万邦总统大厦市场定位报告

万邦总统大厦市场定位报告一、定位分析（一）、项目特性分析本案土地成本高的现实决定了项目必须走高端产品之路，以争取高价位。在设计实施上把握超前的设计理念完善的配套设施人性化的配套服务先进的配套功能概念炒作。（二）、济南商务办公、写字楼市场总体情况年写字楼项目少、品种较单一。统计数据显示，年月份，办公楼投资仅为亿元，同比下降；而年济南办公楼共完成投资亿元，同比下降，近两年的写字楼的投资都是呈现下降趋势。投资的减少导致了项目的减少。而从项目上看，年度月份几乎没有新项目出现，而在近期才有特区数码港和普利海辰大厦等新项目面市。1、类比个案楼盘情况（二）、济南房商务写字楼发展趋势1、写字楼的投资呈现下降趋势。城市33东环国际广场明珠国际商务港位置文化东路51号。2环东路济南火车站附近物业型态公寓，1、2层为沿街商铺。写字楼；套房酒店；公寓；写字楼。总建筑面积18万平方米15万平方米9万多平方米楼层数地下一层，地上16层。主楼2座33层；侧楼2座30层。高度达188米，地上40，地下3层工程进度主体框架完工；05年8月交房。基本完工；05年2月交房。内部装修阶段；05年4月交付使用。户型、面积35、45、80平方米。158、201、244、284、348平方米。公寓为137、165内部有实体墙分割装修情况实木地板、乳胶漆墙面、卫生间瓷砖到顶。初装修简装修配套设施分户式中央空调；停车位；独立及公共卫生间；2部电梯。豪华星级商务套房；空中商务俱乐部；618平米星级大堂；日式沙艺园林；空中游泳池；空中花园。六部电梯、地下停车场、国际会议中心、国际商务中心、星级酒店商务设施、空中花园、48层设直升机停机坪等。售价5600元/平方米5800元/平方米公寓价格为6700、7300两种业主请况投资者。信息咨询；网络；设计；广告等小型公司。目前进驻东环国际广场的企业三百多家，企业总部三十多个。知名企业或对企业形象要求较高的公司；其他上房率为74；按揭贷款80；住宅性质。按揭贷款80。商业性质。2、小户型开始受到市场青睐以城市33为典型3、具有亦商亦住多功能商务型公寓开始走红以国华经典为代表4、配套设施的齐全性、商务办公的数字化与智能化日益完善东环国际广场5、一批按商务写字楼功能，而具有住宅楼的性质的楼盘亮相以城市33、鸿苑世纪开苑为代表6、老城区低迷东部崛起市场上的商务办公项目主要集中在东部，如东环国际广场、创展中心、环保科技园国际商务中心、城市等项目，新推出的特区数码港和普利海辰大厦也处于历山路以东。值得一提的二环东路和山大路近几年的发展自年后嘉恒商务大厦、发展大厦、东方丽景、东环国际广场、三箭数码大厦、历下大厦、山航大厦等建设以来，二环东路的商务气氛渐浓；而山大路区域的写字楼也在济南的写字楼市场上占居了半壁江山，吸引了高科技、服务业、信息咨询业等新兴公司。（三）、SWOT分析1、优势A、本案目前并未开工，有足够时间调查济南市场，根据市场需求来定位产品、配套功能。B、本案所处区域为济南传统的政务中心、金融中心，省市重要政府机关，相关政府部门多家银行驻山东总部云集，与政府、金融机构关联密切的行业及人群，喜欢在本区域办公或居住。C、作为老城区，经过多年的发展周边配套设施齐全。D、作为政府部门、金融机构和军区驻地的聚集地，治安状况良2、劣势A、本案土地成本较高。B、先进超前的物业形态必将带来物业管理费的提高与公摊面积的增大。C、酒店式公寓在济南尚无先例，市场的认可程度还无发准确衡量。D、作为本案的第一交通干道经七路时有拥堵现象发生，与本案相邻接的南上山街街面狭窄，基本不具有通车功能；另外济南中西部传统商务办公区域交通拥堵等现象日益严重，降低了办公效率，这使一部分公司已开始迁出。E、近年来济南东部新城的发展加快，带动了商务办公向东转移，济南公司选择迁向中部或东部办公渐成趋势。3、机会A、项目临近济南市政府及省机关，对于与政府关联度较高的机关企事业单位（包括各地市驻济办事处等）具有吸引力；B、酒店式公寓尚属市场空白，但大量的商务往来以产生了对此产品较大的市场需求。C、投资市场对行政公寓等投资回报率高的房地产投资产品比较青睐，这也给本项目提供了市场机会。4、威胁A、年的写字楼将市场供应有望放量，超过。据息，几条干线如经十路、经七路和经一路两侧的将会有近个项目启动，出现干线商务。另根据济南市经济工作会议消息，明年城市建设总投资将不低于亿元。B、近几年济南写字楼市场已出现供大于求的局面，多数写字楼销售不佳，市场不容乐观。C、大量商住楼（以城市33、明珠国际、国华经典等为代表）推向市场，这种即可办公又可居住，分去了本项目一定市场份额。D、项目总体量较大，其市场容量有限。E、央行出台的商住楼及写字楼最高6成10年按揭贷款的限制性政策，这对大面积、高价位商住楼市场将产生极大冲击；但对于小面积、低总价的产品虽有影响但影响较小。二、产品定位（一）、业态定位本案拟定位物业形态酒店式公寓、写字间、沿街营业房、地下一层招商空间。酒店式公寓酒店式服务公寓的概念始于年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地。（二）、功能定位1、居住2、办公3、休闲娱乐、美容美体、健身4、24小时商务功能电梯间等24小时开放，设有小型商务会所；大型商务论坛空间；商务接待室。5、餐饮快餐、团体商商务预定餐、各色风味餐、西餐。6、亚健康治疗中心提供亚健康方面的咨询、预防及简单调养。7、商务配套服务行政公寓、酒店式公寓提供类同与五星级酒店式服务、24小时保安防护。8、5A级智能化系统具体内容（1）、楼宇管理总集成系统。（2）、楼宇设备自动化系统包括中央空调自动控制，给排水控制，公共照明自动控制，电梯监控，高低压电路监控，自动抄表。（3）、综合保安、防范自动控制系统包括数码电视监控，防盗报警，可视门禁和电子巡更，停车场自动管理，一卡通管理。（4）、微区域移动通讯系统有效消除通讯盲区，改善提高移动通讯质量。（5）、中央计算机管理系统。（6）、办公自动化系统和通信自动化系统主要包括通讯系统和语音通信号系统两大部分。（7）、综合布线系统包括设备区系统，干线子系统，水平布线系统，工作区子系统。（8）、有线电视接收系统。（9）、多功能会议系统包括全数据扫描大屏幕投影系统，彩色视频显示台，AV多媒体会、电话业务系统，两点终端设备。（10）、消防报警自动化系统包括火灾自动报警，紧急广播，自动喷水灭火控制，自动防、排烟、消防联动控制，惰性气体自动灭火，有害气体探测报警。（11）、通信系统采用全进口带智能模块接口设备和高智能系统综合管理模式。（12）、自动抄表系统冷水、热水、中水、电自动抄表。（13）、液晶大屏幕显示系统实时播报新闻、股市分析、财经、天气等综合信息（三）、总体建筑特征1、建筑风格建筑风格要突显张扬之气，本案的建筑风格为时下较为时尚大气的欧陆风格，2、建筑设计群楼共起两个楼座，分别为写字楼与酒店式公寓楼，两个楼座共用一个群楼。3、建筑规模建筑面积为6万平方米，其中酒店式公寓约3万平方米，写字间3万平方米；地下2层约为5000平方米；地下车库为4000平方米（可容纳车辆300停泊）。4、总体布局行政公寓、酒店式公寓各占一个楼座；沿街营业房（群楼底层沿街部分）、群楼地下一层为招商空间（主楼与群楼下越5000平方米）。群楼为4层；群楼地下2层为设备存放空间，地上一层为招商空间；主群楼外地下空间建地下车库。（四）、配套设施附部分配套设施详解A、地下车库借助现代交通流线组织手法，在城市核心将建筑群自身与周边城市环境融为一体。设在纬一路和南上山街上的车辆出入口，将车辆科学分流，以减少对城市主干道经七路的干扰；分开设置的车辆出入口，车辆进入停车场后，人员可通过酒店后门进入大厅。B、智能化电梯建议设立4部智能电梯。酒店式公寓层2部，业主凭IC卡进入所属楼层，其他楼层业主不能进入其中。行政公寓楼层为2部，其智能化程度相对酒店式公寓，外来人员可以自由进入楼层，但在楼层入口设智能IC卡及智能门铃系统，内部人员凭IC卡进入，外来客户可以按铃呼叫所要拜访的房间，得到允许后又内部人员操纵智能系统打开楼层控制门。C、露天游泳池露天游泳池设在群楼顶部，为保障游泳池的私秘性、安全性，在顶部做上凸弧型玻璃，游泳池内可以充分采光，并看到外部风景，外部不可看到内部场景。D、空中花园空中花园设在群楼顶部，两楼座之间，上置真实花木、假山、喷泉流水等景观。（五）、配套服务（六）、酒店式公寓及写字间的规划及定位1、户型面积规划（1）、酒店式公寓建筑面积3565平方米户型内部无实体墙面。上房率控制在70左右。（2）、写字间建筑面积150300平方米。户型实体墙简单分割。上房率控制在70左右。2、空间布局（1）、行政公寓在空间布局上只是简单分割出办公区与居住区，业主可根据自己喜好自由风格。（2）、酒店式公寓A、大型落地窗方面大型落地窗建议做成外突弧型形状（仅限公寓楼层），房间凸出部分做成弧型沙发，即美观实用又可以节省面积。大型玻璃要使用坚固型材料，在下部约一米高部位做护栏，以加强安全性。B、橱柜方面作为小户型公寓，橱柜无疑会分去很大一部分空间，怎样才能达到即能保证使用效果又节省空间是问题的关键，橱柜嵌入到墙体内部，或部分嵌入墙体。C、分割墙体方面内部需要分割的空间，如卫生间、厨房等全部用厚磨玻璃，不采用实体墙面，做到节省空间，又能达到隔音效果。D、卧室与客厅要达到卧室的动静分离，又不过分占用空间，采用用磨玻璃分割开，门用推拉门。3、装修标准1、行政公寓采用简单装修，地面用可用一般地毯，墙体用光亮白色涂料粉刷。（2）、酒店式公寓行政公寓可手工采用精装修，地面可用一般硬质地板，上面覆盖优质地毯；自墙体地面12米用木质包裹，上部可用高档墙纸；分割出的卫生间墙面采用瓷砖到顶。4、内部配备（1）、写字间菜单式配备标准业主可以选取（2）、酒店式公寓家具电器配置清单表电器类家具类名称冰箱电视微波炉抽油烟机电炉双人床床头柜沙发茶几书桌椅子衣橱电视柜数量1台1台1台1台1台1个2个1个1个1个1把1组1个备注液晶视户型定视户型定视户型定视户型定固定嵌入式本案由于市场定位的高端人群，这就要求在电器、家具等配套设施方面要走名牌、高档之路。5、价格定位（1）、酒店式公寓8800元/平方米（2）、写字间7800元/平方米三、客户定位（一）、写字间目标客户分析客户特征及置业心理主要定位有实力或对企业形象要求较高的公司自用，如国内、国际知名企业驻山东办事处或分公司；证券公司；高档旅行社以及其他行业的企业。地市、县级招商局、办在济南长设机构或其他政府长设机构。注重项目的硬件设施及软件服务的品质。注重项目商务配套设施的状况。有很强的消费能力。决策周期长。（二）、酒店式公寓目标客户分析1、高层商务人士、高级白领客户特征及置业心理资金实力雄厚，注重生活的品位与享受日常工作繁忙，平时难有空闲时间年龄区间一般在3550岁为求一地自己理想的生活空间不惜重金2、山东省各地政府、机关、事业单位驻济办事处行政人员客户特征及置业心理他们是省内下辖地市、县级政府、机关事业单位；为加强与省、市政府、机关单位的紧密联系，需在济南设立办事处。注重项目的地理位置、形象档次；注重餐饮、住宿、娱乐的便利性；看重酒店式公寓投资价值和节约运营成本的优点。有很强消费能力。决策周期长，但一旦决定会快速成交。3、SOHO族客户特征及置业心理住所即是办公室没有固定的上班地点，不固定依附于某个企业有着高学历，从事技术含量高的行业容易接受新事物4、其他类型置业者客户特征及置业心理需要私密空间的置业者等一些特殊需求者。注重项目形象和档次，配套设施及物业管理服务。注重餐饮、住宿、娱乐的便利性。有较强消费能力。一旦决定成交的周期短（三）、写字间及酒店式公寓投资者客户特征及置业心理生活富足，收入稳定（家庭年收入在4万元以上），有一定积蓄（20万元以上），有房地产投资意识。位于济南市或经常往返于济南和外地之间，从事商务活动，对济南较为熟悉。关注项目的投资价值和投资收益。对新事物有较强的敏锐性和接受能力；通常比较理性，但也会大胆尝试。决策周期短，能迅速成交。客户特征及置业心理生活富足，收入稳定（家庭年收入在4万元以上），有一定积蓄（20万元以上），有房地产投资意识，注意关注济南房地产发展动向寻找投资契机。关注项目的投资价值和投资收益。对新事物有较强的敏锐性和接受能力；通常比较理性，但也会大胆尝试。决策周期短，能迅速成交。（四）、置业投资