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文档简介
1小石坝街项目概念功能性沟通文稿解决思路1、突出问题现状2、分析问题产生原因3、加强解决思路4、定位系统深入策划5、功能设想拓展6、开发/运作模式建议7、经营设想一、项目背景1、项目区位2、项目性质3、占地情况4、投资主体5、经营主体6、项目进程7、自然交通状况8、人口环境二、项目SWOT分析1、优势与机会点南京市政府作出了对于城南片区整体商业规划提档升级的巨大举措，项目周边成为城南城市改造的中心区域。南京市城南区域商业层面较低，文化层面种类多，而主题挖掘层面较浅，经营业态错综复杂，没有形成一个强势文化的载体。项目在城南商业规划建设改造工作中所处的独特位置与资源优势，使得项目面临腾飞的契机，同时也面临着巨大的挑战。2、项目现状的不足（1）投资大，成本高（2）经济效益低下，回收期长，经济效益瓶颈显著（3）租售关系比例问题（4）周边商业层面较低3、问题解决思路（1）优化协调项目规模与功能设置配套（2）重新进行主题规划（3）丰富功能，把握主题关联性及组合性消费原则（4）经营权与所有权适当分离（5）配置专业化经营管理团队（6）盈利方式的拓展2三、项目方向性定位系统1、总定位2、功能定位城市徽章性功能城市会客厅商务接待功能3、命名定位命名能够体现出独特的国内外地域性特色的茶文化内容，并具有目标消费人群对于本项目的形象联想功能，容易记住、琅琅上口。比如“金陵老茶坊”，这个命名强调一个主题特色型的元素，“老”代表项目立案主题的元素；“茶”蕴含着各类茶文化元素的体现，如茶馆、品茶、茶市、茶前茶后以及与茶相关的购物性质相关元素的表达；“坊”是项目主题形象定位的支撑因素，是一个景观、主体识别的元素。4、目标人群定位高端商务人士与政府人士为主，旅游人群为辅。5、核心价值定位6、经营定位（1）经营功能定位休闲、商务接待、旅游、文化博览、购物多功能组合性主题街区。（2）经营特色定位主题性、组合性、消费关联性、唯一性特色。（3）经营方式定位统一经营，统一招商，统一管理方式运营。在经济价值科学核算的基础上，部分区域进行经营权所有权分离，部分区域进行产权式销售，实现社会效应、品牌效应、经济效应三盈局面。四、项目区域主要功能的初步设想五、项目经营方式的初步构想1、组织体系的设置原则2、组织体系
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