2011郑州正印金岱路定位报告(终)123p.ppt

谨呈：郑州正印置业有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未经同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2011.05郑州正印置业项目整体发展战略建议前言自项目组接手正印项目以来，我们工作的开展始终围绕着三个核心问题：第一：项目所处的是个什么样的环境？我们的市场地位是什么？我们的加入对于区域市场意味着什么？第二：价值最大化是我们操作正印项目的最重要原则，应采取什么样的形式进入市场来实现项目的最大价值，同时将风险降至最低？第三：3.9容积率、限高80米、90/70、红线内再退30米等限制了项目的规划，项目应如何进行物业组合以实现合理规划？带着以上问题，同致行组织深入市场调研，进行多种可行性论证分析，随着项目组工作的推进，同致行对金岱路项目的理解逐步深入，认识逐渐清晰。项目开发环境与前景项目价值分析【同致行思考】定位系统项目核心问题区域市场研究物业发展本次汇报沟通的目标项目开发环境与前景政治角度经济角度城市发展角度启示郑州在中原城市群的核心领导地位，为房地产业的持续蓬勃奠定基础，对于正印地产来讲，项目在实现其价值的同时又承担企业进军房地产业使命，为项目开发提出了更高的要求。城市地位郑州市作为河南省的省会级中心城市，随着“中原城市群”、“旧城改造”等加快城市化进程战略的实施及深化，房地产业持续快速增长，为正印项目的成功开发奠定基础。国家中部崛起，河南省中原城市群和郑汴一体化战略的实施，以及省域城镇体系确定的“郑开都市圈”的规划设想，均指向郑州在区域经济发展中的领导地位。政治角度政治角度发展机遇2011年1月，中原经济区正式纳入全国主体功能区规划，标志着中原经济区上升至国家战略。河南迎来大发展时期，房地产业受益良多，为项目带来基础性机遇，同时更多一线房企必将进入“分食蛋糕”，竞争升级，对正印项目的开发提出了更高的要求。中央给力河南，“中原经济区”动真格。房地产“兴业”大势所趋环渤海经济区长三角经济区珠三角经济区关中经济区成渝经济区中原经济区中原经济区：承东（产业承接）启西（联动西部）全国主体功能区规划明确提出，中原经济区作为国家层面重点开发区域，位于全国“两横三纵”城市化战略格局中陆桥通道横轴和京哈京广通道纵轴的交会处，包括河南省以郑州为中心的中原城市群部分地区。全国主体功能区规划明确表示，国家将制定财政政策、投资政策、产业政策、土地政策、农业政策、人口政策、环境政策等一系列配套政策，支持重点开发区域加快人口和经济集聚。发展规律“城市空间扩张，多中心发展”成为城市空间扩展必然选择。郑州市已进入多中心发展时期，项目所在东南板块是目前城市发展的中心区域之一，房地产开发聚集，竞争加剧的同时必将炒热区域，为正印项目带来市场机遇。按照郑州市城市发展规划，至2020年，全市总人口将达到1100万，城市化水平80%左右。其中市区人口500万，人口规模较目前扩大0.5倍，按人均住房面积26计算，相当于未来十年将新增3700万的刚性住房需求，年均新增刚性需求将达到370万；按照历年来郑州城镇人口增加绝对值来看，基本在8-14万之间，年均增长12万，其中市区人口约为10万，按人均住房面积26计算，相当于每年将新增200万的刚性住房需求；集中式发展分散式发展城市规模扩大，人口增加，空间扩张小型城市大都市区主城新城新城新城新城单中心城市扩张多中心发展大都市化形成规划角度国际都市发展进程模型启示迎合郑东南板块的规划发展方向，本项目将取势东南板块发展，借助美景鸿城、橡树玫瑰城、鼎盛阳光城等项目对区域的带动，深度细分板块市场，注重产品差异化，成为强调郑东南板块的舒适型居住功能的补缺者。板块运动按市政规划，郑南板块的发展方向是以居住为主的“改善型城市生活领域”，而“中原城市群”“郑许融城”等构想的提出和政策引导，将增强板块的服务性居住功能。“大郑东新区”已经不能满足郑州各个方向的发展，郑州将进入“大郑州时代”区域发展战略：根据2008-2010年郑州市城市规划，未来南城片区将逐步发展成为以居住为主的生活区。区域内众多专业市场将迁至三环以外，区域交通压力将得到缓解、环境进一步改善、区域居住品质和居住适宜度将迅速提高；“郑许融城”在即：2003年省政府提出中原城市群发展战略构想，郑州和许昌是城市群盘中重要棋子。目前郑州发展向南迈进，郑州39个产业集聚区，10个都在郑许经济带上，如郑州航空港、新郑新航工业园、中原食品工业、宇通工业园等。“郑汴融城”将加速郑南板块快速发展。老城区内专业市场、汽车南站迁至环外，形成南环外省级工业园区、物流园区，并对郑南板块产生生活服务的需求郑许经济产业带的形成，亦将对郑南板块产生生活服务的需求郑许融城构想的提出，必将引导郑南板块的城市核心级引导作用，对辐射区域形成持续影响规划角度经济角度20062010年郑州市国民生产总值增长情况01000200030004000500020062007200820092010单位：亿元0%5%10%15%20%GDP增长率根据最新公布的2010年郑州市统计公报：2010年，郑州GDP总量再上台阶，全年完成国民生产总值4000亿元，同比增长13%。首次突破4000亿，跻身全国明星城市“第一方阵”。近年来，受中部崛起国家战略以及沿海城市产业转移导入等多种利好影响，郑州市GDP持续保持高增长，明显高于全国及河南省增长速度。GDP2010年郑州市GDP首次突破4000亿元，跻身全国明星城市第一方阵。在郑州市经济快速发展的现实条件下，随着中央经济区等国家战略的深化实施，郑州市发展必将再提速，GDP进入黄金发展期，为房地产业带来长期利好。20062010年郑州市人均GDP增长情况010000200003000040000500006000020062007200820092010单位：元0