中原2011年9月番禺市广路福临门大酒楼地块项目整合定位规划及营销策略方案.ppt中原2011年9月番禺市广路福临门大酒楼地块项目整合定位规划及营销策略方案.ppt

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CODEOFTHISREPORT|1COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010番禺市广路福临门大酒楼地块项目整合定位规划及营销策略方案广东中原地产代理有限公司项目一部2011年9月CODEOFTHISREPORT|2COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010CATALOG思维导图1项目周边楼市环境分析一、二手楼市3项目整体定位4项目整体开发概念5总体规划效果示意6整合营销推广策略档次、产品、客户项目自身开发环境分析周边、地块2CODEOFTHISREPORT|3COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010项目周边楼市环境分析PART1CODEOFTHISREPORT|4COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010项目周边一手楼市分析1CODEOFTHISREPORT|5COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010所在板块总货量(套)楼盘名称面积(㎡)均价(元/㎡)货量(套)已售套数(套)月均消化(套)销售情况亚运板块647尚东尚筑3961150003122580(住宅性质)该项目在08年9月份推出两栋公寓,截止08年底销售140套,到09年销售至258套,剩下约50套尾货至今没有成交。金海岸花园601091200015000136260(住宅性质)该项目由于将整个组团打包推售,各户型销售情况都十分差,已售的26套一、二房单位成交于去年,今年这些单位无成交。庄士映蝶蓝湾578110000120001999820(住宅性质)该项目在8月份推出,带2000元/㎡装修,一房单位仅销售10套左右。市桥板块1921海伦堡流金岁月451151400015000968264(住宅性质)该盘目前在售大户型,且大户型消化缓慢,预计在短时间内不会推出小户型。已售小户型并非对外公开销售,已售的26套中,18套是二房单位并成交于今年5月份。博学公馆5782120001500036817620(住宅性质)该项目于去年10月份推出,赠送空间多,价格明显低于周边在售项目。奥园广场(二期)4085150001700058530060(商业性质)该项目在6月26日开售,全部售罄;8月28日再次开售,当天售出80。华南板块1853诺德中心城41101120001400071427140(住宅性质)该项目在5月初开盘,先推出3栋后再徇众加推,一个月即消化将近4成,6月成交约160套,后续小户型出货变缓慢。海印星玥8595200002100077351180(商业性质)该项目于3月推售57栋约330套,至今已成交超过180套,6月消化了24套。广奥友谊尚居3890待定3660(住宅性质)该项目预计于今年9、10月份推出。番禺一手楼市中小户型产品销售状况分析整个番禺楼市住宅性质的纯公寓受租赁不活跃及限购影响,销售缓慢商业性质的公寓由于不受限购影响,销售火爆CODEOFTHISREPORT|6COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010星誉花园项目区位优势项目位于新光快速市桥出口处;项目步行至地铁三号线市桥站20分钟;项目步行至左边村综合市场10分钟;项目所在区域可就读番禺市桥富都小学,星海中学;项目一期产品开售时间为2011年2月20日,开售三个月消化率过80。总套数户型面积/㎡单价元/㎡总价/套供应量销售量签约率408二房二厅638212000起7599万514894三房二厅87123均价12600110150万153149974总计总成交率966带装修1800元/㎡204197966项目周边一手楼市个案分析占地面积16579㎡建筑面积60498㎡总户数408户当期户数204户项目二期尚在规划中CODEOFTHISREPORT|7COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010星誉花园客源结构分析置业类型客户职业客源来源购买目的占比首次置业型新广州人高级白领、公务员天河、海珠、越秀婚房、过渡性居住70改善型周边居民、企业主番禺市桥、周边大社区业主教育配套20投资型企业老板、炒房者广州、番禺、其他区位优势明显市场前景好10首次置业新广州人成为一个庞大的客户群,且刚性需求大。CODEOFTHISREPORT|8COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010总套数户型面积/㎡单价元/㎡总价/套签约率8031房1厅415011000125004562万452房2厅6090120001400072130万703房2厅991011300015000130150万65总计毛坯诺德中心城50买家来自广州普通白领阶层;20买家来自华南板块及广州的二次置业型和改善型客户;15看中板块未来升值前景的投资型客户;15的买家为关系户和其他。媒体表现形式楼书,户外广告;楼巴接驳天河石牌桥、江南西站点;天河体育中心周边派单、汉溪地铁派单TVB电视广告4150㎡公寓户型消化较慢;原因一正望马路和烈士墓园,景观较差,且受政策环境影响;原因二大多投资者和二次置业人士都不希望浪费一个名额购买单身公寓或单间住宅产品,更愿意直接投资商业写字楼产品;热销户型6072㎡两房项目周边一手楼市分析CODEOFTHISREPORT|9COPYRIGHTCENTALINEGROUP,2010项目周边二手楼市分析2
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