交楼方案(最终修改版3.28)

*小区接房方案,交接前的准备工作,交房文件准备 1、公司执照； 2、收费许可证； 3、物价局778号文件； 4、物权法； 5、重庆市物业管理条例； 6、前期物业服务合同。,一、行政部交楼前应做的准备工作：,1、员工入职前培训及考核；2、落实员工劳动合同；3、确定员工制服样式、订做事宜；4、制定管理公司内外部文件、印刷事宜；5、采购管理公司开办物品及器材。,1、包括：保险柜、计算器、点钞机、笔、纸（A4、A3、公文等）、复写纸、回型针、钉书机、文件夹、写字板、文件柜、莹光笔、文件袋（收楼袋）、告示贴、花名册、报纸杂志、饮水机、纸杯、 桶装水、复印机、休息椅、应急药品等；（此项交由行政人事部任小琴负责） 2、后勤保障事宜；（由物业公司行政人事部衔接落实） 3、交楼现场气氛的布置该项工作交由品牌中心完成。,二、交楼物品的准备,三、交楼指示牌的制造及相关人员工作事项安排,1、交楼批示牌的制造1.1楼名指示牌、门牌、楼层指示牌、单元指示牌、走火通道指示牌；1.2停车场指示牌，包括转弯牌、禁鸣牌、单行牌等；1.3交楼路线牌，包括了公共洗手间的位置、停车位置；1.4收楼程序指示牌、业主接房排号牌；1.5交楼现场功能区域指示牌，包括接待处（物业公司人员）、咨询处（地产公司及物业公司相关人员）、缴款处（地产收费及物业收费）、等候处（业主VIP休息室）、签约处（物业公司）、验楼处（物业公司人员）、装修申请处（物业公司人员）；1.6 以上诸项工作由经营销售部具体负责，物业公司配合若干。,2、接房路线由经营销售部提供，护管部负责相关岗位安排，环境部在接房现场及接房路线安排人员进行环境保护及巡扫工作；3、由工程部现场勘查后制作接房现场平面图，并提交至*处统一包装；4、车两辆按照原计划停放至车库负一层，并派护管专人值守；5、管理公司营业执照及资质证书的领取；6、落实交楼当日协助交楼的各部门人员的分工编排。,四、财务在交楼前应做的准备工作,1、建立物业财务各项管理制度及工作程序；2、物业管理收费标准申报手续及收费许可证书的领取；3、确定收费方式；4、收费表格及票据的准备，包括输入业主的基 本资料、输入收费项目及金额；5、收取费用需准备的政府有关文件；6、乐天软件的培训使用。,五、工程部在交楼前应做的准备工作,1、建立工程部各项管理制度；2、与开发商联系并落实工程图纸、合同交接事宜；3、协同开发商及施工单位一起对公建设施、公共位置及楼宇内部质量进行初验： 3.1登记遗漏工程； 3.2对遗漏工程进行统计、归类、总结； 3.3将遗漏工程总结递交发展商、承建 商。,4、跟进遗漏工程的整改工作进度；5、对小区整体工程进行复检工作，提交复检报告。如仍有遗漏工程，继续跟进遗漏工程的整改；6、管理公司针对遗漏工程的总结对验楼员进行交楼前工作总结，对于工程通病一定要避重就轻，尽可能地向业主进行解释工作；,7、核对水表、电表、煤气表（含公共区域），并做好水电费交接单； 7.1有关核表工作一定要做到表对户，户对表，记录清晰； 7.2对有问题的表一定要记录在案，出文通知发展商、承建商、供电公司、煤气公司、供水公司，要求发展商、承建商协助供电公司、煤气公司、供水公司尽快进行整改工作；8、建立初步设备档案，明确责任人，并对有关设备、设施进行查验，对有问题的设备记录在案，并书面通知开发建设单位；,9、核对单元锁匙（含电表房、水表房、管井房、电房等的锁匙）； 9.1贴标签； 9.2对有问题的钥匙进行必要的跟进工作。10、落实交接现场和周边的水电供应及照明安排工作；11、对接房现场房间进行确认并跟进功能使用情况,12、落实物业配套设施具体交付时间； 11.1管道煤气（通气时间、点火时间、费用等）； 11.2有线电视（开通时间、申请手续、费用等）； 11.3电话（开通时间、申请手续、费用等）； 11.4信箱（规格、位置、通邮时间、投递方式等）； 11.5电梯（技术监督站运行证、时间等）； 11.6对讲系统（安装时间、开通时间等）； 11.7停车场（设施设备安装、车管所联系、车位划分等）。,13、联系地产工程部落实验房整改单交接人或14、联系施工单位，并为其安排施工人员现场服务地点15、对接房期间工作时间及其他做处详细计划及安排16、落实设施设备交验时间，确保设施设备在交房期间可以正常使用。,六、客服部在交楼前应做的准备工作,1、提供有关收楼资料供销售部制作宣传资料（包括：业主收楼指引、物业管理费收取标准、物业管理服务内容、有偿服务的内容、物业管理公司人员架构、物业管理服务简介、法规介绍、物业管理常识介绍等）；2、确定标示的样式、摆放位置、制作等；,3、配合工程部进行初检、复检工作；4、交楼当日物品及文件的准备；5、锁匙的管理（贴房号标签）；6、专人管理，摆放在锁匙柜； 6.1一出一入进行登记，明确有关锁匙的去向； 6.2交接时，将有关锁匙放入交接文件袋。,7、建立初步的业主/住户档案； 7.1业主/住户档案包括的内容：业主/住户姓名、地址、联络方式、家庭成员状况、工作地址、紧急联络方式、照片、购房合同或按揭合同编号、车辆登记、工程返修记录、费用缴交情况、投诉记录及回访记录、收楼文件二次装修申请记录； 9.2建立初步业主/住户档案基本内容可从开发商物业处有关的购房合同或认购合同中可查阅到。,8、掌握物业设施、设备的基本情况； 8.1单元装修标准、单元的朝向、电话线、 有线电视、宽带、电表、水表、 煤气表等的位置； 8.2水泵房、发电机、电梯等的熟悉； 8.3附属设施的熟悉，例如会所、学校等。,9、物业周围生活配套的熟悉，例如学校、街道办、菜市、派出所、煤气公司、供电公司、供水公司等；10、认真学习有关政府文件。11、落实钥匙交接时间，并及时通知兄弟部门做好相关接房工作12、联系刘伟制作业主验房号码牌，并指派一名客服对业主交房进行引导。,七、护管部在交楼前应做的准备工作,1、建立护管部各项管理制度及操作程序；2、落实自建护管队事宜；3、落实护管部各项配置（对讲机、器械等）；4、确定交楼日护管岗位的分布及岗位编排；5、配合工程部对护管监控系统设备进行调试检查，熟悉设备操作；,6、护管员入职前的体能训练、队列训练、基本操作程序的培训；7、着装的要求、仪容、仪表的要求，文明礼貌的要求、站立的要求；8、增加人手、加强巡逻次数、防范突发事件的发生。9、对接房期间的岗位、人员、时间做出合理计划并安排落实。,八、清洁、绿化工作的安排,1、公共区域、单元内部应做一次彻底的开荒清洁，将一个环境优美卫生干净的楼宇展示予业主；2、进户大堂范围的清洁更为重要，应要求清洁工程承建商或清洁工定时密集地进行日常保洁。3、对接访现场的保洁及接房路线的保洁巡扫做出安排，并对接房期间的人员及时间做出计划并安排落实。,九、应付突发事件的准备工作1、按照有关突发事件处理的工作指引安排人力、物力。十、模拟交接工作的培训1、按照交接程序，举行模拟交接活动；2、要求每位交接人员均要过关；3、现场接房隔段布置。,进行交接,一、功能区域的解释及人数安排,1、地产接待处：2人2、地产证组处：4人3、地产收费组：8人（网线4根、电话线4根、电脑4台、打印机4台）4、物业接待组：2人5、物业签约组：3人6、物业收费组：3人（网线1根、电话线2根） 7、物业验房租：30人（A区支援10人）（护管+客服+主管）8、物品发放组：2人9、现场护管员：20人10、现场保洁员：10人11、咨询组（综合若干）地点安排：物管办公室,二、交楼流程1、接待处（ 负责解释业主问答等 ）2、地产证组处：核对业主资料、缴费明细、档案资料等（核实后在，需在接房会签表上签字后转入下一程序：缴费） 2.1认真对各项交接资料（详见明细）； 2.2核对业主身份，例如身份证或护照、公司营业执照、购房合同、按揭合同、委托书等。3、地产收费组：当接到有验证组签字的接房会签单后，收取相关费用后在会签单上签字后转入下一程序：物业接待 3.1认真核对业主缴费明细、外联合同、预收费等。4、物业接待组：核实业主身份，留取资料后，在接房会签单上签字并转入下一程序：签约,5、物业签约组：当街到有物业接待组签字的接房会签单后后，登记业主信息，为业主办理接房手续，并在接房会签单上签字并转入下一程序：收费 5.1签署业户联络资料登记表、区域防火责任协议书、通讯业务申请表、业户档案、二次装修申请（若有）。6、物业收费组：当接到有物业接待组签字的接房会签单后，收取业主3个月物业服务费，并在接房会签单上签字并转入下一程序：验房7、物业眼房租：当接到有物业收费组的签字的接房会签单后陪同业主验房，验房完毕后在接房会签单上签字，并业主在验房表上面签字，如有整改项目的予以记录。并转入下一程序：物品发放8、物品发放组：发放两书及相关物品9、业主接房完毕，请所有接房人员一定注意，在为业主办理手续时一定要有上一程序的签字确认，方可进行接房程序10、装修申请： 10.1填写申请表格，交费等； 10.2说明有关对装修前要求。,交接后工作,1、清理现场，可请工程部、护管部协助完成；2、将遗漏工程记录表一式二份交给相关整改单位，由工程部联系工程整改衔接单位或个人并做好记录及六区相关工程整改联系方式；3、管理处工程部监督、协助返修工程进行返修整改，并将有关进度反馈给管理处，以应付业主的查询。,房地产名词术语,房地产 指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分割的部分，如树木、电梯等。房地产由于其位置固定、不可移动，因而往往又被称之为不动产。房地产交易 城市房地产交易指包括各种所有制房屋的买卖、租赁、转让抵押、城市土地使用权的转让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。,个人产权房 指公民个人对其所有的房屋具有占有、使用、收益、处分的权利，可以直接进入房地产交易市场的房屋，在社会上俗称私房。砖混结构 主要是由砖墙（或砖柱）、钢筋混凝土楼板、现浇钢混横梁等构件建成的房屋，人们通常说的多层楼房一般就是这类房屋。,房屋建筑面积 指房屋各层面积的总和，每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和机构面积。住宅使用面积 指住宅分户内可供实际使用的面积的总和，通常包括卧室、厅、厨房、卫生间、阳台、橱壁、室内走道、室内楼梯等。,得房率 指住宅使用面积除以建筑面积，其百分 比越高，得房率就越高。套内建筑面积 指套内使用面积、套内墙体面积及套内 阳台建筑面积之和。套内使用面积 指房屋户内全部可供使用的空间面积， 按房屋的内墙线水平投影计算。,商品销售面积 商品房整幢出售，其销售面积为整幢商 品房的建筑面积（地下室为人防工程的， 应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。 商品房按“套”或“单元”出售，其销售面 积为购房者所购买的套内或单元内建筑 面积与应分摊的共有建筑面积之和。,套内墙体面积 商品房各套（单元）内使用空间周围的维护 和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商 品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元） 与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包 括山墙）均为共用墙，共用墙体水平投影面 积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体 水平投影面积全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积 指阳台底板外沿在水平面的投影。,层高 指下层地板面或上表面或下表面到相邻上层楼板上表面或下表面之间的竖向尺寸。住宅开间 在建筑学中是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。,住宅进深 加注在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。住宅净高 净高 = 层高 - 一层楼板厚度容积率 容积率 = 规划建筑用地范围的总建筑面积/规划建设用地总面积,密度 建筑密度 = 规划用地范围内建筑物基底总面积/规划建设用地总面积绿化率 绿化率 = 规划用地范围内的绿地面积/规划建设用地总面积。房地产交易所 指经过政府特许和批准的房地产买卖的常设市场，是房地产市场的重要形式，也是房地产经济上和产权上的保证机关，它不仅为房地产买卖双方当事人提供了从事的各种交易和联系的场所，而且发挥了中间媒介作用。,房地产登记 指依法享有土地使用权、