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苏州土地市场分析2005年-8页-fsw.doc苏州土地市场分析2005年-8页-fsw.doc -- 10 元

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苏州土地市场分析网络,2006年3月8日,作者Eric一、2005年苏州土地市场概述2005年2月份,国土资源部发布的2005年工作要点中,对建设用地供应政策采用了从严从紧四个字。从国土资源部的这些政策来看,作为宏观调控系列政策的关键环节,2005年土地政策依旧是紧缩,这无疑是从源头上成为遏制房地产市场过快发展的一把利刃。但在强势的政策影响下,苏州土地市场依旧较为活跃,2005年苏州市公开土拍出让土地成交面积6000041.1平方米,可建面积达7980394平方米,平均成交价2262.6707元/㎡,平均上涨幅度约34。二、2005年苏州土地供应市场分析05年苏州市土地出让面积为1723106平方米,发布出让公告的土地性质主要为商业(汽贸、钢材、五金机电市场、加油站等)、商务办公、住宅用地、娱乐,园区和吴中区供应量较大。●土地供应面积区域分析通过以上分析可以看出,今年上半年土地供给量最多的区域为园区,地块总土地面积约200万平方米,占总体供应量的67。园区拥有世界一流的城市设计和规划体系,已成为我国发展速度最快、整体水平最高、综合竞争力最强的开发区之一,具备了向世界一流高科技工业园区目标挺进的基础和能力,具有强大的发展潜力和不错的发展前景,园区房地产市场经过近10年的发展,已经达到了一个相当高的水平,园区自身强大的发展潜力,使得园区的土地赢得了全国范围内各大开发商的青睐,土地供应量也是全苏州各区域中最大的。吴中区位于苏州古城区南部,具有良好的自然条件、交通优势和投资环境,近年以来吴中区的加大对周边乡镇的土地供应量,以促进全区经济的整体发展,因而吴中区在2005年的土地供应成交量仅次于园区。2005年相城区供应的土地面积总量约为96万平方米,占总体供应量的16,相城区在前两年土地供应量较大,目前这些项目都处于开发销售阶段,因而相城区2005年的供应量有所减少而新区和中心城区供应量最少,可以看出新区在2005年还是实行了严格控制土地供应量的政策,而中心城区土地稀缺状况仍在持续。●用地性质分析从用地性质来看,2005年的土地供应中,居住用地所占比例最大,共约400万平方米,占到了总量的68其次为商业用地占到总量的28,供应面积总共约170万平方米综合娱乐用地供应面积约为19.8万平方米,占4。从各类土地所占比例来看,住宅用地所占比例最大,但商业用地的比重也略有增加,这是由于住宅市场受宏观调控影响较大,价格产生一些波动,而近年来商业地产已进入一个发展周期,因而商业土地在2005年的供应中也占了一定的比重。三、2001年2005年土地供应综合分析●土地供应量分析从2001年下半年开始,苏州市注重土地供应的调控作用,房地产市场加速发展,土地管理规范,土地供应放量增长,与城市经济社会的发展水平相适应。04年下半年在国家宏观调控的影响下,土地供应量略有下降。近年苏州土地市场总体特点①土地市场规范运行,供应总量大幅度增加苏州市用土地供应调控房地产市场,主要有三条措施一是依据房地产市场情况制定土地供应计划。二是坚持土地集中统一供应,牢牢掌握调控土地市场的主动权。三是经营性用地全部实行公开交易制度,招拍挂供地比例占国有土地供应总量的73%。②供地量增幅大,经济迅猛发展是主因(一)经济迅猛发展。2003年实现人均GDP5500美元,城市居民人均可支配收入12750元,比2002年增长16.3%,人均消费支出8500元,同比增长21%。(二)进入城市改造期,房屋拆迁量大,引起土地和住房需求的刚性增加。2001年前,全市每年的拆迁量只有40万平方米,而2002年拆迁面积130万平方米,动迁居民11460户2003年拆迁面积达180万平方米。(三)良好的创业和人居环境吸引了外来投资者。据统计,工业园区的购房者中有15%~20%是来自上海等地的投资者。●各区域住宅用地楼面单价分析①成本、供求关系因素如果成本高于市场价格,供应就会减少,供不应求,价格上涨。如果成本低于市场价格,供应就会增加,供过于求,价格下跌,最终形成新的平衡体系。②房价因素房价和地价往往是互为因果的,关键是从哪个角度来看。房价在上涨过程中存在这样一个链条地价上涨→开发成本增加→房价上涨→预期房价上涨→开发商增加投资→地价上涨,这样就形成了一个价格循环机制。③土地市场供应方式因素土地市场的供应方式主要是指土地出让方式。不同的出让方式,包括协议、招标、拍卖和挂牌,对地价的形成有一定的影响。一般来说,协议方式形成的价格最低。出让方式对地价的高低有一定的影响,这种影响是有条件的。一般来说,招拍挂形成的地价要高于协议出让的地价。●中心城区2001年10月中心城区内土地拍卖平均楼面地价仅为1292元/平方米,至2003年时已达到了2968元/平方米,两年时间,楼面地价就上涨了一倍多。从中心城区拍卖地块平均楼面地价走势图中可以看出,2001年至2002年上半年上涨平缓从2002年中至2003年上半年,楼面地价的上涨速度最快而从2003年中至2003年下半年楼面地价又进入了缓涨状态2003年底至2004年上半年,由于中心城区内的三大新城(沧浪、平江、金阊)的出现,以上区域内的土地价格较低,因而出现了楼面单价2001年10月第一次土地拍卖以来的第一次下降的局面。2005年由于古城区内用地大多为别墅用地,楼面单价较高,从而拉动了整个中心城区的楼面单价,而实际上在2005年5月17日的一次土地拍卖,中心城区(不含古城区)的成交楼面地价为2924.24元/平方米,比2004年10月份下降了6.85%。前两年,由于中心城区土地资源有限,外加古城保护等规划上的一系列限制,仅有零星地块推出,土地市场供不应求,是楼面地价上涨的直接原因。从近年的拍卖会成交情况看,中心城区地价的平均增幅超过50%。主要是因为调控后,宏观形势尚不明朗,开发企业对未来的预期有所降低,不敢轻易涉足各项配套尚需完善的新城区,因此,配套成熟的中心城区成了他们着陆的安全地带。●园区高科技发展带动了地产增值早已为事实所证明①苏州工业园区经济仍然保持快速发展态势。目前,园区GDP、财政收入、进出口总额、实际利用外资等主要指标均占苏州全市15%左右,已成为国内发展速度最快、最具竞争力的开发区之一。②园区吸引外资总量已跃居国内开发区前茅。园区不但是工业生产之地,更是苏州人享受生活的理想之所。居民能享受到品质生活,这就是苏州工业园区和国内其他城市工业区的最大不同。园区近年来一直充当苏州楼市的领头羊。凭借着良好的区域大环境和优秀的产品品质,在今后的一段时期内,园区仍将占据整个苏州房产开发的主导地位。●新区高新区由于开发较早,中心地块已显稀缺,在前年供应充足的情况下,2005年高新区土地供应节奏有所放缓。而随着该区域逐渐向外围延伸,2005年推出地块多处在较为偏远的外围区域,而从几块土地悉数由拍卖转挂牌的情况看,未来,高新区房地产可能仍将继续游离于热点之外。●吴中区2005年,吴中区的土地供应仍然持续去年的放量走势,使其可开发的商品房面积得到有效补充,随着外界对吴中区价值认同感的增加,开发商对该区域土地争夺也愈发激烈,在下半年土地拍卖会上,一宗吴中建成区地块拍出了95%的全场最高增幅。另外,吴中所辖区内的西山、甪直、木渎、越溪等镇区房产随着土地供应节奏的加快,说明周边的一些区域也正在或即将进入房地产开发的高速发展阶段。●相城区相城区2005年土地供应形势呈现价升量增,所推地块位置开始由元和中心向外围扩散,与前年一样,地块面积仍多为十万平方米以上的大宗地块,这将对于未来相城区房地产的大板块格局产生决定性影响。四、苏州土地市场预测苏州市土地市场供给主要来源于两方面其一为城市规划中的旧城改造,其二则为新城区发展规划产生的土地供应。旧城改造2005年房屋的拆迁将主要集中在三个新城区(平江区、金阊区、沧浪区)城市化项目上,拆迁规模数量预计将维持在去年的水平。同时,政府对原本处于古城区内的企业实行退二进三的政策,企业的搬迁也产生了一些可供交易的土地。新城区规划中心城区的不断外延、政府对古城区居民的外迁引导政策,使得可供应交易的土地范围不断扩大,同时,由于新城区的从头做起,良好的规划及政府的支持,同时又相对低廉的土地价格,新城区内的土地对开发商来说吸引力较大。房价因素苏州住宅价格上涨符合苏州当前的发展,苏州是快速发展中城市,土地及物业价值相对于发达城市还有一定的上涨空间连年的房价上涨,给了开发商极大的信心,这也是导致土地价格不断攀升的一个方面。五、小结纵观苏州土地市场,公开出让的土地供应量03年和05年持平,04年有所上升。在2005年苏州加强了对商品房供给结构的控制,如普通商品房与高档商品房之间,一系列土地政策有利于进一步规范土地市场的交易。新的土地政策涉及土地供应从严从紧到使用费先缴后分从住房贷款利率调整到公积金缴纳范围的扩大等等方面。苏州的土地市场正在一步步走向健康和规范。
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