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专业好文档房房地地产产销销售售代代理理产产业业分分析析报报告告目目录录环环境境篇篇1.政政策策与与经经济济环环境境61.1我国房地产相关政策综述61.2我国国民经济概况101.3经济发展展望162.住住宅宅与与房房地地产产业业十十五五规规划划182.1目标和战略182.2主要任务和重大措施19产产业业市市场场篇篇3.房房产产一一级级市市场场概概述述233.1我国土地市场现状233.1.1近年土地市场建设成效233.1.2土地市场发展经验243.2我国土地交易市场化前景254.房房产产二二级级市市场场概概述述284.1我国房地产市场综述284.2房地产行业周期334.2.1市场周期划分334.2.2市场数据统计分析354.3房地产市场现状38专业好文档4.3.1房地产二级市场供求关系384.3.2住宅成交价格攀升明显404.3.3房地产的二、三级市场联动414.4房地产消费市场424.4.1历年上海市总体消费特征424.4.2购房群体消费习性435.房房产产三三级级市市场场概概述述475.1我国房产三级市场概况475.1.1租赁市场475.1.2置换市场485.1.3人口迁移对房产三级市场的影响485.2房产中介的机遇与竞争495.2.1市场竞争表现495.2.2市场机遇505.3上海房产三级市场505.3.1上海三级市场现状505.3.2上海三级市场展望51产产业业现现状状篇篇6.代代理理产产业业发发展展状状况况526.1我国代理业的发展历程526.2代理产业发展现状546.2.1业务领域546.2.2公司分类546.2.3服务体系596.2.4发展特点59产产业业竞竞争争篇篇专业好文档7.竞竞争争市市场场概概况况617.1中国四大经济圈代理产业概况617.1.1中国代理市场区域状况617.1.2四大经济圈代表城市知名代理公司627.2主要代理企业分析637.2.1金丰易居上海房屋销售有限公司637.2.2策源置业顾问有限公司687.2.3上海新联康投资顾问有限公司697.2.4天启企业策划有限公司707.2.5中原物业代理有限公司717.2.6伟业顾问有限责任公司727.2.7重庆宏佳房地产交易有限公司737.2.8深圳市众厦房地产代理有限公司747.3房地产代理模式比较及经验借鉴757.3.1台湾房地产代理模式剖析757.3.2香港房地产代理模式剖析787.3.3美国房地产代理模式剖析797.3.4上述代理模式经验借鉴81产产业业问问题题机机遇遇篇篇8.代代理理产产业业风风险险分分析析838.1政策风险分析838.1.1政策风险成因分析838.1.2重要政策、法规分析838.1.3风险应对措施858.2市场风险分析868.2.1房地产市场周期风险分析868.2.2区域市场风险分析908.2.3消费市场风险分析92专业好文档8.3业务经营风险分析968.3.1风险成因分析968.3.2风险应对策略和措施978.4其他风险999.房房地地产产代代理理业业存存在在的的问问题题和和机机遇遇1009.1我国房地产代理服务存在问题1009.1.1法规体系不健全,缺乏行业管理规范1009.1.2国内代理商品牌意识薄弱1009.1.3代理商过分注重营销1019.1.4专业素质提高缓慢,无法满足市场的进一步需求1029.1.5代理商竞争的同质化,造成恶性竞争1029.1.6房地产代理企业管理落后,人才流失严重1029.2我国房地产代理业的机遇和挑战1039.2.1房地产代理的绝对业务量和需求质量呈现上升趋势1039.2.2消费者需求的变化将拓宽房地产代理市场1039.2.3商品房预售条件的提升强化了房地产代理业信誉和专业的重要性1069.2.4入世后,内资房地产代理商的机遇和挑战并存107产产业业展展望望篇篇10.公公司司组组织织形形式式展展望望11010.1分公司模式11010.2特许经营模式11010.3合作经营模式11011.代代理理产产业业市市场场展展望望11011.1产销分离11011.2资本运营11211.3策略联盟114专业好文档11.4融资渠道11512.代代理理通通路路展展望望11812.1电子商务11812.2房产区域网络12012.3会员系统124专业好文档环环境境篇篇1.政政策策与与经经济济环环境境1.1我国房地产相关政策综述我国第一大法中华人民共和国宪法,我国现行宪法为1982年12月4日在五届全国人民代理大会五次会议通过,并先后于1988年4月12日七届全国人大一次会议、1993年3月八届人大一次会议、1999年3月九届人大二次会议对宪法部分内容进行修正。2003年12月,党的十六届三中全会通过了中共中央关于修改宪法部分内容的建议,修改宪法部分内容即将进入法定程序,目前正于十六届三中全会进行第四次修正。党的十五大以来,经过全党全国人民团结奋斗,我国改革开放和社会主义现代化建设取得历史性进展,积累了十分宝贵的经验。从本世纪开始,我国进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的新的发展阶段。去年召开的党的十六大,全面分析了新世纪新阶段我们党和国家面临的新形势新任务,科学总结了改革开放以来特别是党的十三届四中全会以来党带领全国人民建设中国特色社会主义的基本经验,把三个代表重要思想同马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论一道确立为党必须长期坚持的指导思想,明确提出了本世纪头二十年的奋斗目标和重大方针政策。党的十六届三中全会以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论和三个代表重要思想为指导,贯彻党的十六大精神,体现党的十三届四中全会以来的基本经验,再次提出修改宪法部分内容的建议,是非常及时、十分必要的,反映了全党全国人民的共同意愿,具有重大的、深远的意义。我国房地产业相关政策发展历程从1958年开始,房地产收归国有,中国房地产市场从此消失。直到1979年开始经济体制改革,中国房地产业才有了发展的契机。按发展速度划分,中国房地产市场大致可分为以下三个阶段第一阶段19791991年,中国房地产市场复苏成长。1980年4月,邓小平发表了关于建筑业和房地产业的谈话,此后全中国开始了城镇住房制度的改革。1986年,全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过了中华人民共和国土地管理法。到了1990年,中国国务院又发布了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和外商投资开发经营成片土地暂行管理办法,再加上上海浦东开发开放的带动作用,1991年下半年,房地产市场呈现了明显的回升趋势。从房地产金融政策上看,1979年,基本建设投资由财政拨款转为银行贷款,与基本建设投资资金一并下达的住房资金转为有偿使用的信贷资金。1984年,全国各地相继开始成立房地产综合开发公司,专业好文档对城市建设进行综合开发。1985年,建设银行开始办理土地开发的商品房贷款业务。到了1988年,各专业商业银行建立房地产信贷部,形成目前的商业银行房地产信贷为主的房地产金融政策体系。1991年,上海市更是在借鉴新加坡住房制度的经验上,在全国率先建立了住房公积金制度。第二阶段19921997年中国房地产市场初步形成。1992年初,在邓小平南方谈话的推动下,中国房地产市场得以全面发展。中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例相继出台。但是,到了1992年,房地产开发投资731亿元,同比增长117.5土地开发面积2.334万公顷,同比增长175。1993年,在上年市场迅速发展的推动下,中国房地产业发展出现过热趋势。这一期间,全中国商品房开发投资额同比增长143.5,新开工面积同比增长136,房地产开发企业接近2万家。中国随即采取了一系列调控措施,房地产业也告别疯狂,迎来理性。1994和1995年,中国房地产开发投资额分别只比上年增长了31.8和23.3,1997年更是出现了负增长,为1.2。第三阶段1998年以后,中国房地产市场进入了新的发展时期。政府为了鼓励房地产市场的重新发展,采取了一系列的优惠措施,1999年4月,国务院发布了住房公积金管理条例,要求在全国城镇范围内实施住房公积制度,结合9698年央行的七次降息以及地方政府采取的诸如推行蓝印户口政策(上海)、购房退税政策(上海)、调整契税(上海)等,大大刺激了消费者购房的潜力。到了2001年,商品房销售管理方法出台。在政府的鼓励和引导下,中国房地产市场明显转暖,仅98年上半年房地产的开发投资同比增长就达到14.57。而今年上半年,增长幅度更是达到22.4。到了2002年,中国的房地产市场发展呈现出一幅欣欣向荣的趋势,此时,政府为了防止出现房地产投资过热的趋势,相继出台了一系列法律法规来加以宏观调控,其中包括,以控制土地开发源头为宗旨的协议出让国有土地使用权规定、以控制房地产开发商开发环节为宗旨的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知以及建设部在2001年颁发的关于修改城市商品房预售管理办法的决定,从多个角度全面调控中国房地产市场的发展走势,从而引领中国房地产市场向着健康的、正确的方向发展。今年的8月12日,国务院颁布了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知,从而进一步重申了中国已经把房地产业作为国家的支柱产业来看待,中国的房地产发展是健康有序的。因此我们可以预测,中国房地产市场将进入新一轮的发展时期。这一轮发展的特点将是以住宅建设和消费为重点,以改善城镇居民居住条件和带动经济增长为目的,逐步消化存量,实专业好文档现房地产市场的平稳发展。(附表我国房地产业相关法律)房地产法规分类法规名称颁发/实施时间综合法规中华人民共和国宪法修正案1988年4月12日第十届全国人大常委会第一次会议通过,2003年12月十六届三中全中进行第四次修正中华人民共和国城市规划法由中华人民共和国第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议于1989年12月26日通过,现予公布,自1990年4月1日起施行土地管理相关法规中华人民共和国土地管理法1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订中华人民共和国主席第八号令公布,自1999年1月1日起施行征用土地公告办法2001年10月18日国土资源部第9次部务会议通过,现予发布,自2002年1月1日起施行中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国国务院令第256号发布,自1999年1月1日起施行中华人民共和国城镇国有土地使用权有偿出让和转让暂行条例1990年5月19日国务院发布外商投资开发经营成片土地暂行管理办法1990年5月19日国务院发布出让国有土地使用权审批管理暂行规定1990年4月29日国家土地管理局发布土地登记规则1988年11月18日大陆国家土地管理局发布房地产法规分类法规名称颁发/实施时间土地房屋税新增建设用地土地有偿使用费财务管理暂行办法中华人民共和国财政部、中华人民共和国国土资源部于2001年6月10日颁发中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例1988年9月27日国务院发布中华人民共和国建筑税暂行条例1987年6月25日国务院发布中华人民共和国房产税暂行条例1986年9月15日国务院发布专业好文档中华人民共和国土地增值税暂行条例1993年12月23日国务院发布,1994年1月1日起施行中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则1995年1月27日财政部颁布房产管理相关法规中华人民共和国城市房地产管理法1994年7月第八届全国人大常委会第八次会议通过,1995年1月1日实施房地产经纪人员职业资格制度暂行规定和房地产经纪人执业资格考试实施办法中华人民共和国人事部、中华人民共和国建设部于2002年12月18日颁发城市房地产权属档案管理办法于2001年8月23日建设部第47次常务会议审议通过,现予发布,自2001年12月1日起施行城市房地产开发经营管理条例中华人民共和国国务院令第248号,自1998年7月20日实施城市私有房屋管理条例1983年12月17日国务院发布商品房销售管理办法2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过,自2001年6月1日起施行城市房屋拆迁管理条例中华人民共和国国务院令第78号一1991年3月22日发布,自1991年6月1日起施行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知2003年6月13日,中国人民银行正式颁布了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(简称121号文件或通知)国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知于2003年8月12日国务院出台
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