住房公积金贷款政策解答

住 房 公 积 金 贷 款 政 策 解 答1、什么是住房公积金贷款？ 个人住房公积金贷款是指以住房公积金为资金来源，向参加住房公积金制度的职工发放的，定向用于购买、建造、翻建、大修自住普通住房的专项住房贷款。 2、申请住房公积金贷款前提条件是什么？个人及所在单位按时、足额缴存住房公积金且缴存时间在六个月(含)以上，具有完全民事行为能力、信用良好的职工，在本市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住普通住房时，均可向市住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。3、借款人还必须同时具备哪些条件才能申请贷款？借款人申请公积金贷款应当同时具备以下条件： （1）具有合法的身份。（2）具有稳定的经济收入和偿还贷款本息的能力，无影响贷款偿还能力的其他债务。 （3）有合法有效的在盐城市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住普通住房的合同或其他批准资料，且购买的住房主体结构已封顶。（4）购买、建造、翻建、大修住房的首期付款或自筹资金的金额不低于总房款的 20%。（5）本人及其配偶（或一名未婚子女）的公积金帐户内有不低于 6 个月的缴存余额;（6）无未还清的住房公积金贷款；（7）提供市住房公积金管理中心认可的担保。（8）申请商业性个人住房贷款转公积金贷款（以下简称商转公）的，申请人还须为商业性个人住房贷款的借款人（具体见“25”）（9）市住房公积金管理中心规定的其他条件。4、怎样计算公积金贷款额度？公积金贷款额度以下列标准最低额为准。(1)不高于按借款人还贷能力确定的贷款限额。其计算公式为：借款人及其配偶（或一名未婚子女）住房公积金月缴存基数之和50%12借款年限。(2)不高于购买、建造、翻建、大修住房总价款的 80%。精装修房购建房总价款中不含室内装璜装饰费用。 (3)借款人及其配偶（或一名未婚子女）均符合贷款条件的，每笔最高不超过 30 万元，低于10 万元的可放宽至 10 万元；只有一人符合贷款条件的，每笔最高不超过 15 万元，低于 5 万元的可放宽至 5 万元。(4)贷款额度不超过购房总价减去购房预付款及购房提取住房公积金后的金额。(5)累计贷款额度不超过按现行住房公积金贷款政策计算的贷款限额；(6)申请商转公的额度除需符合上述规定外，还不得高于申请转贷时商业性个人住房贷款的余额（具体见“25”）。5、个人住房公积金贷款能贷多少年？(1)公积金贷款期限以年为单位，最长不得超过 20 年，借款人申请的贷款期限与申请贷款时的实际年龄之和原则上不得超过其法定退休年龄。(2)对连续、足额缴存住房公积金 5 年以上且具有稳定收入、信誉良好、有偿还贷款本息能力的借款人，贷款期限可以延长至借款人法定退休年龄后 1 至 5 年。 例如：借款人 50 岁，法定退休年龄为 60 岁，则最长贷款年限为 15 年。6、公积金贷款的利率是多少？住房公积金贷款利率调整了怎么办？(1)现行公积金贷款利率为：贷款期限 1 至 5 年（含 5 年）月利率 2.775；贷款期限超过5 年的月利率 3.225。 (2)住房公积金贷款利率按照国家有关规定执行。贷款期限为一年的贷款，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息,到期一次性还本付息。贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率。(3)贷款利率按贷款资金实际划转日中国人民银行公布施行的贷款利率执行。7、借款人申请公积金贷款时需要哪些材料？借款人申请公积金贷款需填写住房公积金贷款意向表并如实提供下列资料：(1)借款人及配偶的身份证、住房公积金龙卡和婚姻状况证明原件及复印件,借款人配偶为军官（含士官）的出具军队统一颁发的有效证件；(2)合法有效的购买、建造、翻建或大修自住住房的合同、协议及其相关批准资料原件；（详见下“8”）(3)购买商品住房的，具有售房单位出具的不少于购房总价 30%的首付款证明原件及复 印件；购买二手住房的提供中华人民共和国契税完税证原件；建造、翻建、大修住房的，具有建修房预算；（详见下“8”）抵押担保有关材料；（详见下“9”） (4)抵押人亲笔签字的自行安置承诺书；(5)市住房公积金管理中心要求提供的其他资料。8、购（建、修）房材料分哪几种情况？(1)购买商品房(含经济适用住房和中低价商品住房）的借款人，提供网上备案的或加盖房产管理部门鉴证章的商品房买卖合同，房地产开发企业出具的 30%首付款凭据； (2)集资建房的借款人，单位提供建设工程管理部门出具的建设工程施工许可证和集资建房人员名单；职工个人提供集资建房合同（协议）、集资收据； (3)购买二手房的借款人，提供经房产主管部门鉴证的房地产转让合同、契税完税证明；(4)建造自住房的借款人，提供建设用地规划许可证、建设工程施工许可证和建房预算；(5)翻建、大修自住房的借款人，提供房屋所有权证、国有（集体）土地使用证及当地建设规划部门批准的翻建、大修证明和翻、修房预算。9、担保材料分哪几种情况？（1）现房抵押的，提供抵押房产所有权人及共有权人的身份证、婚姻状况证明、抵押房产的房屋所有权证、国有土地使用证和所有权人及共有权人到公积金中心亲笔签字的自行安置承诺书；（2）有价证券质押的，提供有价证券所有人夫妇身份证、婚姻关系证明、担保书、有价证券；借款人（夫妇）须办理有价证券冻结止付手续。（借款人采用有价证券质押担保的，有价证券金额不得低于借款金额本息。）（3）公积金质押的，提供质押人身份证和质押贷款保证书；（质押贷款保证书须质押人到公积金中心签字，质押的住房公积金余额不得少于规定比例：质押人为财政供给单位职工，质押余额不得少于借款人借款额的 50%；质押人为非财政供给单位、按时足额缴存住房公积金的职工，质押余额不得少于借款人借款额的 70%；质押人为不正常缴存住房公积金的，质押余额不得少于借款人借款额的 100%。）（4）担保公司担保的，提供有资质的住房置业担保公司出具的担保书；（5）所购房抵押加阶段性保证（按揭）的，提供开发公司出具的阶段性担保书；（阶段性保证人必须是与公积金中心签订商品房贷款按揭合作协议书的单位。）10、借款人如何办理住房公积金贷款？ 第一步：贷款申请：借款人携带申请材料到市住房公积金管理中心填写盐城市个人住房公积金贷款意向表，提出借款申请。（所需申请材料视情况按上述“7、8、9”项要求）。第二步、贷款审批：中心对借款人提交的全部材料进行审查。并在借款人提交上述全部文件、资料之日起 3 个工作日内作出贷款或者不予贷款的决定。中心通过中国人民银行征信系统查询、审核申请人及配偶（或共同借款人）的个人信用情况。第三步、签订合同：借款人与公积金中心及委托银行签订借款合同，办理抵（质）押手续。1、以现房作抵押的：另须抵押房屋产权人及共有权人持身份证、婚姻关系证明原件到公积金中心填写盐城市房屋他项权申请登记表，签订抵押合同；借款人持身份证、加盖公积金中心和受托银行印章后的借款合同、抵押合同、抵押物价值确认书和他项权申请登记表，到房屋座落地的产权管理部门办理房屋他项权证。2、以有价证券质押担保的：签订借款合同前，有价证券所有人夫妇持身份证、婚姻关系证明和有价证券，到中心签订质押贷款保证书，并办理有价证券冻结止付手续；同时将质物交受托银行验审后收押、保管，银行出具质物保管凭证，双方在质物保管凭证上签章。3、以公积金质押的：签订借款合同前，由公积金出质人带身份证到公积金管理中心签署质押贷款保证书。4、以担保公司的：签订借款合同前，提供担保公司担保书。5、以房产公司阶段性担保的：签订借款合同前，提供房产公司的担保书。按揭房屋产权人及共有权人持身份证、婚姻关系证明原件到公积金中心填写盐城市房屋抵押权预告登记申请书、盐城市房屋抵押权登记申请书，签订抵押合同和办理预告登记的书面约定；借款人持身份证、婚姻关系证明、加盖公积金中心和受托银行印章后的借款合同、抵押合同、抵押物价值确认书、抵押权预告登记申请书和办理预告登记的书面约定，到房屋座落地的产权管理部门办理房屋预告登记证明。第四步、 划转款项：以现房抵押方式担保的，借款人持借款合同、抵押合同、房屋他项权证和放款通知到受委托银行划款；以有价证券质押、公积金质押、担保公司担保的，持借款合同、有价证券质押保证书或公积金质押贷款保证书或担保公司担保书和放款通知到受委托银行划款；以所购房抵押加阶段性保证的，持借款合同、开发公司担保书、房屋预告登记证明和放款通知到受委托银行划款。第五步、按期还款：每月 20 日以前偿还贷款本息。 第六步、贷款结清：结清全部贷款，借款人到银行领取“贷款结清证明”，办理抵（质）押注销手续。11、以住房抵押办理公积金贷款要不要办理保险、评估手续？用房产作抵押担保的公积金贷款不需要办理保险，也不需要评估。抵押资产价值由公积金中心根据市场指导价直接确定，免收费用。12、借款人什么时候开始还款？贷款期限 1 年的，到期还款。超过 1 年的，借款人自银行划款之日的次月起进入还款期，按月结息。每月的 20 日之前还款。13、如何偿还个人住房公积金贷款？(1)柜面还款方式: 借款人每月到贷款划款银行用现金偿还贷款本息；(2)委托扣款方式：借款人委托贷款银行通过储蓄卡、储蓄存折、信用卡等方式代扣偿还。借款人到贷款划款银行办理一个储蓄卡（本），银行与借款人签订委托扣款协议书，借款人在每月 20 日（含 20 日）之前存入足额的还款数额，银行每月从借款人帐户代扣应还贷款本息。14、偿还住房公积金贷款本息的方式是什么（1 年期以上的）？借款人与公积金中心、贷款银行在借款合同中确定还款方式，自借款合同签订的次月开始还款。还款可采用等额本息还款或等额本金两种还款方式之一，还款方式一经确定不得更改。等额本息还款方式。贷款期每月以相等的数额平均偿还贷款本息，每月归还贷款本息按贷款实际占用情况计算。每月还款额计算公式为： 月应偿还贷款本息合计= 贷款本金月利率(1+月利率)还款月数/(1+月利率)还款月数-1) 每月应偿还的贷款利息=贷款余额月利率， 每月应偿还的贷款本金=每月应偿还的贷款金额本息合计 每月应偿还的贷款利息。每月偿还贷款本息金额是一个固定的数，但偿还的本金是逐月递增的，偿还的利息是逐月递减的。等额本金还款方式。即每月等额偿还贷款本金，每月归还贷款利息也是按贷款实际占用情况计算，并随本金逐月递减。每月还款额计算公式为： 每月应还款额=贷款本金/贷款期月数 +（本金-已归还本金累计额）月利率 采用这种方式，借款人还款本息额是逐月递减的。15、等额本息和等额本金两种还款方式有何区别？ (1)等额本息还款方式是每月以相等的额度平均偿还贷款本息，其中归还的本金和利息的配给比例是逐月变化的，利息逐月递减，本金逐月递增。等额本息每月还款固定，适用于在整个贷款期内家庭收入有稳定来源的借款人，如机关、科研、教学单位人员等。(2)等额本金还款方式是每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。等额本金还款方式每月的偿还额逐月减少，开始还款的压力较大，后期压力较小，较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐渐减少的借款人，如中老年职工家庭，在退休后收入可能随之递减，可以选择等额本金还款方式。(3)等额本息和等额本金还款方式分别适合不同的借款人，没有绝对的利弊之分。16、如果想提前还款怎么办？借款人可以提前归还部分或全部贷款本息，可按下面三种方式之一提前还款：(1)提前一次性归还全部贷款本息。借款人可以在归还当月应还贷款本息后，提前一次性归还全部剩余贷款本金及利息。利息按实际占用时间计算。(2)提前归还部分贷款本金。借款人可以在归还当月应还贷款本息后，提前归还部分贷款本金。提前归还部分贷款本金后，按照剩余本金重新计算还款额,贷款利率、还款期数不变。(3)提前预还几个月贷款本息。借款人可以提前预还几个月贷款本息，但不能跨自然年度预还。归还后，借款人仍按原月还款额归还剩余贷款。17、借款人贷款逾期了怎么办？(1)借款人未按贷款合同规定按月偿还贷款本息的，逾期部分按中国人民银行有关规定在合同规定利率基础上加收 50%利息。(2)当发生借款合同约定处理抵押物或质物的情况时，贷款银行除就逾期部分计收逾期利息外，有权依照合同和法律程序处置抵押(质)物或要求担保人承担连带保证责任。(3)公积金中心可直接将借款人夫妇及共同偿还人、担保人的住房公积金转入借款人的贷款帐户用于冲还贷款。18、在什么情形下中心有权停止支付或者提前收回全部贷款？(1)借款人未按专款专用的规定使用公积金贷款。 (2)未经管理中心同意，借款人将设定抵押权的财产变卖、转让、赠与或重复抵押的。(3)借款人所设定抵押的房产遇拆迁，借款人未事先通知公积金中心，并未办理贷款清偿手续或重新落实新的担保方式的。(4)借款人拒绝或阻挠公积金中心对公积金贷款使用情况进行监督检查的。(5)借款人与其他法人或经济组织签订有损公积金中心权益的合同或协议的。 (6)借款人连续三个月或累计六个月未按时偿还贷款本息的。(7)担保人违反担保合同、丧失承担连带责任能力或抵押物因损毁不足以清偿贷款，而保证人、借款人未按要求落实新保证或新抵押的。(8)违反与公积金中心约定的其他事项的。19、借款人还清贷款后抵押物、质物如何注销？(1)借款人用房产抵押申请贷款的，应在还清贷款本息后，凭承办银行出具的还清证明、房屋他项权证到管理中心，出具注销函，再到产权管理部门办理注销抵押手续。(2)借款人用有价证券质押申请贷款的，应在还清贷款本息后，凭贷款银行出具的还清证明到管理中心，中心函告有价证券冻结银行办理解冻手续。(3)借款人用公积金质押申请贷款的，由公积金中心直接解封。20、借款人在还贷期内是否可以申请变更担保方式？可以。借款人在还贷期内要求变更担保方式，由借款人向公积金中心提出书面申请，落实新的担保方式，中心、承办银行审核同意后三方签署变更协议。21、借款人能否贷款用于买自住房外的其它用途？不可以。借款人申请住房公积金贷款后，只能用于购房合同和借款合同规定的用途，严禁挪作他用。借款人在贷款期限内，要配合市公积金中心对贷款使用情况的检查。贷款要专款专用，严禁挪用。如借款挪做他用，市公积金中心有权提前收回贷款，并对挪用部分按中国人民银行有关规定计收罚息。22、贷款资金可以提取现金吗？除购买二手房和一次性付清购房款后在一个月内申请公积金贷款的可以提取现金，其余一律通过银行转帐入开发公司（售房单位）帐户。23、抵押住房的价值如何确定？抵押值如何确定？抵押住房的现值，由公积金中心根据当地房管、物价部门定期测算并公布的房地产基准价格结合实际进行确认，抵押值最高不得超过抵押住房现值的 70%。24、贷款申请时间如何规定的？(1)购买普通商品住房的，应在购房合同约定的房屋交付日前（所购房屋为已竣工交付的现房，在购房合同签订之日起 3 个月内），提出贷款申请；(2)购买二手住房的，应在中华人民共和国契税完税证开具之日起 3 个月内，提出贷款申请； (3)建造（翻建、大修）住房的，应在取得有关部门批准文件之日起 1 年内，提出贷款申请。25、在异地购房的，是否可以在我市申请住房公积金贷款？异地购房的贷款申请，暂不受理。26、商业性个人住房贷款如何申请转为住房公积金贷款？1、在本市购买、建造、翻建或大修自住住房时已办理商业性个人住房贷款（以下简称“商业贷款”）且符合住房公积金贷款条件的借款人，在偿还贷款期间可转办住房公积金贷款。2、申请转住房公积金贷款须符合上述各项规定条件外，还需同时具备以下条件：（1）申请人须为商业性个人住房贷款的借款人。（2）申请人没有未还清的住房公积金贷款。（3）申请人的商业贷款未还清且必须还款正常、无逾期记录及无住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）规定的不良信用记录。3、转贷额度（1）贷款金额不高于申请转贷时商业贷款本金余额（取千元以上整数），且转贷后不能形成组合贷款。（2）贷款金额不超过按现行住房公积金贷款政策规定的最高限额。4、申请材料（1）转贷申请人及其配偶的身份证明及婚姻状况证