维修资金中心-拟任物业项目经理培训课件

拟任物业管理项目经理培训,维修资金的使用程序,课时安排:,1、专项维修资金概述 2、共用部位、共用设施设备的日常检查和维修养护 3、专项维修资金使用办法 4、专项维修资金使用程序,天津市房屋维修资金管理中心,第一课时专项维修资金的概述,天津市房屋维修资金管理中心,第一部分 全国专项维修资金的发展现状第二部分 我市专项维修资金的管理情况,天津市房屋维修资金管理中心,一、全国专项维修资金的发展现状,专项维修资金的基本概念及性质专项维修资金的意义建设部专项维修资金政策我国各省市专项维修资金的管理模式,天津市房屋维修资金管理中心,（一）专项维修资金的基本概念及性质,1、专项维修资金的基本概念 特指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，以保障物业售后的维修管理，维护物业产权人和使用人的共同利益。 美国、欧洲、日本等发达国家很早就出现“维修资金”的概念。 在我国，专项维修资金管理是随着住房制度改革的发展而产生的。,天津市房屋维修资金管理中心,2、专项维修资金的性质共用专项自筹公共,天津市房屋维修资金管理中心,建立稳定的房屋维修资金来源渠道； 提高业主房屋使用消费的意识； 促进房屋常住常新，保值增值。,天津市房屋维修资金管理中心,（二）专项维修资金的意义,（三）建设部专项维修资金政策,1999年颁布的住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法（建住房1998213号）2008年颁布的住宅专项维修资金管理办法（建设部、财政部令第165号）,天津市房屋维修资金管理中心,（四）各省市专项维修资金的管理模式,目前，全国各地在专项维修资金政策法规中规定的交存基数、交存主体、账户管理形式及在各个不同管理阶段的收取方式、管理办法不尽相同，均由各地政府自行制订。,天津市房屋维修资金管理中心,二、我市专项维修资金的管理情况,1996年,我市出台了天津市住宅小区物业管理暂行办法（津政发199633号），提出了公共设施维修基金的概念，明确规定由开发建设单位按照住宅小区建安工程费的2%交存维修基金。直至2003年1月1日全市成立维修资金专门管理机构对维修资金进行集中管理，七年间我市维修资金基本上实行分散管理。,天津市房屋维修资金管理中心,目前，我市已经初步建立起覆盖全市新建商品房、原有商品房、售后公有住房、合作建房等类型房屋共用部位、共用设施设备维修保障体系，它含概了专项维修资金的归集、追缴、使用、退款等各项管理制度。,天津市房屋维修资金管理中心,（一）专项维修资金管理机构,天津市房屋维修资金管理中心负责全市专项维修资金的统一归集和管理工作；全市共设立20个专项维修资金归集点；定期接受财政、审计部门的监督。,天津市房屋维修资金管理中心,（二）专项维修资金管理法规政策建立情况,政府规范性文件 天津市商品住宅维修基金管理办法 （津政发200290号） 关于归集追缴原有住宅小区公共设施维修基金的工作意见 （津政发20048号） 天津市非住宅物业交存专项维修资金的意见 （津政办发2008181号）,天津市房屋维修资金管理中心,局发规范性文件 天津市商品住宅专项维修资金使用办法 （津国土房物2008650号） 原有住宅小区公共设施维修基金归集追缴办事程序及有关问题的办理意见 （津房物管200495号） 关于合作建房项目共用部位维修资金委托管理工作的通知 （津房物管20071111号） 关于购房人退、换已购商品住宅退还已缴存维修基金的通知 （津房物管200335号） 关于进一步规范公有住房售后维修基金管理的意见 （津房委20052号）,天津市房屋维修资金管理中心,天津市房屋维修资金管理中心,我市专项维修资金交存标准,（三）我市专项维修资金归集情况统计表,天津市房屋维修资金管理中心,截至2010年3月底，累计实现归集新建商品住宅、追缴原有商品住宅、整合公有住宅专项维修资金95.71亿元，涉及住宅96.33万套、建筑面积10302.24万平方米。,（四）我市专项维修资金建立情况分析图,据不完全统计，我市累计销售商品住宅近1.35亿平方米，其中新建商品住宅7600万平方米应交尽交，原有商品住宅5100万平方米正在全力追缴，另有96年以前开发建设（87年96年）的822万平方米商品住宅无法建立首期专项维修资金。,天津市房屋维修资金管理中心,专项维修资金是房子的“养老金” 专项维修资金的使用有两个误区：“惜用” “滥用”,天津市房屋维修资金管理中心,第二课时共用部位、共用设施设备的日常检查和维修养护,天津市房屋维修资金管理中心,一、物业服务企业应当按照物业服务合同约定，承担商品住宅共用部位、共用设施设备的日常维修、养护管理,天津市房屋维修资金管理中心,在雨季和冬季前，分别组织一次专项检查工作。每年四季度，根据检查结果，填写运行状况记录表，报送业主委员会和所在地区、县房管局物业管理办公室，并向全体业主公示。,二、建立商品房项目共用部位、共用设施设备日常检查制度,天津市房屋维修资金管理中心,三、共用部位、共用设施设备检查工作要做到全面、细致、准确,如发现危及安全或者正常使用等紧急情况，要立即采取有效措施消除危险、排除妨害，并在检查记录中详细记载。,根据查勘结果，制定合理修缮计划，变被动应急抢修为超前规划维修，科学安排使用专项维修资金。,对业主提出的报修情况，要认真记录，及时到现场查勘，并建立维修档案。,天津市房屋维修资金管理中心,第三课时专项维修资金使用办法,天津市房屋维修资金管理中心,一、适用范围二、管理部门三、使用原则四、用途五、申请使用主体六、使用范围七、使用程序,天津市房屋维修资金管理中心,凡本市行政区域内按照有关规定统一归集并存入市维修资金专户的专项维修资金使用适用本使用办法。,一、专项维修资金适用范围,天津市房屋维修资金管理中心,天津市国土资源和房屋管理局房屋维修资金管理中心负责对全市专项维修资金的使用进行监督管理。区县房地产管理局负责对本辖区内专项维修资金的使用进行指导及备案管理。,天津市房屋维修资金管理中心,二、专项维修资金使用管理部门,业主决策设立专户专款专用核算到套安全透明,天津市房屋维修资金管理中心,三、专项维修资金使用原则,专项维修资金应当用于商品住宅共用部位、共用设施设备 的维修和更新、改造，不得挪作他用。,天津市房屋维修资金管理中心,保修期满后,四、专项维修资金的用途,天津市房屋维修资金管理中心,五、专项维修资金申请使用主体,物业服务企业或者相关单位业主委员会或者居民委员会,共用部位包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备包括电梯、消防设施、绿地、道路、下水管道、安全防护设施等。,天津市房屋维修资金管理中心,六、专项维修资金的使用范围,第一步 制定方案第二步 业主确认第三步 办理备案第四步 开户划款第五步 竣工验收第六步 决算核减,天津市房屋维修资金管理中心,七、专项维修资金的使用程序,第四课时专项维修资金使用程序,天津市房屋维修资金管理中心,一、使用程序二、使用管理系统操作流程三、应急解危专项资金,天津市房屋维修资金管理中心,一、修订后的使用程序,天津市房屋维修资金管理中心,天津市房屋维修资金管理中心,使用流程图,天津市房屋维修资金管理中心,物业服务企业应当依据业主、业主委员会或者居民委员会的意见及查勘结果，提出维修计划建议，制定维修和更新、改造方案（附件1）；没有物业服务企业的，由业主、业主委员会或者居民委员会提出使用建议，并在区县房地产管理局指导下，委托相关单位制定维修和更新、改造方案。,天津市房屋维修资金管理中心,天津市房屋维修资金管理中心,天津市房屋维修资金管理中心,维修和更新、改造工程预算,+,+,+,+,天津市房屋维修资金管理中心,2,维修和更新、改造方案应当经专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示。,天津市房屋维修资金管理中心,3,物业服务企业或者相关单位到项目所在地的区县房地产管理局办理专项维修资金使用备案，并提交下列文件：1、专项维修资金账面余额证明;2、维修和更新、改造方案； 3、业主大会或者相关业主书面确认证明（附件2）及维修和更新、改造方案公示证明（附件3）。,天津市房屋维修资金管理中心,区县房地产管理局受理专项维修资金使用备案时，要件齐全的，应当在接件后3个工作日内出具专项维修资金使用备案证明（附件4）。,天津市房屋维修资金管理中心,天津市房屋维修资金管理中心,4,物业服务企业或者相关单位持区县房地产管理局开具的专项维修资金使用备案证明，到专户管理银行开立专项维修资金使用专户。开户银行应当出具专项维修资金使用专户开户证明（附件5）。,天津市房屋维修资金管理中心,市房屋维修资金管理中心自接到专项维修资金使用备案证明、专项维修资金使用专户开户证明、工程招投标证明（附件6）及工程施工合同一天之内，将维修和更新、改造工程预算资金的50%划拨到专项维修资金使用专户。,天津市房屋维修资金管理中心,天津市房屋维修资金管理中心,5,工程竣工后，物业服务企业或者相关单位应当组织业主、业主委员会或者居民委员会、施工企业及工程监理单位对工程进行验收，并签署维修和更新、改造工程验收报告（附件7）。,天津市房屋维修资金管理中心,天津市房屋维修资金管理中心,6,物业服务企业或者相关单位应当按照决算费用填写维修和更新、改造工程决算费用分摊清册（附件8），并进行公示。,天津市房屋维修资金管理中心,决算费用未超过工程预算金额或者在约定范围内的，物业服务企业或者相关单位到市房屋维修资金管理中心办理维修和更新、改造工程决算核减手续，并提交下列文件： 1、维修和更新、改造工程决算费用分摊清册及维修和更新、改造工程决算费用分摊清册公示证明（附件9）； 2、工程决算书及发票（查验原件留存复印件）;3、维修和更新、改造工程验收报告。,天津市房屋维修资金管理中心,市房屋维修资金管理中心自受理之日起3个工作日内，将维修和更新、改造工程尾款划拨到专项维修资金使用专户，并按照分摊清册从相关业主个人账户中核减。,天津市房屋维修资金管理中心,第一步 制定维修方案第二步 录入征询意见、办理使用备案第三步 录入监理合同、招投标信息、 施工合同、申请首期款第四步 录入验收报告、工程决算、 申请尾款,天津市房屋维修资金管理中心,二、专项维修资金使用管理系统操作流程,1、在浏览器中输入地址：，进入维修资金管理信息网。 2、点击“登陆维修资金管理系统”图标，进入系统登陆选项界面。 3、点击“首次登陆注册”图标，录入物业服务企业信息，进行注册。 4、携带相应要件到区县物业办理审核并申领加密锁。,申请使用专项维修资金，应当首先获取登陆身份,天津市房屋维修资金管理中心,天津市房屋维修资金管理中心,天津市房屋维修资金管理中心,天津市房屋维修资金管理中心,第一步 制定维修方案,1、点击菜单栏中“维修资金使用”-“维修方案管理”-“制定维修方案”。2、录入维修方案内容，主要包括“工程名称”、“施工单位选择方式（公开招标、邀请招标、协商）”、“意见征询方式 （按户走访、会议表决、信函征询、其他）”，“监理单位”、“监理费用”、“施工原因”、“施工工艺”等。 3、点击选择需要维修的设施设备，确认分摊范围，填写工程造价。 4、对维修费用进行预分摊后，打印维修和更新、改造方案书面确认明细表并经业主签字确认。,天津市房屋维修资金管理中心,天津市房屋维修资金管理中心,天津市房屋维修资金管理中心,1、点击菜单栏中“维修资金使用”-“维修方案管理”-“意见征询”-“录入确认明细结果”。 2、按照业主签字后的“书面确认明细表”，录入业主意见。系统会根据业主意见，自动计算出“户数”和“建筑面积”的同意比率。 3、达到通过比例后，点击菜单栏中“维修资金使用”-“维修方案管理”-“录入业主大会确认证明”和“录入公示证明”，录入相应信息并经业主委员会主任、副主任签字确认。 4、点击“提交审核”，将系统要件及纸质要件一并提交至区县物业办审核，办理备案手续。,第二步 录入征询意见、办理使用备案,天津市房屋维修资金管理中心,天津市房屋维修资金管理中心,天津市房屋维修资金管理中心,天津市房屋维修资金管理中心,天津市房屋维修资金管理中心,天津市房屋维修资金管理中心,1、点击菜单栏中“维修资金使用”-“维修实施管理”-“工程监理”，录入监理合同信息。 2、点击菜单栏中“维修资金使用”-“维修实施管理”-“招投标管理”，录入招投标信息。 3、“施工合同”信息录入与监理合同信息录入类似。 4、提交审核要件，申请工程首期款。,第三步 录入监理合同、招投标信息、施工合同、申请首期款,天津市房屋维修资金管理中心,天津市房屋维修资金管理中心,天津市房屋维修资金管理中心,天津市房屋维修资金管理中心,1、点击菜单栏中“维修资金使用”-“维修完工管理”“工程验收报告管理”。 2、录入“竣工验收报告”，主要包括“工程地点”、“开竣工时间”、“施工工艺”、“验收组成员”、“各方验收结论”等。 3、点击菜单栏中“维修资金使用”-“维修完工管理”“工程决算”，录入决算信息。 4、点击“决算分摊公示”，打印维修和更新改造工程决算费用分摊清册进行公示，并录入公示证明。 5、提交审核，办理工程决算核减手续，并申请尾款。,第四步 录入验收报告、工程决算、申请尾款,天津市房屋维修资金管理中心,天津市房屋维修资金管理中心,天津市房屋维修资金管理中心,三、建立房屋应急解危专项资金,天津市房屋维修资金管理中心,建立房屋应急解危专项资金的意义一、进一步规范维修资金管理，充分发挥其资金保障作用的需要。二、完善专项维修资金管理政策，提升专项维修资金应急保障功能的需要。,天津市房