2008高宝金融大厦估价报告

高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 1 页 共 31 页 上海 浦东 陆家嘴 高宝金融大厦 房地产价值评估报告 上海克而瑞信息技术有限公司 上海易居房地产研究院 2008 年 05 月 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 2 页 共 31 页 目 录 1 致委托方函 . 4 2 估价人员声明 . 5 3 估价的假设和限制条件 . 6 4 估价结果报告 . 7 4.1 委托人 . 7 4.2 估价机构 . 7 4.3 估价对象 . 7 4.4 估价目的 . 7 4.5 估价时点 . 7 4.6 价值定义 . 7 4.7 估价依据 . 7 4.8 估价原则 . 8 4.9 估价方法 . 8 4.10 估价结果 . 8 4.11 估价人员 . 8 4.12 估价作业日期 . 8 4.13 估价报告应用的有效期 . 9 5 估价技术报告 . 10 5.1 市场背景分析 . 10 5.1.1 上海甲级写字楼市场分析 . 10 5.1.2 上海商业市场分析 . 13 5.2 区域状况分析 . 14 5.2.1 陆家嘴区域状况分析 . 14 5.2.2 陆家嘴甲级写字楼市场分析 . 16 5.2.3 陆家嘴商业市场分析 . 18 5.2.4 典型项目分析 . 20 5.3 实物状况分析 . 22 5.3.1 项目地理位臵分析 . 22 5.3.2 项目现状条件分析 . 23 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 3 页 共 31 页 5.3.3 项目技术指标分析 . 24 5.3.3 项目技术指标分析 . 25 5.4 最高最佳使用原则分析 . 26 5.5 估价方法选用 . 26 5.6 收益法（直接资本化法）估价 . 27 5.6.1 年有效毛收入 . 27 5.6.2 年运营费用 . 29 5.6.3 年净收益的确定 . 30 5.6.4 资本化率的确定 . 30 5.6.5 经济收益年限的确定 . 31 5.6.6 收益价格的确定 . 31 5.7 项目估价结论 . 31 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 4 页 共 31 页 1 致委托方函 上海房屋销售 有限公司 ： 我司于 2008 年 4 月 28 日接受委托，对位于上海市浦东新区 陆家嘴地区高宝金融大厦 项目 进行 价 值 评估。自 2008 年 4 月 28 日收到项目相关资料后，我司组织人员于 2008 年 4 月 28日至 2008 年 5 月 4 日期间对 本评估标的 进行了评估 作业 。评估人员在实地查勘的基础上，根据房地产估价规范、有关政策法规、易居中国 CRIC 系统和长期积 累的房地产估价经验数据，遵循公正、客观、独立的原则，按照估价程序，选取科学的估价办法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析计算，最终确定 本评估标的 在 2008 年 5 月 4 日的总价值为 ：38.95 亿元。人民币（大写）：叁拾捌亿玖仟伍佰万元 。 特此函告。 上海克而瑞信息技术有限公司 2008 年 5 月 4 日 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 5 页 共 31 页 2 估价人员声明 我们郑重声明： 1) 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2) 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制 。有关假设限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。 3) 我们与本 评估标的 没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4) 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5) 我们已对本评估标的 进行了现场勘察，但我们对 本评估标的 的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估。 6) 没有本公司以外的其他人对本估价报告提供了重要专业帮助。 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 6 页 共 31 页 3 估价的假设和限制条件 本估价报告中的分析、意见和结论受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制： 1) 本次估价基于委托人所提供的全部资料具备真实性和合法性，并以次作为估价的重要依据之一。若因委托人提供的资料有误而产生的责任由委托人承担。 2) 本估价报告以 本评估标的 能够按照规划批准的用途持续有效地使用为假设前提。 3) 本次估价是以 本评估标的 国有土地使用权不存在任何他项权利（包括租赁权、抵押权）及共有权人为假设前提。 4) 本报告有效期半年，即本报告及估价结果的应用日期与估价报告完成日期相差不可超过半年。如在半年中土地市场发生重大变化或政府有关 政策有重大调整以及不可抗力等状况出现，报告书的价值应作相应调整，有效期也应随之调整。 5) 本报告估价结果没有考虑税费转嫁等特殊的交易方式对 本评估标的 价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化、以及遇有自然力和其他不可抗力对 本评估标的 价值的影响。 6) 本报告估价结果的计算以 本评估标的 在估价时点的状况和估价报告对 本评估标的 的假设和限制条件为依据进行，如估价报告中对 本评估标的 房地产的假设和限制条件发生变化，估价结果应作相应调整。 7) 本评估标的 在 假设 用途条件下于未来使用年限内能满足使用者正常使用或业务经营的需要。 8) 本报告仅供委 托方用作价值参考 。 此外，不作其他任何用途。 9) 如未得到本公司书面许可，本报告书的全文或任何部分内容均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 7 页 共 31 页 4 估价结果报告 4.1 委托人 上海房屋销售 （集团） 有限公司 4.2 估价机构 上海克而瑞信息技术有限公司 4.3 估价对象 本评估标的 位于上海市 浦东新区 陆家嘴环路、花园石桥路口 ，土地性质为 商办综合 用地。该 项目总高度 198 米 ， 地上 总建筑面积 约 74000 平方米， 地下部分可供使用的车位个数为 358个。 使用用途为 商贸办公金融综合楼 。 4.4 估价目的 本次评估为 反映 评估标的市场真实 价值 提供 参考 依据 。 4.5 估价时点 以 2008 年 5 月 4 日作为本次估价的估价时点。 4.6 价值定义 本次估价采用公开市场价值标准，即估价结果为估价时点时的公开市场的客观合理价格。 4.7 估价依据 1) 国家建设部、国家土地管理局、国家国有资产管理局、上海市颁布的有关政策法规文件； 2) 房地产估价规范； 3) 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例； 4) 委托人提供的相关资料； 5) 易居中国 CRIC 房地产决策咨询系统； 6) 估价人员对估 价对象现场勘察记录以及掌握的房地产市场相关资料； 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 8 页 共 31 页 4.8 估价原则 本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对 本评估标的 进行评估。具体依据如下估价原则： 1) 合法原则。遵循合法原则，应以 本评估标的 的合法使用、合法处分为前提估价。 2) 最高最佳使用原则。遵循最高最佳使用原则，应以 本评估标的 的最高最佳使用为前提估价； 3) 替代原则。遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4) 预期收益原则。遵循预期收益原则，对房地产市场现状发展及政策规定对地价的影响进行分析和预测，以 准确预测房地产现在以至未来能带给权利人的利润综合。 5) 估价时点原则。遵循估价时点原则，要求估价结果应是 本评估标的 在估价时点的客观合理价格或价值。 4.9 估价方法 估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘和调查，根据 本评估标的 的特点及评估目的，确定运用收益法作为本次估价的基本方法。 4.10 估价结果 本机构根据估价目的，遵循估价原则，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算（具体分析测算过程见估价技术报告），结合估价经验与对影响房地产市场价格因素进行分析，确定 本评估标的 在符合报 告中已说明的有关假设以及限制条件的基础上，在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于估价时点（ 2008 年 5 月 4 日）的总价值 为 38.95 亿元 。人民币（大写）： 叁拾捌亿玖仟伍佰万 元。 4.11 估价人员 项目负责：李振宇 项目参与：王方敏、 汪琼 4.12 估价作业日期 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 9 页 共 31 页 2008 年 4 月 28 日至 2008 年 5 月 4 日 4.13 估价报告应用的有效期 本估价报告及结果应用的有效期为半年，即自 2008 年 5 月 4 日起半年内有效。 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 10 页 共 31 页 5 估价技术报告 5.1 市场背景分析 5.1.1 上海甲级写字楼 市场分析 上海甲级写字楼一般意义上是指能够满足境外企业从事经营活动的办公场所，其主要分布在浦东陆家嘴、环人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇、虹桥开发区等板块，涵盖区域主要有浦东、静安、卢湾、徐汇、黄浦及长宁。而其中的最高端写字楼又主要分布在陆家嘴和南京西路两个区域。 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 11 页 共 31 页 上海甲级办公楼分区概述 区域 地理位臵 地铁可及性 商务设施 办公项目 静安 位于浦西中心地区 跨国公司首选位臵之一 可及性良好 配套设施完善 延安路高架 地铁 2 号线 目前上海最佳的豪华酒店聚集区，包括波特曼丽嘉大酒店和四季酒店等 多个高档服务式公寓可供选择，如上海商城、嘉里中心服务公寓 7 个甲级办公项目 提供约 48 万平方米办公面积 代表性项目：恒隆广场、中信泰富广场、梅隆镇广场 长宁 最早的经济技术开发区 成熟的适合外籍人士居住的社区 靠近虹桥机场 延安路高架 内环线 地铁 2 号线 各类酒店的选择较多，包括虹桥万豪酒店、喜来登豪达大酒店等 紧临成熟的外籍人士社区，包括高档公寓和别墅项目 6 个甲级办公项目 提供约 37 万平方米办公面积 代表性项目：上海城、远东国际广场、万都中心 卢湾 位于浦西中心地区 可及性良好 上海的时尚商业街 延安路高架 南北高架 地铁 1 号线 花园饭店、新锦江大酒店等可及性良好 多个高档服务式公寓可供选择，如翠湖天地和锦麟天地高级服务式公寓等 10 个甲级办公项目 提供约 35 万平方米办公面积 代表性项目：中环广场、瑞安广场、香港新世界大厦 浦东 小陆家嘴 国家级金融贸易开发区 交通及商业设施日益完善 地铁 2 号线 延安东路 /复兴东路隧道 为目前上海最佳的豪华酒店聚集区，包括金茂凯悦大酒店、香格里拉大酒店等 目前高档服务公寓为雅诗阁服务公寓，浦东新梅万豪行政公寓选择较少 11 个甲级办公项目 提供约 77 万平方米办公面积 代表性项目：汇丰银行大厦、金茂大厦、中银大厦 其它区域 世纪达到沿线，包括新上海商业城和竹园商贸区 地铁 2号线和4 号线 另有若干线在建中或已规划 区域内洲际汤臣大酒店、瑞吉红塔大酒店 与小陆家嘴的酒店可及性良好，很少高档服务公寓可供选择 3 个甲级办公项目 提供约 15 万平方米办公面积 代表性项目：浦项商务广场、城建中心大厦 黄浦 传统意义上的市中心地区 交通便利 延安路高架 部分办公楼近地铁 1、 2号线 人民广场为各交通工具环乘中心 豪华酒店与高档公寓稀缺 周边仅有威斯汀大酒店和世贸皇家艾美酒店 12 个 甲级办公项目 提供约 53 万平方米办公面积 代表性项目：外滩中心、来福士广场、海洋大厦 徐汇 位于浦西中心地区 交通便利可及性良好 配套设施完善 主要的次商业中心之一 地铁一号线 内环线 高星级酒店供应缺乏，仅有华亭宾馆等较成旧的酒店 服务式公寓较多，如衡山路 41 好，港汇花园服务式公寓等 7 个甲级办公项目 提供约 39 万平方米办公面积 代表性项目：港汇中心、世纪商贸广场 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 12 页 共 31 页 上海分区甲级写字楼租金走势0 . 5 00 . 7 00 . 9 01 . 1 01 . 3 01 . 5 01 . 7 0静安 1 . 0 7 1 . 2 0 1 . 1 3 1 . 1 8 1 . 1 7 1 . 1 3 1 . 3 8 1 . 6 2 1 . 7 2 长宁 0 . 7 4 0 . 7 6 0 . 7 7 0 . 7 9 0 . 8 3 0 . 9 1 0 . 9 6 1 . 0 5 1 . 1 4 卢湾 1 . 0 5 1 . 2 0 1 . 1 9 1 . 2 2 1 . 2 3 1 . 2 8 1 . 4 0 1 . 4 2 1 . 5 1 黄浦 0 . 8 5 0 . 9 6 0 . 9 8 0 . 9 9 1 . 0 1 1 . 0 5 1 . 0 8 1 . 3 5 1 . 3 8 浦东 0 . 8 6 0 . 9 6 1 . 0 5 1 . 0 4 1 . 0 5 1 . 2 0 1 . 2 4 1 . 3 8 1 . 5 7 徐汇 0 . 9 3 0 . 9 9 1 . 0 4 1 . 0 6 1 . 0 8 1 . 1 6 1 . 1 9 1 . 4 2 1 . 4 6 0 6 / Q 1 0 6 / Q 2 0 6 / Q 3 0 6 / Q 4 0 7 / Q 1 0 7 / Q 2 0 7 / Q 3 0 7 / Q 4 0 8 / Q 1U S D / s qm / / d 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 13 页 共 31 页 5.1.2 上海 商业市场分析 上海作为国际大都市，其总体建设目标为国际化的“经济中心、贸易中心、金融中心和航运中心”。上 海商业作为上海产业结构的重要组成部分，其“五大高地”态势正在逐渐形成，即品牌旗臶高地、客流集聚高地、品位格调高地、市场集散高地、服务便利高地。上海，正在逐步构筑一个国际购物天堂，形成 21 世纪上海商业新格局。 1-陆家嘴商圈； 2-南京东路商圈； 3-南京西路商圈； 4-外滩商圈； 5-淮海路商圈； 6-徐家汇商圈； 7-虹桥商圈 ； 8-中山公园商圈 市内主要的高端商业中心多分布在内环以内地区，分别位于浦东、黄浦、静安、卢湾、徐汇以及长宁 6 个区内，依托成熟的商务中心，发展特色商业街区及商业中心。 从目 前各商业圈的租金来看 南京西路的租金最高，徐家汇、小陆家嘴次之。 8 主要商圈租金及空臵率情况 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 14 页 共 31 页 5.2 区域状况分析 5.2.1 陆家嘴区域状况分析 陆家嘴金融贸易区是全国唯一以“金融贸易区”命名的国家级开发区，是上海市建设四个中心的主要承载地，是新世纪上海中央商务区的重要组成部分。目前，陆家嘴已经初步形成以证券、期货、钻石为龙头的国家级要素市场，银行、保险公司、证券公司、财务公司、基金公司和金融租赁公司等为主的金融机构体系。 陆家嘴金融贸易区隔黄浦江与浦西的黄浦区、虹口区相望，总面积为 31 平方公里，主要是黄浦江、罗山路、龙东路 的围合区。 2004 年 10 月成立的陆家嘴功能区域辖梅园、潍坊、塘桥、洋泾和花木等五个街道，面积达 42.77 平方公里，常驻人口规模 56 万人。截至 2007 年 4 月，陆家嘴金融贸易区内商务楼宇 147 幢，已竣工 119 幢。陆家嘴楼宇建筑面积 921 万平方米，其中已竣工楼宇建筑面积 667 万平方米。 根据规划按功能布局，陆家嘴金融贸易区内沿着世纪大道轴线已形成小陆家嘴金融核心区、CBD 东扩地区、新上海商业城、竹园商贸区等几大板块。 其中小陆家嘴地区是金融城 建设 的主要载体，其建设 也 得到 了 陆家嘴其他重点开发地区的支撑，上海船厂地区 为小陆家嘴做了合理延伸， CBD 东扩地区是连接小陆家嘴和竹园商贸区的桥梁，新上海商业城的改造，优化陆家嘴区域的商业，竹园商贸区与小陆家嘴相互呼应相互补充。 陆家嘴金融城建设的重点区域 区域 占地面积 (万 ) 规划建筑 总量 (万 ) 已建成 楼宇（幢） 入住企业 (户 ) 备注 小陆家嘴地区 170 455 38 1673 在建 竹园商贸区 90 165 33 1860 在建 新上海商业城 12 112 21 858 建成 上海船厂地区 69 145 待建 CBD东扩地区 85 210 规划 总量 426 1087 92 4391 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 15 页 共 31 页 陆家嘴金融中心物业分析 物业品种 建筑面积（万） 面积占比 大型零售 10.9 10% 高星级酒店 19（ 1446 间 ) 17% 高端服务式公寓 6.8 6% 甲级办公楼 77 68% 总计 113.7 100% 陆家嘴金融中心需求分析 物业品种 物业建筑形态 目标客户 租金水平 大型零售 购物中心 地下二层至地上四层 外资高档百货 奢侈品牌旗舰店 餐饮 高级行政俱乐部 健身中心 服务业 平均租金 15元 /平方米/天 （按建筑面积计算） 高星级酒店 位于大厦中高区 商务散客：金融机构和少数张江制造及研发企业 会展客人 按 2007 年价格水平为3200 元 /天 /间 高端服务式公寓 位于大厦中高区 商务 逗留时间：中短期（一周到半年）客人为主 按 2007 年价格水平为3200 元 /天 /间 甲级办公楼 高层、超高层 金融机构 专业服务业 制造业 按 08 年一季年价格水平为 11 元 /平方米 /天（约 1.57 美元） 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 16 页 共 31 页 5.2.2 陆家嘴 甲级 写字楼市场分析 陆家嘴金融贸易区是上海市办公楼特别是甲级办公楼的集聚区，其国有土地资源正逐步转化成高端房产资源，而其 中甲级办公楼已成为投资者企业发展的战略重点和企业战略资产的长期持有重点。 陆家嘴甲级办公楼大都具有市一级、新区一级或区域性地标性建筑的特征，既是投资者财富地位的标志，也是投资企业品牌广告效应的代表，更能通过对入驻客户的广泛结交形成事业发展的新资源。 在陆家嘴核心区域 小陆家嘴区域，共规划有甲级写字楼 41 幢：现已竣工 24 幢甲级写字楼，总建筑面积为 212 万平方米；在建甲级写字楼有 15 幢，总建筑面积为 196 万平方米；未来五年陆家嘴中心区甲级写字楼的新增供应量大约为 220 万平方米，是目前建成量的一倍多。到 2010 年，陆家嘴中心区的甲级写字楼将步入成熟期。 从供求关系来看，作为一个近几年才初具规模的 CBD 区域，小陆家嘴区域租赁状况呈现良好的发展态势，租金领跑全市平均租金水平。随着区域的进一步发展，国外大量的金融机构、物流商贸和咨询机构将会大量涌入，办公楼市场需求将持续走高。 陆家嘴 C B D 典型甲级办公楼租金、空置率走势图0%2%4%6%8%10%00 . 30 . 60 . 91 . 21 . 51 . 8陆家嘴 空置率 5% 2% 2% 1% 0 . 2 1 %陆家嘴 租金 1 . 1 6 1 . 2 7 1 . 3 2 1 . 4 2 1 . 5 607 年 1 季度 07 年 2 季度 07 年 3 季度 07 年 4 季度 08 年 1 季度 租金 受宏观经济的影响， 08 首季度陆家嘴商圈办公物业的租金依旧顺应 07 年第四季度上涨趋势，保持上扬态势。 空臵率 陆家嘴地区的甲级写字楼出租情况良好，出租率基本在 99%左右，市场需求相当强劲。现在渣打银行基本租满，环球金融中心、高宝金融 大厦、时代金融大厦、印尼黄金臵地大厦、未来资产大厦招租情况良好。 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 17 页 共 31 页 陆家嘴核心区域甲级写字楼 项目名称 地址 办公等级 装修标准 办公 建筑面积 ( ) 最新租金 ($. /天 ) 开发商 上海环球金融中心 世纪大道 100 号(银城东路口 ) 甲级 毛坯 177847 2.70-3.00 上海环球金融中心有限公司 汇丰大厦 银城东路 101 号 甲级 全装 修 102600 1.98-2.05 上海森茂房地产有 限公司 金茂大厦 世纪大道 88 号 甲级 毛坯 156741 1.94-2.20 中国金茂（集团） 股份 有限公司 花旗集团大厦 浦东新区花园石桥 路 33 号 甲级 毛坯 96200 1.85-2.05 上海巴鼎房地产发 展有限公司 汇亚大厦 银城北路 133 号 甲级 毛坯 70343 1.60-1.80 新资房地产开发（上海）有限公司 时代金融中心 上海市银城中路 68 号 甲级 毛坯 88000 1.58-1.72 上海迪威行臵业发 展有限公司 黄金臵地大厦 浦东陆家嘴银城中 路 甲级 毛坯 75000 1.55-1.82 上海黄金臵地有限 公司 上海银行大厦 银城中路东园路 甲级 毛坯 69698 1.50-1.70 上海仲盛集团 未来资产大厦 上海市浦东新区陆 家嘴环路 166 号 甲级 毛坯 59267 1.38-1.52 上海民泰房地产有 限公司 中银大厦 银城中路 200 号 甲级 毛坯 91055 1.37-1.51 上海浦东国际金融 大厦有限公司 国家开发银行大厦 浦东南路 500 号 甲级 毛坯 52500 1.23-1.50 上海城投臵业管理有限公司 震旦国际大厦 富城路 99 号 甲级 毛坯 85000 1.23-1.42 震旦國際大樓上海 有限公司 上海信息大楼 上海市浦东世纪大 道 211 号 甲级 毛坯 69510 1.20-1.22 上海电信公司信息 世界分公司 中国保险大厦 陆家嘴东路 166 号 甲级 毛坯 57898 1.11-1.38 上海兴氯房产开发 有限公司 浦发大厦 浦东南路 588 号 甲级 毛坯 70000 1.06-1.20 上海浦东发展银行 股份有限公司 招商局大厦 陆家嘴东路 161 号 甲级 毛坯 74600 1.04-1.18 招商局广场臵业有 限公司 上海证券大厦 浦东南路 528 号 甲级 毛坯 62089 0.98-1.15 上海浦利房地产有 限公司 中融碧玉蓝天 银城中路 8 号 甲级 毛坯 70960 1.53-1.58 上海中融臵业发展 有限公司 现阶段陆家嘴核心区域甲级写字楼的平均租金约在 1.57$. /天 （ 11 元 . /天 ），空臵率约在 0.21%（不含未正式营业的项目）。区域内销售型甲级写字楼仅一例，即 中融碧玉蓝天， 该项目近期的 售价约在 68000 元 /平 方 米 。 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 18 页 共 31 页 5.2.3 陆家 嘴 商业市场分析 浦东新区经济贸易局的规划，“十一五”期间陆家嘴地铁站周边将新增近 5 万平方米的商业面积，这些新增的商业面积将与原有的正大广场一起构成新的商圈。根据规划，正大广场西侧将被改造成对外开放的室内步行街，并向 滨江大道方向延伸，最终形成一条拥有庞大地下停车场的滨江娱乐酒吧街，而从滨江大道南段星巴克向北段延伸的黄浦江沿岸，也将吸引餐饮、文化品牌入驻，形成浦东自己的餐饮娱乐一条街。 现在陆家嘴中心区在建的大型商业项目有上海国际金融中心和世纪大道连廊，上海国际金融中心将建成 10 万平方米的购物中心与正大广场相互呼应，将于 2010 年竣工；世纪大道连廊位于世纪大道的南侧，西侧为世界广场，东侧为崂山西路，基地呈三角形状，建筑层数为一层，建筑层高约为 8 米，建筑面积约为 2300 平方米，功能定位为酒吧、茶坊及咖啡馆等休闲餐饮或旅游纪 念品零售等业态，建成后将解决陆家嘴商业配套不足的缺陷，使陆家嘴商业配套日趋完善。 浦东陆家嘴中央商务区优越的地理位臵为该区域商业的发展带来诸多积极的因素，同时地区商业的发展也为陆家嘴中央商务区聚集了更多人气，从而形成了一个良性的循环。 陆家嘴区域商业物业 项目名称 地址 商铺类型 营业 面积 ( ) 最新租金(元 . /天 ) 开发商 花旗集团大厦 上海市浦东区花园石桥路33 号 办公底商 800 15-25 上海巴鼎房地产发展有限公司 新大陆广场 上海市浦东区崂山西路 588号 独立商铺 33290 15-30 上海华曜国际贸易有限公司 上海证券大厦 上海市浦东区浦东南路 528号 办公底商 2800 15-20 上海浦利房地 产有限公司 上海第一八佰伴 上海市浦东区新张杨路 501号 独立商铺 108700 30-35 上海第一八佰 伴有限公司 华联商厦（张扬店） 上海市浦东区张扬路 655 号 独立商铺 39000 15-35 联华超市股份 有限公司 中融恒瑞国际大厦 上海市浦东区张杨路 560 号 办公底商 32000 12-30 上海中融臵业发展有限公司 正大广场 上海市浦东新区陆家嘴西路168 号 独立底商 121443 30-39 正大集团 中融国际商城 上海市浦东新区浦东南路1088 号 办公底商 30000 18-40 上海中融臵业发展有限公司 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 19 页 共 31 页 新梅联合广场 上海市浦东新区浦东南路999 号 办公底商 16000 20-35 上海兆鑫房地产发展有限公司 华润时代广场 张杨路 500 号 办公底商 51000 30-38 华润（上海） 有限公司 注：商业租金按套内面积计算得 现阶段陆家嘴核商业物业的平均租金按建筑面积计算约在 15 元 . /天 ，按套内使用面积计算约在 25 元 . /天 ，空臵率约在 2%。 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 20 页 共 31 页 5.2.4 典型项目分析 花旗集团大厦 项目概况 项目地址 浦东新区花园石桥路 33 号 所属商圈 陆家嘴 CBD 开发企业 上海巴鼎房地产发展有限公司 物业管理公司 仲量联行 总建面积 120000 办公面积 96200 办公类型 标准 办公等级 甲级 标准层净高 2.75 米 标准层面积 2600 建筑层数 40 层 出租率 99% 交房时间 2005-12-31 物业管理费 33.17 元 / /月 办公租售情况 出租 ；出售 办公租金 1.85-2.05 美元 / 商铺类型 办公 底商 商业面积 1100 商业租金 10.00 元 / .天 出租率 98% 相关图片 楼层平面图 项目外立面图 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 21 页 共 31 页 金茂大厦 项目概况 项目地址 世纪大道 88 号 所属商圈 新上海商业城 开发企业 中国金茂（集团）股份有限公司 物业管理公司 世邦魏理仕 总建面积 287360 办公面积 156741 办公类型 标准 办公等级 甲级 标准层净高 2.7 标准层面积 3260 建筑层数 88 层 出租率 99.5% 交房时间 1999-01-28 物业管理费 37.25 元 / /月 租售情况 出租 ； 租金 1.94-2.20 美元 / 相关图片 楼层平面图 项目外立面图 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 22 页 共 31 页 5.3 实物状况分析 5.3.1 项目地理位臵分析 本评估标的高宝金融大厦，位于浦东新区小陆家嘴商圈，贴靠陆家嘴环路和花园石桥路，距离陆家嘴地铁站约 5 分钟步程。 高宝金融大厦 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 23 页 共 31 页 5.3.2 项目现状条件分析 本评估标的西侧 、南侧为 居住区域，住宅项目有汤臣一品、鹏利海景公寓、 盛大金磐 等；东侧为花园石 桥路，北侧为国金中心。香格里拉、君悦酒店环伺，紧邻花旗银行大厦、金茂大厦、环球金融中心、正大广场等地标性建筑。 国金中心 高宝金融大厦 项目现状及周边道路实景图 现状实景图 花园石桥路 陆家嘴环路 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 24 页 共 31 页 项目周边建筑物实景图 国金中心（在建） 花旗集团大厦 金茂大厦 中银大厦 震旦大厦 未来资产大厦 上海中心（未动工） 太平金融大厦（在建） 正大广场 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 25 页 共 31 页 5.3.3 项目技术 指标 分析 本评估标的主要技术指标 地址 浦东花园石桥路 66 号 建筑总高 198 米 楼层分布 地上 1 42 层 地下 3 层 商业裙房 1 5 层 单层建筑面积 1100-2000 平方米 建筑面积 约 74000 平方米 层高 4.2 米 标准层净高 2.75 2.8 米 墙面到核心筒距离 13.5 米 客用电梯 德国蒂森高速 电梯 12 部 车位 358 个 发展商 香港高宝臵业有限公司 高鹏（上海）房地产发展有限公司 物业顾问 仲量联行 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 26 页 共 31 页 5.4 最高最佳使用原则分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行、经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。限制于估价目的，并依据估价对象所处的地理位臵、规模，确定其当前的规划经营方案为最高最佳使用状态。 5.5 估价方法选用 本评估标的 为 商贸办公金融综合楼 ，由于周边市场上类似房地产出租案例较多，故采用收益法中 的直接资本化法确定估价结果。 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 27 页 共 31 页 5.6 收益法（直接资本化法）估价 收益法，也称收益资本化法、收益还原法 ， 是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预测估价对象的未来正常收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。 5.6.1 年有效毛收入 选取周边类似案例，确定本 评估标的 办公及商业物业的租金 ，通过租金计算本评估标的的年有效毛收入 。 办公物业租金的确定： 相似案例选取 案例 1： 花旗集团大厦 案例 1 位于 花园石桥路 33 号 ，办公建筑面积 96200 ，建筑层数 40 层，外立面为玻璃幕墙 ，办公等级为甲级 。 2008 年 1 季度的办公物业租金为 1.85-2.05 美元 . /天。 案例 2：汇亚大厦 案例 2 位于 银城北路 133 号 ，办公建筑面积 70343 ，建筑层数 37 层 ，外立面为玻璃幕墙 ，办公等级为甲级 。 2008 年 1 季度的办公物业租金为 1.60-1.80 美元 . /天。 案例 3：金茂大厦 案例 3 位于 世纪大道 88 号 ，办公建筑面积 156741 ，建筑层数 88 层 ，外立面为玻璃幕墙，办公等级为甲级。 2008 年 1 季 度的办公物业租金为 1.94-2.20 美元 . /天。 确定修正系数 区位状况修正 比较案例 1、 2、 3 与本评估标的处于类似区域，根据比较参照物与本评估标的的区域进行的比较分析，确定比较系数为： 设本评估标的为 100，则案例1 为 100，案例 2 为 99，案例 3 为 100。 实物状况修正 根据“比较实例与本评估标的的比较因素详见表”，主要参照办公等级、结构形式、楼层等因素进行修正，确定比较修正系数为：设本评估标的为 100，则案例 1 为 100，案例 2 为 99，案例 3 为 103。 租赁情况修正 案例 1、 2、 3 均已交房，而本评估 标的尚在建，未正式对外招租， 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 28 页 共 31 页 开发商将根据 物业 不同的 现状及时点制定不同的租金，故应进行租赁情况修正，确定比较修正系数为：设本评估标的为 100， 则 案例 1 为 108，案例 2 为 108，案例 3 为 112。 租金时间修正 参照陆家嘴甲级写字楼租金走势， 确定 租金时间 修正系数为：设本评估标的为 100， 则 案例 1 为 102，案例 2 为 102，案例 3 为 102。 计算比准租金 项目 1 2 3 租金（ 美元 . /天） 1.95 1.70 2.07 房地产状况因素修正 区位状况修正 100/100 100/99 100/100 实物 状况修正 100/100 100/98 100/103 租赁情况修正 100/108 100/108 100/110 租金时间修正 102/100 102/100 102/100 比准租金 (美元 . /天 ) 1.84 1.66 1.86 比准租金确定 对调整后的比准价格进行综合平均，本评估标的 办公物业 于估价时点的 租赁价格为： 1.84 45%+1.66 25%+1.86 30%=1.80 美元 . /天 =12.6 元 . /天 商业物业租金的确定： 相似案例选取 案例 1：花旗集团大厦 案例 1 位于 花园石桥路 33 号 ， 营业 面积 800 ， 商业类型为办公底商，业态为零售、餐饮 。 2008 年 1 季度的 商业 物业租金为 15-25 元 / .天 。 案例 2： 上海证券大厦 案例 2 位于 浦东南路 528 号 ， 营业 面积 2800 ， 商业类型为办公底商，业态为零售、餐饮。 2008 年 1 季度的 商业 物业租金为 15-20 元 . /天。 案例 3：正大广场 案例 3 位于 陆家嘴西路 168 号 ，营业面积 121443 ，商业类型为独立底商，业态为 零售 、 娱乐 、 服务 、 餐饮 。 2008 年 1 季度的商业物业租金为 30-39 元 . /天。 确定修正系数 区位状况修正 比较案例 1、 2、 3 与本 评估标的处于类似区域，根据比较参照物与本评估标的的区域进行的比较分析，确定比较系数为：设本评估标的为 100，则案例1 为 100，案例 2 为 98，案例 3 为 102。 高宝金融大厦估价 报告 上海 克尔瑞信息技术有限公司 成都北路 333 号 邮编： 200041 电话： 52981155 2008 上海 克尔瑞信息技术有限公司 版权所有 第 29 页 共 31 页 实物状况修正 根据“比较实例与本评估标的的比较因素详见表”，主要参照 商业类型、营业面积、业态业种 等因素进行修正，确定比较修正系数为：设本评估标的为100，则案例 1 为 93，案例 2 为 93，案例 3 为 104。 租赁情况修正 案例 1、 2、 3 均已交房 在营业 ，而本评估标的尚在建，未正式对外招租，开发商将根据物业不同的现状及时点制定不同的租金，故应进行租赁情况修正 ，确定比较修正系数为：设本评估标的为 100，则案例 1 为 103，案例 2 为 102，案例 3为 110。 租金时间修正 参照陆家嘴 商业物业 租金走势，确定租金时间修正系数为：设本评估标的为 100，则案例 1 为 100.5，案例 2 为 100.5，案例 3 为 100.5。 计算比准租金 项目 1 2 3 租金（ 元 . /天） 20 17.5 34.5 房地产状况因素修正 区位状况修正 100/100 100/98 100/102 实物状况修正 100/93 100/93 100/105 租赁情况修正 100/103 100/102 100/110 租金时间修正 10