2011成都综合体市场物业调研专项报告.ppt

成都综合体市场物业调研专项报告策风行旗下专业地产论坛开发背景1、综合体背景2、分物业背景策风行旗下专业地产论坛成都综合体发展特征解析成都市综合体发展日臻成熟，目前正处在二三阶段之间，城市正面临全面升级多位于市区传统CBD极佳地段；商业占绝对主导地位；城市综合体开发探索阶段，初具雏形，多为失败案例多以“新区”开发为主；多以商业为核心驱动，兼顾主力公寓走量、同时写字楼聚集人气，产品更复合化商业发展异常成功，但公寓、写字楼的办公居住功能较弱城市中心，副中心及核心地段全面发展，规模档次高低出现多样化，高品质及创新化成为市场主流基本为区域内标杆，开始国际级高端配套（酒店等），提升价值各物业功能均衡发展新城市广场阶段特征代表项目万达广场新鸿基环球贸易中心第一阶段第二阶段第三阶段策风行旗下专业地产论坛项目类型超大规模资源型主流型精品型代表项目万达广场/金怡源苹果之城/新鸿基环球贸易广/美年广场世豪广场/保利国际广场/华置广场凯德置地、来福士广场项目特征大规模，具有稀缺资源优势，发展商品牌为市场所认可，价格标杆，引领市场潮流依托地段价值的常规综合体开发，总建面约20万40万左右，同质化严重项目的特质显著，整体规模较小，约20万左右，通常以主题商业带动写字楼及住宅公寓层级划分三级一级二级产品特色凭借丰富的稀缺资源及高端产品定位吸引区域置业高端客户群体，发展商品牌优势同样使其深受市场客户青睐产品线较全，价格相对不高，以小博大，价格战的制造者规模小，快速灵活，目标客户明确，挖掘细分市场价值，在细节创新打造难以复制的产品以个性化的产品吸引客户就个体特征来看，成都市各综合体可分为超大规模资源型、主流型和精品型三种类型，而本案属于精品型城市综合体成都综合体发展特征解析策风行旗下专业地产论坛目前成都综合体开发正迎来一个井喷爆发的阶段，四大板块竞争格局渐已形成成都已经正式迈入城市综合体时代，一个全新的成都商业、商务大格局正悄然展开。相关数据显示，目前成都在建的大型商业综合体项目数十个，大多数体量都是10万平方米以上；据不完全统计，2010年成都市立项综合体50多个，未来供应面积达1000万方，市场竞争激烈，城南表现最为突出。而随着城市规划推进及经济发展，目前成都市综合体应逐渐形成四大板块竞争格局：东大街板块、人南路及天府新城板块、市中心板块、非典型板块（城西及城北）成都综合体竞争现状解析策风行旗下专业地产论坛城市中心区域富力天汇MALL九龙仓国金中心华置广场产品种类商业、酒店、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅规模60万，商业25万49万30万业态居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐商业定位中高端时尚百货商场高端时尚百货商场高端高档精品商业主要构成单元富力天汇MALL、富力JW万豪酒店、爱丁堡公馆、史丹尼国际公寓、超甲级写字楼和商务中心花园式咖啡厅、茶楼，6星级的精品酒店，全球最高级的品牌195米的高档电梯公寓和超5星酒店市中心板块占据核心商圈黄金地段位置，高档集中商业为主。已聚集足够的人气和商业氛围，走高端路线成都综合体竞争现状解析各板块解析在售及潜在项目：约58个在售及未来供应：170200万方策风行旗下专业地产论坛城东中心区域新鸿基环球贸易广场东大街铁狮门项目产品种类商业、酒店、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅规模130万，13万17万业态居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐商业定位高端时尚百货商场中高端时尚百货商场主要构成单元超五星级酒店、高档酒店式服务公寓及超一流甲级写字楼和大型高档购物广场、国际化住宅甲级写字楼、住宅、酒店式公寓、商场东大街板块西部金融街，基本以写字楼为核心物业，板块人气和商务气氛正快速成熟中，未来将成为城市高端的商务综合体集群在售及潜在项目：约1520个在售及未来供应：600700万方成都综合体竞争现状解析各板块解析策风行旗下专业地产论坛城北区域金牛万达广场瑞安城北天地绿地世纪城龙湖北城天街产品种类商业、住宅商业、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅商业、住宅规模120万，商业7.4万48万，6万商业276亩占地276亩，商业40万业态居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐商业定位中高端时尚百货商场中高端时尚百货商场中高端时尚百货商场中高端时尚百货商场主要构成单元室内步行街、精品餐饮街、SOHO公寓、住宅高档住宅、豪华写字楼、商业星级酒店、甲级写字楼、主力大卖场、时尚休闲街、高端公寓楼大卖场、时尚百货、高端品质住宅非典型板块城西城北鄯散量分布，多为价值洼地，旧城改造区域，为主，多以商业和国内实力开发商开发为主在售及潜在项目：约58个在售及未来供应：约300万方成都综合体竞争现状解析各板块解析策风行旗下专业地产论坛凯德置地来福士广场保利中心花样年美年广场产品种类商业、酒店、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅商业、酒店、写字楼、住宅规模23.4万，商业7.4万40万100万业态居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐居住、办公、购物、休闲娱乐商业定位高端时尚百货商场高端时尚百货商场中高端时尚百货商场主要构成单元甲级写字楼、商场五星级酒店、服务式公寓BoutiqueOffice高品质住宅、商业和高端写字楼、300m成都高空豪华观景台、保利院线住宅、写字楼、LOFT、公寓、酒店、商业、艺术馆、总部基地、培训中心城南区域人南路及天府新城板块供应巨大，品质高端，受区域成熟度所限价格相对较平，但未来