北京市土地一级开发工作操作流程示

北京市土地一级开发工作操作流程示意图 北京市土地一级开发企业招投标资格预审 投标资格预审 序号 预审条件 1 近三年无违法、违纪、被责令停也、财产冻结、接管等情况 2 招标时没有拖欠政府土地地价款 3 招标时没有拖欠土地开发补偿款 4 若目前已有作为主体的一级开发项目，项目进度没有延滞情况 5 若近期已有作为主体的一级开发项目，项目没有开发甩项问题 6 近两年开发或建设中，无重大上访、安全责任等事件发生 7 有银行出具的企业自有资金证明 8 具备房地产开发资质且注册资本 金不低于 万元 9 北京市土地一级开发企业招投标评标办法 评分 方法 综合打分法，满分 100 分 具体打分标准如下 序号 因素 满分 评标具体因素及标准 分值 备注 1 企业综合实力 20 1、资金证明和银行授信 2、财务方案 3、房地产资质 4、企业开发经验 2 投标30 报价 3 投入监管资金 20 4 实施方案 25 1、总体方案 2、成本控制 3、进度控制 4、风险控制 5 综合印5 象 土地一级开发可行性研究报告模板 目录 土地一级开发项目可行研究报告 目录 摘要 编写说明 一、项目总说明 二、项目 的界定与描述 1 待开发宗地的产权关系及其他法律关系 2 宗地自然特征和区位特征 3 宗地范围内地上地下物状况 4 宗地所处的环境 5 宗地实施一级开发后的状态 三、投资环境研究 四、市场研究 五、项目策划 1 土地一级开发项目的开发深度 2 项目实施进度计划安排 3 项目组织与实施方式 4 项目融资方式 5 项目完成后宗地和地上地下物处置方式与经营管理 六、投资与成本费用估算 七、项目竣工后的土地价值分析和基础数据的预测和选定 八、项目财务评价 九、社会评价 十、风险分析 十一、 结论 附表 基本报表 1 全部投资财务现金流量表 基本报表 2 资本金财务现金流量表 基本报表 3 投资者各方财务现金流量表 基本报表 4 资金来源与运用表 基本报表 5 损益表 基本报表 6 资产负债表 基本报表 7 效益费用分析表 辅助报表 1 项目总投 资估算表 辅助报表 2 开发建设投资估算表 辅助报表 3 经营成本估算表 辅助报表 4 土地取得费用估算表 辅助报表 5 前期工程费估算表 辅助报表 6 基础设施建设费估算表 辅助报表 7 公共服务设施建设费估算表 辅助报表 8 其它费用估算表 辅助报表 9 销售收入与经营税金及附加估算表 辅助报表 10 出租收入及经营税金估算表 辅助报表 11 投资计划与资金筹措表 附图 附件 编制土地开发综合策划（规划、土地、运营 .） 主要内容： 1. 项目概况 ,包括 :项目开发用地范围、现状调查、地上地下物状况、交通、能源、基础设施、环境条件、区域经济以及拟开发建设规模、产业布局等。 2. 项目开发建设的必要性分折 ,包括 :项目开发与实施城市总体规划的关系 ;与调整城市产业结构的关系 ;与缓解中心区交通压力 ,改善城市环境的关系等。 3. 项目开发的控制性详细规划方案 ,包括 :项目总平面方案、功能布局、路网、市政管线、能源、配套设施、环境建设、地 下空间综合利用、城市形态设计以及项目开发与城市大市政、能源、管网、交通、环境、城市安全的关系等。 4. 项目交通影响分折 ,包括 :公共交通、城铁、地铁、机动车、非机动车交通、步行系统、地下、地上交通组织、停车系统、标识系统、紧急事故处理系统。 5. 项目环境影响分折 ,包括 :项目车流、物流、人流、雨水、污水处理 ,中水回用 ,拉圾处理 ,园林绿化、水系、雕塑、小品 ,灯光、节日照明、节约能源等。 6. 项目征地拆迁补偿方案 ,包括 :项目红线内和项目代征土地的征用 ,项目地上地下现状物调查 ,单位 、居民调查 ,拆迁方案 ,补偿方案 ,场地平整 ,三通一平等。 7. 项目成本测算方案和项目效益分折 ,包括 :前期成本、直接成本、间接成本、管理成本、资金财务成本、税金综合成本以及项目建成后的效益分折。 8. 项目投融资方案 ,包括 :一级土地开发主体直接投资 ,各功能地块招商、推广、招标回收土地开发费用 ,政府财政 ,政策性银行商业银行贷款 ,项目合作等。 9. 项目开发的标准和品质要求 ,包括 :项目实施各阶段、各专业、各系统的速度、品质、成本的控制目标和标准 ,能量化、能考核、能评价等。 10. 项目进度与实施方案 ,包括 :编制开发方案、获取一级土地开发权、组织拆迁补偿、场地平整、市政配套工程、招商推广、投融资等各阶段、各专业的进度网络图和实施方案 ,选择设计、施工、监理、材料设备供应商。 11. 项目建设期和建成后的经营管理方案 ,包括 :建设期一级开发主体对整个项目的规划管理、现场管理、安全管理全过程负责 ,将协调管理融合在为各开发地块的二级开发商服务中。同时 ,在一级开发过程研究并提出项目建成后的经营管理方案 ,包括 :政府、业主委员会、物业管理的职能与管理 ,以及市政、交通、环境、公