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开发商怎样进行土地一级开发 热 根据新出台的各项新的土地政策 ,今后城市建设用地经营性土地使用权一律改为政府进行一级开发,先把土地由 “生地 ”开发为 “熟地 ” ,达到 “三通一平 ”或 “七通一平 ” ,然后进入政府组织的土地市场,再公开招标挂牌拍卖。尤其是 “ 8 31”未过关土地,必须先进行一级开发,然后才能进入土地市场。从去年的情况看,北京大多数项目未能在 “ 8 31”过关,要尽快投入土 地市场,必然首先经历一级开发这一环节。今后土地市场的供应量如何,很大程度取决于土地一级开发制度的建设和土地一级开发的进度。所以土地一级开发怎样搞,受到开发商和各方面的广泛关注。 土地一级开发的主体按宪法和土地管理法的相关规定,应当是当地政府。 2008 年奥运会场馆的建设就给我们做了一个榜样。那就是由政府统一完成征地、拆迁、规划、七通一平,然后由招标选定的专业招标公司向全社会进行招投标,选定开发建设单位,限期按质按量完成。而中标取得建设用地项目的单位则不用再办理任何立项、 规划、批地、开工等审批手续,直接按招标要求开工建设就可以了。用北京市发展改革委员会副主任刘志的话说:以前,跑审批规划等属于施工方的事,现在由政府一并操办了,随处体现服务的宗旨,由过去只会 “签字画押 ”的官老爷,变成专门为企业搭台唱戏的服务机构,这也是我们职能转变的一次尝试和挑战。今后所有建设用地都必须如此。地方政府按照上级审定的城市规划和国务院、国土资源部批准的年度土地利用计划,根据每年的资金、市场情况确定每年的土地使用计划和建设规模,筹集启动资金,对拟建设的用地,责成计划 规划部门做出每年的开发建设计划,并将当年计划开发的项目土地按规定日期完成立项和详细规划、设计方案,组织各界专家学者讨论,然后报政府和人大批准通过。再责成土地部门、建委、市政部门进行一级开发,限期完成征地、拆迁及各种管线道路建设,达到具备建设条件后 ,委托专业公司编制标底,然后选定专业招投标公司组织向全社会公开招标拍卖。对不能公开拍卖的定向建设用地如:政府投资建设的市政公益项目。军事用地;确定建设地点的行政机关、事业单位、科教文卫项目用地则由政府或投资单位出资按实际成本购买。对按规划要 求建设需要赔钱的项目如:危房改造、文化风貌保护区及一些规划控制较严地区的建设项目,则由政府自己组织实施或者对亏损部分给予适当补贴再招投标。开发建设单位中标交了钱,拿到建设用地,按自己的经营理念委托设计院完成个体设计就可以开工建设,不用再办理任何土地、规划计划、开工审批手续。如果一块建设用地按照规划没有赢利或者赔钱,没有人投标,那么, 使开发商能有适当合法利润。核定补贴金额后,再进行公开招投标。谁要的补贴低就交给谁开发建设。 使之能够不赔钱。要让开发建设单位除了到拍卖场上去投标取得已经规划好、具备建设条件的用地,没有任何途径去其他地方得到土地。除了上级政府招标选定的专业的招投标公司(每次每个项目都无规律选定),任何政府部门也无权接触开发建设单位。今后的土地政策将从需求管理向供给调节继续转变。以前往往以需求定供给,但以后就会以供给引导需求。按照这种做法,才能真正做到土地市场公开、公平、公正,彻底消除腐败的根源。才能做到城市全面按规划、有计划地协调发展。合理供应土地,合理控制建设规模,既保证城市建设需要、可持续发展,又避免房地产业 过冷过热,酿成危机。 然而现实情况是,如果所有建设用地都由政府来做一级开发,面对这么大量的土地,由政府充当开发主体则意味着需要有一个庞大的行政机构来支持,可能降低土地一级开发速度,势必将加剧房地产市场的紧张程度。另外,使土地资源价值最大化则是企业所擅长的,因此现在土地一级开发是政府和企业联合开发的情况居多,由政府通过招标委托中标企业来参与土地一级开发,共同运作。 一、土地一级开发的资金从哪里来? 土地一级开发的主体是政府,资金理所当然应 该由政府出。实行取消协议出让,由政府统一搞一级开发,然后公开招标拍卖的目的就是为了避免官商勾结,暗箱操作,产生腐败,并且保证能够按照城市规划来实施建设。有些地方政府认为一级开发政府投入那么多资金,有风险,收不回来怎么办?因此不愿意拿出那么多钱来,希望由参与一级开发的开发商出,由开发商垫资承担风险。其出发点就不正确,而且与原来的开发模式也就没有什么区别了。政府应该用拍卖已收购储备的土地收回的钱以及收缴的土地出让金、城市建设税等资金建立土地一级开发启动基金,完成一块地的一级开发就公开挂牌招标拍卖,收回资金再投入 下一轮开发。因为从总体上通过竞标拍卖收回的钱肯定收大于支,就会越滚越多,形成良性循环。而让开发商垫资收回钱再给他们,一是等于政府拖欠工程款,开发商也不会白垫钱。二是于理不合,实际上多费一道手,却可能造成拍卖收回的钱又被一些人挪用,产生一些新的腐败和遗留问题。 二、什么样的开发商可以搞土地一级开发? 政府统一搞土地一级开发,一般都是要一个城镇至少是一个大型居住区一次统一规划,统一征地拆迁,按照建设程序先地下,后地上,先市政配套,后房屋建设。土地一级开发将更多的是建新城 ,而不只是建住宅区。因此规模会远大于过去开发商自己搞一个项目的规模,需要的人力物力都会非常多。这就要求承担一级开发的开发商必须是有实力、有经验、干过大型开发项目的开发公司。而且因为它是代表政府进行征地拆迁,政策性很强,必须是遵纪守法、群众能信得过的企业才行。因此选择哪些开发商可以搞土地一级开发,要求相当高。政府应该制定准入标准,达不到要求的开发商不能参与一级开发。一般应为卓有信誉的有政府背景的或国有控股的大型开发公司为宜,而且必须经过公开招投标,能够拿出切实可行的方案,竞争胜出的开发公司才可。 三、搞一级开发的开发商能否接着搞二级开发? 现在有些开发商希望通过搞一级开发占有优势,然后接着搞二级开发。业内人士认为,土地一级开发中蕴含着获取日后土地交易优势的可能,一级开发企业拿地的几率较大。如果要保证日后土地市场的公正和公平,土地一级开发的市场化改革值得关注。而值得注意的是,截至 1 月 26 日,在北京土地储备中心网站上公布的 “交易结果 ”中,新近成交的五块熟地,有三块的竞得人都与该地块的土地一级开发密切相关。 2004年 12月 29日成交的海 淀区中关村西区综合科技贸易用地,竞得人和土地一级开发商都是北京中关村国际商城发展有限公司; 2004年 12月 21日成交的 “车公庄危改小区 ”用地,竞得人和土地一级开发商都是北京隆盛房地产开发有限公司;另据通州区土地储备中心官员介绍, 2004年 12月 15 日成交的通州区梨园镇小稿村土地,竞得人之一北京地中缘房地产开发有限公司是这块地的前期开发商。土地市场上拿地的企业与一级开发的关系密切可见一斑。如果是土地市场竞争主体自己作一级开发的话,肯定会对成本平衡点的位置 、项目的了解情况要比别人有优势。这些是参与土地市场胜出的一些很重要的因素。 另外也有开发商表示,如果能够参与土地一级开发,则相当于对这个地块进行了一次前期调研,等于土地入市之前的调研工作在一级开发的过程中就已经完成了。虽然一级开发只有百分之几的利润,如果将来争取做项目,也算轻车熟路。也有人认为,参予与政府密切合作的一级开发,会和政府部门建立良好的关系 ,形成一定的磨合 ,肯定有利于今后拿地。因此,虽然新供应土地全部在市场上公开交易,但是已出现开发商把介入土地一级开发作为一种 “曲线 拿地 ”方式的情况。如果前期介入真的能够获得如此好处,那么由此带来的影响将会相当大 ,又会产生新的不公正。因此,完成一级开发的土地进入二级市场必须重新招投标 ,并且对原来从事土地一级开发的企业要有一定限制 ,以保证公平。 华远总裁任志强认为,从事土地一级开发的企业,应设定相应的资格和限制性的条件,比如不得从事商品房的建设与开发。这样才能从根本上解决由一级开发带来的不公平问题。今后房地产市场将进一步细化 ,有些企业专门搞土地一级开发 ,有些 企业专门搞高档住宅、中档住宅或普通住宅,有些企业则专门搞商业、写字楼。搞土地一级开发的企业专业化了,才能分开一、二级市场,避免产生新的矛盾。 四、如何拿到土地一级开发权? 一级开发权的获取也必须采取公开招标的方式,逐步引入市场机制。只有一级开发权的获得是通过公开招标得来的,才能从源头上保证拿地制度的整体公正性。与二级市场一样,对已完成立项、规划拟开发的用地,也要委托专业公司按照国家规定的征地拆迁补偿标准和该地块的现状房屋、人口、土地状况编制标底,然后由土地储备部门向全社会发布公告,选定专业招投标公司组织向全社会公开招标。由符合搞土地一级开发的企业投标,报送征地拆迁安置方案和需要的金额,由无规律选定的专家委员会评审,确定方案最佳、费用最低的企业中标。并要有监督、审计机构监督执行落实。搞土地一级开发的企业必须有足够的经验和专业人员,有良好的业绩和审定的资质才行。 五、参与土地一级开发的企业的回报怎么算? 由企业来参与土地一级开发有一个问题,就是企业的回报怎么算?前不久国土资源部土地利用司副司长冷宏志说,因为在土地一级开发权获得上还没有形成市场,现 在回报也就是政府和企业之间来谈,里面有一个定价合理不

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