城市综合体规划设计要点解析

城市综合体规划设计要点解析 前言：城市综合体的最新发展（一） 房地产巨头集体转型搏杀商业地产 继 华润置地 上月底在香港 2009年的业绩发布会上率先披露公司商业地产在未来资产比例和利润贡献将上升至 40%以后，一直专注于住宅开发的 雅居乐地产 随后也在中山抛出 20万平方米 商业地产的项目。近日，宣布涉足商业地产后， 万科 三个大体量的商业地产项目在 10余天内先后曝光；昨天，央企地产大佬 保利地产 再度向记者透露，该公司计划到 2010年商业地产方面的投资总额将占到 总投资的 30%，商业物业面积将增加到 300万平方米 。 “商业地产是房地产业发展的必然阶段。” 在中国房地产巨头集体转型的背后，逐渐成熟的中国房地产业正掀开商业地产时代。 前言：城市综合体的最新发展（二） 商业地产每年增量将达 1300万平方米 在 5月 8日举行的 2010中国（深圳）商业房地产合作大会上，诸多业内人士认为商业地产可能将进入新一轮快速扩张。 当前中国不少城市提出城市升级的概念， 第一阶段是以改造城区和打造商务为主旋律；第二阶段是从现在开始以打造新城、新区为主旋律。以上海和杭州为例，目前上海提出要打造 147个商业中心，杭州明确提出要打造 100个商业综合体。 目前中国赶上了 城市化发展的 “ 钻石时期 ” ，每年将有 1300万人进城。如果按照每人商业配套 1平方米，将是 1300万平方米的增量工作。目前中国社会商品零售总额是 13万亿人民币，而美国社会商品零售总额高达 10万亿美元，与国外相比我们还很落后。 提纲 第一篇 城市综合体概述 第一章 城市综合体的定义、特征与价值前景 第二章 城市综合体的主要产品构成及特点 第二篇 城市综合体规划设计 第一章 城市综合体开发的前期策划 第二章 城市综合体的商业规划设计 第三章 城市综合体的规划建筑设计 第三篇 案例分析 第一篇 城市综合体概述 第一章 城市综合体的定义、特征与价值前景 第二章 城市综合体的主要产品构成及特点 第一章 城市综合体的定义、特征与价值前景 1、城市综合体的定义 2、城市综合体的特征 3、城市综合体的价值前景 1.1 城市综合体的定义 中国大百科全书 ：建筑综合体为多个功能不同的空间组合而成的建筑。 美国建筑百科全书 ：建筑综合体是在一个位置上，具有单个或多个功能的一组建筑。 城市综合体 是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，它具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交通系统有效联系，延展城市的空间价值。 城市 综 合体 楼盘类型： 写字楼、商住公寓、购物中心 建筑规模： 总规划占地逾 10公顷，总建筑面积超过 48万平方米 开 发 商： 北京万达广场房地产开发有限公司 项目简介： 北京万达 CBD聚合品牌商业中心、国际商务港、五星级酒店、 5A级写字楼、特色商业区于一身，是 CBD核心区钻石级商务聚合体。 XWHO的设计师试图以更有吸引力的方式创造城市生态空间，而不仅仅是对自然进行模仿。广场上有两处规整的 “ 城市森林 ” ，商铺前茂盛的树丛也构成了一个小森林。 城市 综 合体 楼盘类型： 写字楼、国际公寓、豪华酒店、国际商城 建筑规模： 总占地面积 6万平方米，总筑面积 100万平方米 开 发 商： 北京国华置业有限公司 项目简介： 华贸中心由三栋高逾百米的 5A智能写字楼、 2座豪华酒店、大型国际商城、国际公寓和中央公园组成。华贸中心的整体设计由世界著名的美国 KPF建筑设计事务所担纲，建筑设计极富纪念性和时代感。 1.2 城市综合体的特征（一） 1 2 3 4 5 6 7 8 高可达性 高密度、集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 社会效应及升值价值 1.2 城市综合体的特征（二） 功能复合性 位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络 高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补 建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；建筑群体与外部空间整体环境统一、协调 高密度，集约性 整体统一性 高可达性 可实现自身完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可 1.2 城市综合体的特征（三） 巨大的社会效应 /升值潜力 内外部联系完整性 空间连续性 土地使用均衡性 注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能 鉴于都市综合体各功能的相互联系，其在平面、立面和空间均表现为连续性、统一性：其设计通常采用整体设计，内部建筑物风格统一；建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补、流动、连续的空间体系。 内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合； 对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模 因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应； 同时作为地产物业的 HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力 1.3 城市综合体的价值前景 城市综合体各子项在功能上的互补性和实际生活中的互动性，使各子项互为配套，互为支持，最大程度地形成资源共享，从而使各项子功能有可能在综合体自身一体化价值平台上，对自身的价值链进行全面超越。 一个成功的城市综合体项目的开发及运营，会为开发商、运营商带来巨大的品牌价值和高升值的前景。 城市综合体是城市化进程和体现城市经济实力的重要载体，多种业态相互作用、互为价值链的空间、文化意识形态的高度集约，将大大提升城市区域的价值，带来巨大的社会价值；其发展是适应区域开发和提高土地集约利用的趋势，也将成为中国未来房地产业发展的主流模式之一。 第二章 城市综合体的主要产品构成及特点 城市综合体的四大 产品构成： 1、住宅、公寓 2、办公 3、酒店 4、 商业零售及服务 2.1 住宅、公寓（一） 选址特点 目标客户 住宅类型 产品特点 普通住宅 大众消费者 具备基本生活配套的市区或郊区 户内各功能房间完善；户型以居以上为主 一般为毛坯房，近年来精装修开始流行 配套以停车场及公共广场为主 商住楼 商务区域 投资者 中小企业主 既可居住又可办公；部分没有厨房功能 强调商务中心、餐饮功能配套 毛坯房为主 住宅类型 2.1 住宅、公寓（二） 选址特点 目标客户 公寓类型 产品特点 投资者 高收入白领 普通公寓 酒店式公寓 投资者 高级经理人 外籍人士 商业繁华区域 商业繁华区域 户内设施设备完善，通常配备高档家具电器 星级装修，尤其是公共区域 提供房间清洁，衣物送洗等酒店式服务 通常设有会所，提供餐饮、康体等配套服务 户内各功能房间完善；小户型比例较大 精装修 一般设有大堂 公寓类型 2.1 住宅、公寓（三） 公寓： 最接近住宅的商业性质物业； 城市综合体平衡现金流的挡箭牌； 由于自住成本高，通常作为投资型物业，对投资市场成熟度要求较高； 高端公寓（住宅）同商业零售属于 天敌 关系，交通设计中须充分分区； 其总销售额在可能的前提下，尽量 达到 或 超过 整个综合体的 总投资额 ； 2.2 办公（一） 选址 服务配套 类型 建筑特点 租户特点 顶级写字楼 建筑品质一流 顶级装修 通常为 5万平米以上 商务核心区域 知名大型跨国公司 金融机构 甲级写字楼 商务区或区域中心 建筑标准有所落后 中档装修 1万平米左右 乙级写字楼 中小型私营企业为主 丙级写字楼 建筑标准陈旧 普通装修 小于 1万平米 小型私营企业 写字楼类型 市区 市区 大中型各类企业、机构 设施设备 建筑品质优良 高档装修 通常 2-5万平米 有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施 地上地下停车位充足 有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施 地上地下停车位充足 有部分商务配套 有地上地下停车位 几乎没有服务配套 品牌高效中央空调系统 智能化楼宇自控系统 先进的数据通信 品牌高效中央空调系统 智能化楼宇自控系统 先进的数据通信 有中央空调系统 有楼宇自控系统 无综合布线 无中央空调系统 无楼宇自控系统 无综合布线 2.2 办公（二） 性价比较 高的 抗通货膨胀 资产； 可实现局部回款，但在二、三线城市中属于 高风险性物业 ； 在非产业区域应严格控制放量比例； 在非一线城市中。 5A甲级写字楼性价比低于乙级写字楼； 写字楼的四大直观产品指标 电梯、大堂、空调、玻璃幕墙； 销售及租赁时，以链型营销思路为主 主力客户的特点； 2.3 酒店（一） 选址 经营特点 酒店类型 目标客户 代表项目 商务酒店 以公务出差的旅客为主，包含境外游客 城市中心 商务区 区域中心 除各类客房齐备之外通常配备有大型餐厅、会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设施满足客人商务相关需求 设施设备通常采用较高标准 香格里拉 洲际酒店 经济型酒店 商业中心附近 选址灵活 国内游客及中小企业商务差旅客人为主 团体会议及会展服务接待为主 会议 /会展酒店 北京九华山庄 五洲大酒店 旅游度假酒店 景区游客接待为主；季节性明显 三亚天域酒店 酒店类型 市区或郊区 远郊或旅游风景区 以满足住宿的基本需求为主，较少其他服务配套功能，价格实惠 通常以品牌连锁形式经营 在一般商务酒店基础上，强化会议会展的设施建设与相关服务 建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰富的休闲娱乐设施 如家快捷 速 具有完善的休闲娱乐设施 突出个性化服务；创造放松环境 酒店建设强调与自然环境的结合 2.3 酒店（二） 成本投入最高，回收难度极大； 优质酒店对于运营管理要求很高； 1、已上市公司； 2、待上市公司； 3、政府强制要求； 4、体量实在过剩 除上述四种状况，不建议开发或持有。 酒店标准制定与策略。 2.4 商业零售及服务（一） 选址特点 业态组合 类型 商圈范围 代表项目 城市购物中心 核心商圈 3公里 次级商圈 6公里 三级商圈 40公里 城市中心区域 10万平米以上 香港 ifc 北京东方广场 购物中心类型 主力店 购物 60-70% 餐饮 10-20% 休闲娱乐 15-20% 3-5个主力店 主力店面积占比 40-60% 区域购物中心 区域中心 5-8万平米 北京万达广场 深圳花园城 购物 60-70% 餐饮 15-25% 休闲娱乐 10-15% 2-3个主力店 主力店面积占比 40-60% 邻里购物中心 社区中心 不超过 4万平米 伊藤洋华堂 华润万佳 购物 70-80% 餐饮 10-15% 休闲娱乐 3-5% 服务 5% 1-2个主力店 主力店面积占比 40-60% 能量中心 郊区 4-10万平米 北京金源茂 购物 80-95% 餐饮 10-20% 3以上个主力店 主力店面积占比 70-90% 生活方式购物中心 高档住宅区附近 自然条件优越 1-5万平米 上海新天地 美国 COCOWALK 购物 30-40% 餐饮 30-40% 休闲娱乐 30-40% 0-2个主力店 主力店面积占比 0-50% 核心商圈 3公里 次级商圈 6公里 三级商圈 10公里 核心商圈 1公里 次级商圈 3公里 核心商圈 3公里 次级商圈 6公里 三级商圈 20公里 核心商圈 1公里 次级商圈 3公里 2.4 商业零售及服务（二） 商业零售及服务的形式： （ 1） 商业街； （ 2）住宅或办公楼底商； （ 3）裙房； （ 4）建筑单体； 2.4.1 商业街 对于用地强度占用最大，适合低密度商业用地； 有效渠道的前提下，套现能力最强； 常规单位铺面不高于 400平米； 在无法保证充足消费人流的基础上，原则上不要出现内街； 2.4.2 住宅或办公楼底商 受到一定程度的业态限制； 较好操作，易于套现； 尽量通过转换结构将商业部分处理为框架模式，剪力墙对商业价值影响很大； 原则上设计层数不要高于两层； 2.4.3 裙房 由于建筑格局及单元面积，造成风险系数最高，最难套现； 受上方附着建筑核心筒下落位置的影响很大； 即便租赁，通常也为大面积低租金业态（同样受底商业态限制）； 由于投资总额过高，极难销售（除产权式切割商铺，但操作难度较大）； 2.4.4 建筑单体 操作难度最高，经济效益最难实现； 2万平米以上单体必须多业态操作； 有可能出现主力店，性价比低且难以套现； 只能出现局部散售，且存在销售比例风险； 在不存在其他回款物业的前提下，大型商业单体的开发现金流很难支持。 第二篇 城市综合体规划设计 第一章 城市综合体开发的前期策划 第二章 城市综合体的商业规划设计 第三章 城市综合体的规划建筑设计 第一章 城市综合体开发的前期策划 1、城市综合体的开发条件及定位 2、城市综合体的区位选择 3、城市综合体的开发时序 1.1.1 城市综合体开发的条件因素 1.1.2 城市综合体开发的定位（一） 定位需满足的目标： 1、符合城市整体发展要求，符合政府控规要求 2、具有鲜明特色，体现项目地段价值 3、符合市场要求，实现整体开发与经营目标 1.1.2 城市综合体开发的定位（二） 定位依据： 定位依据 1 2 3 4 5 6 城市和区域市场 城市化发展 经济和人口状况 城市和区域地理环境 历史、文化、民俗、民情 政府规划及功能定位 1.1.3 城市综合体开发的定位（三） 三位一体定位方法 1.1.3 城市综合体开发的定位（三） 城市综合体的开发模式： 1、均衡发展的模式 2、以办公业为核心的发展模式 3、以酒店业为核心的发展模式 4、以零售业为核心的发展模式 1.2 城市综合体的区位选择（一） 城市综合体的发展离不开城市化发展进程 1.2 城市综合体的区位选择（二） “ 一个城市只有一个中心 ” 广州 -北京路 重 庆 -解放碑 北京 -西 单 上海 -南京路 “ 一个城市只有一个中心 ” ，上世纪 90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？ 城市化发展 1.2 城市综合体的区位选择（三） 上海由一个中心向多个中心发展 上海 -淮海路 上海 -人民广 场 上海 -陆 家嘴 上海 -徐家 汇 上海 -虹 桥 上海南京路 城市化发展 1.2 城市综合体的区位选择（四） 北京西单的核心地位正逐步被国贸 CBD取代 城市化发展 城市化多核发展是必然趋势 1.2 城市综合体的区位选择（六） 未来深圳可能面临的城市综合体形态 城市核心 区 城市次中心 城市 综 合体 核心区内的城市综合体、次中心的综合体、核心区和次中心间的综合体 1.2 城市综合体的区位选择（七） 城市综合体可以存在于 CBD，可以存在于城市副中心内，也可以位于 CBD和副中心之外的优越区位。 在城市综合体项目所处的区域中，具体位置不同，对应的地价水平也会有 所不同；而在这个区域中，一般认为一定存在一个重要的点，这就是峰值 地价交叉点。 1.2 城市综合体的区位选择（八） 居住 区 市中心 A B 1.3 城市综合体开发的时序 正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义。 首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后；而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。 其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定选择。如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。 综合体物业价值的最大化包含几个方面的含义： 1、最大限度的实现各个物业自身的价值； 2、最大可能实现各功能间关联带动价值； 3、避免各物业之间的负面影响。 第二章 城市综合体的商业规划 1、商业地产概述 2、城市综合体商业规划的重要性 3、城市综合体商业规划要点 4、如何在商业规划阶段规避项目风险 5、塑造成功商业规划的主要因素 2.1 商业地产概述（一） 商业地产核心规律 渠道 2.1 商业地产概述（二） 1、 商 业 地 产 ： 为社会交易创造交易地点和交易平台，在这个平台，能够使商人们 更容易的接触 到他们所需要推销商品的 客户； 因此其愿意为获得这一 机会支付租金 。 2、 商 业 地 产 价 值 ： 商业地产的真正价值不在于钢筋水泥建得有多漂亮，而在于这块地点是否能 有效交易 （能够接触到他所需要的消费者） 渠道价值 。 商业地产卖的是 “接触客户的机会” 而非建筑价值。开发商将交易场地租给商人，商人见到的客户越多、实现的交易越大，愿意付出的代价越高。 2.1 商业地产概述（三） 3、商 业 地 产 三大盈利点 一大盈利 ，商业租售赢利。 二大盈利 ，物业升值，并以物业增值和现金流吸引银行，增加授信 额度；融资后进行滚动开发。 三大盈利 ，提升开发企业品牌知名度，成为上市的资产包基础；或 对于已上市公司，增加其股票在资本市场上的吸引力。 2.1 商业地产概述（四） 4、 商 业 地 产 同住宅地 产 的本 质区别 ： 产业链构成：生产 流通（渠道） 消费 商业地产卖的不是物业，而是渠道价值。 5、 商 业 地 产营销 如同建水 库 ： 住宅 操作 思路：造水库 卖水库 （不一定有水）。 商业 操作 思路：造水库 引水 卖水笼头 （喝水的机会）。 住宅客户 无辜的购房者，商业客户 精明的商人。谁比谁傻？ 2.1 商业地产概述（五） 6、商 业 地 产 与住宅地产的发展过程对比 第二 个阶 段： 竞争 的加 剧与产业链 的成熟，不具 备 多少能力的 发 展商几乎被淘汰了，能生存下 来 的 发 展商必 须 都是具有 较 强的 实 力 与 操作能力的 发 展商 ，成功 变 成了一种实 力 与 能力的考 验 。 第一 阶 段：利用了城市化所 带来 的巨大市 场 需求，只要拿到一 块 地，通 过 一定的 资 本运营 就