前有10亿平方米的土地囤积在开发商的手中,足够供应全国市场5年的开发量。2007年,各级政府一方面采取了缩减宗地规模、规定开发建设时限、不得分期取得建设用地使用权证,以及采用清算土地增值税法等措施,有效抑制了囤积土地的行为另一方面加大闲置土地处置力度,加快土地开发速度。国土资源部出台通知要求实行建设用地使用权净地出让,并明确了土地闲置费的征收标准,即按出让或划拨土地价款的20征收土地闲置费。实践证明,土地供应量加大,房地产开发投资快速增长,使商品房供应保持了稳定的增长速度。至2008年6月底,全国房地产开发企业完成土地开发面积12977万平方米,同比增长9.9全国房屋施工面积21.27亿平方米,增长24.1。其中,住宅施工面积16.83亿平方米,增长25.6。八、投机、投资性抛售也将增加市场供应由于新政打击囤积居奇、要求开发商加快建设速度和政府加大社会保障性住房的供应,极大改变了房地产市场供求关系,改变了投机者未来房价的预期,一部分投机者必然提前抛售手中的房屋。深圳社会科学院公布的中国深圳发展报告(2007)称,仅取得产权证后3年以上转手的住房就已占住房总套数的28.11,全国如此大量的投资、投机存量住房会使市场的住房供应量会激增,必然导致供求逆转,导致房价下跌。九、规范市场行为将有效降低住房成本房地产行业的腐败成本将得到有效控制。房地产行业的腐败众所周知,一位大型房地产开发公司经理坦言如果权力都在阳光下运行,开发一个房地产项目的成本能降低15左右2007年建设部、国土资源部等八部委联合开展了房地产市场秩序专项整治工作,2008年国家进一步加大了对房地产行业的反腐力度,房地产行业反腐升级产生了明显效果,许多房地系统主管遭遇反清查。总之,随着国家反腐力度的增强,房地产行业的腐败问题将得到有效控制,腐败成本将大幅降低,导致商品房价值、市场价格的下降。高额利润是我国商品房价值虚高的重要原因。国外成熟的房地产市场其利润一般控制在5以下。由于我国房地产商的数量相对有限,容易形成联合,大地产商在利益最大化的共同追求中形成了价格联盟,通过抬高房价取得了高额垄断利润。中央统战部和全国工商联调查数据显示,房地产行业利润在25以上,税后净利润居各行各业之首,比平均水平高了5倍。有关研究报告指出,几大主要二线城市房地产开发项目的平均利润率达到30。就连万科董事长王石也承认房地产行业的暴利形象是不能否认的。中国百富榜上超过一半是房地产开发商2008年反垄断法及其配套措施的实行,诸如上海房市不降价联盟等垄断行为将得到有效抑制。房地产的利润下降10完全可能,这意味着商品房价值下降10,从而带动市场房价的下跌。参考文献1季正松房价上涨的原因及其遏制J.经营与管理,2008.22)2应辩证看待汽车生产能力过剩D.中国商报,2006.6.153房价背离价值规律,可能说拐就拐D.南方日报,2006.6.154邓聿文欲降房价,必先清洁市场,反对腐败D.国际金融报,2005.5.30
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黄山道人上传于2013-12-17

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