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常熟虞山二手房http//cs.5khouse.com/sell/selllist_a4.aspx常熟虞山二手房http//cs.5khouse.com/sell/selllist_a4.aspx1房地产法1、房地产有广义和狭义两种解释。广义的房地产是指土地以及地上建筑物和其他定着物。土地是指地球表面及地表之下和之上延伸的一定空间。建筑物是指土地上人工建筑而成的房屋和构筑物。房地产是土地与建筑物两个因素所构成的统一体。狭义的房地产是指土地与建筑物在空间上的统一体。2、房地产业的概念房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业是具有生产、经营和服务职能的独立行业。3、房地产业的范围包括从事土地开发、房屋建筑、维修、管理、房地产的转让、租赁,房地产中介服务等。房地产业包括物质生产、流通和服务三个部门,属于第三产业。与建筑业是不同的。4、房地产业的运行过程包括三个环节生产环节房地产开发者通过对土地投入劳动和资本进行的土地开发活动。流通环节是指作为商品的房地产进入市场,进行交易活动,实现其使用价值和价值的过程,包括房地产的买卖、租赁和抵押等。消费环节房地产这种商品具有固定性,长久性和增殖的特性。5、房地产法是调整房地产开发、交易及管理过程中发生社会关系的法律规范的总称。6、房地产法调整的社会关系包括房地产开发关系、房地产交易关系、物业管理关系及房地产管理关系。7、房地产开发关系是指因房地产开发而产生的房地产开发人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织之间所发生的经济关系。包括土地征用关系、土地使用权出让关系以及土地使用权作价入股、合资开发经营房地产过程中所产生的关系。8、房地产交易关系是指房地产权利人与其他器平等主体之间在房地产转让、租赁过程中发生的经济关系。包括房地产买卖关系、房地产(房屋)租赁关系。9、物业管理关系是指物业管理公司与业主之间在物业管理过程中形成的社会关系。10、房地产管理关系是指人民政府及其房地产管理部门与法人、公民或其他社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系。包括房地产开发建设中的审批关系、房地产产权产籍管理关系。总的说来房地产所调整的社会关系包括两大方面一是调整国家对房地产开发、交易以及产籍的管理关系。二是调整房地产开发经营公司、物业公司、房地产购买者平等主体之间在房地产的开发、交易中所发生的经济关系。11、房地产法的性质有不同的理解,有的认为属于经济法有的认为属于行政法应属于经济法,因为房地产法是把房地产作为产业,来研究国家如何调整该产业运行过程所发生的各种关系的法律。12、房地产法的体系是指构成房地产法的各部分之间的有机联系的整体。分三种情况(一)房地产法的渊源体系主要包括宪法、房地产法律、国务院发布的房地产法规、决议和命令、最高人民法院的文件、国务院各部、委发布的命令、指示和规章、地方政权机关发布的房地产管理法规。(二)房地产法的内容体系包括总则、房地产开发、房地产交易、物业管理、房地产市场管理、房地产法律责任、其他内容。(三)房地产法的法理体系包括房地产法律规范的总体性规定、关于房地产法律事实的规定、关于房地产法律关系的规定、关于房地产法律责任的规定13、房地产法律关系是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理过程中发生的房地产之间的权利义务关系。14、房地产法律关系的分类(一)依法律性质不同,房地产法律关系可以分为房地产民事法律关系、房地产行政法律关系、房地产经济法律关系(二)依房地产法律规范调整对象的不同,房地产法律关系可以分为房地产开发法律关系、房地产交易法律关系、物业管理法律关系、房地产管理法律关系15、房地产法律关系的特征除具有法律关系的一般特征外还具有自身的特征(一)性质的多重性(二)主体的广泛性(三)客体的特殊性(四)产生、变更、消灭的严格程序性16、房地产法律关系的主体是指在房地产法率关系中依法享有权利(或行使职权)和承担义务(或负有职责)的国家房地产管理机关、房地产开发经营公司、公民及其他法人或社会组织。17、分类房地产管理主体、房地产开发主体、房地产交易主体、房地产服务主体18、房地产法律关系的内容是指房地产法律关系主体享有的权利(或职责)和承担的义务(或职责)包括房地产的管理职权、职责、房地产民事权利、房地产的法律义务19、房地产法律关系的客体是指房地产法律关系主体之权利义务共同指向的对象。种类经济行为和房地产20、房地产法律事实是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况。21、房地产法律事实的种类根据其发生是否与人的意志有关分为行为和事件。行为分为房地产法律行为、房地产管理行为和房地产违法行为。事件主要包括国家房地产法律、法规的颁布、修改、废止以及不可抗力。22、土地征用是指国家和政府为了公共目的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。十届全国人大二次会议通过了中华人常熟地图民共和国宪法修正案,宪法修正案第二十二条将现行宪法第十条第三款国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用。修改为国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。同时我国的土地管理法也作了相应的修改。土地征用制度建立的目的是为了公共利益的需要。公共目的是指国家或政府兴办的以公共利益为目的的各种公益事业。对公共利益,有的从广义的层面理解。我们认为所谓公共利益,是指从事下列事业国防建设事业、能源、交通事业、水利事业、矿山教育与慈善事业、国家机关办公建设事业、公用事业以及其他由国家机关直接兴办的事业。23、土地征用权是指国家或政府在不需要其他土地所有者同意的情况下,通过一定的补偿,依法把土地用于公共目的的权力。其特征是(1)属于国家或政府的特有权力(2)以公共目的为前提(3)以补偿为条件补偿是指对缺失的补足。24、所谓适当补偿就是严格依据土地管理法的规定给予补偿,征地补偿以使被征用土地单位的农民生活水平不降低为原则。25、土地征用是指为了公共利益需要,经过法定程序改变土地的使用权。这种改变,只是暂时的。26、土地征收是为了公共利益需要,经法定程序改变土地的所有权。相同点都属于通过运用国家强制力而对公民的土地权利进行限制的形式,都是为了公共利益需要,都要经过法定程序,都要依法给予补偿。区别首先,二者的法律效果不同。其次,二者的补偿不同。第三,二者的适用条件不同。第四,二者适用的法律不同。最后,二者适用的程序不同。27、国家建设征用土地法是指调整因国家建设需要征用集体所有的土地而产生的社会关系的法律规范的总称。28、国家建设用地是指国家进行经济、文化、国防建设以及举办各项社会公共事业所需的建设用地。有两种形式(1)划拨土地即把国家机关、企业事业单位、部队、人民团体等已在使用的国有土地或国有储备土地划拨给另一单位使用。(无偿)(2)征用土地即国家通过行政手段依法将属于集体所有的土地边为国家所有,然后划拨(或出让)给用地单位使用。29、国家建设征用土地的法律特征(1)征地主体的唯一性征地主体只有国家。(2)征地标的的特殊性只能是集体所有的土地。(3)征地行为的强制性是国家单方面的行政行为,集体经济组织必须服从国家建设用地的需要。(4)征地条件的补偿性给集体经济组织支付土地补偿费、被征土地附着物及青苗补偿费、劳动力安置补助费等。30、土地用途管制制度是指国家为保证土地资源的合理利用,促进经济、社会环境的协调发展,通过编制土地利用的总体规划划定土地用途区域,确定土地使用限制条件,土地所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地这种制度。总体规划对土地按用途划分为三类农用地、建设用地和未利用地。31、耕地保护制度实现耕地总量平衡。包括的内容有实行土地用途管制制度、严格控制耕地转为建设用地实行占用耕地的补偿制度实行基本农田的保护制度禁止闲置和荒芜耕地。32、以划拨方式取得建设用地的审批程序(一)申请用地的条件建设项目已列入国家固定资产投资计划或经地方政府批准。(二)申请用地应当提交的文件1、按法定程序批准的设计任务书或其他批准文件2、省外迁入单位持省政府同意定点的文件。3、在城市规划范围内进行选址的,应提交规划、消防、环保等部门的批准意见。4、申请报告确定用地范围(1)土地管理部门会同有关部门估计建设用地面积、初步确定占地面积。(2)土地管理部门在设计任务书上签署具体意见,划定红线。拟定征地费用土地管理部门组织建设单位与被征地单位及有关单位商定征用土地补偿、安置方案,并报批准。(三)审批并划拨土地(1)初步设计批准后,用地单位持该批准文件和其他有关文件向土地管理局提出正式申请。(2)土地管理部门进行最后核实、签署征地意见,填写国家建设征用土地报批表,提交政府审批。(3)批准后,土地管理部门将该批准文件抄送财政部门。通知纳税人办理纳税或免税手续。(4)土地管理部门根据建设进度一次或分期划拨土地。(四)核发国有土地使用证(1)建设项目竣工后,建设单位向土地管理部门核查实际用地面积。(2)建设项目主管部门组织有关部门验收。(3)土地管理部门办理土地登记手续,核发国有土地使用证。33、临时用地的批准程序临时用地是指使用期限不超过两年,不改变土地的所有权,因施工需要材料堆场、运输通道等占用土地。分为(1)建筑施工的临时用地(2)地下或地上管线用地及地质勘探用地(3)选择勘探用地(4)抢险及紧急军事用地34、现行土地法关于土地征用审批权限的规定根据1998年土地管理法的规定第四十五条规定征用下列土地的,由国务院批准(一)基本农田(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的(折合525亩)(三)其他土地超过七十公顷的(折合1050亩)。征用前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。35、确定被征用土地的农民的补偿标准应贯彻是使被征用土地单位的农民生活水平不降低的原则,进一步提高土地补偿费和安置补助费。在费用的计算标准上,规定一个标准幅度,留给各地灵活掌握。36、土地补偿费是用地单位依法付给被征地单位对土地投资的一定费用。土地管理法第47条规定征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。37、地上附着物是指地上建筑物及其他设施,如水井、围墙晒谷场、水渠管线、房屋等。38、青苗补偿费是指对正在生长、尚未成熟的农作物,因征地不能收获而给土地使用人造成损失的补偿费。地上附着物和青苗的补偿费补偿标准由省、自治区、直辖市规定。39、新菜地开发建设基金是指因征用城市郊区的菜地,造成菜地面积减少,为了保证城市居民的蔬菜供应,用地单位应向政府缴纳一定的费用,由政府重新建设蔬菜基地。土地管理法第47条第五款规定征用城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。收取的标准见教材。40、安置补助费的标准(一)安置补助费是指用地单位对被征地单位安置因征地所造成的多余劳动力而支付的补助金额。土地管理法第47条规定征用耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。41、剩余劳动力的安置土地管理法第五十条规定地方各级人民政府应当支持被征地的农村集体经济组织和农民从事开发经营,兴办企业。安置的主要渠道(1)发展生产(2)举办乡镇企业(3)安排就业(4)转为非农人口42、土地使用权出让土地使用权出让是指国家将土地使用权在一定年限内出让个土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。应把握的问题(1)土地使用权出让是土地使用权转让的一种特种方式。(2)出让的标的是土地使用权。(3)土地使用权出让特指国有土地使用权的出让.(4)土地使用权出让行为不影响或改变国家作为土地所有者的身份和地位。43、法律特征(一)财产性,是指出让的土地使用权是一种财产。(二)平等性,是指出让主体的法律地位平等。(三)期限性,是指土地使用权有年限限制。(四)出让人的单一性和受让人的广泛性。44、土地使用权出让与转让的联系和区别(一)联系相同点都是一方将其拥有的土地使用权依法有偿、有期限地让渡于另一方利用都不影响国家对出让和转让土地的所有权。联系土地使用权的出让是转让的前提,使用权的转让促进出让市场的发展和繁荣。(二)区别1、土地使用权的出让是创设财产权的行为,即在出让之前,该权利并不存在。转让是转移财产权的行为。2、法律关系的主体不同出让的主体一方是土地的所有者,另一方是土地的使用者转让的双方都是使用者。3、出让金与转让费的构成和反映的关系不同。出让金主要是地租,转让费包括出让金、投资还有利润。45、土地使用权出让的程序是指土地使用权出让应经过哪些阶段或步骤。程序(一)拟定出让方案、编制常熟虞山二手房http//cs.5khouse.com/sell/selllist_a4.aspx常熟虞山二手房http//cs.5khouse.com/sell/selllist_a4.aspx2出让合同和土地使用条件、公告等。(二)审批耕地1000亩以上、其他土地2000亩以上的,由国务院批准耕地3亩以下、其他土地10亩以下的,由县级人民政府批准省辖市、自治州人民政府的批准权限,由省、自治区人民代表大会常务委员会决定。(三)组织实施由市、县人民政府的土地管理部门组织实施。方式有协议出让、招标出让和拍卖出让46、协议出让是指土地使用权的有意受让人直接向土地所有者提出有偿使用土地的愿望,由土地所有者即出让方与有意受让人在没有第三人参与的条件下通过谈判、协商达成出让土地使用权一致意见的一种方式。特点在没有第三人参与竞争的条件下,通过协商达到出让土地使用权的目的。适用于市政工程、公益事业、非赢利单位或项目用地,以及需给予扶持优惠的项目。程序(1)申请有意受让人说明用地依据、面积、用途、出让金的来源及数额。(2)协商(3)签订出让合同(4)登记按照合同规定的出让金的金额和交付方式交付完出让金后,到土地管理部门办理土地使用权登记手续,领取土地使用证。47、招标出让是指在规定的期限以内,由符合招标条件的单位或个人,以书面投标形式,竞投某宗地块的土地使用权,由招标人择优确定土地使用者的方式。特点(1)从发布招标通告开始,经投标阶段,直到开标,标底和标价都是密封的(2)中标者不一定是投标标价的最高者,还要考虑投标规划方案和业绩等。(3)投标人只有一次投标的机会。程序(1)招标发出招标通告公布有关事项,有意受让人提出投标申请,招标人对投标人资格审查,发出招标文件。(2)投标有意受让人交纳投标保证金,制作投标书,投到指定的标箱。投标人对生效的标书不得撤回或变更,中标后有与招标人签订合同的义务。(3)开标、评标和决标评标委员会公开标底和各投标人的标价,对有效标书进行评审,决定中标者。(4)签订出让合同(5)登记48、拍卖出让是指土地使用权出让人在指定的时间、地点,利用公开场合,就所出让的土地使用权叫价竞投,按价高者得的原则,确定土地使用权受让人的一种方式。特点(1)拍卖出让公开进行(2)拍卖出让贯彻价高者得的原则(3)应买者有多次抱价的机会拍卖出让方式适用商业用地或娱乐用地。程序(1)拍卖公告(2)交验有关证件营业执照、身份证明、资信证明等(3)拍卖在规定的时间和地点,由土地所有者主持拍卖。(4)签约(5)登记49、土地使用权出让合同是指土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权出让有关事项所达成的,明确相互间权利义务关系的协议。50、土地使用权出让合同的特1、是一种民事合同2、标的的特殊性即标的是出让土地在一定期限的使用权。3、是要式合同即支付全部出让金、登记并领取土地使用证。51、土地使用权出让合同订立的原则和程序(一)原则(1)遵守国家法律、法规和政策的原则(2)符合城市规划要求的原则(3)坚持平等、自愿、有偿的原则(二)程序(1)土地管理部门作好出让前的准备工作(2)确定出让的方式(3)签订合同(4)登记并领取使用证52、土地使用权出让合同的主要条款(一)双方当事人的名称、住所(二)所出让土地的位置、四邻界至、面积等情况(三)土地的使用期限城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条规定53土地使用权出让最高年限按下列用途确定(1)居住用地七十年(2)工业用地五十年(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年(4)商业、旅游、娱乐用地四十年(5)综合或者其他用地五十年。(四)出让金的数额及给付方式(五)土地的使用规则即建设规划条件和方案,包括该地块的总平面布置图、建筑密度和高度控制指标、工程管线规划、工程深度限制、环境保护与园林绿化、消防等要求。(七)违约责任城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十四条规定土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内,支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。第十五条规定出让方应当按照合同规定,提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的,土地使用者有权解除合同,并可请求违约赔偿。(八)双方认为应当约定的其他条款(九)纠纷的解决方式(十)合同订立的地点和方式54、土地使用权出让合同双方当事人的权利和义务(一)出让人的主要权利(1)解除合同(2)要求违约赔偿权(3)请求行政处分权城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十七条规定土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求,开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。(4)收取土地使用权出让金的权利(5)收回土地使用权的权利即在合同期限届满时收回或在特殊情况下,根据公共利益的需要,依法提前收回土地使用权。(二)出让人的主要义务(1)依照合同提供出让土地(2)向土地使用者提供有关资料和文件主要包括土地位置、周围环境、建筑容积率、密度等规划要求环保、园林绿化、卫生防疫、交通和消防、以及土层的深度、地表下的管线设施、土地的物理结构等材料。(3)保证土地使用人取得的权利和义务55、土地使用者的权利(1)解除合同的权利(2)要求违约赔偿的权利(3)对所出让的土地享有占有、使用的权利(4)有依法转让和出租的权利城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十九条土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得转让。第二十条土地使用权转让应当签订转让合同。第二十二条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。第二十三条土地使用权转让时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当依照规定办理过户登记。第二十六条上述使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权不得出租。(5)有权在取得的土地使用权上设置抵押权56、土地使用者的义务(1)缴纳土地使用权出让金的义务城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十四条土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内,支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的,出让方有权解除合同,并可请求违约赔偿。(2)依照合同规定和城市规划的要求使用土地(3)土地使用者变更土地用途时,必须征得出让方同意并经有关部门批准。(4)使用期限届满,使用者负有返还土地使用权的义务。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十条土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。第四十一条土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应当依照本条例第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。57、变更是指合同没有履行或没有完全履行之前,由出让方或土地使用者依法对合同的内容进行修改、补充的法律行为。58、解除是指合同订立后,尚未履行或尚未完全履行之前,因为订立合同所依据的主客观情况发生了变化,使合同的履行成为不必要或者不可能,由出让方与土地使用者依照法律规定的条件和程序终止合同关系,从而使双方的权利和义务归于消灭的一种土地制度。59、变更或解除的条件(1)社会公共利益的需要(2)双方协商并经有关部门批准,可以变更合同。(3)由于一方违约,致使出让合同没有必要履行。(4)土地灭失60、房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。城市房地产开发经营管理条例第二条规定本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。61、房地产开发的类型1、按房地产开发的目的不同,可分为以经营为目的的房地产开发和以自用为目的的房地产开发。以经营为目的的房地产开发是指房地产开发公司投资生产房地产商品,并通过房地产市场的转让,追求经营利润的开发活动。以自用为目的的房地产开发是指房地产开发者为了满足自己生产、经营或消费需要的房地产开发活动。2、按房地产开发的内容,可以分为基础设施建设和房屋建设。基础设施建设是指给水,排水、污水处理、设施建设供电、通信设施建设煤气或天然气、热力建设以及道路、桥涵、园林绿化、环境卫生等建设活动。三通一平或七通一平。房屋建设是指住宅建设、工业、商业、交通、仓库用房、文体科教用房等各类房屋建设。3、按房地产开发的范围不同,可以分为新城区和开发和旧城区的拆迁改造。还有按开发的规模大小,还可以分为单项开发、小区开发和成片开发。单项开发规模较小、占地少、功能单一,配套设施简单。小区开发一是指新城区开发中的一个小区综合开发,要求在开发区范围内做到基础设施和配套项目齐全,功能完善,二是指旧城区更新改造中的局部改建,即某个相对独立的街坊的更新改造。成片开发一般是指范围广阔、项目众多、投入资金巨大、建设周期长的大型综合开发。62、房地产开发的特点1、房地产开发是多部门协作活动。涉及规划、土地管理、勘测、设计、施工、市政、消防、环境、绿化、供电、供水、通讯、交通、商业、银行等部门。2、房地产开发投资大开发一个小区,少则几千万,多打几个,甚至几十亿。3、房地产的开发周期较长还有工程项目多等特点。63、房地产开发的原则中华人民共和国城市房地产管理法第二十四条规定房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。城市房地产开发经营管理条例第三条规定房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。64、符合城市规划的原则。城市规划是在一定时期内城市发展计划和各项建设的综合部署,是人民政府建设城市和管理城市的依据,是房地产开发的依据。房地产法第24条规定房地产开发必须严格执行城市规划。中华人民共和国城市规划法第30条规定城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。因此应当做到(1)土地使用权出让的总体方案应符合城市规划,土地性质必须根据城市规划确定,出让的土地必须有规划控制指标。(2)土地使用者按城市规划的要求开发、利用土地,在进行房地产开发时,必须吃国家批准建设项目的有关文件,向城市规划主管部门申请建设用地规划许可证,同时应按城市规划的要求合理确定各项技术经济指标。(3)在开发建设项目的过程中,应严格执行规划设计方案严格遵守出让合同的各项约定。若改变土地用途,应当征得出让方同意并经土地管理部门和规划部门的审批。(4)城市规划区的建设工程应当经过城市规划主管部门的竣工验收。65、坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则。经济效益是指房地产开发要进行经济核算,追求较好的回报率。社会效益是指房地产开发对社会产生的效果和利益。环境效益是指房地产开发对城市自然环境和社会环境所产生的影响。保护自然环境,提高生态效益是房地产开发改善城市面貌的重要任务。因此房地产主体应做到(1)政府及其房地产主管部门和房地产投资者,应自觉贯彻执行房地产法规定的全面规划,合理布局,综合开发、配套建设的指导思想,遵守城市规划和各项指标。(2)政府有关部门引导房地产投资者树立全局观念,克服片面追求经济效益的思想。(3)各级政府及其职能部门应保护房地产投资者的经济利益。66、鼓励和扶持建设居民住宅的原则鼓励和扶持建设居民住宅的原则是指国家和人民政府通过各种优惠政策,鼓励和扶持房地产投资者开发建设居民住宅,改善居民的居住条件。67、房地产开发企业是指以营利为目的从事房地产开发的企业。应注意以下三点1、以营利为目的。2、营业内容包括房地产开发和经营。68、房地产开发企业设立的条件城市房地产开发经营管理条例第五条规定设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件(一)有100万元以上的注册资本(二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。1、有自己的名称和组织机构2、有固定的经营场所3、有符合国务院规定的注册资本。4、有足够的专业技术人员5、法律、行政法规规定的其他条件69、房地产开发企业设立的程序1、申请登记设立房地产开发企业应当向工商管理部门申请设立登记,领取企业法人营业执照,取得法人资格。工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时,应当听取同级房地产开发主管部门的意见。2、备案房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日常熟虞山二手房http//cs.5khouse.com/sell/selllist_a4.aspx常熟虞山二手房http//cs.5khouse.com/sell/selllist_a4.aspx3内,持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案(1)营业执照复印件(2)企业章程(3)验资证明(4)企业法定代表人的身份证明(5)专业技术人员的资格证书和聘用合同。备案制度是政府加强对房地产开发的管理措施之一。70、房地产开发企业资质管理城市房地产开发经营管理条例第九条规定房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等,对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级,承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。房地产开发企业资质管理规定(二000年三月二十九日生效)第三条房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业,不得从事房地产开发经营业务。第五条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。各资质等级企业的条件如下(一)一级资质1.注册资本不低于5000万元2.从事房地产开发经营5年以上3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额4.连续5年建筑工程质量合格率达100%5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度9.未发生过重大工程质量事故。(二)二级资质1.注册资本不低于2000万元2.从事房地产开发经营3年以上3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额4.连续3年建筑工程质量合格率达100%5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有资格证书的专职会计人员不少于3人7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度9.未发生过重大工程质量事故。(三)三级资质1.注册资本不低于800万元2.从事房地产开发经营2年以上3.房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额4.连续2年建筑工程质量合格率达100%5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人6.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称7.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度8.未发生过重大工程质量事故。(四)四级资质1.注册资本不低于100万元2.从事房地产开发经营1年以上3.已竣工的建筑工程质量合格率达100%4.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人5.工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员6.商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度7.未发生过重大工程质量事故。第十三条任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。企业遗失资质证书,必须在新闻媒体上声明作废后,方可补领。第十四条企业发生分立、合并的,应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内,到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续,并重新申请资质等级。第十五条企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人,应当在变更30日内,向原资质审批部门办理变更手续。第十六条企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时,应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内,到原资质审批部门注销资质证书。第十九条企业未取得资质证书从事房地产开发经营的,由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款逾期不改正的,由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。第二十条企业超越资质等级从事房地产开发经营的,由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款逾期不改正的,由原资质审批部门吊销资质证书,并提请工商行政管理部门吊销营业执照。第二十一条企业有下列行为之一的,由原资质审批部门公告资质证书作废,收回证书,并可处以1万元以上3万元以下的罚款(一)隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的(二)涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。71、规划与计划管理是指政府运用各种规划和计划,加强对房地产开发的宏观管理。具体包括(一)土地利用总体规划1、土地利用总体规划的概念和特点土地利用总体规划是指各级人民政府,根据国民经济和社会发展的情况,对土地的开发、利用、整治和保护在时间上和空间上所做的战略构思和设计方案。它是国民经济和社会发展计划体系的重要组成部分。土地利用总体规划作为国家管理土地的一种手段,有以下特点(1)综合性(2)长期性(3)指导性2、土地利用总体规划体系土地利用总体规划体系是指各级各类土地利用规划的总称。(1)全国土地利用总体规划(2)省级土地利用总体规划(3)县级土地利用总体规划(4)乡(镇)级土地利用总体规划3、土地利用总体利用规划编制程序是指编制土地利用总体规划所需要的步骤或环节。按照两下一上、上下结合的程序进行。(1)发布规划编制纲要(2)上报编制草案(3)下达执行(二)城市规划72、城市规划是人民政府对城市的规划、容量、各项建设用地及各项基础设施的配置在时间上和空间上进行综合构思、布置的行为。它是城市建设的蓝图,也是指导房地产开发的依据。74、城市规划的编制与审批国务院城市规划行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府应当分别组织编制全国和省、自治区、直辖市的规划,用此指导城市规划的编制。城市人民政府负责组织编制城市规划县级人民政府所在地镇的城市规划,由县级人民政府负责组织编制。城市总体规划、分区规划及详细规划经有关机关审批,就成为法律文件,一切单位和个人都应当执行。75、城市规划的实施(1)出让、转让要符合城市规划要求。第一、城市规划行政主管部门和有关部门要根据城市规划实施的步骤和要求,编制城市国有土地使用权出让规划和计划。第二,出让城市国有土地使用权时,在出让前,必须要指定控制性详细规划。第三、出让和转让合同必须附有规划设计条件和附图。第四、城市规划行政管理部门有权对城市国有土地使用权出让、转让是否符合规划进行监督检查。(2)建设项目的选址和布局要符合城市规划要求。第一、城市规划区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时,必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。第二、建设项目选址意见书应当提供建设项目的基本情况和基本依据、建设项目选址、用地范围和具体规划要求。第三、建设项目选址意见书的审批与发放实行分级管理制度。第四、选址意见书没有签发或签发部门不是发帝国难得规划行政主管部门,则设计任务书不得批准。开发项目也不得立项。(3)开发区的规划要符合城市规划要求。开发区是指有国务院和省、自治区、直辖市人民政府批准在城市规划区内设立的经济技术开发区、保税区、高新技术产业开发区、国家旅游度假区等实行国家特定优惠政策的各类开发区。76、土地利用计划是指国家动用计划手段,对土地的开发、利用、整治和保护进行统筹安排,把土地的开源和节流纳入国家计划管理轨道的一种土地利用管理制度。土地利用计划按时间序列分为长期计划、中期计划和年度计划。77、土地利用计划法的特征(1)内容上的广泛性。涉及国民经济各部门的发展。(2)时间上的连续性。土地的利用活动是不断进行的,因而土地利用计划也是连续不断的,(3)程序法和实体法的统一性。既规定土地利用计划管理主体之间事实上的权利与义务,以及违反这些法律规定所应承担的法律责任。同时还规定土地利用计划编制的程序。78、土地利用法的基本原则。(1)遵循客观经济规律的原则。(2)综合平衡原则(3)统一性和灵活性相结合的原则79、土地利用计划的编制和实施(1)土地利用计划的编制、审批和下达。它的编制程序与国民经济和社会事业发展计划的编制程序相同报审批机关批准,最后把批准的的正式计划下达到计划执行单位。(2)土地利用计划的实施。包括土地利用计划的执行、修改和监督检查。80、房地产开发项目管理是指人民政府对房地产开发项目从立项、设计到竣工验收的全程管理。城市房地产开发经营管理条例第十条确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资计划。中华人民共和国城市规划法第三十一条在城市规划区内进行建设需要申请用地的,必须持国家批准建设项目的有关文件,向城市规划行政主管部门申请定点,由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限,提供规划设计条件,核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后,方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地,经县级以上人民政府审查批准后,由土地管理部门划拨土地。中华人民共和国土地管理法第四十三条任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。中华人民共和国土地管理法实施条例第二十二条具体建设项目需要占用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地的,按照下列规定办理(一)建设项目可行性研究论证时,由土地行政主管部门对建设项目用地有关事项进行审查,提出建设项目用地预审报告可行性研究报告报批时,必须附具土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告。(二)建设单位持建设项目的有关批准文件,向市、县人民政府土地行政主管部门提出建设用地申请,由市、县人民政府土地行政主管部门审查,拟订供地方案,报市、县人民政府批准需要上级人民政府批准的,应当报上级人民政府批准。(三)供地方案经批准后,由市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地的,由市、县人民政府土地行政主管部门与土地使用者签订国有土地有偿使用合同划拨使用国有土地的,由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有土地划拨决定书。(四)土地使用者应当依法申请土地登记。通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的,由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案,报市、县人民政府批准后,由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施,并与土地使用者签订土地有偿使用合同。土地使用者应当依法申请土地登记。城市房屋拆迁管理条例第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。第七条申请领取房屋拆迁许可证的,应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料(一)建设项目批准文件(二)建设用地规划许可证(三)国有土地使用权批准文件(四)拆迁计划和拆迁方案(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内,对申请事项进行审查经审查,对符合条件的,颁发房屋拆迁许可证。第十三条拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。城市房地产开发经营管理条例第十六条房地产开发企业开发建设的房地产项目,应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。第十七条房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收(一)城市规划设计条件的落实情况(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况(三)单项工程的工程质量常熟虞山二手房http//cs.5khouse.com/sell/selllist_a4.aspx常熟虞山二手房http//cs.5khouse.com/sell/selllist_a4.aspx4验收情况(四)拆迁安置方案的落实情况(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。81、开发项目的立项管理房地产开发公司应当根据城市规划、年度建设用地计划和市场需要情况,确定开发项目,并向计划管理等部门申请立项。房地产开发项目确定后,必须向在城市规划区内进行建设需要申请用地的,必须持国家批准建设项目的有关文件,向城市规划行政主管部门申请定点,由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限,提供规划设计条件,核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后,根据规划设计要求,对开发项目组织勘察、规划、设计工作,房地产开发规划设计方案,须依据城市规划管理的有关规定,履行报批手续。房地产开发企业应当向城市规划主管部门申请核发建设工程规划许可证,取得建设工程规划许可证后,方可申请开工。可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地,经县级以上人民政府审查批准后,由土地管理部门划拨土地。在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,依法取得房屋拆迁许可证。拆迁人对被拆迁人给予补偿、安置,被拆迁人在搬迁期限内完成搬迁。房地产开发企业应当委托具有勘察设计资格即工程勘察证书或工程设计证书的单位进行勘察设计工作。房地产开发项目一般按初步设计和施工图设计两个阶段进行。对与技术复杂而又缺乏经验的项目,可分为初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。82、开发项目的施工管理房地产开发企业应当按照有关规定,选择具有相应资质条件的施工单位,进行房地产开发项目的建设。单位按照适用本条例。83、开发项目的竣工验收房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。84、房屋拆迁是指根据城镇建设规划和国家专项工程的迁建计划及当地政府的用地文件,拆除和迁移建设用地范围内的房屋及其设施的行为。取得房屋拆迁许可证的建设单位是拆迁人,被拆迁单位或个人是被拆迁人。85、房屋拆迁应遵循的原则1、服从国家利益原则拆迁人在拆迁过程中要维护国家利益,服从统一安排,不得任意拆迁被拆迁人要服从国家建设需要,按时搬迁。2、符合城市规划中华人民共和国城市规划法第二十三条城市新区开发和旧区改建必须坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。各项建设工程的选址、定点,不得妨碍城市的发展,危害城市的安全,污染和破坏城市环境,影响城市各项功能的协调。3、保护合法权益要用法律形式确定房屋拆迁当事人的权利义务关系,禁止非法拆迁和违法拆迁,按规定给予被拆迁人安置或补偿同时被拆迁人也应当按补偿安置协议搬迁。86、房屋拆迁的程序(一)申领规划用地许可证拆迁人首先要依法获得拆迁地块的土地使用权,按规定向有关政府规划部门申请建设用地规划许可证经审查符合条件的,有规划管理部门核发建设用地规划许可证,确定拆迁的范围。同时由房屋规划管理部门通知被拆迁人,停止房屋及附属物的改建、扩建等工程,并通知有关部门,以公告形式公布在拆迁范围内暂停办理有关手续,如暂停办理房屋的买卖、交换、析产、分割、赠与、分户、出租、调配等手续,暂停办理居民常住户口的迁入和分户手续,暂停核发工商营业执照。(二)编制拆迁计划和方案作为拆迁人应当在取得土地使用权后对被拆迁人、房屋等情况进行调查,根据核实的情况和国家、地方有关拆迁补偿安置的规定,对被拆迁人今昔感具体分析,并编制出详细的拆迁计划和方案。(三)申领房屋拆迁许可证城市房屋拆迁实行许可证制度。任何单位和个人需要拆迁房屋,均须持后房屋的单位建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明等材料向市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出申请,经批准并发给房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。房屋拆迁许可证是拆迁行为获得行政许可,拆迁人从事房屋拆迁的法律凭证,只对指定的项目在一定时间和一定范围内有效。(四)发布拆迁公告房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时,应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项,以房屋拆迁公告的形式予以公布。目的是让被拆迁人了解拆迁是城市建设的需要。任何单位和个人都必须服从让被拆迁人知道拆迁的有关法律和政策,了解他们应当享有的权利和应履行的义务。(五)签订拆迁补偿、安置协议拆迁人与被拆迁人应当就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项进行协商,订立拆迁补偿安置协议。房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的,拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证,并办理证据保全。拆迁人和被拆迁人在签订协议时,应当在平等基础上,进行充分协商,体现自愿与有偿原则。拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的,诉讼期间不停止拆迁的执行。(六)实施房屋拆迁拆迁人应在规定的拆迁期限内完成房屋的拆迁工作。拆迁补偿安置协议订立后,被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的,拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。被拆迁人或者房屋承租人在拆迁管理部门的裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项,向公证机关办理证据保全。87、房屋拆迁补偿概念是拆迁人依法对被拆除房屋机器附属物的所有人因拆迁所遭受的损失给予合理的弥补。拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。房屋补偿应坚持统一作价、等价交换、区别对待和按质论价的原则。88、拆迁补偿的方式拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。(1)货币补偿是指拆迁人以支付货币的形式,赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失的补偿方式。货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。(2)房屋产权调换是指拆迁人用异地的房屋或原地再建的房屋与被拆迁人的房屋进行交换,拆迁后被拆迁人取得交换房屋产权的补偿方式。实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照货币补偿金额的规定,计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。(3)特殊规定①拆迁公益事业用房的,拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建,或者给予货币补偿。②拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。③拆迁租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。④拆迁产权不明确的房屋,拆迁人应当提出补偿安置方案,报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前,拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。⑤拆迁设有抵押权的房屋,依照国家有关担保的法律执行。89、拆迁安置1、拆迁安置是指拆迁人对被拆迁房屋的使用人另外提供房屋以供居住使用,并给予一定补助费用。2、拆迁安置的对象是被拆除房屋的使用人,即在拆迁范围内具有正式户口的公民和在拆迁范围内具有营业执照或者作为正式办公地点的机关、团体、企业、事业单位。3、拆迁安置的方式可以是一次性安置,即用产权调换的方式一次性解决被拆除房屋使用人的用房问题,也可以先由拆迁人提供周转房临时过渡,或由被拆迁人自己寻找房屋过渡。4、拆迁安置费包括搬迁补助费、临时安置补助费,以及经济损失补偿费。90、搬迁补助费是被拆迁人或者房屋承租人因原居住房屋被拆除,须迁移他处居住,在搬家过程中发生的费用。91、临时安置补助费是对被拆迁人或者房屋承租人因迁离原居住地而在生活上所增加的一些额外支出费用的补偿。被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的,拆迁人不支付临时安置补助费。92、经济损失补偿费是指拆迁人对因拆除非住宅房屋而造成的停产、停业引起的经济损失的,可以付给被拆迁人或者房屋承租人适当补偿。93、房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。包含的内容(一)房地产转让的主体是房地产权利人。(二)房地产转让的法律后果是所有权的转移。(三)房地产转让的实现方式有买卖、赠与或者其他合法方式。94、其他合法方式主要有1、以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的2、一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金、合资、合作开发经营房地产,而是房地产权属发生变更的3、因企业被收购、兼并合伙合并,房地产权属随之转移的4、以房地产抵债的5、法律法规规定的其他情形。(四)房地产转让的种类有已经建成的房地产的转让和尚未建成但符合条件的在建房屋的转让。95、房地产转让的原则除遵循民法的一般原则外,还应当遵循下列原则。(一)出让方地位不变原则出让方地位不变原则即土地所有权不变的原则,无论土地的使用权有何变化,国家仍是土地所有权人。(二)房地产一致原则即土地使用权与地上建筑物产权相一致原则,取得土地使用权的同时取得地上建筑物的所有权。具体包括1、土地使用权转让时,地上建筑物、其他附着物的所有权随之转让2、地上建筑物、其他附着物的所有人转让地上建筑物、其他附着物的所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让。但作为动产转让时除外。(三)效益不可损原则即保护财产的价值和经济效益的原则,指无论是土地使用权转让,还是地上建筑物、其他附着物转让,都不得损害土地及其地上建筑物的经济效益。96、房地产转让的条件(一)以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件房地产管理法第38条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。城市房地产转让管理规定第十条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的百分之二十五以上属于成片开发土地的,依照规划对土地进行开发建设,完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设,达到场地平整,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。(二)以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件按照有关法律法规的规定,符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地土地使用权和地上建筑物、其他附着物可以转让、出租、抵押(1)土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人(2)领有国有土地使用证(3)具有地上建筑物、其他附着物的合法产权证明(4)依照规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。分为两种情况(1)办理土地使用权出让手续,并缴纳土地使用权出让金(2)不办理土地使用权出让手续的,应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。城市房地产转让管理规定第十二条以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,属于下列情形之一的,经有批准权的人民政府批准,可以不办理土地使用权出让手续,但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。(一)经城市规划行政主管部门批准,转让的土地用于建设中华人民共和国城市房地产管理法第二十三条规定的项目的(二)私有住宅转让后仍用于居住的(三)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的(四)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的(五)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的(六)根据城市规划土地使用权不宜出让的(七)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的,应当在房地产转让合同中注明。(三)房地产转让的限制性规定城市房地产管理法第三十七条下列房地产,不得转让(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的(三)依法收回土地使用权的(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的(五)权属有争议的(六)未依法登记领取权属证书的(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。97、房地产转让的程序(一)以行政划拨方式取得土地使用权的房地产的转让程序1、办理土地使用权出让手续,并缴纳土地使用权出让常熟虞山二手房http//cs.5khouse.com/sell/selllist_a4.aspx常熟虞山二手房http//cs.5khouse.com/sell/selllist_a4.aspx5金(1)提出转让土地使用权的申请以划拨方式取得土地使用权的,转让土地使用权或房地产时,必须持国有土地使用证以及地上建筑物和其他附着物产权证明等合法证件,向土地所在地县人民政府土地管理部门提出申请。至于应当由谁办理出让手续,有不同的法律规定。教材认为应当由转让人办理出让手续,再由转让人和受让人签订转让合同,办理房地产转让手续。)(2)、市、县人民政府土地管理部门在接到转让申请之日起15日内进行审查、审批,并将结果予以回复。划拨土地使用权管理暂行办法第六条符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门批准,其土地使用权可以转让、出租、抵押(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人(二)领有国有土地使用证(三)具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明(3)签订土地使用权出让合同转让申请被批准后,土地管理部门代土地所有者(即出让人)与申请人签订土地使用权出让合同。划拨土地使用权管理暂行办法第十六条土地使用者应当在土地使用权出让合同签订后六十日内,向所在地市、县人民政府交付土地使用权出让金,到市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权出让登记手续。(4)签订转让合同土地使用权手续办理完毕后,土地使用权享有者或者房地产所有者可以与受让人签订房地产转让合同。(5)办理转让登记手续划拨土地使用权管理暂行办法第十七条双方当事人应当在办理土地使用权出让登记手续后十五日内,到所在地市、县人民政府土地管理部门办理土地使用权转让、出租、抵押登记手续,办理登记手续,应当提交下列证明文件、材料(一)国有土地使用证(二)土地使用权出让合同(三)土地使用权转让、租赁、抵押合同(四)市、县人民政府土地管理部门认为有必要提交的其他证明文件、材料。需要办理房产转让登记手续的,还应到房产管理部门办理权属变更登记手续。98、不办理土地使用权出让手续的,应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。城市房地产转让管理规定第十二条以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,属于下列情形之一的,经有批准权的人民政府批准,可以不办理土地使用权出让手续,但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。(一)经城市规划行政主管部门批准,转让的土地用于建设中华人民共和国城市房地产管理法第二十三条规定的项目的(二)私有住宅转让后仍用于居住的(三)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的(四)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的(五)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的(六)根据城市规划土地使用权不宜出让(七)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的,应当在房地产转让合同中注明。(二)以出让方式取得土地使用权的房地产转让程序城市房地产转让管理规定第七条房地产转让,应当按照下列程序办理1、房地产转让当事人签订书面转让合同2、房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格3、房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在7日内作出是否受理申请的书面答复,7日内未作书面答复的,视为同意受理4、房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估5、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费6、房地产管理部门办理房屋权属登记手续,核发房地产权属证书。99、房地产转让合同是指房地产转让人与受让人之间订立的转让房地产的协议。理解概念时需把握以下内容1、转让合同的主体是转让人和受让人2、合同的标的是房地产3、合同的内容是双方的权利和义务。100、房地产转让与土地使用权出让合同的关系1、房地产转让合同以出让合同的存在为生效的前提条件。2、出让合同中规定的受让人的义务、土地使用规则、其他建设条件等条款仍然适用于转让合同的一部分内容。如须改变,应向出让人提出申请,经政府有关部门审查、批准后,重新签订出让合同。城市房地产管理法第四十一条房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。3、房地产转让合同约定的土地使用权使用年限受出让合同约定的年限的限制。不得超过原土地使用权出让合同约定的最后使用年限。城市房地产管理法第四十二条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。101、房地产转让合同的主要条款城市房地产转让管理规定第八条房地产转让合同应当载明下列主要内容(一)双方当事人的姓名或者名称、住所(二)房地产权属证书名称和编号(三)房地产座落位置、面积、四至界限(四)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限(五)房地产的用途或使用性质(六)成交价格及支付方式(七)房地产交付使用的时间(八)违约责任(九)双方约定的其他事项。102、房地产转让合同订立的程序一般应经过以下阶段协商、签约、公证和登记。1、协商除转让人分割转让须征得出让人同意外,只要转让人与受让人协商,达成转让协议。2、签约以书面形式确定双方当事人的权利义务。3、公证。转让合同的公证是指公证机证明转让合同的真实性与合法性的非诉讼活动。4、登记。城市房地产管理法第三十五条房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。城市房地产管理法第六十条以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依照规定办理过户登记。五、房地产转让合同履行、变更和解除房地产转让合同的履行的特点是转让合同的受让人在接受房地产的同时,也承接了出让合同,受出让合同的约束。房地产转让合同变更和解除的特点也是如此,即出让合同约定的变更和解除合同条件出现后,房地产转让合同也可以变更或解除。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第三十九条土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。城市房地产管理法第十九条国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。城市房地产管理法第二十条土地使用权因土地灭失而终止。城市房地产管理法第二十一条土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回103、根据上述规定,变更解除转让合同的事由有以下几种情形1、因土地灭失而消灭。土地灭失是指由于非人力和自然力的原因造成原土地性质的彻底改变或原土地完全失去原有的社会经济意义。2、因国家强制收回土地使用权而消灭城市房地产管理法第二十五条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十七条土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求,开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正,并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。3、因国家提前收回土地使用权而消灭城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十二条国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,国家可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。4、因土地使用权期限届满而消灭城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十条土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。104、商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。需重点掌握现售的商品房是已经竣工验收合格的,这是同商品房预售的区别。105、商品房现售的条件商品房销售管理办法第七条商品房现售,应当符合以下条件(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证(四)已通过竣工验收(五)拆迁安置已经落实(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期(七)物业管理方案已经落实。106、商品房现售(销售)中开发企业的义务商品房销售管理办法第十条房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第十二条商品住宅按套销售,不得分割拆零销售。第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告,应当执行中华人民共和国广告法、房地产广告发布暂行规定等有关规定,广告内容必须真实、合法、科学、准确。107、商品房预售的概念城市商品房预售管理办法第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。根据上述规定,商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人,由买受人支付定金或房价款的行为。房屋预售又称卖楼花。108、商品房预售的条件根据城市商品房预售管理办法第五条、第六条的规定,商品房预售应当符合下列条件1、已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书2、持有建设工程规划许可证和施工许可证3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。4、开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的,不得进行商品房预售。但根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条的规定,未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前出卖人取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。109、商品房预售的程序一般经过以下步骤1、预售人领取土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证2、预售人办理预售登记,领取预售许可证3、预售人同与预购人签订商品房预售合同4、预售合同登记备案5、房屋交付后,办理产权登记。110、预售商品房的所有权及风险负担的转移1、所有权转移根据合同法一百三十三条规定买卖合同的标的物的所有权自标的物交付时起转移,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。预售商品房的所有权应当从办理过户登记时转移,并不是从交付时起转移。2、风险责任的转移所谓风险责任是指因不可抗力或意外事故而非因合同当事人的原因导致标的物毁损、灭失时,由谁来承担该损失。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十一条规定对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第七章房屋租赁常熟虞山二手房http//cs.5khouse.com/sell/selllist_a4.aspx常熟虞山二手房http//cs.5khouse.com/sell/selllist_a4.aspx6111、房屋租赁是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。提供房屋给他人使用,收取租金的一方当事人为房屋的出租人,使用房屋并支付租金的一方当事人为承租人。房屋租赁与房地产买卖既有相同点又有不同。112、房屋租赁的种类(一)按房屋所有权不同可分为公房租赁和私房租赁。(二)按房屋的使用性质不同可分为居住用房租赁和非居住用房租赁。居住用房租赁是指一居住、生活为目的的房屋租赁。非居住用房租赁是指以生产、经营或其他活动为目的的房屋租赁。包括生产性用房和经营性用房。113、房屋租赁的条件根据城市房屋租赁管理办法第六条的规定有下列情形之一的房屋不得出租(一)未依法取得房屋所有权证的(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的(三)共有房屋未取得共有人同意的(四)权属有争议的(五)属于违法建筑的(六)不符合安全标准的(七)已抵押,未经抵押权人同意的(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。114、房屋租赁合同是指出租人与承租人签订的在一定期限以内把房屋交给承租人使用,承租人向出租人交付一定租金的协议。房屋租赁合同除具有一般财产租赁合同的特征外,还有自己的特点,即房屋租赁合同应明确租赁的用途,合同签订后应在房产管理部门登记备案。115、房屋租赁合同的主要条款根据城市房屋租赁管理办法第九条规定房屋租赁,当事人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下条款(一)当事人姓名或者名称及住所(二)房屋的座落、面积、装修及设施状况(三)租赁用途(四)租赁期限(五)租金及交付方式(六)房屋修缮责任(七)转租的约定(八)变更和解除合同的条件(九)当事人约定的其它条款。116、明确租赁期限的意义1、在租赁期限内,承租人有合法使用权。2、未定租赁期限的,房屋所有人有权随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。明确租赁用途的意义1、有利于承租人按照承租房屋的性能、用途,正确使用出租的房屋。2、有利于承租人履行合同。如果承租人需要改变用途或在承租房屋上添加新用途时,应征得出租人同意,并重新协商租金。117、当事人的权利义务(一)出租人的权利和义务1、出租人有权按照租赁合同约定向承租人收取房租2、出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督3、租赁期限届满,承租人有权收回房屋4、解除合同权。城市房屋租赁管理办法第二十四条承租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成损失的,由承租人赔偿(一)将承租的房屋擅自转租的(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的(四)拖欠租金累计六个月以上的(五)公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的(六)利用承租房屋进行违法活动的(七)故意损坏承租房屋的(八)法律、法规规定其他可收回的。5、交付房屋义务。6、修缮房屋义务。出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的,由出租人负责修复。不及时修复,致使房屋发生破坏性事故,造成承租人财产损失或人身伤害事故的,应当承担赔偿责任。租赁房屋从事生产、经营活动的,修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定。7、以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。(二)承租人的权利和义务1、承租人依照租赁合同的约定,对租用的房屋享有占有使用收益的权利。2、承租人对租赁的房屋享有优先购买权和优先承租权。3、承租人代出租人修缮房屋的,有权要求出租人支付修缮费用。4、承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施,不得擅自拆改、扩建或增添。确需变动的,必须征得出租人的同意,并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的,由承租人负责修复或者赔偿。5、承租人必须按期缴纳租金,违约的,应当支付违约金。6、房屋租赁合同期限届满,承租人应及时返还承租的房屋。118、房屋租赁合同的变更、解除与终止1、房屋租赁合同的变更、解除城市房屋租赁管理办法第十二条规定有下列情形之一的,房屋租赁当事人可以变更或者解除租赁合同(一)符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的(二)因不可抗力致使合同不能继续履行的(三)当事人协商一致的。因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的,除依法可以免除责任的以外,应当由责任方负责赔偿。2、房屋租赁合同的终止城市房屋租赁管理办法第二十四条规定承租人有下列行为之一的,出租人有权终止合同,收回房屋,因此而造成损失的,由承租人赔偿(一)将承租的房屋擅自转租的(二)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的(三)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的(四)拖欠租金累计六个月以上的(五)公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的(六)利用承租房屋进行违法活动的(七)故意损坏承租房屋的(八)法律、法规规定其他可收回的。119、房屋租赁合同登记备案制度城市房屋租赁管理办法第十三条房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。第十四条房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内,持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。房屋登记备案是指租赁合同的双方当事人签订、变更、终止租赁合同的,应向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案。根据法律规定,对房屋租赁合同实行登记备案制,是我国为了维护房地产市场的秩序,禁止私下交易而对房屋租赁行为采取的一种管理手段,它不是房屋租赁合同成立或生效的标志。120、房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。121、合法转租是指承租人征得出租人的同意后,将房屋转租给他人。在合法转租的情况下,承租人与次承租人建立了另一个租赁关系,承租人仍然应根据原租赁合同向出租人承担义务和责任。122、非法转租是指承租人在未征得出租人同意的情况下,擅自将房屋转租给他人。非法转租行为侵犯了出租人的利益。房屋转租应当订立转租合同。转租合同必须经原出租人书面同意,并按规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期,但出租人与转租双方另有约定的除外。物业转让公共用地,侵权未经业主同意就擅自将物业的共用部分委托他人使用,这是否构成侵权法院认为,业主有知情权和监督权,物业公司的行为侵害了业主的权利。案例1未经同意共用设施被占用2003年5月的末,家住黑龙江省哈尔滨市某小区的离休干部李志早晨外出锻炼回来,突然发现一楼地下室前面多了一大堆煤。昨天还没有呢,李志感到奇怪,就和另几个业主找到管理该小区的物业公司。原来早在一个多月前,位于该楼地下室的哈尔滨市某休闲俱乐部因为要扩展业务,和物业商量想把原来放在俱乐部内的燃煤炉放到共用的地下室部分。物业公司在未征得住宅业主同意的情况下,于4月20日,就与位于该俱乐部签订了委托书,约定物业公司委托俱乐部管理住宅楼设备间的给排水、供暖、供电设备,负责设备日常维修保养,确保设备正常使用,解决设备的突发事故物业公司同意俱乐部使用设备间内的闲置室间及设备间外属于俱乐部的通道等处增添必要的设备。委托书签订后,俱乐部于2003年5月将改建后的燃煤炉建在地下室设备间内,并对设备间出口及楼梯进行了维修,将地下室的出口设在住宅楼的一角。协议不成,诉至法院得知真相的业主立即向物业公司提出抗议,要求他们取消委托协议,还住宅小区本来面貌。但多次交涉无果。业主们一怒之下,将物业公司和休闲俱乐部告上了法庭。一审法院经审理后认为,物业公司和休闲俱乐部协议,在设备间安装锅炉,其行为不构成对业主权益的侵犯,亦未构成妨碍,因此驳回了业主诉请俱乐部排除妨碍的请求。业主们不服,上诉至哈尔滨市中院,诉求二被上诉人之间的协议无效。二被上诉人辩称,他们没有对业主构成妨碍,俱乐部所有的设施、设备均经环保部门的验收,未对业主们的生产、生活造成妨碍锅炉安装在设备间,而设备间不是共用部位,侵害业主共用部位的所有权和使用权是不成立的。至此,本案争议的焦点集中到,二被上诉人将锅炉安装在设备间内是否侵害了上诉人的权利。业主的权利不容侵犯哈中院认为,物业公司受该住宅楼内业主委托对该楼的物业进行管理,与业主是委托与被委托的关系,作为委托方的业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权,在未征得委托人同意的情况下,擅自对委托人委托其管理的设备进行转委托,就是侵害了所有业主的权利。依据哈尔滨市住宅物业管理办法的有关规定,无论是物业公司还是其他业主在利用物业设置经营性设施的,应征得相关业主、使用人和业主委员会的同意,本案中的物业公司和俱乐部未按上述约定征求业主们同意,侵害了业主的权利。遂依法撤销原审法院的判决,物业公司和俱乐部将安装在住宅楼设备间内的锅炉及其附属设施烟筒予以拆除,将住宅楼通往设备间的出口恢复原状。案例2关于广州维修基金第一案的探讨1998年8月8日,广东某业主李女士与东悦居小区开发商签订商品房买卖合同,购买位于该小区的住房一套。1998年10月1日,广东省物业管理条例(以下称条例)开始施行。该条例由广东省人大常委会颁布。其中第32条规定物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二,在向业主委员会移交物业管理权时,一次性划拨给业主委员会,其所有权属全体业主共同所有。1999年1月1日,住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法(以下称办法)开始施行。该办法由国家建设部、财政部颁布。其中第5条规定商品住房在销售时,购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2~3的比例向售房单位缴交维修基金。2003年9月1日,物业管理条例开始施行。该条例由国务院颁布。其中第7条规定,业主应按照国家有关规定交纳专项维修资金。2003年9月,李女士将开发商诉至广州市中山区法院,要求其依照条例的规定,为该房屋缴纳物业维修基金。东山区法院以李女士诉讼主体资格不符合法律规定为由,驳回原告的起诉。李女士不服,向广州中院提出上诉,二审法院裁定撤销原审裁定,本案由东山区法院进行审理。2005年1月,东山区法院重新开庭审理该案,判决开发商补缴物业维修基金3724元。2005年4月,广州市中院二审开庭。2006年1月12日,法院终审裁定以现行法律法规对维修基金案的民事权利义务关系的调整尚无具体规定,维修基金纠纷暂不具备作为民事案件受理和处理的条件为由,撤销一审判决,驳回业主李女士的起诉。本案审理过程中最突出的问题是当民事案件需要以国务院各部门和地方立法机关发布的行政法规、部门规章、地方性法规为依据,而不同的法律文件中就同一事项做出了不一致的规定,法院应当如何处理一、关于本案事实上,上述问题在行政诉讼中极为普遍。行政诉讼是公民、法人或其他组织针对行政机关的具体行政行为而提起的诉讼。多数情况下,行政机关做出具体行政行为的依据通常是法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方政府规章、甚至是立法机关或行政机关发布的其他形式的规范性文件。一旦提起行政诉讼,就启动了对被诉具体行政行为合法性的司法审查。审查中的一个重要环节就是适用法律的审查。依照立法法和行政诉讼法的规定,人民法院审理行政案件,依据法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例,参照规章。在参照规章时,应当对规章的规定是否合法有效进行判断,对于合法有效的规章应当适用。依据立法法的规定,国务院制定的行政法规的效力高于地方性法规和地方规章,而地方性法规与部门规章的效力相当。为解决行政诉讼中地方性法规与部门规章的冲突问题,最高人民法院在2004年6月发布的关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要中就此专门做出了明确的规定。办法颁布的时间为1998年。依照当时的行政法规制定程序暂行条例(已废止),如果办法系经国务院常务会议审议通过或经国务院总理审定,由国务院或国务院批准、国务院主管部门发布,该办法就应属于行政法规。但该办法的颁布单位为建设部和财政部,而不是国务院。因此,该办法应属于部门规章。本案中,广东省人大常委会颁布的条例属于地方性法规,其效力应与部门规章相当。1999年8月,广州市国土局、房地产管理局颁布了关于加强我市物业管理的通知,意图对专项维修资金的缴纳问题做出调和性的规定,但该规定属于地方政府规章,其效力低于部门规章和地方性法规,不足以解决二者之间的效力冲突。2003年9月,国务院颁布了效力高于部门规章和地方性法规的物业管理条例,其中明确规定业主应按照国家有关规定缴纳专项维修资金。到此为止,在广东省范围内应由谁来缴纳物业维修基金的问题终于有了定论。但是,在国务院物业管理条例出台前已经购买的商品房,其物业维修基金应如何处理呢这仍然是一个悬而未决的问题。据媒体报道,具有相似情况的业主多达数十万户、涉及维修基金以数十亿计。二、本案是否属于民事诉讼受案范围民事诉讼法第3条规定,人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼,适用本法的规定。法院认为本案不属于民事诉讼受案范围。但本案中并无犯罪事实发生,也明显不属于刑事诉讼,那么其是否属于行政诉讼受案范围呢行政诉讼最显著的特点之一就是需要有行政机关的参与,其目的是解决就某一具体行政行为产生的争议。本案中并未涉及行政机关的任何具体行政行常熟虞山二手房http//cs.5khouse.com/sell/selllist_a4.aspx常熟虞山二手房http//cs.5khouse.com/sell/selllist_a4.aspx7为,也并无任何行政机关参与其中,很显然不属于行政诉讼受案范围。本案是商品房买卖过程中就财产问题产生的纠纷,当事人向法院提起诉讼是其行使诉权的正当要求。因此,可以肯定地说,本案应当属于民事诉讼受案范围。二审法院以此类纠纷暂不具备作为民事案件受理和处理的条件为由驳回起诉是不恰当的。三、本案是否需经行政主管部门前置处理程序二审法院驳回起诉的另一理由是条例和国务院颁布的物业管理条例均就物业管理维修基金的收取、使用和管理等事项赋予了行政主管部门先行处理的职责。应由行政主管部门前置处理为宜,原审以民事案件受理并做出实体判决不当。那么,这些条例中对行政主管部门前置处理程序有没有规定呢先来看一下条例第32条物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款账户代为管理,不得挪作他用。但这一规定只是赋予了行政主管部门管理物业管理维修基金的职责,与二审法院行政主管部门先行处理的提法相去甚远。物业管理条例第54条专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。这一条赋予国务院相关部门就维修基金的管理制定相关规定的权限。但也并未规定建设单位与购房人就维修基金缴纳问题发生争议时的行政主管部门先行处理程序。而且,物业管理条例也明确规定由购房人(业主)缴纳维修基金,并没有为当事人的约定留出余地。另外,二审法院的这一理由,并不符合民事诉讼法的有关规定。民事诉讼法第111条对人民法院受理后的案件的处理做出了列举性规定,其中包括告知原告提起行政诉讼、不予受理、申请仲裁、向有管辖权的法院起诉等。能与本案判决沾边的只有依照法律规定,应当由其他机关处理的争议,告知原告向有关机关申请解决。但采用这种做法的前提是法律规定,条例和物业管理条例分别属于地方性法规和行政法规,并不属于法律的范畴。即使这些条例中就行政主管部门先行处理有所规定,也不应成为法院驳回起诉的理由退一步说,即使有某个法律对此有所规定,法院也应告知当事人向有关机关申请解决,而不是驳回起诉。四、二审法院的两个裁定自相矛盾从媒体报道中我们得知,业主在一审中被驳回起诉并上诉后,广州中级法院做出的裁定认为当事人双方具有商品房屋买卖关系,小区业主就物业管理维修基金纠纷向法院提起诉讼,没有违反民诉法之规定,裁定撤销原审裁定,本案由东山区法院进行审理。而经发回重审并由开发商上诉后,该法院又认为此类纠纷暂不具备作为民事案件受理和处理的条件,裁定撤销原判决,驳回原告的起诉。上述两个裁定是互相矛盾的。首先,第一个裁定推翻了一审裁定、确认了该争议的民事可诉性,即认为一审法院驳回业主的起诉是错误的,因此才将案件发回重审。而第二个裁定则推翻了第一个裁定,认为该争议不具备民事可诉性,甚至不应当作为民事案件来受理,继而驳回原告的起诉。所以,这种矛盾是根本性的矛盾,结论完全相反。作为中级法院,先后做出完全相反的裁定,不仅令当事人无所适从,也使得法院裁判失去了应有的严肃性。五、本案应裁定中止审理依据最高人民法院关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要,在行政诉讼中遇到行政规章与地方性法规就同一事项规定不一致时,一般可以按照下列情形适用(1)法律或者行政法规授权部门规章做出实施性规定的,其规定优先适用(2)尚未制定法律、行政法规的,部门规章对于国务院决定、命令授权的事项,或者对属于中央宏观调控的事项、需要全国统一的市场活动规则及对外贸易和外商投资等事项做出的规定,应当优先适用(3)地方政府规章根据法律或者行政法规的授权,根据本行政区域的实际情况做出的具体规定,应当优先适用(4)地方政府规章对属于本行政区域的具体行政管理事项做出的规定,应当优先适用(5)能够直接适用的其他情形。不能确定如何适用的,应当中止行政案件的审理,逐级上报最高人民法院送请国务院裁决。上述规定仅适用于行政诉讼,对于是否适用于民事诉讼程序还没有相应的解释出台。但是,我们可以从民事诉讼法找到应当中止诉讼程序的依据。民事诉讼法第136条有下列情形之一的,中止诉讼(六)其他应当中止诉讼的情形。条例和办法的效力冲突问题,是本案的关键问题。这个问题不解决,就无法就案件实体问题做出正确的判断,无法做出恰当的判决。但是,这个问题需要通过法律规定的途径去解决,所需时间长短尚无法预计。因此,在这种情况下中止案件审理是恰当的做法。根据立法法的规定,地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致,不能确定如何适用时,应由国务院提出意见,国务院认为应当适用地方性法规的,应当决定在该地方适用地方性法规的规定认为应当适用部门规章的,应当提请全国人民代表大会常务委员会裁决。就本案,法院应裁定中止审理后,将问题层层提交最高人民法院,由最高人民法院依据立法法的规定提交国务院处理。六、悬而未决的问题办法于1999年1月1日开始实施,其与条例的矛盾在其问世之日起就已经存在。而这一时间距离广东物业维修基金第一案的最终判决已经有7年多的时间。7年时间对于一个国家、一个地区的法制进程来讲,不可谓不长。在此期间,经济发展居全国前列的广东省境内建成了成千上万的商品房,也有数十万计的人们兴高采烈地搬入了新居,但这两个条文之间的矛盾却始终未能解决。这一矛盾继而导致数十亿元的物业维修基金处于不稳定状态,而承载着人们希望的广东物业维修基金第一案竟是以这样的结果而告终。这种情况下,人们的惊愕和失望不难理解。作为法律工作者,笔者可以理解有关法院的工作人员在审理案件过程中的辛苦工作,法官们也许已经采取了种种不懈努力、考虑了各种因素、协调了各种关系,但最终的结局并不尽如人意。这一悬而未决的问题依然困扰着广大人们。广东众多的业主恐怕只能期待着第二案、第三案、甚至第N案去解决这个问题。案例3买卖不破租赁原则曾先生在选购了一套二手房时,被前业主告知该房产已经有人承租,租期尚有九个多月才到期,曾先生以为购买了房屋后就有权随时要求承租人搬离,于是于前业主签订了合同并办理了过户手续,但是,在与承租人交涉限期搬离的过程中,承租人提出买卖不破租赁的概念要求继续承租,并指责前业主和曾先生没有尊重其优先购买权,其有权主张曾先生的房屋买卖行为无效。这是在转让已经租赁的房产过程中普遍存在遍的问题,承租人所提出的买卖不破租赁是一项专业法律术语,具体解释为租赁房屋发生转移的场合,承租人对于该房屋的使用权,不会因为该房屋的买卖而受影响,买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定,此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力,只有当租赁期限到期时,买受人方才可以行使完整所有权。对此,我国法律有明确的规定合同法第229条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,城市房屋租赁管理办法第11条规定租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)第119条第二款规定私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。而承租人提出的优先购买权则是指出租人出卖房屋时,承租人在同等条件下,依法享有优先购买的权利。合同法第230条规定出租人出卖出租房屋的,应当在出卖之前的合理期间内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。城市私有房屋管理条例第11条规定房屋所有人出卖出租房屋,须提起三个月通知承租人,在同等条件下承租人享有优先购买权。最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见第118条规定出租人出卖房屋,应提前3个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权出租人未按此规定出卖房屋,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。。由此可见,在该案例中,承租人提出要求继续租赁的要求是合法的,承租人的利益应该受到法律的保护,曾先生无权要求承租人限期搬离,但是有权要求承租人支付租金,因为,曾先生在取得该房产的所有权的同时也取得了收益权。另外,如果前业主确实没有通知过承租人该房屋要出售或者承租人表示在同等条件下愿意购买该房屋的话,承租人确实有权主张该买卖关系无效。建议二手房买受人应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租,如果出租,租赁期限是否快到期,避免影响自己的购房用途或自己的投资计划。案例4转租中的若干问题甲与乙签订租房合同,甲将一店面房租给乙经营茶庄,租赁期自1996年1月15日至2001年1月14日,第一年租金2万元,以后每年递增10%,等等。签约后双方各自履行了义务,乙添置设备,领取营业执照后进行经营,至1998年9月8日,乙将茶庄以财产租赁的形式转租给丙,时间一年,至1999年9月8日。茶庄设施租赁金额人民币45000元,支付给乙方。其中对房屋租金乙、丙约定,房租25813元于1998年9月8日和1999年3月7日分二次交清,丙直接上交给甲,等等。甲对乙、丙转租赁协议认可,并为乙、丙到公证处公证该协议出具了书面函。后因丙未重新办理工商登记以及未按时向甲支付房租,甲向乙请求支付未果。甲向法院起诉乙,要求乙支付租金。一审判决认为乙、丙转租协议因得到甲的同意,乙、丙协议中约定丙直接将租金交付给甲,应认定丙对甲负有交付租金的义务,从而免除乙向甲交付租金的义务,故甲向乙请求支付房屋租金没有法律依据,判决驳回诉讼请求。二审认为,乙与丙在乙租赁期内订立转租协议,该转租行为得到出租方甲的同意,故应认定出租人(甲)与转租人(乙)双方对转租期内的租金支付等重新作了约定,故甲无权再向乙主张转租期间的租金,维持一审判决。该案涉及以下几个问题1.转租与租赁权的让与之区别2.出租人请求权的行使3.乙是否已退出租赁关系,对丙未支付租金的义务承担什么责任。法理探析我们先从转租和租赁权让与说起,大多数国家将其与转租一同加以规定,我国合同法没有规定。因此有人主张适用转租的规定,也有人认为可以适用民法通则第91条的规定和合同法第五章关于合同的变更和转让第79条、88条、89条之具体规定。我认为这是不妥的。如果对租赁权让与的认识及性质定位不准,在司法实践中很容易引起混乱。因为租赁权的让与并非仅是合同债权的让与,而是包括支付租金义务等多项合同义务在内的一种法律地位的转让。故租赁权的转让不应根据债权让与的法律规定来判断,而应根据合同债务转让的规定来确认,即债务人将合同义务的全部或部分转移给第三人的,应当经债务人同意。转租与租赁权的让与区别主要有其一,从法律性质来分析,转租系承租人与次承租人之间成立新的租赁合同,租赁权让与为承租人法律地位的转让,往往表现为租赁债权的转让,实践中往往与营业财产一并转止,往往成立资产及经营权的转让合同关系。故合同性质不同。其二,从当事人之间法律关系分析,转租后转租人仍享有租赁权,并未退出原租赁关系,同时转租人与次承租人之间又产生新的租赁关系,转租人在租赁物上为次承租人设定新的租赁权。而租赁权的让与则不同,在承租人让与租赁权时,承租人于转让租赁权之后,退出租赁关系,第三人代其位,成为租赁合同的当事人。其三,从法律关系的内容分析,转租中,次承租人对于(转租人)支付的是租金,一般分期进行租赁权让与,受让人对于作为转让人的承租人,一般须一次性给付对价转租中,两个租赁合同的条件可以不同,租赁权的让与中,受让人承受出让人的地位。从上述案例分析,乙与丙约定在丙转租的一年中租金由丙直接支付给甲,且乙又将自己承租期间添附的营业财产一并转让,似乎是一种租赁权的让与,但甲与乙之间的租赁合同并未终止,租赁期间并未终结,乙并未从与甲之间的租赁关系中退出,因而,丙没有取代己的地位,丙与乙之间只是转租关系,而不是租赁权让与。但该案的争议问团是,乙、丙之间关于租金支付方式的约定,由于甲的事前认可,是否意味着乙已免除其义务或如二审所认定,是三方的重新约定,故乙可以免除支付租金的义务。笔者认为,一审、二审的认定,是典型的形而上学,是舍本求末,没有从甲、乙、丙之间形成的法律关系去探求适用法律的门径,因而是值得研究商讨的。显然,关于丙将转租房屋的租金支付给甲的约定,只是乙、丙之间转租协议的一个重要条款,这一条款并没有改变该转租协议的性质,作为承租人(转租人)己仍然承担着因丙而应负责的事由所产生的损害向甲(即出租人)负赔偿责任或连带责任,这是一种无过错责任。当丙没有按照转租协议履行向甲支付租金的义务时,乙对此毫无疑问地对甲承担赔偿责任,甲向已行使请求权,自无不当,法院驳回甲的诉讼请求于法无据。甲是否可径向丙行使租金请求权呢第一观点认为不能,按照合同相对性原则,甲、丙之间不存在直接的法律关系,丙可以拒绝履行。第二种观点认为,从保护出租人利益出发,加之转租合同对租金有特别约定,故甲可直接向丙行使诉权,这时丙可以成为被告而不是第三人。笔者倾向于第二种观点,因为租金乃租赁合同的核心条款,乙、丙之间的特别约定,使丙负有向甲支付租金的义务,基于这一特别约定,甲自然可以直接向丙行使诉权,此时,丙因这一特别约定而丧失对抗权。甲是否可以同时向乙、丙行使请求权呢对此也是有争论的问题,对于普通的转租合同,出租人对次承租人当然不存在租金请求权。但该案中,有人认为甲可以起诉丙的同时,主张己为连带清偿,故丙、乙可同为被告,对丙的请求是基于乙丙之间的特别约定,对乙的请求是基于乙是转租人的地位,故丙、乙可为共同被告。笔者倾向于这一观点。但甲起诉乙的同时能否起诉丙呢对此笔者持否定态度,当甲选择己起诉之后,他便丧失了同时选择丙的权利,丙在诉讼中的地位便不复产生。因为丙既不可能因为己不履行合同义务而成为被告,更不会因此成为第三人。争议主张转租中是否存在不当得利,实践中颇有争议,理论上也莫衷一是,我国民法通则第92条规定没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得不当利益返还受损失的人。作为债的发生根据之一,不当得利系一项法律事实而非民事法律行为,不当得利之债完全是基于法律的直接规定而非当事人的意思而产生。转租中是否存在不当得利,传统民法理论毫无疑问持肯定态度,我国民法通则第91条合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的,应当取得合同另一方的同意,并不得牟利,该规定一般被视为对转租不得牟利的法律适用原则,曾经产生了无数个转租合同无效的判例。显然,这一明显带有计划经济铬印的祛律规定,今天看来已十分不合时宜。常熟虞山二手房http//cs.5khouse.com/sell/selllist_a4.aspx常熟虞山二手房http//cs.5khouse.com/sell/selllist_a4.aspx8因此,不少省高院以审判纪要或座谈会纪要的形式对此作出了修正。这一法律原则,从保护社会经济流转稳定性和计划性出发,保护物的静止安全状态,但显然不符合租赁合同本身内在价值取向,违背了市场经济的基本法则,随着市场经济的发展,这一法律规定在司法实践中必将逐渐地被扬弃。但转租是否存在不当得利,我们仍然要分别合法转租和不合法转租两种状态下进行考察,先研讨合法转租的情况。让我们通过具体案例进行剖析。某甲与某已签订一房屋租赁合同,某甲将二室一厅的一套公寓房以年租金4000元的价格租赁给某乙,租赁期5年。2年后,某乙欲转租其中一室,某申同意后,某乙将其中一室转租给某丙,期限三年,年租金4000元。当某甲得知该租金价格后,与某乙商量变更原租赁合同,欲收回一室,租金不变,某乙拒绝。某甲遂向法院起诉,要求已返回国转租而获利部分。对该案处理有二种绝然不同的观点。第一种观点认为,当承租人征得出租人同意将租赁物一部或全部转租于他人时承租人(转租人)取得了对租赁物的处分权,因此,其转租行为对出租人既不构成无权处分,也不造成损害,其转租渔利,自然合法合理。第二种观点认为,承租人(转租人)通过转租获取的超过其原租金的一部分利益,应属于不当得利。其理由主要有二,一是出租人是租赁物的原始处分权人,二是转租人可以转租获利,为什么出租人不可以直接通过出租而获利呢我认为,第二种观点在理论上是站不住脚的,在实践上是十分有害的。就上述案例,我们可以作出以下分析判断显。甲、乙之间租赁合同合法有效,对双方有拘束力。2.乙基于该租赁权,对抗甲之变更合同的请求。3.乙在五年的租赁期内因支付租金这一对价,从而获得了甲之二室一厅这一租赁物的占有、使用收益权。4.乙的转租征得了甲的同意。5.乙转租后在获取较高租金的同时。自己也要忍受生活上之不便(因空间缩小了,居住人口增加了)。如果认为甲是租赁物之原始处分权人,就可以不顾合同关系的存在,单方面地去追求利益的话,那么合同法规定的人们经济交往中的诚实信用原则、合同严守原则以及禁止权利滥用原则又将如何发挥规范市场主体的作用呢。显然,甲的请求明显违反了上述之原则,特别是违反了禁止权利滥用原则,合同当事人在享受合同约定的权利的同时,也必须履行合同约定的义务,当甲按约收取租金后,他便同时丧失了出租房的占有、使用、收益权,这一权利义务的设定,对甲、乙均有拘束力,不得随意变更,假如法律认可甲的随意变更、势将造成经济生活中利益主体活动的无序性。乙转租获利的合法性在于,首先他因征得出租方的同意而取得了对租赁物的处分权其次,该转租行为是基于自身的租债权设定的一个新的租赁权再次,乙在支付租金的同时获得了对租赁物占有、使用权,基于这二项权利,可为收益权,自无不当之处。假如乙、丙转租造成房屋结构破坏等情况,也自有租赁合同的具体规定加以规范,完全不适用不当得利原则,不构成不当得利之债。我国合同法第225条明确规定在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益,归承租人所有。不合法转租之获利部分是否构成不当得利。在理论上也还是有争议的,最典型的莫过于王利明先生对这一观点的先后不同认识。王先生目前比较倾向和认同的是对此持肯定观点。他认为因承租人无权通过转租而获取利益,因而对于承租人的获得扣除了租金部分的剩下的收益部分,可作为不当得利而向出租人返还。但在80年代末90年代初,王先生的观点正好相反,在其论返还不当得利责任与侵权责任的竞合一文中(见民商法研究第一辑法律出版社版P552)却主张值得注意的是,在租赁关系存在期间内,承租人非法转租所获得的收益是否构成不当得利我们认为并不构成不当得利。既然出租人与承租人之间具有合法的租赁关系,则依据合同规定,承租人支付租金有权对租赁物进行使用收益,出租人对租赁物已不能行使使用收益权能。所以,承租人因违约转租而获取收益,并未致出租人重大损害不得要求承租人返还不当得利。该观点与台湾学者王泽鉴先生所持观点有着惊人的一致。王泽鉴先生认为承租人违法转租,非属无权处分行为,且出租人与承租人有租赁契约关系存在,承租人支付对价而为使用收益,出租人对租赁物已无使用收益之权能,故承租人违法转租并未致出租人受损害,从而违法转租原则上应有租赁契约上求其解决,出租人可终止契约或请求债务不履行之损害赔偿。无须藉助于不当得利请求权。产生上述观点分歧的原因在于对承租人违法转租的行为是否侵犯出租人之所有权的认识不同。根据我国民法通则第72条将财产所有权的变动作为合同的直接效力,和保同法第51条规定的无权处分制度,结合合同法第224条关于承租人经出租人同意的,可以将租赁物转租给第三人。之规定,可以明显地看出我国债权法对无权处分制度的规定比较严格,根据上述我国法律的规定,承租人违法转租在司法实践中往往被认定为无权处分行为,且该处分行为侵犯了所有权人的所有权排他性权利权能、增加租赁物的占有锁链,扩大有层次,致物的价值损耗的可能性加大,增加所有权人行使物上请求权之难度。基于以上规定和认识,在理论上和实践上就有人认为违法转租获利部分符合不当得利构成要件,应属不当得利,出租人即享有处分权的人可以行使不当得利请求权。但笔者认为。违法转租是否属于无权处分行为,应该理性地看待这一问题,是否合法转租,落脚点均在一转字上,转租是否合法,关键在是否征得出租人同意,既然承租人支付租金后取得租赁物之占有、使用权,那么承租人在租赁期内对租赁物的转租,是基于租赁权对租赁物的处分,不应认为是无权处分行为。有人认为,是否经出租人同意,是判别转租人是否经出租人授权而取得处分权的依据,这一观点很勉强,显然意思表示不是发生处分权变化的依据。此其一。其二,从不当得利构成要件看,违法转租行为的获利,是否必然致出租人利益之损害,也值得研究,出租人因与承租人之间订有租赁合同。其获取租金的同时,便丧失了对租赁物的占有、收益权,承租人转租获利并不必然导致其遭受损失也显而易见,两者之间并无因果关系。其三,从我国民法通则第91条的不得牟利,到合同法第224条出租人可以解除合同的立法变化,可以从中窥视我国法律对这一问题的认识也在深化和扬弃。其四,出租人对承租人违法转租获利,可以通过租赁合同本身来解决,可以解除合同终止租赁关系后,经行出租获取更高的租金,来实现自己的利益业可追究承租人的违约责任,总之,出租人不能也不必通过返还不当得利这一救济手段。中华人民共和国城市房地产管理法(1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过)目录第一章总则第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了加强对城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,制定本法。第二条在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、房地产交易,实施房地产管理,应当遵守本法。本法所称房屋,是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。本法所称房地产开发,是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。本法所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。第三条国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度。但是,国家在本法规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第四条国家根据社会、经济发展水平,扶持发展居民住宅建设,逐步改善居民的居住条件。第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规,依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。第六条国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分,各司其职,密切配合,管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。第二章房地产开发用地第一节土地使用权出让第七条土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第八条城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第九条土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。第十条县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的,须根据省级以上人民政府下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案,按照国务院规定,报国务院或者省级人民政府批准。第十一条土地使用权出让,由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门实施。直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限,由直辖市人民政府规定。第十二条土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。第十三条土地使用权出让最高年限由国务院规定。第十四条土地使用权出让,应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。第十五条土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。第十六条土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定,提供出让的土地未按照出让合同约定提供出让的土地的,土地使用者有权解除合同,由土地管理部门返还土地使用权出让金,土地使用者并可以请求违约赔偿。第十七条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。第十八条土地使用权出让金应当全部上缴财政,列入预算,用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。第十九条国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。第二十条土地使用权因土地灭失而终止。第二十一条土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。第二节土地使用权划拨第二十二条土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。第二十三条下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨(一)国家机关用地和军事用地(二)城市基础设施用地和公益事业用地(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地(四)法律、行政法规规定的其他用地。第三章房地产开发第二十四条房地产开发必须严格执行城市规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十五条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费满二年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。第二十六条房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。第二十七条依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。第二十八条国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。第二十九条房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件(一)有自己的名称和组织机构(二)有固定的经营场所(三)有符合国务院规定的注册资本(四)有足够的专业技术人员(五)法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的,应当予以登记,发给营业执照对不符合本法规定条件的,不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。常熟虞山二手房http//cs.5khouse.com/sell/selllist_a4.aspx常熟虞山二手房http//cs.5khouse.com/sell/selllist_a4.aspx9第三十条房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的,分期投资额应当与项目规模相适应,并按照土地使用权出让合同的约定,按期投入资金,用于项目建设。第四章房地产交易第一节一般规定第三十一条房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第三十二条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。第三十三条国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。第三十四条国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。第三十五条房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。第二节房地产转让第三十六条房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第三十七条下列房地产,不得转让(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的(三)依法收回土地使用权的(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的(五)权属有争议的(六)未依法登记领取权属证书的(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第三十八条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。第三十九条以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。第四十条房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。第四十一条房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十二条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。第四十三条以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。第四十四条商品房预售,应当符合下列条件(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书(二)持有建设工程规划许可证(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。第四十五条商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。第三节房地产抵押第四十六条房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。第四十七条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。第四十八条房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第四十九条房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。第五十条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。第五十一条房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。第四节房屋租赁第五十二条房屋租赁,是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。第五十三条房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。第五十四条住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。第五十五条以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。第五节中介服务机构第五十六条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。第五十七条房地产中介服务机构应当具备下列条件(一)有自己的名称和组织机构(二)有固定的服务场所(三)有必要的财产和经费(四)有足够数量的专业人员(五)法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产中介服务机构,应当向工商行政管理部门申请设立登记,领取营业执照后,方可开业。第五十八条国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。第五章房地产权属登记管理第五十九条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记,经县级以上地方人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。第六十一条房地产抵押时,应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的,应当依照本章规定办理过户登记。第六十二条经省、自治区、直辖市人民政府确定,县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的,可以制作、颁发统一的房地产权证书,依照本法第六十条的规定,将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更,分别载入房地产权证书。第六章法律责任第六十三条违反本法第十条第十一条的规定,擅自批准出让或者擅自出让土地使用权用于房地产开发的,由上级机关或者所在单位给予有关责任人员行政处分。第六十四条违反本法第二十九条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。第六十五条违反本法第三十八条第一款的规定转土地使用权的,由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得,可以并处罚款。第六十六条违反本法三十九条第一款的规定转让房地产的,由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金,没收违法所得,可以并处罚款。第六十七条违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款。第六十八条违反本法第五十七条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。第六十九条没有法律、法规的依据,向房地产开发企业收费的,上级机关应当责令退回所收取的钱款情节严重的,由上级机关或者所在单位给予直接责任人员行政处分。第七十条房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权,构成犯罪的,依法追究刑事责任不构成犯罪的,给予行政处分。房产管理部门、土地管理部门工作人员利用职务上的便利,索取他人财物,或者非法收受他人财物为他人谋取利益,构成犯罪的,依照惩治贪污罪贿赂罪的补充规定追究刑事责任不构成犯罪的,给予行政处分。第七章附则第七十一条在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权,从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理,参照本法执行。第七十二条本法自1995年1月1日起施行。中华人民共和国土地管理法(2004年修订)节选作者全国人民代表大会常务发布文号【中华人民共和国主席令第二十八号】颁布日期20040828执行日期20040828(1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定第一次修正1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订。根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定第二次修正)第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。国有土地和农民集体所有的土地,可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人,有保护、管理和合理利用土地的义务。第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。第十一条农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权其中,中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关,由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权,确认水面、滩涂的养殖使用权,分别依照中华人民共和国森林法、中华人民共和国草原法和中华人民共和国渔业法的有关规定办理。第十二条依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。第十三条依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。第十四条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。在土地承包经营期限内,对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。第十五条国有土地可以由单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地,可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人,有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。第十六条土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决协商不成的,由人民政府处理。单位之间的争议,由县级以上人民政府处理个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状。第三章土地利用总体规划第十七条各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求,组织编制土地利用总体规划。土地利用总体规划的规划期限由国务院规定。第十八条下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标,耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。省、自治区、直辖市人民政府编制的土地利用总体规划,应当确保本行政区域内耕地总量不减少。第十九条土地利用总体规
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