售楼处和样板房的会计处理.doc

售楼处和样板房的会计处理现在基本上所有的住宅项目，为了增进销售及企业品牌形象的推广，都会投资大量资金建设其售楼处和样板房。一般情况下，针对售楼处和样板房的建设，可能有以下两种情况：（一）售楼处和样板房为永久建筑，可以单独办理产证；（二）售楼处是作为临时建筑建设的，而样板房是直接在待出售的房屋里装修建设的。针对以上两种情况，在售楼处和样板房的成本归集方式上，应该不存在异议，即将售楼处和样板房直接纳入项目总体的建筑面积中依据公司通常的方式归集其成本（若可以单独核算，则单独核算其成本；若不能单独核算，则可依据一定的原则分摊归集其成本）。然而，对售楼处和样板房的具体入账项目及其后续的会计处理，则有着不同的争议。在售楼处和样板房竣工前，如何归集其成本？竣工后如何结转？结转后其成本最终进入销售费用还是销售成本？1、售楼处和样板房为永久建筑，可以单独办理产证的：在其未建设完成、竣工验收前，是在“开发产品成本”下分项目单独核算其建设成本，竣工后转入“已完工开发产品成本”？还是在“开发产品成本”项目下单独核算其建设成本，竣工后转入“固定资产”项目？第一种方式的观点：售楼处和样板房作为永久建筑，在其完成其销售推广的使命后，最终都要进入到销售环节、出租环节、自用环节或者无偿赠送物业公司、政府等。因此在最终的处理前，均通过“开发产品成本”几“已完成开发产品成本”核算，比较简明。在最终确认其处理方式时，再转入销售成本、出租开发产品、固定资产或者补计入销售成本中。第二种方式的观点：售楼处和样板房作为永久建筑，其可办理产证，由于在最终处理前，其功能和目的都是用于企业用于销售推广其房屋销售的，因此其竣工前按照会计惯例可作为“开发产品成本”核算，但竣工后应转入“固定资产”项目，在企业自用期间，按照产证年限摊销至“销售费用”项目下。在最终确认其处理方式时，再转入销售成本、出租开发产品、固定资产或者补计入销售成本中。2、售楼处是作为临时建筑建设的，而样板房是直接在待出售的房屋里装修建设的：在其未建设完成、竣工验收前，是在“临时设施”下单独核算其建设成本，竣工后不作结转，待结转整个房屋的销售成本时，分摊至销售成本？还是在“长期待摊费用”项目下单独核算其建设成本，竣工，在企业估计的自用期间分摊至销售费用？第一种方式的观点：售楼处和样板房作为临时设施，在其建设期和使用期可单独设置“临时设施”项目核算，待结转房屋销售成本时，将其分摊至销售成本。在清理售楼处和样板房时，其清理收入冲减销售成本。该观点的依据之一是国内房地产核算惯例可接受，其二是国税发200631号文中有关内资房地产企业所得税清算按规定扣除的项目：“开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。”虽然该规定是针对内资房地产企业的，但其精神应该可指导外资房地产企业核算。第二种方式的观点：售楼处的建设和样板房的装修作为临时建筑，其建设目的即是为增进销售及企业品牌形象的推广，因此其有关的费用即应计入销售费用中，由于其为临时建筑，故应在“长期待摊费用”项下归集并核算并按一定规则摊销。最终清理售楼处和样板房时，其清理收入冲减销售费用。该观点的依据主要为会计的客观性原则以及配比原则。实际上，从企业税收负担的角度看，无论第1类、第2类建设方式，依据第一种方式，均可获得土地增值税方面的收益。但从会计核算的角度来看，最恰当的处理方式又是如何呢？我们国内的会计师接受第一种方式，而国外的会计师则接受第二种方式。房地产开发公司临时搭建的售楼处（售楼结束后需要拆除），是否需要缴纳房产税？答：在财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定（财税地字1987第003号）第一条中，对房产的解释如下：房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或者储藏物资的场所。财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地字1986第008号）第二十一条规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交换或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。为此，售楼处（不论是永久性或临时性的）若符合上述房产定义，均应按规定缴纳房产税，但如果其符合财税地字1986第008号文件规定的免税条件，则可以免缴房产税。房地产开发企业，样板间、售楼处税务处理：是应该按开发产品，单独核算，见31号文8.开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。?问：房地产公司建造的售搂处的成本是在销售费用列支？还是列入开发成本内？答：如果售楼处有单独的工程概预算，可单独作为成本对象进行核算；如果是临时设施，可作为固定资产核算；如果以后作为物业管理用房，因为产权属于全体业主，可作为开发成本-配套设施核算。如果是临时建筑，作为固定资产核算。那么当售楼处要拆除时，直接计入固定资产清理就可以了。房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？问：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？（2010年08月23日国家税务总局纳税服务司）答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。另：1、如果是利用楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用的，因其本身即属于特定的成本对象，所以它本身的建造成本按照正常的开发产品核算，其装修装饰费