工程项目建议书

目录第一章总论1第二章项目背景与发展概况3第三章市场预测与建设规模4第四章建设场地与建设条件5第五章建筑方案设计6第六章环保与节能11第七章物业管理12第八章项目实施计划14第九章项目投资估算及资金筹措15第十章经济评价18第十一章结论与建议21附表22附件A方案设计图纸B石家庄市人民政府关于南三条商贸区控制性详细规划的批复（市政（98）53号文件）C石家庄市人民政府关于南三条市场开发改造享受有关政策的通知（市政（98）54号文件）D石家庄市计划委员会关于南三条综合商贸区卡发改造项目建议书的批复（石市计投（1998）278号）E南三条商贸区控制性规划F2516号地块建设项目规划设计条件G石家庄市人民政府关于鼓励和支持就成改造的若干意见的通知（市政（1996）63号）H依据南三条市场开发改造指挥部进行的摸底测算资料I国家建设部颁发的建筑工程材料九八定额第一章总论11项目名称12项目承办单位13项目拟建地址石家庄市南三条商贸区北区第2516号规划地块，西起XXXX，东至XXXX，南起XXXX，北至为XXXX。14研究工作的依据A石家庄市人民政府关于南三条商贸区控制性详细规划的批复（市政（98）53号文件）B石家庄市人民政府关于南三条市场开发改造享受有关政策的通知（市政（98）54号文件）CDE15研究工作的范围本报告重点对XXXXXX改造建设的必要性、可行性、依据市场预测，建筑设计，工程投资估算及财务分析等方面进行全面系统的论证研究。16推荐方案与研究结论161推荐方案本项目是一座综合性的商厦，由地下一层与地上三层组成，总建筑面积为XXX平方米。地下一层为车库及设备用地，建筑面积XXX平方米；地上一、二层为XXXX经营场所，建筑面积XXX平方米；地上三层XXXX用地，建筑面积为XXXX平方米。本项目总投资XXXXX万元人民币，投资利润率为XX，走资利税率为XX，投资回收期295年。162结论本项目具有优越的地理位置，较好地适应批发经营需要，市场前景广阔，工程方案可行，各项财务分析、项目评估指标证明，该项目具有较强的清偿能力、抗风险能力、盈利能力、项目是可行的。第二章项目背景与发展概况21项目背景根据省委、省政府“河北要全方位开放”的要求，石家庄市XXXX有限公司就开发建设“XXXX商城”项目已与石家庄市东城市场建设开发有限公司签订了协议书。石家庄市河北省会，华北地段的交通枢纽，京深高速公路，京石段地已经开通。我国铁路第一大动脉，京广线横穿石家庄市区，南三条综合商业区紧靠火车站，地理位置十分优越。22项目发展概况“XXXX商城”是南三条综合商贸区的有效组成部分，按照整体规划石家庄市XXXX有限公司围绕这一建设项目做了大量的工作，该公司现已完成了整个控制地块的摸底与测算，并组织有关人员赴北京、上海、浙江等地对各类不同风格的结构的市场进行了实地考察和比较，以期把专业批发市场建设成既符合本地具体实际，有博采众长的市场，同时对石家庄的市场进行了深入的调研和分析。第三章市场预测与建设规模31市场现状现在的南三条市场陈旧、简陋，店铺、仓储用房需求量大于供给量，交通堵塞，街道拥挤不堪，杂乱无章，经营环境较差，不利于当前市场的蓬勃发展，继续加速旧城改造和市场建设的工作步伐。32市场定位XXXX商城建成后，应以价格低廉始终的铺位以及优质的物业管理赢得广大批发商的青睐，使招商、招租及发售工作按计划顺利实施。33投资效益预测XXXX有限公司在南三条商业区开发建设XXXX商城，据初步估算，从开工建设到竣工的X年中，总投资约XXXX万元，建成投产后，利润率至少可达3394以上，295年收回投资，上缴国家税金不少于795万，企业留利570万元。34建设规模根据本项目具体情况以及国画设计方案，建设规模拟定为地上三层、地下一层。总占地面积建筑面积建筑密度容积率绿化率建筑退红线或边界西侧X米南侧X米东侧X米北侧X米建筑高度停车位摊位数营业建筑面积本项目建设周期一年半完成，投资XXXX万人民币。第四章建设场地与建设条件41建设场地411地址选择本项目拟建场址西起XXX街，东至XXX路，南起XXXX路，北至XXX街，总占地面积XXXXX平方米，进行开发改造范围内被拆迁居民XX户，被拆迁面积约为XXXX平方米，被拆迁单位X个，其建筑面积XXX平方米，总拆迁建筑总面积XXXX平方米。412自然条件石家庄市位于华北平原，北临滹沱河，西起太行山，为大陆季风气候，四季分明，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥。全年平均气温13度极端最高气温427度全年最低气温265度全年平均降水量4586MM日最大降水量2802MM一小时最大降水量929MM最大积雪深度190MM冬季西北风、夏季东南风全年平均风速18M/S全年日照时数27378H最大冻土深度540MM全年雷暴日数315天冬季大气压力763MMHG夏季大气压力747MMHG地震烈度7度413地质条件本项目拟建场址属第四纪冲积平原地层。地势平坦，地质分布均匀，无不良地址构造，适合作为建设开发用地。414建设条件本项目属于南三条综合商贸区总体项目改造，给排水、供电，均以总体配套解决。第五章建筑方案设计51工程设计的原则511运用现代规划设计手法，使整个项目既融于南三条综合商贸区的合理布局，用地节约、空间灵活、服务配套完善、经营方便，又具有较高的经营价值，体现现代化都市建设特色。512在符合省会城市总体规划的基础上，考虑本项目特点。52总图布置521平面设置原则A采用灵活新颖的规划设计手法，以整个商贸区交通为框架，将经营、出入口、消防等全面系统的组织安排。B在服从南三条综合商贸区北区整体改造总体规划的基础上，同时考虑满足市场需要和建筑容积率，以提高土地使用率，增加利润。C结合本项目的特点，设计和布置上要体现现代技术应用，同时创造安全、整洁、美观的内部环境。522总平面布置综述本项目设计占地面积XXXXX平方米，建筑面积XXXX平方米，营业建筑面积XXXX平方米，商户XXXX个，地上三层总建筑面积XXXX平方米，地下一层建筑面积XXXX平方米。523平面布置技术经济指标A规划总占地面积B总建筑面积营业建筑面积C从业人数D建筑密度E容积率F总投资53设计方案531规划原则一是服务于石家庄市总体规划，二是主要服务于商贸用房，三是以现代和弥足风格相结合的宏伟独特的建筑造型，反映石家庄兴旺发达的气势。532建筑单位设计A建筑专业1建筑外装修采用高级外墙涂料，铝合金门窗。2内墙喷白色乳胶漆。3地板采用防滑地砖。4卫生器具采用中档洁具。5采用国产名牌电梯。6人防交纳结建基金。B结构专业本工程地下一层、地上三层采用现浇钢筋砼框架结构，基础根据地质报告采用独立基础或扩底墩基础。填充坪部分地下室采用砖土砖坪，上部采用加气砼或空心砖砌体，楼板全部现浇以满足抗震和受力需要。C水暖专业一、供热工程1、供热系统2热负荷二、通风工程三、给、排水（一）水源（二）给谁系统1用水量标准商业从业人员30L/人日时变化系数KN25商场顾客3L/人次时变化系数KN25浇洒道路用水量不超过总用水量5不可预见用水量按以上总用水量的20计2设计用水量最高日用水量Q984M最高日平均时用水量QC82M/小时最高日最大时用水量QMAX205M/小时（三）排水系统根据石家庄市总体规划要求，排水系统采用雨污分流系统，生活污水经化粪池后排入市政污水管网，地面雨水汇流后经院内雨水口收集流入雨水管道；然后排入市政雨水管网。雨水口设置间距不大于40M，排水管检查井设置应满足规范规定。（四）消防工程本工程是一座多功能综合性大型公建，其建筑物的耐火等级亦应为一级。地下室耐火等级为一级。1消防用水量标准根据建筑设计防火规范GBJ1687的规定室外消防用水量为30L/S室内消防用水量为15L/S室内自动喷淋用水量30L/S火灾延续时间为2小时，自动喷淋为1小时。为满足消防供水的水量与水压，在地下一层设有消防、生活合一水池300立方米水池一座，并有恒压变量消防供水设施。消防泵的运行由消火栓向内紧急启动按钮与自动喷淋报警自动控制。2、灭火器的配置根据建筑没火气配置设计规范GBJ14090的规定，本工程根据使用、贮存物品的不同，分别配以不同的灭火器、型号及数量。D电器专业一、供电本商城为大型公共建筑，其营业厅、门厅照明、消防设施用电为一级负荷；自动扶梯、客梯电力为二级负荷。故电源采用互相独立的两路10KV电源供电。变配电所设在地下室，高压侧位单母线分段运行方式，中间加装联络柜，两电源一路运行，一路热备用。高压采用手车式开关柜。变压器为干式变压器两台，每台容量800KVA。低压侧亦为单母线分段运行方式，无功负荷的补偿采用装在低压侧的电容补偿柜自动运行。商城管理用计算机系统为特别重要负荷，自设不停电电源“UPS”来保证其用电。二、照明本商城营业厅设计照度为200LX，采用高效节能荧光灯灯具，以组合形式或光带形式来满足照度要求。在主要通道、楼梯间、电梯前厅等部位设置带镉镍电池的应急照明灯具做事故疏散照明。三、防雷及接地本商城为三类防雷建筑物，屋顶设网格式避雷带，采用柱子主筋焊接作为引下线。接地采用防雷、电力、弱电联合接地系统，要求R1，优先选用基础钢筋做接地体，不满足要求时在建筑物外补打人工接地板。四、通信、广播在商城副一层设弱电设备间，为收银、办公管理设置计算机联网和电话通信系统，由石化网引入大对数电话电缆及光纤。在商城顶部设卫星接收电线，将信号引入弱电设备间，在娱乐办公处引出。在商城一层设广播室，用于播放商业信息及背景音乐，各层均布扬声器。五、消防在商城一层设消防控制室，各层设消防值班室，消防值班室设火灾自动报警系统；消防控制室设火灾联动系统及CRT报警显示系统，各层广播音响火灾时可由消防控制室强制切换。六、保安监控在商城主要出入口、收银台设置保安监控系统，夜晚时实现电子巡更。第六章环保与节能61环境保护本项目位于石家庄中心地带，场址周围无污染源及污染物排放，环境状况良好。项目本身不产生有害的污染物，产生的“三废”为污水和生活垃圾，生活污水经化粪池处理后，可直接排入市政污水管道；生活垃圾实行分类包装，由物业公司清理，既减少了污染，又利于废物回收利用。62节能整个项目均按节能建筑设计，根据“民用建筑节能设计标准”的要求，为了节约能源，降低能耗，屋顶设置隔热层并加保温层。第七章物业管理71物业管理内容在桥东区市场管理委员会的领导下，由XXXX公司对XXXX商城进行统一管理，给物业使用人提供高校周到的服务，以提高物业的经营环境。物业管理的主要内容有经营管理、财务管理、工程管理、后勤管理等。专业批发市场实行自主经营、独立核算自负盈亏、独立承担民事及经济法律责任。72组织机构及定员XXX商城适合董事会领导下的总经理负责制，总经理由公司聘用，具体机构设置及人员配置如下董事会（3人）总经理（1人）副总经理（1人）事务部（7人）总会计师（1人）财务部（3人）总经济师（1人）经营部（10人）总工程师（1人）工程部（10人）73劳动定员及劳动工资为更好地发挥企业的优势，吸引更多的人才，对招工、职工工资和职工社会保险等福利做如下规定731按工作需要自选决定招工时间、数量、条件和方式，自行组织报名、考试、录取等工作，自行办理录用手续。732对急需的专业技术人员，经营管理人员和特殊技术工人，如在本地招聘不能解决的情况下，可面向全国乃至世界各地招聘。733企业职工一律实行全员劳动合同制，劳动合同明确规定双方的责任、权利和义务，试用期限、生产和工作条件、劳动报酬和保险福利待遇，以及劳动纪律、违反劳动合同应承担的责任，合同期限等与之相关的条款和规定。734招聘的原全民、集体单位的在职职工，按国家和省市有关规定待执行，需调出的按规定身份办理调动手续。735企业与职工签订劳动合同后，由市场劳动部门鉴定，鉴定后的劳动合同，存入职工档案，作为劳动行政部门确定职工工龄，办理职工调动和处理劳动争议的根据。736企业职工的工资水平，董事会按照不低于同行业条件相近的企业和国营企业职工平均工资水平确定。737企业职工保险福利待遇按照国家、省、市有关政策和规定执行。第八章项目实施计划81项目建设计划本项目建设期限为X年，具体安排如下建设计划AXXXX年XX月可行性研究报告的编制及审批BXXXX年XX月至XX月完成项目前期手续及施工图设计CXXXX年XX月至XX月完成前期腾场达到“三通一平”DXXXX年XX月至XX月土建工程施工EXXXX年XX月至XX月招商组市FXXXX年XX月市场开始营业82项目施工进度表（附表X）第九章项目投资估算及资金筹措91建设投资估算911编制说明编制依据及投资范围本投资估算依据太和文化商城可行性研究报告各专业设计资料，投资范围包括XXXX商城的征地拆迁，主题工程、配套工程、室外工程及其他费用。编制结果，总投资为XXXX万元。总投资估算如下征地拆迁费XXXX万元A拆迁安置补偿费居民搬迁安置费安置用房款搬家费搬迁奖金XXX万元B商业网点（XXX平方米）事业单位（XXXX平方米）拆迁安置费XXX万元C其他费用A拆迁管理费B鉴证费C地上附着物赔偿D市政管网赔偿E私房评估费F垃圾清运费G产权过户登记交易费XXX万元D搬迁居民上缴结构差价和附属设施费A私房B共、私房附房设置费E拆迁劳务费F拆迁安置补偿费总计XXXX万元G土地出让金H征地拆迁费XXXX商城占地XX亩，以每亩XXX万元计算，共计XXXX万元前期准备费XXX万元，包括A人防结建费B水增容C点贴费D排污费E暖集资F墙改基金G邮政通讯费H图纸设计及地质勘探费I预算编审、招标、质检、印花税、签证费及其他共计XXX万元。建筑安装工程费XXXX万元其中室外工程计XX万元建安费XXXX万元设备费XXX万元912投资估算的编制方法92资金筹措本项目所需固定资产投资XXXX万元（建附表X）XXXX公司投入资本金XXXX万元，其余资金借款筹措。第十章经济评价101概述本项目为石家庄市XXX公司项目，本篇根据国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数的有关规定对本项目的经济效益进行分析与评价。102基本数据1021项目计算期根据本项目的经营特点，项目计算期定为十五年，在计算期内前一年半为建设期，从第三年上半年开始房产销售和租赁。1022基准收益率参照银行借款利率及同行业的平均水平，本项目的基准收益率取16。1023销售收入为加快投资的回收，计划在建设后期主体结顶后开始预售铺位，按XXXX元/平方米，预计X年内销售（或过渡租用）X万平方米，收回XXXX万元，其余XXXX平方米同期内出租收入XXX万元，共收回XXXX万元。1024利润商城正常运转三年，销售利润为XXXX万元，租赁利润为XXX万元，利润总额XXXX万元。103财务评价1031财务盈利性分析。本项目投资为XXXX万元，其投资利润率如下A投资利润率