创新房地产行业融资模式研究_第1页
创新房地产行业融资模式研究_第2页
创新房地产行业融资模式研究_第3页
全文预览已结束

下载本文档

版权说明:本文档由用户提供并上传,收益归属内容提供方,若内容存在侵权,请进行举报或认领

文档简介

创新房地产行业融资模式研究张永涛河南正商置业有限公司,河南郑州450000摘要融资活动是房地产行业发展的重要经济活动,然而企业融资目前存在较多问题。本文通过对现阶段我国房地产企业融资模式的思考,提出了完善我国房地产企业融资模式的对策。关键词房地产;融资模式现阶段我国房地产企业融资模式相对单一,主要依赖银行贷款。这一融资体系对房地产企业、金融体系、宏观调控和宏观经济都有十分不利的影响。笔者希望通过对现阶段我国房地产企业融资现状的思考,提出一种新的融资思路,即大力发展债权融资为主、信托融资为辅,最终形成间接融资与直接融资相辅相成的混合型融资模式。1我国房地产企业融资现状分析11直接融资中股权融资的比重过大企业在选择融资方式时,一般以内源融资为主,而在选择外源融资时,往往是首选债权融资,其次才是股权融资。然而,我国企业在融资时并未遵循这一规律。当前,我国房地产企业融资中银行信贷占据了大头,其次是股票市场、债券市场、信托市场。在这样一种市场结构下,无论是房地产企业还是房地产消费者,融资渠道都过于单一,不能摆脱对银行的依赖,同时也造成宏观经济波动风险在银行体系高度集中,金融体系缺少足够的弹性,容易受到外部因素的强烈影响。12间接融资中银行信贷的比重过大以银行为主的金融机构贷款是房地产企业筹资的一条重要渠道。房地产业对信贷资金的高度依赖使得房地产业的风险很容易向银行传染,威胁到银行体系的稳定。同时,房地产企业为了尽可能地利用财务杠杆,往往在经营策略上采取“一次圈地,分期开发,滚动发展”的模式,这种模式要求各个环节衔接紧密、转换快捷,一旦链条断裂或扭曲,如出现项目开发停滞、销售不理想、资金回笼慢等问题,就直接影响开发商的资金周转,进而把风险传递给银行体系。2解决我国房地产企业融资问题的几个新模式21加快培育债券市场的发展,鼓励有条件的房地产企业发行企业债券通过发行企业债券的方式而获得开发资金,既可以有效地扩大融资渠道,减轻对于银行贷款的过度依赖,又可以有效地避免扩大资本金对于资本利润率的大幅摊薄。(1)放宽企业债券融资的准入门槛,加大监管力度。公司债券的发行在现行制度下受到严格的管制,只有极少数承担国家重点建设项目的大型国有企业才能发行债券融资。(2)健全信用评级制度。评级机构应该由独立、公正的第三方建立,而不应该由政府有关部门设立,建立充分竞争的优胜劣汰的市场机制,以保证评级机构的公正性。(3)加快债券融资品种创新。可考虑丰富债务融资工具产品品种和期限结构。一方面要加强对企业债券期限结构的设计,发债企业可根据自身对于资金期限的不同需要而制定相应的还债期限,改变目前债券期限单一的格局。另一方面,在品种设计上,针对投资者的不同需求设计债券品种,期限上做到短、中、长期连续,付息方式做到一次付息、贴息与按年、平年、季度付息等的品种齐全,便于投资者按自身需求选择持有。最后,房地产上市公司应该通过积极有效的项目组合和内部调整,建立符合债券市场要求的公司治理结构;证券发行机构也应在考虑发行成本的基础上,在融资的数额、期限、结构、利率和对公司监管的参与程度等方面满足企业的需要。22大力发展房地产信托基金221完善房地产金融的法规建设与执法监督房地产投资信托基金应该是未来房地产企业股权融资的一个主要途径,但在目前由于我国没有专门的产业投资基金法,而现行的法律规定投资基金只能投资于“上市公司流通股、国债和现金等高流动性资产”上。因此,建议政府有关机构加快房地产投资信托的研究和相关法律制度的建设和完善,推动房地产投资信托在中国的发展。222大力推行房地产信托产品创新首先,改善信托产品的期限结构设计。在产品设计中引入弹性期限结构,即信托公司可根据项目进度提前或延迟结束信托计划。这种延迟期,也可以看作是一种风险缓冲的安排,可为企业多方筹集资金或者信托公司处理变现抵押物提供时间。其次,增强信托产品的安全性。在风险控制过程中,可引入相关专业化的中介机构,介入整个信托计划的风险控制过程,对信托计划进行信用增强。同时,可引进信誉好有影响力的信用评级机构进行对信托产品进行信用评级。由信用评级机构在独立、客观、公正的原则下,通过标准化的风险评级流程和风险指标体系,对信托产品的信用状况做出准确的评估,最大限度的提示出风险所在,保护投资者利益。最后,改变信托产品收益支付方式。为满足投资者的不同偏好,信托投资公司可以增加收益支付方式,如对不同的计划采取不同的收益支付方式或是通过对同一计划收益的划分,采用相应的收益支付方式。223发展和完善信托产品的二级交易市场首先,构建信托交易流通平台,可考虑成立信托信息交易中心,构建信托合同转让信息的集中平台,负责接纳各个公司开发的信托计划,搜集潜在交易顾客的意愿信息,披露的转让信息,各个信托计划的客户可以共享交易信息,通过这种方式有效降低信托合同转让过程中的交易成本。其次,推行信托产品在整个行业内的标准化。由于现有房地产信托产品基本是以特定项目为核心进行的设计安排,产品缺乏标准化,不具有可复制性,导致投资者难以进行选择判断,也不利于信托产品流通。未来应尽可能制定的标准化的信托合同、信托计划、标准化的权益证书以方便流通。224制定优惠的房地产信托税收制度房地产信托业务中涉及的财产不仅包括资金,还包括土地、房产等类型,这类财产过户、流转、价值增值导致的税收问题更为突出,税收负担过重直接抑制了业务的创新发展空间。因此,我们有必要出台相关法律法规、条例对房地产信托实行税收优惠,以鼓励其发展。225培育合格的机构投资者队伍目前,我国保险公司、社保基金、企业年金基金、投资基金、银行理财产品已经具有一定规模并表现出了强大生命力。REITS风险较低、收益稳定的特点能够满足此类机构投资者的要求。同时实证分析表明,在投资组合中加入REITS能够降低投资风险、提高收益率。

温馨提示

  • 1. 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
  • 2. 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
  • 3. 本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
  • 4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
  • 5. 人人文库网仅提供信息存储空间,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对用户上传分享的文档内容本身不做任何修改或编辑,并不能对任何下载内容负责。
  • 6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
  • 7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。

评论

0/150

提交评论