成都南延线天府新城金融商务中心项目定位建议

项目定位建议 World Financial Center 我们认为本项目不仅是解决办公、商务、休闲购物。 我们认为本项目也不仅是对成都和西南的示范。 我们认为本项目也不仅是增加政府功能配套和提供办公场地的景观建筑。 我们相信，除了满足上述的需求以外，应该是一个转换平台，以国际化的视野，替大西南吸纳金融资讯和 24小时办公平台，同时也向国际社会展现成都的精彩！ 成都市场概述 2 首先了解城市 巴黎 P A R I 东京 TOKYO Tokyo 中心 Tokyo 曼 哈 顿 Fashion 金融 时尚 世界 全球化 领 先 繁华 流行 流行 机会 财富 梦想 榜样 创富 纽约 NEWYORK 国际 都市 印象 Tokyo 银座 Tokyo 曼 哈 顿 Fashion 金融 时尚 金融中心 梦想 Tokyo Tokyo 文 化 国际 机会 财富 梦想 榜样 创富 INTERNATIONAL 金 融 潮 流 视 野 成 都 CHENG DU 成都需要什么样的写字楼？ 现状 发展 保守 缺 乏 都 市 的 进 取 力 陈旧 是一个没有创新的城市 宏观 三中心两枢纽 微观 西部最有活力的城市 成都 CHENGDU 新的动力中心 新的城市标识 新的经济中心 新的精神家园 新的都市符号 需 要 成都需要在新时代下代表西南实现国际化使命 天府新城 TIANEFU XINCHENG 现状 配套 交通 、商务尚不成熟 写字楼 投入使用的项目较少 发展 宏观 新中心、新格局、新规划 微观 现代时尚新城，潜力巨大 天府新城担负了实现国际化新城的使命 天府新城 TIANEFU XINCHENG 城市新中心 新的商务新城 新的国际新城 新的宜居新城 新的科技新城 定位 成 都写字楼市场 CHENG DU 成都国民经济发展概要 资料来源：成都市政府网 成都市辖 9区 4市 6县，面积 12390平方公里，全市户籍人口 1112.3万人 ,常住人口 1271.9万人。 93年被国务院确定为西部地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。 成都经济整体保持低通胀、高增长的发展态势，国民经济连续 18年两位数增长 成都市历年 G D P 及增长率0500100015002000250030003500400045000 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %G D P 总值 1190 1310 1492 1663 1871 2186 2371 2751 3324 3901 1 9 5 1 . 3G D P 增长率 1 0 . 2 0 % 1 0 . 8 0 % 1 3 . 1 0 % 1 3 . 1 0 % 1 3 . 0 0 % 1 3 . 6 0 % 1 3 . 5 0 % 1 3 . 8 0 % 1 4 . 4 0 % 1 2 . 1 0 % 1 4 . 3 0 %1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20082009 年1 6 月单位：亿元成都市历年三大产业生产总值0500100015002000单位：亿元第一产业 90 90 95 110 120 130 150 235 270.1 113.7第二产业 400 430 550 600 790 950 1080 1504 1813.7 772.8第三产业 650 730 800 830 950 1050 1280 1585 1814.2 8872000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20082009.161、 2009年 1-6月成都 GPD同比增长 14.3%，人均 GDP达 4500美元，经济发展势头良好。 2、德国大众、埃森哲、 DHL、摩根大通在 2009年陆续进驻成都，截至目前已有 134家世界 500强企业落户成都， 排名中西部城市第 1位。 资料来源：成都市统计局 1、麦肯锡：成都将成巨型城市 据麦肯锡全球研究院分析，成都作为四川省的省会城市，经济迅速增长，已在西部地区形成了较强的竞争力。从 GDP来看，成都 GDP从 2000年开始以每年 14%的高速增长，拥有世界 500强企业数量居中西部首位。成都拥有巨大的发展潜力， 到 2025年，将由大型城市扩展为巨型城市，成为中国八大巨型城市之一。 2、 世界银行：成都是中国内陆投资环境的标杆城市 世界银行从 2002年起，对中国 120座城市进行了投资环境的分析研究，在 2007年的 120个城市投资环境排名中，尽管成都在对内资企业的总体投资环境排名上居第 14位，是中西部地区唯一进入前 12名城市。 3、仲量联行：成都已成二线城市翘楚 仲量联行 2009年初发布了最新研究报告 中国新兴城市四十强 ，为那些准备将目光投向一线城市以外市场的房地产租户、投资者和开发商提供战略参考。 成都位居增长阶段的二线城市首位，其后是杭州、天津、武汉、重庆、西安、沈阳、大连、南京、苏州、厦门、无锡、青岛、东莞和宁波。 成都作为国务院确定的西部地区经济、金融、交通中心，蓬勃发展的国民经济将对高端写字楼物业产生持续、强劲的市场需求。 发展潜力展望 成都商业写字楼市场概况（ 2009年） 成都优质写字楼年平均投资回报率约为 10%，位居全国前列 。 市场概况 成都商业写字楼市场概况（ 2009年度） 另据世邦魏理仕最新数据：优质写字楼租金及售价均较二季度开始小幅上升，其中甲级写字楼空置率下降到 19.2%，售价增长至 12,490元 /平方米，并且出现多个大宗交易，市场回暖趋势明显。 市场概况 成都商业写字楼市场概况（ 2009年度） 由于经济快速发展与城市改造的不断完善，自 2006年开始，写字楼市场需求出现大幅增长 ,供应量和吸纳规模超过过去 10年总和。并在 2008年上市了第一个符合国际甲级标准的写字楼项目： 香格里拉中心。 备注：以上为租赁吸纳指标。 市场概况 成都商业写字楼市场概况 （ 2009年度） 成都主要商务区甲级写字楼租金及售价 市中心 CBD区域 人民南路区域 平均租金： 112元 / /月 平均售价： 13814元 / 平均租金： 105元 / /月 平均售价： 12075元 / 天府新城 平均租金： 80元 / /月 平均售价： 11000元 / 备注：天府新城目前有高新国际广场、拉德方斯、特拉克斯项目正式投入运营。 现有优质写字楼分布 成都商业写字楼市场概况 只 租 不 售 1 航天科技大厦 销 售 物 业 10 摩根中心 2 仁恒广场 11 蜀都项目 3 来福士广场 12 大陆国际 4 华置广场 13 新希望大厦 5 汉景大厦 14 天府时代广场 6 铁狮门广场 15 7 IFC国际金融中心 16 中航国际广场 8 中汇广场 2期 17 中航城市广场 9 ICC环球贸易广场 18 万通地产项目 19 希顿国际广场 20 新希望国际 21 天合凯旋广场 22 百扬大厦 23 金沙国际 24 华宇 .蓉国府 25 富力天汇 26 东方投资 1、根据目前已公布的规划预测， 2010-2012年成都将供应 180万 优质写字楼（含只租不售型）。 2、以上数据含已公布项目的规划指标及未公布项目写字楼最大容积率面积计算，为理论供应最大值。 成都优质写字未来供应项目 （ 2010-2012） 25 23 18 5 10 1 2 22 24 3 16 11 12 19 20 21 26 4 7 8 9 6 14 17 15 13 1、作为西部地区经济、文化、交通中心，成都经济具有极强的辐射能力，结合 GDP总量与写字楼存量数据来看，成都与一线城市相比，还存在较大的发展空间。 2、此外， 成都作为二线城市，写字楼产品稳健、高额的投资回报，预示未来具有较大的市场发展空间。 成都市优质写字楼未来需求（与主要城市存量对比） 展望未来 1、近年来，随着城市发展速度的加快，办公物业需求不断上升，从 2003年开始，成都写字楼开始向情景化趋势发展， 2009年开始，伴随经济探底回升与房地产市场的持续复苏，成都写字楼市场亦逐步企稳并恢复较好发展态势，租售价格环比开始止跌回升。 2、成都作为中国中西部经济、文化与交通的中心城市，多项发展指标均排名西部城市第一。 展望未来，伴随国民经济快速发展 ，结合国内主要城市写字楼市场发展趋势，成都的优质写字楼市场具有较大发展空间。 小结 天府新城定位与发展 TIANEFU XINCHENG 成都高新区经济发展概况 成都高新区 1991年被批准为首批国家高新技术产业开发区，国家科技部确定的全国首批创建“世界一流园区”六家试点单位之一。 区内登记注册的企业 13000余家，其中外商投资企业 756家 ,世界 500强投资企业 38家 。 南部园区： 位于成都市南部，规划面积 47平方公里，依托成都市城市新中心，重点建设以市政中心、国际金融及科技创新为主体的城市新中心，即隶属该区域核心商务区。 西部园区： 位于成灌高速路两侧，规划面积约 35.5平方公里，围绕加快引进和聚集产业项目，建成生产自动化、园区生活化、科技与人文协调统一的一流综合产业园区。 行政办公中心 城市新中心 天府新城定位 总用地面积 : 37平方公里 总建筑面积 : 6000万 总就业人口 : 60万人 总居住人口 : 60万人 站南组团规划为“总部经济区”和“行政商务区”； 站南组团主要发展“国际会展、现代办公商务、金融服务与生态居住”。 天府新城具备国际、商务、科技、宜居四个核心属性。 根据天府新城的规划，至 2012年： 机场路 锦江 锦江 成昆铁路 站南组团 大源组团 金融总部商务区 国际新城 天府新城定位 中西部地区最具国际化水准的新区。 传统城南国际区域 国际城南区域 代表机构： a.容纳 20个领事馆的成都新领事馆区 b.占地面积 154亩国际人士社区 c.国际歌剧院、高尔夫球场 d.中国欧盟项目中心 e.德国巴伐利亚国际医院 f.国际会展中心，洲际酒店 g.美视国际学校 h.MicroSoft IBM Cisco SAP Nokia等 756家外商投资企业 商务新城 天府新城定位 资料来源：高新区政府网 超过 20个国内外知名企业、机构建立西南、四川总部。 新华通讯社 四川电力 三峡电力 成都海关 高新区政府 中国石油 中国石化 赛门铁克 中兴通讯 地铁 OCC MICROSOFT,IBM,NOKIA, CISCO,SAP, MOTOROLA , ERICCSON,SIEMENS 成都新行政办公中心 资料来源：高新区政府网个国内外知名企业、机构建立西南、四川总部。新华通讯社四川电力三峡电力成都海关高新区政府中国石油中国石化赛门铁克中兴通讯成都新行政办公中心中国贸促会 2007年将成都与北京、上海、广州、大连列为中国五大会展中心城市。 世纪城国际会展中心 成都世纪城国际会展中心 成都国际会展中心由规模庞大的建筑群体组合构成，占地 150亩，总建筑面积达 21万，是成都现代化的标志性建筑之一。是目前中国西部建筑规模最大、功能配套最完备、设施最先进的多功能展览中心、会议中心。 据成都会展办统计，成都 2009年全年将举行会展节庆活动 280个以上。预计全年来蓉参会参展客商将达到约 130万人次。 2009 2012，成都会展经济将继续保持 20%以上的年均增长速度。 商务新城 天府新城定位 各项商业配套设施稳步推进，进展顺利。 位于天府新城城南国际购物商圈的新加坡凯德臵地、苏宁广场、荷兰 GTC凯丹广场、中航城市广场、深圳茂业中心等重头项目正在积极修建中。整个片区的商业覆盖了精品百货、高端休闲娱乐、运动广场、仓储式购物中心、便利店等各种类型的物业。 部份已入驻天府新城的知名商业企业 商务新城 天府新城定位 宜家 欧尚 伊藤 富森美 苏宁 茂业 假日酒店 凯德 GTC OUTLETS 洲际酒店 成都大魔方 上海复地 誉峰 中航城市广场 未来将有约 10家五星级酒店进驻天府新城 未来将有 10个以上五星级酒店分布在天府新城，为片区提供高端商务酒店配套。目前，已经有世纪城洲际酒店与世纪城假日酒店开业， 成都世纪城洲际酒店 商务新城 天府新城定位 IT及服务外包集群 2008年，在科技部 54个国家级高新区综合考评中，成都高新区排名由 2005年的第 5位上升到第 4位，紧跟在北京中关村、上海张江、深圳高新区之后，具有较强的竞争力。 科技新城 天府新城定位 2010年 5月一线品牌开发商住宅均价： 电梯公寓： 7800元 / （南湖国际等） ； 高档住宅： 25000元 / （ 誉峰、城南一号） ； 联排别墅： 16000元 / （麓山国际、蜀郡） ； 独栋别墅： 20000元 / （麓山国际） 。 宜居新城 天府新城定位 区域核心规划之成都新市级行政中心 地理位置：本项目北面 100米处 交通优势： 本项目西面 100米处有地铁孵化园站 建筑面积：约 37万平米（占地约 255亩）。 项目组成：由行政中心、文化中心、科技商务中心、配套办公区和新益州公园组成。 竣工时间： 2008年 入住时间： 目前市政府绝大部分职能部门已搬迁完毕，市人大、政协相继入住，整体搬迁完成已指日可待。 结合其他城市的发展经验，市政府南迁将带来大量人流，极大提升区域人气，使本区域成为未来城市发展的核心热点。 数据来源： / 重大发展事件 地铁 1号线年内通车 成都地铁一号线的通车将从根本上改善片区公共交通的运载能力，为天府新城带来大量的办公和居住人口。 重大发展事件 A、平均时速：考虑停靠站台等因素，平均时速在 35公里 /小时，从本项目至市中心天府广场预计 10分钟即可抵达。 B、正式运营： 2010年 10月 C、车站总数： 23座 本项目离地铁孵化园站 C路口仅 100米。 1、销售报价区间： 7500-18000元 / 2、成交价格区间： 7800-14000元 / 3、新房成交均价： 11000元 / 按照行业规范及五大行联合制定的 商务写字楼等级标准 片区目前已入市写字楼主要为乙级标准，硬件方面尚未有甲级写字楼面市。 成交价： 10000元 / 二手楼带租约成交价： 9500元 / 成交价： 14000元 / 高新国际 特拉克斯 拉德方斯 中国水电 成交价： 9500元 / 新希望国际 成交价： 8500元 / 凯旋广场 成交价： 7800元 / 天府新城写字楼概况 天府新城主要优质商业写字楼市场供应 （ 2010-2012） 物业名称 发展商 总建面 写字楼建面 租售方式 最新项目动态 中航城市广场 中航地产 198000 75935 对外销售 地基工程阶段 合景泰富 .誉峰 合景泰富 460000 61720 对外销售 与 W酒店签约，预计一期住宅售价 1.6-2万平方米 希顿国际广场 陇海集团 270000 50000 对外销售 基础阶段 中欧 NA NA 对外销售 前期准备 天府国际广场 美美力诚 110000 NA 对外销售 未开工 九龙仓之钻 九龙仓 NA 50000 只租不售 地基工程完成，正在进行主体建设 茂业中心 崇德投资 60000 NA 只租不售 地基工程阶段 天合凯旋广场 天合地产 120000 NA 对外销售 未开工 上海复地大厦 上海复地 250000 NA 只租不售 未开工 创世纪大厦 高新置业 NA 60000 对外销售 前期规划 备注：以上统计不含企业总部类型的项目。 中航城市广场、誉峰、希顿国际广场等项目已确定为甲级对外销售项目，初步估计销售面积为 27万平方米。 主城区甲级写字楼主要采用只租不售策略，将促使投资者在天府新城区域寻求投资机会。 小结 天府新城”是一座以软件服务、外包产业为主的科技商务新城。其建设规划特色，就是要打破过去一块用地，一个功能的单一用地模式，提倡复合办公，商办复合、研商复合，构建商业复合体，大型交通复合体等，在此基础上构建科技创新，软件研发总部商务，现代服务、文化休闲，生活配套等六个板块，打造宜业宜居的 24小时不夜城。高新区希望通过天府新城的开发建设，力争把成都打造成为国内外著名软件企业的主要聚集区和国际化软件产品的主流提供地。 从整个成都写字楼的发展来看，随着城南沿线天府新城的快速发展，众多企业总部基地，大型品牌企业纷纷迁入天府新城，我们可以预见：天府新城将是成都写字楼市场最具发展潜力的热点开发区域。 项目定位分析 XIANG MU 1. 成都市两枢纽、三中心，经济蓬勃发展 2. 天府新城国际级的城市规划 3. 成都新市政府办公中心 4. 世界 500强聚集区 5. 世纪城国际会展中心 6. 各类高档商业中心 7. 金融总部办公区 8. 一线地产商成片优质住宅开发 9. 领事馆、国际社区、医院、学校 10. 三横五纵、地铁、距机场 12分钟 11. 地脉分析 大量中、高端优质写字楼 城市新中心，未来核心CBD区域 伴随天府新城各项建设的加速推进，区域交通、商务氛围及各类配套设施将不断完善，逐渐 成为成都写字楼开发、投资的核心区域之一。 大量知名、实力企业已经或即将搬迁至天府新城，未来将对高品质写字楼保持旺盛的市场需求。 备注： 两枢纽、三中心即西部 交通枢纽、通信枢纽；金融、物流和商贸、科技中心。 天府新城需要什么写字楼 写字楼租赁市场成长空间 区域 总存量（） 空置率（ %） 租金（元 / /月） 同比增长率（相对 09年 2季度） 老城区 132431 17.21 96.4 1.2 南沿线商务区 137,278 16.80 108.2 7.1 其他区域 90,891 26.35 102.0 2.4 总体 360,600 19.36 100.4 3.8 优质写字楼现状 从上表可以看出，从 04年 1季度到 09年的 4季度，市场平均租金涨幅在 3.8%左右，其中科技商务区的租金水平上涨最为明显，环比增长 7.1%，而老城区的租金水平环比上涨幅度最低，为 1.2%。 在未来的 3 5年，大量租客搬出住宅办公，进入到写字楼办公，对写字楼租赁将是一个利好的发展态势，其租金水平涨幅为 5.0%左右。 成都市甲级写字楼历年租金及售价情况70008000900010000110001200013000140001500020 0020 0120 0220 0320 0420 0520 0620 0720 0820 0920 10 Q1758595105115125135售价（元 / ） 租金（元 / / 月）成都市甲级写字楼供需及空置率走势（ 2 0 0 0 -2 0 0 9 ）- 1 010305070901101301501701902000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009建筑面积：千平方米0510152025303540空置率：%新供应 吸纳量 空置率 写字楼销售价格指数从图三可以看出，整个上升达 6个百分点。在 09年推出销售的甲级写字楼可售房源非常有限，其销售已达 80%，价格也出现小幅上扬。 2009年，成都市甲级写字楼市场存量保持为 360,600 。市场整体空臵率 19.36%，环比下降 0.25个百分点。 2009年入伙的拉德芳斯和特拉克斯目前租赁状况较理想，项目空臵率分别降至 20%和 30%。 市场租赁需求在集中释放后， 09年的市场净吸纳量出现明显下降，四季度为 907 ，环比下降 93.5%。除客户需求下降之外，甲级写字楼附近区域新入伙的高品质乙级写字楼、城市综合体等项目也因其地段、硬件、价格、配套设施等优势分流了部分客户。 写字楼租赁市场成长空间 项目名称 销售楼层 销售面积 （） 销售报价 （元 / ） 租 金 （元 / /月） 物管费用 （元 / /月） 备注 写字楼 拉德方斯 14F 500起 18000 95-100 16 现已入住 高新国际 1-5F 300 12000 90-100 14 已入住 特拉克斯 200起 11000 95-100 20 现南楼已入住 住宅 中海城南一号 14F 240 20000 NA 3 清水，按揭 5.5%+2万的优惠，一次性 6.5%+2万的优惠 誉峰 180-370 21000-30000 NA 3.95 1%的优惠，其装修标准是按 6000元 / 起 南城都汇 80-