龙湖地产佳宇大黄路项目投资建议书（41页）

1 佳宇大黄路项目投资建议书 重庆龙湖地产 2 目录 项目概况 市场分析 市场定位 项目规划预案 投资参数说明 投资风险评价 投资建议 3 一、佳宇大黄路项目概况 4 项目背景 佳宇大黄路项目占地 38.8亩，容积率为 4.41（期望为 4.41,目前容积率 3.0)，总建筑规模为 13.6万平方米。 项目的地块分为两部分，其中： 1号地块面积为 20201平米，容积率 3.0； 2号地块面积为5920平米，现容积率为 3.0。若整个项目的容积率需达到 4.41,2号地块的容积率要达到 9.2。 5 我司通过与佳宇公司谈判达成如下合作意向： 1、佳宇公司提供项目土地，土地出让金及地块建筑搬迁、高压线等市政设施的搬迁费用由佳宇公司支付； 2、我司提供项目建设的费用，同时先借 4000万元给佳宇； 3、对建成的项目，按面积我司分得 70%，佳宇分得 30%。 6 1.1 项目区位 项目位于九龙坡，属主城核心区，可便捷通达渝中区和南岸区及江北区 项目地块 渝中区 南岸区 九龙坡区 江北区 7 1.2 项目区位 （项目四至及周边关系） 项目东临长江，西临广州奥园（建设体量 70万平米） 北临星河湾，南临丽水箐苑 项目地块 广州奥园 大坪商贸圈 杨家坪商圈 丽水箐苑 星河湾 8 1.3 交通状况 通过南北干线，可顺畅通达江北、渝中区大坪、九龙坡区各区域 通过大黄路距大坪商圈在 5分钟 车程内 通过滨江路距杨家坪商圈 5分钟 车程内 项目地块 杨家坪商圈 大坪商贸圈 大黄路 滨江路 9 1.4 项目用地 土地权属 : 地块总用地面积约 38.8亩。 目前土地权属在重庆佳宇房地产公司名下。 10 项目地块地形 地形北低南高，西高东低，相对高差约 18米。 地块呈不规则的条状，用地总长约 480米，最宽处 100米，最窄处 30米。 项目地块 11 项目地块地形 从项目地块远眺南岸 鹅公岩大桥 龙湖观山水 融侨半岛 12 项目地块地形 项目地块 从南滨路远眺项目地块 丽水箐苑 13 1.5 项目规划条件 项目规划设计条件： 总用地面积 38.8亩 规划容积率 4.41 可建设最大建筑面积 13.59万平方米 14 二、市场分析 15 2.1 区域概况 大坪是渝中区“十一五”期间重点打造的商业副中心，未来三到五年，商业建成量超过 20万平米 这里地势较高、江面达 1公里，有“一湾观三桥三岛”的独特景观，拥有绝佳的地理区位 . 是渝中区和九龙坡区未来的城市生活居住中心。 项目地块 杨家坪商圈 大坪商贸圈 长江大桥 鹅公岩大桥 菜园坝大桥 16 2.2 区域住宅市场分析 市场概述： 产品同质化严重。所有项目均为高层高密度住宅，容积率普遍在 4.0以上。产品以一房、二房的中小户型及紧凑型三房为主。 目前区域板块内无一线开发商开发，在售楼盘市场影响力较弱。 2007年渝中名郡、嘉华 鑫城、旭庆 江湾国际花都、兰波 红城丽景、康德 糖果盒、星月湾等在建项目持续销售，市场供应量超过 110万平方米。 该板块连接渝中、九龙坡及江北，未来交通便捷、出行便利，是理想的人居之地。 17 2.3 典型楼盘分析 旭庆江湾国际花都 江湾国际花都项目渝中区大坪上肖家湾，项目东邻复旦中学，南接菜袁公路，北接长江一路、东面紧靠红楼宾馆，西侧与大黄路相连。 周边交通便利，市政和生活设施配套齐全。 18 旭庆江湾国际花都 经济技术指标一览表 占地 185.68亩 建筑面积 58.4万平米 容积率 4.72 绿化率 35% 建筑布局 18栋 31层高层 +2栋电梯花园洋房 建筑风格 现代主义风格 户型分布 中小户型， 40平米一房、 6070平米二房、8090平米三房、 110平米四房 价格分布 35004400元 /平米 19 2.3典型楼盘分析 旭庆江湾国际花都 销售情况 该项目 2007年 4月 14日开盘，推出 C1、 C2、 C3栋高层的部分单元共约 400套房源，其中以一、二房销售速度最快，销售率超过 70%；三房销售率约 50%；四房销售最慢，约 30%。 20 2.4 典型楼盘分析 星月湾 占地 21000平米 建筑面积 84840平米 容积率 4.04 绿化率 35% 建筑布局 5栋 32层高层 建筑风格 现代主义风格 户型分布 中小户型， 40平米一房、 6070平米二房、80102平米三房、 价格分布 35004040元 /平米 星月湾位于渝中区大坪板块大黄路与交通街交叉处，紧邻长江，造就最佳看江风光，成为了大坪地区的首席江景社区，整体观江达 70%。 21 2.5 区域典型项目分析小结 项目的户型以紧凑、舒适的二房、三房为主， 4房销售滞销 客户群体以城市新贵和都市中间阶层人群为主 楼盘溢价关键点：交通便捷、大坪商区、江景资源 22 三、市场定位 23 3.1 项目总体定位 主城滨江景观高层 这里地势较高、江面宽达 1公里，有“一湾观三桥三岛”的独特景观，且毗邻大坪中央商务区，拥有绝佳的商业、商务配套及便捷的交通，是渝中区和九龙坡区未来的城市生活居住中心。 24 客户敏感点 敏感点 敏感度 价格 交通 区域、江景 生活配套 教育 医疗 25 3.2 客户定位 肖像描述 :处于社会中间阶层 , 个人收入在 5000元左右、重视交通、具有渝中情结和滨江情结。 客群年龄： 25 55岁。 工作区域： 全市范围，居住以大坪及周边区域为主 客群构成： 教育工作者、医务工作者、公务人员及中低层管理者 客群消费场所： 以本地消费和杨家坪消费为主，百盛、新世纪、国美、重百等中档消费场所 26 3.3 产品定位 滨江小高层、高层公寓 27 3.4 价格定位 产品形态 套数 面积区间 （套内面积） 开盘时间 套内均 价 总价 （万元） 高层 A 594 99-110 2008年 5月 6200 61-68 小高层 B 66 71.5-90 2008年 5月 6500 46-58 小高层 C 330 60-70 2008年 5月 5300 32-37 商业门面 50 75 2009年 4月 8000 60 28 四、项目规划预案 29 4.1 项目用地分析 地形北低南高，西高东低相对高差约 18米。地块呈不规则的条状，用地总长约480米，最宽处 100米，最窄处 30米。 30 4.1 项目用地景观面分析 项目的高层可观江景。 板式小高层透过前面楼宇的空隙观江景。 31 设计理念 1、滨江景观高层 2、滨江景观板式小高层 4.2 开发预案 32 4.3 产品组合 产品形态 面积 (万平米 ) 高层 7.42 小高层住宅 (11+1层 ) 3.27 临街商业 0.5 车库 2.18 合计 13.59(地上 11.41) 33 五、投资参数说明 34 销售计划 物业类型 建筑面积（平米） 套数 销售起止时间 套内单价（元 /平米） 高层住宅 51975 480 08年 6月 -08年11月 6200 小高层 6118 66 08年 8月 -08年 9月 6500 板式多层 16816 330 09年 3月 5300 商业（ 2层） 3500 50 09年 2月 - 09年 3月 10000 车库 14930 425 09年 10月 35 5.1 投资参数说明（建安成本） 各业态建安成本 高层住宅 1,300 元 /平米 小高层 1,280 元 /平米 板式多层 1,280 元 /平米 商业 1,250 元 /平米 车库 1,200 元 /平米 36 5.4投资参数说明计划情况 序号 节点 时间 1 交地 2007年 11月 2 办理国土证 2007年 12月 3 办理施工许可证 2008年 1月 4 开盘 2008年 6月 5 完成 40%销售 2008年 10月 6 完成 70%销售 2008年 12月 7 竣工验收 2009年 9月 8 交房 2009年 10月 37 六、投资风险评价 38 6.1 项目 SWOT分析及 WT应对措施 优势 1、这里地势较高、江面达 1公里，有“一湾观三桥三岛”的独特景观，且毗邻大坪中央商务区，拥有绝佳的商业、商务配套及便捷的交通 2、地块无拆迁的影响。可作成现金流项目。 劣势 1、项目规模小。对公司发挥品牌优势不利。 2、体量小，受周边竞争项目影响大，对自身可控性小，如售价调整。 应对措施： 1、作成现金流项目，控制总价，快速销售。 机会 1、项目板块内面临的竞争较弱，尚无较高端的品牌物业推向市场。 威胁 1、周边