咸总讲解签订商铺租赁合同1637426407.doc

主持人：欢迎咸总来到易铺网理财课堂现场，这是您第三次做我们的嘉宾，非常感谢您对易铺网的支持。今天我们讲授的内容是商铺租赁合同文本知识，我想这是许多网友都非常关心的内容。咸哲浩：谢谢。首先想说一下，我不是律师，不是从法律的角度来说明每一个条款是什么样子的，我只是希望针对商铺投资领域的特点来说一下签商铺投资方面的合同的时候应该注意哪些细节，很多东西都是从实际经验中来的，所以我想应该对大家有一些帮助。咸哲浩：针对商铺投资，有一份买卖合同，这个大家都很清楚，你要买的话肯定是签署这样一个买卖合同，但是如果你直接从投资商那里买的话，肯定都有它的固定样式，而且开发商一般都很霸道，如果你想买我的商铺你就必须按照我的签。你可以找律师去谈，但是过程很麻烦。如果你想谈一些条款，最好是成为一个团购的形式，一起去谈的话可能会谈的好一些。买卖合同还包括：如果你确定了它的产权关系，它的价格还有一些交付的时间，还有一些证照、手续，以及政府为了监督这个合法性和消费者的权益，一般都是在网上签这个，所以基本上都会有一些保证。所以今天在这里先不是重点来谈买卖合同，如果以后有什么机会或需要的话再多说一些。咸哲浩：如果你在商铺投资中遇到要租店铺这种情况，可能你要租的店铺不是新房，而是过去的房子，也可能不是大量的由开发商来制定统一的合同形式来签这个店，往往可能是一个单独的店铺你要去买或者去租，这样的情况下就要注意很多细节上的方法。主持人：有的时候转铺的人心思比较多，希望让你多出钱，而如果不了解一些细节，就容易吃亏。咸哲浩：是这样的。所以我们今天要从细节上来谈，先总结性的概括一下，商铺租赁的合同一般包括以下几方面：当事人的姓名、名称及住所；房屋的座落、地址、面积、装修及设施状况，租赁的用途；租赁期限；租金及交付方式；房屋状况及修缮责任；有关转租的一些约定；合同变更、解除的条款，违约责任以及约定的一些其他条款。这是一些通用的条款，我在具体举例的时候可能会比这个要多。咸哲浩：首先一定要明确表明出租方和承租方的名称、法定地址、法定代表人、电话、邮编，这些都是必须要写明的。因为涉及到合同条件变更的时候一定要书面通知对方，所以这个是非常重要的。咸哲浩：第二条就是要明确你要租赁的商铺或者物业的地址面积及范围。比如本店铺位于北京市海淀区什么街什么街一定要明确，比如你的面积是800平米，还要强调范围，一定要落在图上。一定要在房屋结构图上画出你的范围并列在合同上，因为如果没有明确的范围，可能今后某一个通道或者某个墙都会起争议。主持人：那么合同中一定要附图吗？咸哲浩：我的建议是一定要附图。再有就是租赁期限，这个也非常重要，从几号到几号，不能说我租一年，要写明从几月几号到几月几号，一定要非常明确的写出。再有就是写出做什么用途。主持人：比如做餐饮、家居。咸哲浩：对，先要确定你要做什么再签合同。比如我要开餐饮或者美容院一定要限定，在合同上写明。有的人觉得我不限定将来我这个房子还可以做别的，不要这样。主持人：这个主要是承租方要做的是吗？咸哲浩：对，你要做什么一定要表达出来，以防一旦有冲突的时候业主或者出租方拿这个跟你找麻烦。这也是双方一起定的。一切都是为了避免可能的冲突。两个人谈的非常好，细节就不规定，这个到是没有问题，可一旦起了冲突就非常麻烦了。咸哲浩：一定要限定明确表达用途，如果将来你要做别的，完全可以跟出租方去商量，他是会配合你的，限定用途就是为了避免以后按你的使用用途出现的问题。咸哲浩：再一个要表明租赁日期和房租交付方式。要写明哪年，打印清楚并且不要在打印的过程中留下空格，在后面要附上大写。还有租金的支付方式，是按月还是按季度、按年一定要明确的标明。最好也不要说每三个月支付，要再明确一些，是几月几号到几月几号。还有要说明法定假日往后顺延。主持人：这个顺延是支付日期还是其他？咸哲浩：比如每月3号要支付这笔钱，但是10月3号大家都在休息，这个是要顺延的。这个是防止有些人说我写的是3号就要3号给我。再有要表明支付方式，就是是现金还是支票方式。最好标明现金或支票方式。否则也有可能说我用什么给你抵押了，造成这种不必要的麻烦。咸哲浩：再有就是房屋的租赁保证金和定金。一般在签定协议之前有意向的时候都要向业主支付一定的租赁保证金，这个一方面从业主来讲说明房子一定要优先考虑你，如果业主违约要双倍赔付保证金给承租方，如果承租方违约了这个保证金就不还了。主持人：租赁保证金有没有特定的数量和比例？咸哲浩：这个可以商量，一般是一到两个月的租金。这个保证金是不计利息的，这样可以保证你的一定利益。这个保证金和业主谈好的话，在签订正式协议支付房租的时候可以折合为租金。还有定金，这两者有一定的区别。正式签协议的时候都会有定金，这个是由承租方交付给出租方的，这个在租赁期内一直会存在业主的身上。主持人：您刚才说的租赁保证金可以转为租金就是说它不一定会转为租金，可能会成为单独存在的，多出来交付的资金是吗？它是合法的？咸哲浩：对。我们理解定金是一直存在于合同当中，就是你租赁期内，这笔钱都会一直压在业主的出租方的方面，用于承租方违约的时候，实际上起押金的作用，但是合同上不会这么提。一般定金是在整个你的租赁期结束以后，一些该还的费用全部向业主还清以后，会退还给你。主持人：一旦出了一些磨损或问题就从定金里扣，直到扣完为止。咸哲浩：是的，另外前期的租赁保证金在协议正式签订以后也可转为定金。咸哲浩：租赁免租期一般也有条款，但是有时候你争取不到免租期，比如你要租的店位置非常好，但是你要尽量争取。通常的免租期是在30天到45天，用于你装修或者申办证照的一个期限。有些人还真不知道会有这么一个免租期。咸哲浩：再有，你要非常明确有关交付场地的条款。第一个，你一定要明确在什么时间，在什么样的条件下把房屋交给你，这个也在合同中。如果不明确这个，有可能造成协议已经签可，但他会时时的拖延你的时间，或者说并不是业主人为的因素而是其他一些因素造成拖延房屋给你，如果你有这一条的话，可以用来约束他。因为你一定要维护你的利益，这个是根本。咸哲浩：然后在交付场地的地方你一定要要求业主向你提供详细的、你所承租的房屋的所有结构，各种相关的条件，上下水还有供电这些方面的资料，一定要交给你。再有要明确交付场地的条款。咸哲浩：还有一条，在后边可能也要谈到，就是说在交付场地这方面，如果涉及你要在这个地方注册你的营业执照，那你一定要确认他有没有相关的手续让你申办营业执照。主持人：对，这是必不可少的方面，是很重要的。咸哲浩：有些承租人，他租的时候不一定是在这个地方申办营业执照。就是所有的相关证明要求业主提供。还有有关装修、改造方面的条款也要写进去。一定要能够按你的要求去改造。主持人：我记得有网友问过他租了店铺，在合同中没有写明这条，但是他想进行一些大的房屋改造，问这样会不会负法律责任。咸哲浩：这个一定要得到业主的同意，如果你要做一些重大的、关键性结构的改造，他可能不愿意。比如在房顶凿一个洞，或者安电梯。还有就是你要改造外观，不仅要得到业主的同意，还要得到相关政府部门的同意，所以一定要提前考虑好。主持人：刚才说一些装修不仅要业主同意，还要相关部门同意，那要得到哪些部门的许可呢？咸哲浩：实际上好多部门都要问，比如城管，还有市政管理委员会，一般去这里就可以，还有如果你要涉及了一些其他问题，比如环保、消防，还要去这些部门。具体情况不一样，你可能要去所有这些部门。比如你装修的时候，消防通道变了，就必须得到消防部门的许可。如果他们同意会给一些许可的文件给你。还有交通部门也要去。主持人：这些都是一开始最好要去的。咸哲浩：如果你要决定外立面或者有些东西要变的话，这些部门最好都去。比如市政管理委员会如果同意你改了但没有去城管，你在外面大架子城管马上会来找你，如果你影响了交通，那么交通部门马上会找你。咸哲浩：下一个就是关于招牌，也要写进去。可能很多人还是那么一种心态，觉得我在这里做餐饮凭什么不让我弄招牌啊？实际上不是这样，一定要写进合同中去，而且要保证无偿的给你提供招牌，否则可能有些要收费，这个是很常见的，所以一定要提前把这些考虑进去。就是让甲方能够提供满足你要求的招牌的位置并且写进合同里去。上次也提过，招牌是需要允许政府部门批准的，并不是甲方允许就可以了，这个也是要提前得到一个许可。实际上这种许可听着麻烦，正式审批的时候需要一定的手续，但是前期去咨询就可以。比如我这个地方可不可以挂招牌，他会告诉你，然后你继续下一步工作就可以了。咸哲浩：还有一些相关税金和相关费用方面的条款。就是说如果你承租某个物业、房屋或房产的时候可能会涉及国家的一些相关的税费，所以一定要明确承租和出租甲乙双方由谁来承担这些税金。可能有些人不了解这些内容，等你签完了以后发现有些费用是必须交的，也是一笔不小的费用，可能会给你带来一些损失。一般常规的甲方应支付由房屋使用权或土地使用权而产生的国家的税收的费用，还有比如像印花税、登记费。比如你整个承租的租金是一千万，印花税是按合同费用来收的，万分之五，这个也是一笔很大的费用。一般像这种印花税、登记费一般常规来讲是双方各自分担。然后额外的费用最好也要明确。比如我在租赁以后在装修期间的水电用费由谁来承担，以后实际发生的水电费由谁来承担，最好明确这些内容，不要嫌罗嗦。咸哲浩：再有就是双方的责任和义务，也要非常详细的罗列出来。这些条款非常多。承租方可以尽量详细的列举你向对方索要的权利的内容。我想重点提这么几点。比如你要求甲方向你保证这个物业的使用权和出租权就是他的，否则没法谈。并且要提供有效的证明。这些附件都要成为合同的一部分。甲方要能够保证他所出租的物业在你签定合同之前没有任何的担保和债权。就是说他出租的物业没有拿去给任何人做担保，而且也没有别人的债权在这里面。否则我签完了，这个是别人担保的东西，会使利益受损。而且要让他保证这个不是违章建筑。大家一定要清楚，这个建筑物是立在那里，但是它有可能是违章建筑，不按合法手续盖的，没有拿下产权证，或者有可能是临时建筑，这个你一定要确定清楚。这些内容写进甲方的责任里面去，一旦出现了违例现象，全部由甲方来承担你的损失。咸哲浩：再有一个，甲方要能够保证你所承租的物业你是唯一的使用权。很多人可能觉得他租给我肯定是我用的，不是这样的，一定要在合同中明确，以防止同时租给别人的事情发生。主持人：他有可能同时租给别人，这样的甲方就很过分了，类似住宅租赁中出现的一些不良现象。咸哲浩：是的。还有要保证所租物业，比如隶属一个集团之类的，后来它的隶属关系发生变化了，但是不能因这个隶属关系的变化而影响你的租赁。主持人：方方面面真的是非常详细。咸哲浩：所有这些都是在实际操作当中发生的，都很有用。还有甲方的详细责任，比如房屋出现老化问题，要求他要能定期的做保养，而且24小时如果你打电话他能马上过来维修，否则一天24小时会损失很多收入。主持人：出租者会是什么态度？咸哲浩：肯定会同意，这个他也很清楚。一般是这样，尤其房屋涉及结构方面，他一般不会让承租方去动，宁愿自己动，他怕损坏这些东西。咸哲浩：另外一点在甲方责任里一定要明确这些内容：如果你承租是作为对外经营用的，那么你营业时间就非常重要。承租后，正常上下班是一种，而如果是营业性质，那么营业时间对你影响非常大。有些大厦可能有严格的限制，比如到了八点我的通道就关掉了，或者夏天到了七点我的中央空调就关掉，这些会对你的营业产生非常大的影响。所以这些细节，尤其是中央空调的使用一定要写进去，还有公共卫生间的使用，这些一定要写进去，以保证你的利益。咸哲浩：现在空调一般会出现很多问题，大家想像不到但是在实际当中会出现很多问题。就是一般不是24小时供应空调，而是按整个大厦规定的。现在很多大厦是这样的情况，空调一开就全部打开，一关就全部关上。一栋很高的大厦，而你只租其中一层的几百平米，它不会为你几百平米单开，这样涉及到非常多的费用。如果一定要开，肯定会跟你收取费用，这就很浪费了。主持人：这种大厦的规划不是很合理啊，不能分区控制吗？咸哲浩：现在一些新的大厦对空调开关会有局部控制，但是仍有很多都不是这样的。第一个是往往你不能使用，再一个你使用的时候可能收的费用非常高，这样会有很多额外的费用在里面。咸哲浩：你刚才提出了有人问装修的时候怎么申请许可，这些一定要写进合同里去。比如你是一个品牌，不会像其他的一些独立的业态会灵活的去变换外立面的装修、LOGO。你是品牌就要统一，比如麦当劳一定要有大M，如果空间限制，做不了，那它就无法选择这个店铺。所以这些一定要明确，要按照品牌要求来达到你设计的目的，不光是外面，也包括里面的结构。咸哲浩：还有一点我要特别提到，如果你是做经营，服装品牌也好，餐饮也好，娱乐也好，想排除你的竞争对手，最好加进这一条：可以在合同当中约定，比如这是一个大厦，你租下了其中的店铺，让甲方保证在你的合同期内，任何与你所经营的内容直接或间接相关的业态和经营形式不得进入这个大厦内。这个要看你跟业主谈的，是某些经验或者大型品牌的一个做法。主持人：排他性。咸哲浩：对这是一个排他条款，我觉得非常有用。而且最好也是详细的列举出来，哪些哪些品牌不能进来。而且我觉得如果能做到这一点，对你会非常有帮助。主持人：可能是一些比较大型的商家更会有这方面的要求。咸哲浩：没错，但是可能很多人不了解有这样的条款。这是作为合同签订时需要注意的条款，一个排他的条款。主持人：的确，可能很多人不知道合同里还可以有这方面的要求。咸哲浩：我比较习惯于站在消费者的角度想，所以刚才列举了一些甲方可以向你提供的责任的内容，只是一部分，你可以详细的列举出来你所需要的，但是同时你也需要向他提供一些保证，一般都是比较平等的，比如按时交租金这样的一些条款。咸哲浩：还有一种情况是这样，这一点大家也要考虑，就是有可能甲方会把他的产权转给别人，那么你在和他签订租赁协议的时候不能限制他把产权转给别人，但是为了防止他在转让产权所有权的时候会对你造成不利，你一定要在合同中约定：在甲方转让产权所有权的时候，你所拥有的权益不应该受到任何的影响。这一点我觉得也是非常重要的。主持人：这个很好理解了。如果他变更产权的话也会涉及到合同文本上一些署名，法人的变更等等。咸哲浩：对，如果转变以后所有的内容手续都要书面的通知到乙方这边，要书面完整的转达到乙方，包括一些抵押也是这样的。要确保在合同期内乙方的利益。咸哲浩：我个人建议在签定合同当中最好增加一个转租的条款。主持人：二次出租。咸哲浩：对。这不同于甲方的转让，这个业主一般不会同意，但是要尽量争取，如果你在经营期内经营利益不好，可以转租这个房产，这样可以减少你的损失。主持人：其实现在转租的人很多，二房东。咸哲浩：对，二房东。如果你不是直接跟业主来签，而是从转租方来签，这个不行，千万不能私自转租。比如业主是他，你承租了他的房子，他同意你转租，你转租给我了，从你和业主的合同当中我能明确的看到这个条款，同时还要直接从业主那里得到确认。在可能的条件下最好直接和业主签合同。二房东在能够保证自己的利益前提下最好让业主直接和承租方签协议，否则将来如果承租方出现问题，业主很可能会找上你。主持人：这样的话，二房东就脱离出来了，退出一切交易而是甲方与第三方的合同约定了。咸哲浩：对。我原来就碰到过这样的例子。主持人：实际上比如像我这样的角色，我从甲方手里租到商铺，在不告诉甲方的情况下，以高价转租出去，为的是吃差价，这是违法的行为吗？咸哲浩：吃差价是允许的，如果你得到业主的许可可以转租这个吃差价就是允许的。关键是第三承租方一定要得到甲方的确认。主持人：但是有一个问题，比如我是承租了您的房子我们是签了两年的合同，在合同中也补充了在两年之内我是有权利去转租的，这样我又转租给另外一个人，租了一年。这个时候另一个人是不是不需要去见您？因为是在我的承租期之内。咸哲浩：这就是我讲的第三个问题，因为第三方要办手续还是需要从甲方那里得到许可。房产证之类的不是一个复印件就可以。再有第三方的利益要得到保证。咸哲浩：一般不会出现像你说的为了拿回扣而不让见的情况，因为如果是允许你转租的话这个甲方是不会管的，只要条件允许甲方是不会管的。如果我是甲方你和我签协议，我肯定会要求你在转租之前征得我的同意，这个条款是不会少的。除非甲方真的是不懂，否则不会这样的。咸哲浩：还有其他一些不可抗力的因素，都是常规的。比如说地震、水灾这种甲乙双方不可预见或者不可控制的这种不可抗力的原因造成的损失一般责任是各自承担，当然双方也要协商，在能够承担的范围内协商，但是一般都是各自承担的，而且合同也要终止，这个一般在条款里面。还有，比如目前我们是在现有法律条款下签订的，但是签了以后又出现了新的法律法规，这个也要双方协商，做到依法来变更。咸哲浩：再有我希望提到两点，刚才提到的排他条款是一个，这个条款也是一个，就是一些大型品牌的严谨作风，是关于拆迁。大家最初也会考虑到这个问题，但可能只是一句话，我拆迁了你要给我什么补偿。而我的意思是要严格的、详细的处理，就是甲方要确认在本合同签订前没有收到过也不知悉政府上级行政机关或其他相关部门发出的收回房产，改变房屋用途，禁止进入房屋土地征用或批租等通知。还有甲方要向乙方保证该房屋在租赁期内没有被拆迁的可能。主持人：那么这个需要哪些证明呢？他说保证了，但是如果不一定呢？还是需要去考证。咸哲浩：这个你要去城市规划部门询问，他会告诉你，哪些是在红线里面，我们一般叫红线，红线外边都是要拆的，是能查到的。这个是最重要的，签协议之前一定要查的问题。但是政府的政策是会变的，比如大型活动如奥运之类的，一开始不在红线里，但是后来国家征用这块土地了，所以条款里要有：如果确实有甲方不可预见的市政规划、土地批租等等事件发生，第一，甲方要以最快的时间来通知乙方，同时以尽量保全乙方在此经营为原则。因为乙方挑这个地方不光是看这个位置，而且是看了这个商圈，我只有在这个地方才能赚到钱，如果把我挪到别的地方我不一定能赚到钱，所以要协同乙方共同解决拆迁也好或者解决其他问题，并且尽可能争取到免于被拆迁的可能性。如果达不到第一条，那么就是第二个条件，甲方要能够协助乙方由拆迁单位提供相邻地区，相似条件的其他经营场所。以确保乙方在同一商圈继续营业。第三在第二个条件达不到的情况下，甲方应该能致力提供或者协助乙方寻找相邻地区相关条件的其他场所，尽量力求使乙方减少因停业、拆迁造成的损失。我建议这个东西一定要写进去。还有下一条就是因拆迁、批租、征用等任何市政措施引起的补偿都要给我。一般甲方都会给你，就是你这个位置因拆迁产生的费用他会给你这个损失。还有餐饮、经营业装修一般是五到七年的折旧，如果三年就被拆掉了，装修款要给我。主持人：实际上现在一些投资人或者承租人法律意识是很单薄的，而且他对硬性条款的屈就现象也是存在的，就是说，我是承租人，我列这么多条款，但是甲方说真罗嗦，有别人也要租但是没有这么麻烦，他就不租给我而租给别人了。咸哲浩：这些是合理性的条款。如果你觉得在这里确实能够赚到钱而且信任甲方也可删减。但还是要争取自己的利益，因为它是合理的。主持人：其实这是一个必要的保证，你可以说服他，用其他的方式来说服他。咸哲浩：恩，那就涉及一些谈判的技巧了，但是你的利益一定要落实在合同上。任何口头的保证是没有意义的，一定要落到纸面上。主持人：没错。每个人都来关注自己的权利和义务，才会使整体的利益得到最大保障。咸哲浩：再有就是关于合同的提前终止，如果你经营不好可能要提前终止，如果因为甲方的什么原因提前终止，相关的一些条款一定要写清楚。第一个就是双方都要保证提前终止要30天以上提前通知。再有什么情况下确定双方的责任，就是什么情况下甲方有权提前终止，再有什么情况下乙方就是承租方能提