附录二包租、返租详细方案附录二包租、返租详细方案

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1附录二包租、返租详细方案关于包租、返租方案的原理及文字说明本方案仅适合于第三期所推出的针对投资、投机型客户的商铺,一、二期商铺则不实行该计划。(1)关于包租包租方案内容采取五年包租、头三年租金一次性返还,每年租金回报率达8的形式。即任一客户购买了一个商铺,则该商铺五年的经营权可选择自己经营、自己租赁,亦可委托第三方(实际上就是国城房产)进行全权经营,而且在购铺签合同时即可获得头三年的租金,每年租金回报率为8,每年坐收租金即可。包租的正面效应客户购买商铺主要目的是投资,对于长远有个规划。能产生稳定的经济来源。而购买商铺的主要担心点是该商铺能不能做大做旺起来。而采取包租这样的方式是解决客户以上心理的一剂良药。可以让其在包租的年限内每年有购买商铺全款8的稳定收入,加上广告和现场置业顾问的努力,客户落单的几率要增大。包租的负面效应有些包租的商铺经营不善,导致老百姓对包租有偏见,且政府规定不能由第一方包租,即不能由开发商直接包租。2解决方案在广告措辞和统一说辞上要注意,而在承诺包租时,应说明由第三方包租以及带租约商铺等。关于包租后价格的几点说明三期商铺价格定位于5900元∕㎡6869元∕㎡之间,取平均值6578元∕㎡,若按8的回报率(返租率),则6385元8511元单价应上涨511元,三年包租算下来为51131533元则三期商铺在5900元∕㎡6869元∕㎡的区间范围内再应再加上1533元5900元∕㎡,6869元∕㎡1533元74338447元∕㎡实际三期商铺价格建议为7433元∕㎡8447元∕㎡之间,这样三年返租扣除后可得预期利润。(2)关于返租返租方案内容返租率年返租率8,即每年客户可获得购房款的8做为资金回报。返租年限三年返租形式头三年一次性返还,在签合同时即买即返,第四、五年年头时再返还第年四、五年的租金给购房户(以合同签定时间为准)。3关于返租的几点说明返租可让客户立即见到收益,抓住了客户购买商铺的原始动机和心理,亦从表面上降低了客户购买商铺的风险,给其吃了颗定心丸。但是亦需注意在统一说辞时一定严格把守口径关,即无论包租还是返租都是由第三方代理。不可说成由国城房产操作。关于包租、返租方案的示例说明的门面销售以包租带售,实行包租五年同时在签定合同时返还三年租金,且每年租金返还回报率高达8的招租策略。具体要通过实例计算、推演出包租、返租的价格可操作性和操作模式。价格的制定原则是,把返租的费用加到价格里。例出售23栋1号商铺,建筑面积1469㎡,建筑面积单价6100元/㎡,总价89609元。政策的核心内容是“包租五年,头三年租金一次性返还,每年回报率达8”。因此遵循“价格的制定原则是,把返租的费用加到价格里”,不难算出我们将要卖的商铺总价是89609元(1083)111115元按公式推演如下总价111115元每年返还8(回报率)111115元88889元头三年租金一次性返还8889326667元这时可得4方案一总价111115元26667元84448元首付34448元按揭50000元月供583元解析该方案的优点是按揭数额相对较少,月供少,负担少,只要能交得起首付,月供不是太大问题,缺点是首付比起方案二来说要高一些。(备注此时租金约为50元/㎡/月的水平,鉴于目前经营现状来说该租金水平较高,因此建议销售人员在解释这一块的时候忽略不详说,若有客户硬是要求解释这一块的时候,统一说辞内容即以远景规划、政府商业网点规划及是市唯一农机汽配专业市场来进行解释,未来的经营规模及空间非常可观,达到50元/㎡/月的水平指日可待,而且我们实行的是5年包租,不象有点房产商开发完就闪人,我们是本着经营市场,做大市场,负责任的态度来进行开发建设的,因此希望客户能打消顾虑。)方案二总价111115元首付45115元26667元18448元按揭66000元月供770元解析该方案的优点是首付非常少(因为返租款是从首付里扣除5的),就连工薪阶层也可以买得起旺铺(在广告诉求的时候可以重点描述),缺点是月供比起方案一来说要高一些。
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黄山道人上传于2015-07-01

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