湖南省城市住房建设规划

湖南省城市住房建设规划编制导则湖南省住房和城乡建设厅湖南省城市规划研究设计院2014年4月28日城乡规划研究室张成智1、编制目的意义和依据2、总则3、规划编制程序与要求4、规划内容5、主要技术要点6、成果的形式及要求7、常见问题解析主要内容一、编制目的意义和依据1、落实国务院及省委省政府有关住房建设的政策2、促进房地产市平稳健康发展，引导市场合理预期。3、规范规划编制的技术方法、主要内容及成果表达。4、依据住房和城乡建设部城市住房建设规划编制导则（建房改研【2012】1号）国家、省市相关的法律、法规和技术规范二、总则1、规划定位（1）专项规划住房建设规划是城市总体规划的一个专项规划（2）法定规划经批准后为法定规划，如果需要调整或修改需要法定程序。（3）单独编制。需要委托具有相应城乡规划编制资质的设计单位进行编制。（4）规划组织政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策（4）规划组织政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策政府组织住房建设规划是一个涉及多部门的综合性规划，必须市（州）政府或县政府组织。专家领衔技术性很强的工作，由具有相关资质的规划编制单位承担。部门合作涉及多个部门，由房产局牵头组织，其它部门包括规划、建设、国土、统计、民政等相关部门参与。二、总则2、规划期限与规划范围（1）规划期限20142020年，对城市远景的住房发展进行展望。（2）规划范围城市（地级市）住房建设规划的规划范围分为两个层次市域层次主要是提出各市县住房建设的原则性要求，对各市县住房进行总体安排和部署；中心城区层次主要是城市总体规划确定的规划区范围内的中心城区。湘西自治州主要在州域层面对全洲各市县住房进行总体安排和部署。二、总则（2）规划范围县级市及县城的规划范围主要为中心城区范围，即总体规划确定的规划区范围内的中心城区。三、规划制定程序与工作要求（1）规划制定程序确定任务、前期调研与资料收集、专题研究、规划编制与咨询论证、规划审查、规划批准与组织实施。（2）工作要求确定任务城市人民政府组织编制城市住房建设规划，城市住房主管部门会同规划等主管部门负责具体编制工作，并可以委托具有相应资质的规划编制单位承担编制任务。规划编制经费应纳入政府财政预算。前期调研与资料收集。专题研究。1、住房现状情况及存在问题分析专题研究2、住房需求预测专题研究3、住房建设发展目标指标体系研究4、住房空间布局专题研究（保障性住房空间布局）5、其它专题人均住房面积、保障性住房专题等三、规划制定程序与工作要求224规划编制与咨询论证。应当采取论证会、听证会或其他方式征求专家和公众的意见，规划审查、规划批准与组织实施、规划备案上级房产主管部门审查，当地人民政府批准实施。各县、县级市将批准后的规划向市州房产局或房产主管部门备案。各市州房产局或房产主管部门将本级住房规划连同各县（市）各省住房和城乡建设厅一并备案。三、规划制定程序与工作要求41规划内容的总体安排411市（州）域层面住房建设规划的内容。各市州住房现状情况分析、住房发展目标、主要任务、年度时序安排、住房产业化基地布局、各市县住房建设总体安排和部署。412中心城区层面住房建设规划的内容。中心城区现状住房情况分析、住房发展目标、主要任务、空间布局与用地规划、年度时序安排、政策保障措施、规划实施机制。四、规划内容42城市住房建设现状情况分析42L进行住房建设现状情况分析。全面分析住房建设情况，对现状各类住房的存量情况进行客观分析，分析当前的总量和居住水平，存在的主要问题。四、规划内容422主要内容（1）住房相关产业的地位与作用。客观分析房地产相关产业在当地国民经济社会发展中的地位与作用，明确房地产相关产业在GDP、财政收入及固定资产投资中的比重等相关指标，分析当地与居住相关的各类经济社会指标。2各类存量住房总量及存量住房的结构情况，总体居住水平分析。明确各类住房包括商品房、保障性住房、其它住房集资建房、自建房、房改房、移民拆迁安置住房、城中村等各类住房的总量情况，客观分析目前居民的居住水平和居住质量。四、规划内容3商品住房建设情况。包括各类商品住房建设规模、商品住房结构、价格变化、建设项目空间分布、土地供应和市场秩序等情况。4各类保障性住房建设情况。包括住房保障相关政策和制度建设，各类保障性住房建设规模、建设标准和房源筹集，保障性住房建设项目空间分布、土地供应和资金保障，以及保障性住房的分配、管理和使用情况等。四、规划内容5城市棚户区改造情况。包括城市棚户区改造的相关政策和制度建设，各类棚户区建设规模、建设标准，棚户区改造建设项目空间分布、土地供应和资金保障。6其它住房建设情况。包括居民自建房、房改房、拆迁或移民安置房、城中村、单位集资建房等各类住房情况，以及占整个住房总的比例情况。7住房公积金及住房融资平台运行情况。8住房建设存在的主要问题。根据当地实际情况，总结现行住房建设存在的主要问题。43住房发展目标431立足城市住房和经济社会发展现状及存在问题。结合未来人口和城镇化发展趋势预测，分析判断居民住房需求特征和发展趋势。科学合理预测城市住房需求。综合考虑资源环境承载能力和政府公共财力，统筹确定城市住房发展与建设目标。四、规划内容432主要内容1基于发展现状，在住房需求预测和供给能力分析基础上，合理确定城市住房发展总体目标；2确定住房发展分项目标包括总量和居住水平目标、住房保障目标、质量与环境目标、关联资源配置目标等；3建立住房发展指标体系，明确约束性指标和预期性指标四、规划内容四、规划内容指标分类指标名称说明单位指标属性总量和居住水平指标城镇新建住房总建筑面积万平方米预期性城镇新建住房总套数万套预期性人均住房建筑面积平方米预期性城镇住房成套率预期性新建住房面积结构140平方米以上预期性90含140平方米预期性60含90平方米预期性50含60平方米预期性50平方米以下预期性商品房空置率预期性住房保障指标保障性住房覆盖面约束性保障性安居工程总建筑面积万平方米约束性保障性安居工程建设总套数万套约束性住房公积金制度实施覆盖面预期性四、规划内容质量和环境指标住宅工程质量验收优良率约束性存量住宅节能改造比例预期性新建住宅全装修比重预期性新建住宅中绿色住宅比重约束性新建住宅小区物业管理覆盖面预期性关联资源配置指标新增城镇住宅用地供应量万公顷预期性保障性住房用地供应量万公顷约束性保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房甩地占住房建设用地供应总量比重约束性保障性安居工程建设和中低收入家庭租金补贴的财政性资金投入万元预期性保障性住房及其配套工程建设的信贷资金投入万元预期性44主要任务441明确规划期内住房发展建设的主要任务和重点工程，包括住房供应体系和供应结构、住房保障、房地产市场发展、住房建设消费模式、住房空间布局、既有住区更新改善、社区环境与住宅质量提升等方面的内容，各城市可根据实际情况补充其他工作任务。四、规划内容342主要内容（1）住房供应体系和供应结构明确住房供应体系，总体供应结构和保障性住房覆盖面，优化存量住房供应等内容；（2）住房保障明确住房保障方式，各类保障性住房建设规模、建设标准、房源筹集模式和资金来源，以及保障性住房分配、运营管理和住房公积金管理等内容；（3）房地产市场发展明确房地产市场发展重点，各类商品住房建设规模及建设标准，市场秩序监管，房地产服务业发展和住房信息系统建设等内容；四、规划内容（4）住房建设消费模式明确发展省地节能环保型住宅，推进住宅产业化发展；利用新房和存量房两个市场，采取买房和租房两种方式，支持自住和改善型需求，引导合理梯度住房消费等内容；（5）住房空间布局明确各类住房的选址原则和空间布局模式，以及相应的公共交通和公共服务设施配套建设要求等内容；四、规划内容（6）既有住区更新改善明确存量住房宜居改造、节能改造、结合城市更新推进保障性住房建设等内容；（7）社区环境与住宅质量提升明确社区环境建设、地域文化特色、社会服务与物业管理、住宅户型设计、住宅工程质量管理等内容，并重点关注老年住房需求，应对老龄化发展趋势。四、规划内容45空间布局与用地规划451在规划范围内，基于城市住房发展目标，结合各类住房的建设规模和空间需求特点，依据城市规划和功能布局要求，进行各类住房的具体空间布局和用地规划。四、规划内容452主要内容（1）确定住房建设的总体空间布局结构；（2）确定各类保障性住房的空间布局；（3）确定各类商品住房的空间布局；（4）确定居住用地供应总量及供应结构。四、规划内容453保障性住房规划选址与建设要求（1）保障性住房应采取“大分散、小集中”的布局模式，倡导与普通商品住房配套建设。并应与城市更新、城中村改造、旧住宅改造等项目相结合，新建与存量利用并重，实现保障性住房布局的空间相对均衡并有利于促进社会融合；（2）保障性住房应注重与各类配套公共服务设施和市政交通基础设施同步规划、同步建设和同期投入使用。四、规划内容36年度时序安排361根据住房发展与建设目标，结合城市住房需求和建设能力，合理确定规划期内各年度住房建设和土地供应时序的原则性安排。362主要内容（1）确定各类住房建设年度时序安排；（2）确定各类住房用地供应年度时序安排；（3）编制重点建设项目库。四、规划内容47政策保障措施471依据国家关于调整住房供应结构、稳定住房价格、切实解决城市低收入家庭住房困难以及促进房地产市场健康发展的相关政策文件，结合城市住房建设与管理的实际情况，明确土地、财税、金融等关联资源配置的政策保障措施，确保住房发展目标的实现。472重点针对保障性住房建设进行投资估算，明确资金来源和筹措方式，以及相应的配套政策措施。四、规划内容48规划实施机制481遵循有利于促进规划实施和管理的原则，提出规划的实施保障机制。482主要内容（1）确定规划实施管理机制；（2）确定规划实施监督和考核奖惩机制；（3）确定规划公众参与机制；（4）确定住房建设年度计划的编制要求；（5）确定规划中期评估和动态调整机制；（6）其他规划实施保障机制。四、规划内容41现状资料调查与分析42住房需求预测五、技术要点532需求预测中常用的基础数据包括（1）人口包括常住人口总量及结构、家庭户规模、外来人口的规模、人口城镇化水平等。（2）收入与住房支出包括城镇居民人均可支配收入、按收入等级分组的城镇居民家庭人均可支配收入和住房消费性支出等。（3）住房规模和居住水平包括住房的总量和结构，历年各类住房建设和供销规模，人均居住面积等。（4）住房价格历年各类住房价格及指数。（5）住房困难家庭情况包括本市县低收入住房困难家庭的划分标准、家庭数量和住房状况等。6其它因素，如外地人口购房等。五、技术要点（1）总量预测方法需要结合城市人口规模和人均住房建筑面积的预测结果综合确定，城市人口规模可参照城市规划的预测结果确定，人均住房建筑面积的预测方法主要包括时间序列分析法、多元线性回归法、联立方程组法等。（2）分类预测方法将城市住房需求分为商品住房需求、保障性住房需求和城市更新住房需求，通过住房需求调查、居民收入状况分析和多层次住房需求分析，分类预测城市住房需求。五、技术要点一根据收入水平划分住房需求层次并构建需求模型确定规划期末中低及以下收入居民的平均收入水平L1及其常住人口规模POP1，中等及以上收入居民的平均收入水平L2及其常住人口规模POP2。五、技术要点合理确定房价收入比。根据现状房价收入比和未来住房发展目标诉求，合理确定中等及以上收入城市居民利用其可支配收入购买商品住房的年限N。P1为住房单位面积价格。商品住房需求Q1。商品住房面积预测公式为1221/PPOPINQ五、技术要点保障性住房需求Q2。根据政府财力、土地供应和住房开工建设能力，确定规划期内中低及以下收入居民的人均保障住房面积S1。保障性住房面积预测公式为122SPOPQ五、技术要点住房拆迁改造需求Q3。根据政府财力、拆迁安置难度及进度、土地供应和住房开工建设能力，确定规划期内因住房拆迁改造面积Q3。现状住房总面积为Q0。城市住房总需求面积，预测公式为0321QQQQQ五、技术要点部分城市可以修正公式Q4为外地购房04321QQQQQQ规划成果由规划文本、图纸与附件组成。附件应包括规划说明书、专题研究报告与基础资料汇编现状调查报告。六、成果要求61、成果形式包括纸质文档和电子文档。（1）纸质文档采用A4幅面竖开本装订，其中规划图纸宜采用A3幅面印制并折页装订。（2）电子文档采用通用的文件存储格式。其中文本可采用WPS、DOC、PDF等格式，图纸文件应采用AUTOCAD，ARCINFO等软件支持的矢量文件格式存储。（3）规划如采用抽样调查、需求预测模型等方法应采用数据库格式存储相关电子文档。六、成果要求62规划文本621规划文本内容应包括总则、住房发展目标、主要任务、住房建设空间布局与用地规划、年度时序安排、政策保障措施、规划实施机制、附则等基本内容。622总则应明确规划编制目的、规划依据、指导思想与规划原则、规划范围和规划期限等；附则应明确规划的解释权限、生效日期等其他部分参照本导则规划内容的具体要求。各城市可依据自身特点和需要进行适度调整和补充。623规划文本应当以条文方式表述规划结论，内容明确简练，具有指导性和可操作性。六、成果要求63图纸63L市（州）域住房建设规划的图纸3张图1市（州）域居住现状图各市县现状住房的套数、面积及商品房套数及面积，保障性住房套数及面积及其它住房的套数及面积2市（州）域住房规划布局图各市县规划住房的套数、面积及商品房套数及面积，保障性住房套数及面积3市（州）域住房产业化基地布局图。建议每市州13个产业化基地，标出位置及辐射范围，也可并入市域仿规划图一并出图，只要表示清楚即可六、成果要求632市（州）域图纸以市（州）域城镇体系规划图为底图。33市域图纸比例1500001100000，634中心城区规划图纸1居住用地现状图现状各居住片区住房的套数、面积及商品房套数及面积，保障性住房套数及面积及其它住房的套数及面积，列表表示主要住房情况2居住用地规划图总体规划确定的各居住片区住房用地、套数、面积及商品房套数及面积，保障性住房套数及面积列表表示总体住房情况3保障性住房用地规划图保障性住房用地布局、各用地保障性住房情况，包括套数、面积等4住房建设年度实施规划图分年度各类住房的用地、套数、面积等635中心城区主要规划图纸比例宜为110000或L5000。64附件641附件包括规划说明书、专题研究报告和基