商业综合体设计准则

万达商业综合体设计准则前言一个企业的核心竞争力是指企业在市场竞争中创造和产生的独特的、他人难以模仿的能力，企业要在市场竞争中持续保持优势就要不断创新，保持和提高企业自身的核心竞争优势。经过多年的发展，万达集团已经形成了三大核心竞争优势订单地产模式与城市综合体开发；商业管理；文化产业。其中特别是城市综合体开发，目前在国内万达集团是唯一形成了完整的产业链。即前期规划设计、中期的开发建设、后期的经营管理形成完整的一条龙。城市综合体的开发作为全国独有的竞争优势已经更加明显地凸显出来。万达集团作为一个创新型的企业，同时作为国内全行业领先的企业，我们有责任为我们自己，也为行业建立产品和管理的标准化模块。万达集团进行商业地产、城市综合体的产品开发，经历了从单店模式，组合店模式，到目前的第三代的城市综合体。无论是产品的规模、种类，功能以及对城市的贡献与影响等等各个方面都有了很大的更新与创新。随着集团的快速发展，将会有更新的产品形态以及产品的开发模式诞生，为了能够适应集团的快速发展，不断提高企业管理以及项目开发设计水平，根据集团董事长的指示，结合万达商业地产、城市综合体产品的规划设计以及运营管理的具体实践以及本行业产品的相关规划设计特点，由我们万达商业规划院组织编写完成了作为城市综合体中的重要组成部分商业综合体的设计准则万达商业综合体的设计准则（2008版）。作为集团进行商业综合体开发设计的指导。本准则主要内容有总则，概述，总平面设计，业态规划设计，结构设计，给排水设计，暖通设计，电气设计，弱电智能化设计，消防与疏散设计，景观设计，立面设计，泛光照明设计，广告设计，导向系统设计、商业功能用房设计等。鉴于本设计准则是结合万达集团进行商业综合体开发建设中有关产品设计方面的企业内部标准，请集团各有关部门、各公司、各单位在具体执行过程中，总结实践经验，积累资料，随时将有关意见和建议反馈给集团商业规划研究院。（地址大连市中山区解放街9号万达大厦8楼，邮编116001，传真041182650318），以便今后修订时参考。本准则的强制性条文及条文说明将另行编辑成册。强制性条文自发布之日起在万达商业综合体项目开发建设中强制执行。本设计准则由万达集团商业规划研究院负责组织编写整理，具体条文、技术内容的解释由万达商业规划研究院负责。本设计准则是万达城市综合体系列设计准则的一部分。集团商业规划院将陆续组织编写系列设计准则。万达城市综合体设计准则；万达商业综合体设计准则；万达酒店设计准则；万达写字楼设计准则；万达公寓设计准则；万达销售类物业设计准则；本准则的主编单位大连万达商业规划研究院。参加单位集团商管部、商务部、成本控制部本准则主要起草人其他起草人（以下按姓氏笔划排列）第一章总则11总则111为了能够在万达广场开发建设、管理中突出为城市做贡献的规划设计指导思想，更好地体现以人为本，体现国际万达，百年企业的核心发展理念，实现企业效益与社会效益的高度统一，统一万达广场的规划设计方法，特制定本准则。112本准则为万达集团企业内部设计标准，适用于万达广场开发建设、经营管理中指导商业综合体的项目报批、规划设计、工程施工、商业经营管理，以及改扩建工程等建设全过程的设计管理工作。113万达商业综合体的建设应符合国家的相关方针政策法律法规，应考虑为城市、为市民提供舒适的商务服务、商业购物、休闲娱乐的富有特色的城市公共空间，推广节约能源、节约用地、保护环境，推广采用新材料、新技术、新产品、新工艺。114若本设计准则与国家相关法律、法规的规定有矛盾时，应按国家法律法规的规定执行。115本准则自发布之日起，在万达集团的所有商业综合体项目中执行。12术语121城市综合体城市综合体是将具有城市功能的商业、办公、酒店、居住、旅游、餐饮、会议、文化、休闲娱乐、交通绿化等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，并由此形成的一个多功能、高效率的城市空间区域，称为城市综合体。122万达城市综合体由万达商业综合体、酒店、写字楼、公寓、城市广场、住宅等主要城市功能组合而成的复合型城市空间区域，称为万达城市综合体。123商业综合体以大型综合性商业购物中心为主体，包含商务办公、居住等功能的综合性建筑群体，称为商业综合体。124万达商业综合体由室内商业步行街为纽带，将百货楼、娱乐楼、时尚楼、酒楼、家居建材楼等组合在一起，具有多种业态的大型商业购物中心，统称万达商业综合体。其中商业综合体上部另建有居住、办公、酒店等功能的大底盘多塔楼的建筑形态，俗称“插蜡烛项目”。在万达商业地产开发运作过程中，结合项目所处城市及区位，将万达商业综合体称之为“XX万达广场”，例如“上海五角场万达广场”、“上海南汇万达广场”。125百货楼万达商业综合体中，由零售百货业态竖向组合而成的建筑单元，称为百货楼，目前为万千百货。126娱乐楼万达商业综合体中，由电子游艺；KTV；多厅万达国际影城等主要休闲娱乐业态竖向组合而成的建筑单元，称为娱乐楼。127时尚楼万达商业综合体中，由电子数码；体育用品；国际健身中心等主要生活时尚业态竖向组合而成的建筑单元，称为时尚楼。128酒楼万达商业综合体中，由多种餐饮业态竖向组合而成的建筑单元，称为酒楼。129家居建材楼万达商业综合体中，由家居广场、建材超市等主要家居建材业态竖向组合而成的建筑单元，称为家居建材楼。1210主力店万达商业综合体中，规模较大的独立经营的主要业态店，称为主力店。主力店是万达集团商业订单地产中主要的战略合作伙伴，目前与万达集团签订了紧密型战略合作协议的主力店包括万千百货。万达国际影城。大歌星量贩。神采飞扬电玩城。国美电器。一兆韦德健身。运动100。1211次主力店万达商业综合体中，未与万达集团签订紧密型战略合作协议的主力店，称为次主力店。1211室内步行街万达商业综合体中，连通各楼及各层主力店，使客流共享的室内商业街，称为室内步行街。室内步行街是万达商业综合体的灵魂与纽带，其功能主要为沿步行街两侧布置的精品店和餐饮业态，一般规模在23万米左右，200300米长，3040米宽，23层，顶部为透光天棚，并在主要的交通节点处设置采光中庭。步行街室外出入口处应设置广场。1212中庭在室内步行街中，主要交通结点处设置的采光中庭，简称中庭。中庭是室内步行街的重要组成部分，也是室内步行街的灵魂，是日常商业活动及消费者休息的主要场所。根据室内步行街的长短可以设置12个中庭，一个中庭的单层规模约在400800平米左右。中庭内通常设有观光电梯。1213商业管理用房万达商业综合体中，供万达商业管理公司管理自持物业所使用的管理用房，简称为商业管理用房。商业管理用房需单独设置，规模不宜超过1000平米，其中包括办公室、商管员寝室、淋浴间、卫生间、厨房、餐厅、会议室、仓库等。销售型物业的物业管理用房根据有关法规另行设置。与持有型物业的商业管理用房产权分离。第二章概述21万达城市综合体的特性万达城市综合体的特性万达城市综合体，通过各种功能综合互补，建立相互存在的价值关系，从而使它能够适应不用时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。其特性如下211交通的高可达性万达城市综合体通常位于城市交通网络发达，城市功能相对集中的区域，如位于城市CBD，城市的副中心或规划中的城市未来发展新区，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络，以实现客流和信息流的高可达性。212功能的复合性万达城市综合体自身拥有城市的多种功能，包含综合商业、商务办公、居住（含酒店、住宅、居住公寓等）、文化娱乐、城市广场等，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可，使得万达城市综合体具有功能的多样性和复合性。213商业的突出性万达城市综合体以万达商业综合体为中心布置展开，以室内步行街和室外商业街、酒吧街、底商等商业空间为纽带，连接城市综合体区域内不同城市空间，突出了万达城市综合体的商业灵魂所在。214土地的集约性万达城市综合体充分利用城市中心的有限土地资源，使土地价值最大化，既满足了企业对于商业开发的需求，又为城市空间提供了新的地标建筑群，同时也为市民提供了空间开阔的城市绿化广场，极大的提升了城市形象，产生巨大的社会效应，充分体现了土地利用的集约性。22万达商业综合体的特性221建筑组合特性2211一街多楼，平面组合。一街即为一条室内商业步行街；多楼即为百货楼、娱乐楼、时尚楼、大型酒楼、家居建材楼等。不同的“楼”在建筑平面中占据不同的位置，通过室内步行街有机的进行平面组合。2212办公商业，上下组合。在万达商业综合体中，通常会在商业用房上部插建办公或居住类建筑，使办公商业功能竖向组合。2213内庭外场，特色组合。内部中庭和外部广场交相辉映，满足现代商业和成市空间的需求，使万达商业综合体的内外环境空间更具特色。222业态组合特性2221一街多楼，优势互补。万达商业综合体特有的一街带多楼形式，能够容纳丰富的业态，其超大的规模是普通商业建筑的58倍，使各业态相互补充并发挥出最大优势，从而吸引更多的客流。2222同业同楼，互助互益。相近的业态安排在同一“楼”内，使具有相近需求的客户群相对集中，促进联动消费，使相近业态相互促进共同受益。2223多业一体，一站服务。丰富而全面的业态，由室内商业步行街联系组合在一起，形成了购物、餐饮、文化、娱乐的商业综合体，人们不但可以体验到多业一体的商业空间给人们带来的新鲜感受，同时也可以体验足不出店的一站式生活购物方式。223开发经营特性2231订单地产，量身定做。万达商业综合体开始建造前就已经确定了大多数商业业态和商家，建筑设计是根据已确定的业态及商家的“订单”，在与各主力店对接后量身制作而成的，建筑功能上最大限度的满足了商家的需求，避免二次拆改，降低了前期开发成本，提高了效率。2232先租后建，同期开业。采取先租后建的方式，基本实现满铺同期开业，形成了一个统一的商业形象，给市场一个完整而强有力的冲击，大大缩短了培育期，加快了资金回笼速度，同时最大限度地降低了开发商和商家的投资风险，是消费者、商家、开发商乃至政府都满意的多赢局面。2233自持自管，自我更新。万达商业综合体的开发建设，坚持自持物业、只租不售的开发原则，坚持统一的管理，在管理中不断提高不断更新，合理组织业态，使各种业态能优势互补，避免同业态之间或相似业态间的不良竞争，使各业态都能健康发展，不仅创造了商业价值，同时创造了大量的就业机会，创造出显著的社会效益。23万达商业综合体的业态构成、规模及空间要求231万达商业综合体的基本业态构成万达商业综合体的基本构成模式是一街多楼大型地下停车场开放式公共空间。一街即为一条室内商业步行街。多楼即为百货楼、娱乐楼、时尚楼、大型酒楼、家居建材楼等根据项目情况进行组合。经过万达集团多年来商业地产的开发、经营过程，万达商业综合体中商业业态已经涵盖有十几个大的类别，包括连锁百货、大型超市、建材家居、数码广场、美食广场、餐饮酒楼、影城、书城、量贩KTV、电玩城、网吧、运动品牌连锁、健身、连锁快餐店及精品商业步行街。目前与万达集团签订了紧密型战略合作协议的已有7大商业主力业态。他们将进驻万达广场所有商业综合体的项目。222万达商业综合体各个业态的通常规模万达商业综合体经与各个商业主力业态的对接与谈判，我们总结出基本业态通常在万达商业综合体中的规模需求如下百货店面积应为25万平米到5万平米之间，单层面积不宜小于5000平米。超市面积为16万到22万之间（包括设备机房及分摊面积），如设在地下一层，在首层宜设置6001200平米的入口引导区域。建材超市面积为单层，不宜超过1万平米。家居店面积为05到1万平米之间。影城店面积为05到07万平米之间，影厅数量不应少于8厅，其中含IMAX厅。KTV与电玩店面积应控制在03504万平米左右。时尚楼（含运动服装专卖、电器卖场、健身中心等）面积为16到20万平米之间，数码广场平方米，大型运动用品专卖平方米、大型健身机构平方米，单层40004500平米。酒楼面积为031万平米左右，考虑到排烟、降板问题，宜设置在顶层。同时，在有条件的情况下，应考虑在一层外广场规划地上停车位，06万平米内的酒楼规划50个，超过06万平米规划60个。步行街面积为20到30万平米之间，长度不超过350米。223万达商业综合体各个业态对建筑空间的总体要求各业态对建筑空间的要求如下大歌星KTV1、应尽量考虑靠近广场内的餐饮；2、楼层尽量不要超过二层；3、要有一面面向主干道，面向主干道的立面应预留30平米左右的店招位置，以便KTV设置LED广告灯箱；4、层高不宜小于5米；5、考虑的KTV的营业时间主要集中在中午1200至次日凌晨200之间，所以娱乐楼空调主机应考虑选择小型变频空调；6、总租赁面积宜35004000平米；7、原则上仅设置一个出入口，便于设计和管理；8、在设计前期应考虑的厨房区与VIP区域的上下水设计。神采飞扬1、至少一面面对主干道，且主入口要临街；2、电容量为400KW，需多个供应点（至少34个）；3、部分区域板下净高宜不小于5米，范围4个柱网、面积约250平米左右，其余区域要求管线以下达到32米净高；4、如卖场未规划在一层，则要求货梯轿厢净尺寸高22米、宽22米、深2米；5、租赁面积宜35004000平米；6、空调系统采用小主机，便于节省能耗。运动1001、租赁面积30004000平方米最为适宜；4、可选择楼层包括负一层、一层、二层。在场地中宜有一块作为篮球场的位置（净高不小于5米，面积不小于120M2）；5、如有挑空区，可考虑设置部分区域作为攀岩区；6、应考虑大型主力店铺前后左右设门，满足顾客流动的需要；7、应避免酒店或公寓等配套设施占用经营场地造成商场死角；8、在一定区域规划休息点，中间可设立水吧或咖啡吧之类。一兆韦德健身1、租赁位置可位于时尚楼的顶层2、租赁面积如果有条件设置游泳池，可达到35004000平方米；如果无法设置游泳池，则应控制在3000平方米以下。3、需有直梯从一层直达营业区域；国美电器1、租赁区域一级城市旗舰店面积可在10000平方米左右，普通店面租赁面积不超过5000；二级城市4000平方米左右（二级城市对面积控制要求很严格）。2、楼层不宜超过二层3、面临城市主干路并有显著的店招位置；4、能耗能够单独计量，以便取得增值税发票；5、动线不能百货脱离太远，以便和客户形成有效互动。万达影城1、影院区域临主干道；2、设置夜间具有醒目提示作用的霓虹灯店招3、设置影院夜间营业空调机组，保持水压稳定；4、具有可以直达地下停车场的升降梯；5、租赁面积40007000平米。大型酒楼1、一二三层都可以，租赁总面积一般在300010000平方米之间，单层3000平米为佳，若规划区域不含首层，则首层应设置150200平米独立大堂，大堂挑空高度为10米。2、净高不低于26米3、水电气根据具体面积和平面布置来定4、6000平方米面积不少于50个专用停车位5、不少于2个洗手间6、员工通道与客人通道分开万千百货1、建筑面积要求在25000平方米以上50000平方米以下；2、地下一层以上六层以下，单层建筑面积大于5000平米，但不超过10000平米，特殊情况单议；3、3000040000平米出入口不得少于2个，4000050000平米以下出入口不得少于3个；4、主入口要求比邻广场主要交通干道，主入口宽度要求为单跨柱间距，且主入口不能有立柱阻挡，入口处大门最小净宽度不低于54米；5、首层层高不宜低于54米，二层以上层高不宜低于51米。6、如可以和其他业态共用中庭，且有宽度不小于4M的通道可直达，百货部分可不设中庭；如不能和其他业态共用中庭，百货需要设置不小于2X2个柱距的中庭，中庭中间无结构柱，该区域宜设置两组自动扶梯。百安居1、一线城市（北京、上海、深圳、广州）开店面积需求在1000020000平方米2、二线城市开店面积需求在800010000平方米3、一般开单层店，最好在一层，也可以在地下或其他楼层（但需在一层留出入口）4、可做两层店（地下一层地上一层）5、层高一般在7585米；两层店的第二层层高为55米6、单层店承重为2500公斤/平方米；两层店的上层承重为560700公斤/平方米7、宜设置自动人行步道，1012度8、对于两层店或者在地下一层单层店，提供2部5吨货梯9、宜采用不小于8484米柱距10、理想平面为12080平方米长方形，面积完整11、在室外有一个500平方米的收货区，并搭雨棚超市家乐福1最好在十字路口，至少有一条面临城市主干道2可视性好，交通便捷3面积在1600022000平方米之间4一般有1030的区域为外租区5楼层最好在12层，如设置在地下一层或地上二三层，则一层要求有引导区，可视性要强，通过自动人行步道进入卖场区域。第三章总平面设计31总平面311万达城市及商业综合体总平面设计的原则万达城市及商业综合体总平面的设计遵循“交通优先、功能分区、突出商业、公共空间”的原则，以实现“城市贡献、两个统一”的开发目标。城市贡献上万人的就业机会，上亿元的税收两个统一企业效益和社会效益的统一，312总平面功能分区万达城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区商业综合体区，酒店功能区，商务办公区，酒吧街区，居住区，城市广场区等功能区。万达商业综合体采用一街带多楼的功能组合形式，是城市综合体一部分功能的组合。主要包括商业综合体及其上部写字楼和住宅、城市广场等功能区，部分项目也出现酒店业态。313总平面分区设计依据总平面设计的原则，万达商业综合体分区在设计时应与基地条件相结合，合理分配各功能分区位置、规模及体量。依据“突出商业”的原则，商业综合体应布置临城市主要交通道路，形成一座相对独立的建筑。根据道路等级确定综合体主次面、主要人行车行出入口。同时，必须符合城市规划的需求，对应地块周边情况和道路人流特点，满足综合体商业经营和未来更新的需要。酒店区与高级写字楼功能区，宜尽量沿主要城市干道于显要位置独立设置，以突出其城市标志作用和物业的高档性。公寓办公区一般作为商业主体上部的高层建筑群出现（插蜡烛），应尽量沿商业主体的边缘布局。商务区，高级写字楼功能区、酒吧街区、特色商业服务区、文教服务区等不在万达商业综合体中出现。万达商业综合体应充分设置城市广场区，满足市民休闲娱乐的需要、缓解城市交通的压力，同时也可满足商业活动的需要，彰显“城市贡献、交通优先”的原则。根据基地状况不同，万达商业综合体一般设置大型城市广场（300010000平米左右）。大型城市广场应结合城市主要交通道路设置，其他广场结合步行街入口设置。各个功能区的规划布局应符合万达成熟的商业综合体内在规律，有机联系、相辅相成，同时要考虑城市空间和建筑体量的合理搭配，形成科学、高效、协调的商业综合体，各功能分区在相互联系的基础上要有其独立空间，便于管理和界面清晰。314商业综合体区的总平面设计3141商业综合体区的总平面设计要素应考虑万达商业综合体、城市道路（城市主干路、次干路、支路等）、城市交通（含轨道交通、公共交通、出租车等）接驳点。商业休闲购物餐饮文化娱乐区一般由七十家主力店和步行街共同组合形成一栋建筑，也可称为休闲购物中心。综合了百货、精品购物、大型超市、数码产品、特色商品、休闲健身、家居建材、影城、KTV、电玩、大型酒楼等业态。步行街是商业休闲购物餐饮文化娱乐区的核心，所有的主力店均沿步行街设置，并围绕步行街这一核心展开，形成一个各自独立又相互依托的有机体。本区域业态布置为所有主力店围绕步行街展开；突出百货店的位置，将百货楼设置在临主要城市道路侧，尽可能与大型城市广场区相连；影城、KTV、电玩等娱乐业态共同形成娱乐楼，采用竖向布置的方式，在总平面中临次要道路或步行街入口广场；数码产品、特色专卖、休闲健身一般共同竖向组合成时尚楼，在总平面布置中沿次干道设置；大型酒楼布置在时尚楼中或独立设置，总平面设计时宜临近酒店区设置；大型超市布置在地下一层或二三层独立设置，总平面布置时应考虑其和百货楼之间的联系；家居建材产品比较特殊，消费目的性强、占用空间较大，总平面设计时应考虑在人、车流相对较少一侧。315室内商业步行街的总平面出入口设置原则室内商业步行街是商业综合体的核心，根据其长度及布置形态一般设置24个入口。主要入口应结合城市主要道路和综合体自设的大型城市广场设置，其他入口可结合其他城市道路设置，入口处应适当设置入口广场。室内商业步行街的出入口的立面设计时必须突出并强调，要清晰体现万达商业步行街的出入口区别于其他主力店。步行街一般设24个出入口，至少一个出入口设计时应考虑机动车的出入。316总平面交通流线的规划设计原则“交通优先”是万达商业综合体总平面设计的基本原则。各个功能区的外部交通流线设置必须考虑周边道路现状及远期规划需求，与城市交通节点，如地铁、公交站、人行天桥和路口等有机接合，尽可能将地铁站引入商业综合体。参考交通评估报告，依照以人为本的设计准则，并结合各单体建筑使用功能要求，确定机动车、非机动车、人流、物流等流线组织，合理确定地下车库的出口、入口、地面停车场的出入口（包括应考虑各主力店的地上、地下卸货口，卸货区，装卸货物的时间）等等，尽量避免相互干扰并应符合商业运营、办公酒店和公寓的日常使用要求。外部车行出入口在每条沿街面原则不超过两个，位置应符合当地交管部门的规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。消防应急的流线应符合国家及当地有关技术规范。317机动车交通流线组织设计在商业综合体与城市主要街道结合部位必须设置港湾式停车区，使公交车、出租车及其他社会车辆能够安全、迅速停靠，安全、迅速离开。宜设置公交车总站、出租车停靠站，位置宜设置在步行街范围内，给顾客购物带来方便。商业综合体主要机动车流线主要通过地下车库满足使用要求，尽量减少地面机动车行走的范围，减少与地面非机动车、人流的交汇；停车场设计安排单独的出入口，在和综合体道路体系、地下车库相重合的部位通过单行线规划车流的方式减少机动车流线的交叉和重合；，同时考虑车辆出入的视野开阔，不能有遮挡的广告、小品、树木出现。出入口不能出现连续两个直角弯，同时回转半径要适合一般司机的驾驶习惯。如果地下车库出入口的层高无法满足搬家及急救车辆进入的情况下，机动车流线必须能够到达公寓出入口，满足应急通道的要求，在搬家、急救等紧急情况下机动车能够迅速便利地到达主要出入口；在地下车库设计无法满足大型货柜车进入地下室的情况下，在总平面机动车流线设计中必须考虑大型超市、家居建材超市大型货柜车的车行线路，保证其转弯半径（具体根据主力店的实际情况考虑，例如沃尔玛就必须考虑40英尺货柜车）和卸货位置的回车场地；在餐饮店经营的位置前广场尽量保留私家车的停靠位，设计机动车流线必须能够到达餐饮店的门口；垃圾车不允许进入地面车行流线；只能通过地下车库进出商业综合体，而且进出的时间必须进行限制。货车流线不应设置在主交通线上，应设置在非主交通流线上，避免因货物原因影响商业运营。地下停车场的货车流线也应考虑不影响其它顾客车辆的行驶和停靠。在人流集中的大型开放空间位置，靠近车行流线的地方平时应设计安全车档，造型现代，而且可移动，在举办大型展销活动的时候可以移走，保证车辆能够进入场地。在商业街中庭必须保留私家车展销的功能时，机动车流线须保证小型车辆能够进入商业步行街的出入口。在靠近超市入口附近宜设置超市接送大巴车的停车位，按照不同超市主力店的要求，主入口附近应设置接送大巴停靠区域和顾客等候区，尽可能安排座椅及庇护性设施。消防车流线设计必须单独考虑。绿化种植、建筑小品的位置设计必须让出消防通道和消防登高面的位置，保证消防通道与建筑5米范围内没有高大的遮挡物。318非机动车流线组织设计非机动车的主要使用人群是附近居民及综合体内各主力店的员工，其停车位应尽量在地下室安排。在地下室无法解决非机动车停车的情况下，在地面必须安排非机动车停车位。地面非机动车停车位的设计，尽量靠近城市主干道和综合体内部交通环线，与超市及百货入口尽量靠近，但不得影响综合体大型城市广场的空间完整和整体形象。319人行路线组织设计准则确保人流在由商业步行街和百货的出口出来后能够迅速到达港湾式停车区、地铁以及其他轨道交通的出口和停靠区；公交车停靠点、出租车停靠点是人流进出商业综合体的主要路线，由于综合体组成还包括了写字楼、公寓以及各种业态，因此社会车辆停靠点与各主要入口之间尽量减少机动车流与人流的冲突；充分考虑残疾人在行进过程中的特殊性，必须按照市政道路设计规范中盲道设计的要求进行盲道设计，避开主要的人流密集区及车流密集区。3110建筑退线要求商业综合体的城市道路退线应在满足自身商业开发需求的同时，尽量符合当地城市规划技术要求关于该地块的建筑退线规定，确有困难之处应通过集团相关部门积极进行协调解决。商业综合体的城市道路退线还应以满足消防要求及对周边建筑的视线间距和日照遮挡距离为前提。应根据地块周边道路等级状况确定建筑退线距离，沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。3111总平面竖向设计竖向设计方案宜与总平面设计同时进行，应将商业综合体交通流线、地下层数、雨水排除及土石方量平衡等设计因素，结合洪（潮、涝）水位、水文、工程地质、地形地物及气象等自然条件综合确定。地块出入口道路路面标高，宜高于城市道路路面标高，连接平顺。商业综合体首层标高宜高出室外地坪015020M，酒店、写字楼及公寓可高出室外地坪045060M或根据需要更高。根据地块坡度竖向设计可用平坡式或阶梯式。当建设场地较为平坦，自然地面横坡在3以下时，宜采用平坡式。在35之间，工程地质较好，边坡较稳定，并以机械施工时，应作经济比较，以决定采用平坡式或阶梯式。当自然地面横坡大于5，应作阶梯式布置。台阶的划分应与商业综合体功能分区一致。阶梯式竖向设计中，台阶的长边应平行地形等高线布置；台阶的宽度依建筑红线、道路、管线、绿化、地形、地质等因素综合确定；台阶的高度宜为36M，两台阶之间宜用挡土墙连接，避免自然放坡占地。地块内机动车道的纵坡不应小于02，亦不应大于8，其坡长不应大于200M，在个别情况可不大于11，其坡长不应大于80M；在多雪严寒地区不应大于5，其坡长不应大于60M；横坡应为12。地块内步行道的纵坡不应小于02，亦不应大于8，多雪严寒地区不应大于4，横坡应为12，应设置无障碍人行设施。地块内应有排除地面雨水至城市排水系统的措施，排水方式应根据城市规划的要求确定，并应采取雨水回收利用措施。3112主要出入口竖向设计31121室内外高差在200MM以下时，设计成三面斜坡。斜坡上平台的位置设计准则包括两方面内容满足门的开启，同时至少有1M的缓冲区域；可结合雨棚的尺寸，平台的位置就是雨棚的垂直落影范围。斜坡的坡度必须满足无障碍设计的要求，坡度不能超过1/12，斜坡平台必须有3的排水坡度。31122室内外高差超过200MM以上时，必须设置台阶和残疾人坡道。如果出入口位置离道路很近，在台阶顶部平台的位置保持合适的缓冲带之外，剩余的人行通过的宽度低于6M的时候，台阶的位置可安排的入口位置，同时安排残疾人坡道；（附图说明）如果人行通过的宽度超过了6M，在取得了垂直建筑的排水坡度后，利用城市干道边缘的种植池消化高差，利用绿篱等景观化处理手法在视觉上将高差隐蔽。种植池在部分重点的部位如出租车停靠区域、公交车停靠点设置台阶。方便人流直接进入万达广场。31123地下车库入口位置，为减低地下车库排水的压力，在车库入口位置变坡点位置向外应找最少3的坡度设置倒坡，同时在变坡点外缘设置截水沟，结合景观排水设计管网，将雨水收集进入市政雨水管网。第四章业态规划设计41商业业态的分类411商业业态的主要分成零售和非零售两大类别零售类百货、超市、建材家居、数码广场、书城、运动精品、步行街内的精品店等。非零售类美食广场、餐饮酒楼、国际连锁快餐店、影城、KTV娱乐广场、电子游艺广场、网吧、国际健身等。412各业态代表性商家如下百货新世界百货、百盛百货、伊藤洋华堂、万千百货、宝大祥儿童购物中心等。精品百货新世界精品百货，连卡佛等。超市沃尔玛，家乐福，乐购TESCO，大润发等。建材家居欧倍德，百安居，东方家园，乐华梅兰；HOLA等。数码广场国美，苏宁等。美食广场第一食品，快乐老家，大食代、巴西烤肉等。餐饮酒楼，石浦酒楼，红杏酒家等。影城万达国际影城。电子游艺广场神采飞扬电玩城。KTV大歌星量贩KTV。运动健身运动100、申格体育、一兆韦德健身，其他连锁快餐肯德基，必胜客，麦当劳，棒约翰等。同样类别的主力店由于具体的定位与经营管理理念的差异，相关建筑设计的要求也会有所不同。42商业业态规划的基本设计原则421商业业态组合原则根据项目所在城市的级别不同，项目地块的不同，项目所在地消费市场情况的不同等等对上述基本商业业态有不同的组合方式，总体来说有以下几种组合方式建筑平面组合在万达商业综合体建筑的平面组合上是通过精品商业室内步行街和中庭以及其他建筑空间经过科学合理的动线设计将各不同功能不同规模的商业主力店有机地联系起来，商业主力店与步行街有多种多样的交流方式，使得主力店既有相对独立、便于自身经营管理的特点又与整个万达商业综合体有着紧密的联系，使得消费者可以很方便的出入各种商业业态；竖向功能组合在万达商业综合体中的竖向功能组合时要综合考虑各种商业业态各自商业经营的特点，营业的时间差别，经营产品的类别，以及目标消费群体的类别等特点进行科学组合。将一些目标客流相近的业态可以布置在一起吸引相同需求的客流，形成几幢商业建筑单体楼，如百货楼，娱乐楼，时尚楼，家居建材楼，大型酒楼等。例如家居、家具、家纺用品和建材布置在一起形成家居建材楼；将多厅影城和电子游艺广场及KTV娱乐广场，大型网吧、酒吧组合等文化娱乐设施等营业时间相近，目标消费群体类别相近的功能组合在一起形成娱乐楼等等，形成聚留效应。人流共享，互动共赢。节点空间还应注意利用不同的建筑设计手法将不同主题功能、不同室内设计风格（具有明显的识别性）的节点空间如中庭等公共空间有机地将万达商业综合体中的各个业态组合起来形成互相补充的有机整体。在主要节点布置休闲餐饮，咖啡酒吧，丰富建筑空间的商业感觉与价值。地下停车场万达商业综合体中所有主力店、商业步行街等的垂直交通系统均与地下停车场有着十分便捷的联系，结合不同的功能分区，通过清晰的导视系统，极大地方便顾客的出入。重点考虑餐饮业态的调节作用结合项目具体实际，在主力店、步行街的出入口区，中庭区，商业室内步行街的顶层，开放式的公共空间周围等区域，有计划的布置餐饮业态，将当地极富特色的风味餐饮，特色小吃等相对集中布置，另外还可结合广场、共享空间的周边布置餐饮业态。特别注意超市、建材家居店的卸货动线对项目的影响因为这些商家经营的商品的规格尺寸较特殊，需要特殊的运输工具以及对建筑空间等有相对较为特别的要求，如柱网、层高、荷载，特定卸货区域、卸货收货通道等等。室内步行街注重室内步行街竖向交通的易达性，创造便捷的多渠道垂直交通设自电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层和三层，在与之紧邻的主力店商业物业间设出入口，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。建筑内尽可能设置面积适可的中庭，因为中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动,又宜做休闲、促销场地；中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，均应规划建设到位。并应在1F设立12个方便快餐、冷饮店以完善功能，但饮食比例不宜太多，以冷食为主。步行街内各种业态、业种面积占比应根据当地业态现状、竞争烈度和对项目招商前景的预测进行综合分析确定；选择观景休闲餐饮要考虑项目地周边环境是否具有景观价值，所在楼层是否具有良好的视野；除在步行街各层布点规划小型餐饮外，根据实际需要在步行街最高层（一般也是第三层）配置餐饮美食街。422商业交通流线的规划设计4221入口及大堂的流线商业项目的出入口设置。商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合，实现内部交通流线与外部交通体系的沟通。综合体步行街的主要出入口的外部，应该设置一定的缓冲空间，以容纳从各个方向来的人流。室内商业步行街的出入口的设计是整个项目的重中之重。需要特别关注。立面上应使得主入口特别明显区别与其他所有主力店的出入口的存在。不得有其他主力店店招以及广告位设置在出入口门头上。只能设置万达广场的LOGO且醒目。尽可能使得其他主力店的出入口在室内步行街出入口内部一段距离内解决。在步行街主入口内要设置前厅，缓冲区域使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化。入口大堂对购物中心而言是一项重要的空间形象指标，应能有明显易辨的特性，对外部环境要有一定的视觉形象冲击，在此要将购物中心的名称及图案标志进行显著的展现，以突出企业形象，表现其形象的视觉系统（VI），对外在环境而言，购物中心的人口应大而特别突出而且显著。4222中庭的流线规划中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列高潮，这里人流集中、流量大，最有可能吸引人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃观光电梯等，能在中庭空间创造活力和动感。购物中心内，多会有中庭作为购物中心的焦点，中庭广场多位于各个道路形成的流线交汇点，亦即人行活动最频繁处。它一方面提供场所供购物以外的活动使用，如流行展示，动态表演等，另一方面也是公共活动及休息的场所，在此应利用照明及装修等塑造空间张力，使其成为购物中心的意象焦点。在中庭设挑空及屋顶采光，具有将购物者的视线引导向上的效果，对于吸引购物者上楼选逛有良好的推动力。中庭挑空直达屋顶，人们在中庭留步，各楼层扶梯联系动线一览无余，很好的体现了流线交汇点的特征。中庭的设计尽可能赋有一定的主题，或风格上、或造型上、或空间形态上等采用不同设计手法形成对比，具有可识别性。4223步行街的流线规划步行街是城市综合体中重要的组成部分，它负责联系综合体中丰富的主力店业态。步行街动线设计的目的是要使步行街的精品店铺在空间上得到充分的展示，引导购物者经过所有精品店的门口到达主力店。主力店在步行街中的开口位置。步行街中主力店的开口位置非常关键，所以应该将主力店开口位置设计在步行街的中后端。对步行街人流的拉动起到较大的作用。步行街动线设计的表现形式也要有多种方式，即可以设计成“十”型，也可以设计成“Y”或“T”形等，目的就是要使消费者视觉通透，尽量做到没有盲点。室内商业步行街只能布置一条主动线，尽量避免简单直线步行流线的设计，应尽可能采用曲线、折线的流线设计，在视线能够到达的尽端增加动态景观设置如开阔的中庭、特色悬挂物件、观光梯等，结合顾客视线分析，使得顾客一眼可以看到约1520个店铺的店招。过多与过少都会导致顾客的购物感受的不同。二层以上的室内步行街端部应设置商铺，避免购物氛围的割裂。要在适当位置设置餐饮业态，休息区，表演活动区等，使得顾客的购物氛围与心情能够不断地得到调整。4224楼层间水平流线规划平面交通在内部交通设计上，对于引导人流起到至关重要的作用。楼层间水平动线的设计应避免让顾客走重复的路，增加顾客视线内的商铺数量，避免商铺人流死角，有利于最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。同层间主力店与步行街精品店的业态设置应有所联系，使得消费者购物有一定的延续性和目的性，促进购物行为的延伸。步行街二层以上走道的顾客应与地面人群的视线有较好的交流，增加亲切感受，形成上下互动。423竖向交通布置原则4231整个商业综合体中裙楼的所有垂直交通设施均应到达所有楼层。塔楼的垂直交通应便捷地到达首层以及地下室各层且方便物业管理。4232除了主力店内部的客梯、扶梯、货梯、员工梯等到达各层外，步行街的所有垂直交通均应到达室内步行街各层。4233室内步行街扶梯布局原则商场的电梯部数，布局位置，要以有效疏散运载人流作为出发点；在距室内步行街出入口内的两跨左右的距离应设置第一组扶梯。结合中庭的位置在其步行街的楼板开口处设置第一组扶梯，配合中庭的观光梯的布置综合考虑设置扶梯。室内步行街的各层扶梯宜平行设置，平面上应靠一侧布置，尽可能留出尽量大的共享空间，便于视线到达。室内步行街内至少有一组扶梯应到达地下停车场各层。应考虑足够的步行街货梯的设置，数量，位置。避免电梯口的人流堵塞，电梯与过道衔接处的空间宽于过道，或有交叉过道。引导顾客向上购物4234垂直电梯的布局原则货人分流商场垂直电梯，货梯与载人梯分开设置，实行有效的货流与人流的分流。专用通道设置结合商场功能定位，避免行业经营冲突。424商铺位布局规划原则通常万达商业综合体中室内商业步行街设计为23层，业态的布置原则上由集团商管公司以及项目商管公司结合当地特色负责进行招商，一般三层的室内步行街的第三层通常设置餐饮业态，且考虑重油烟餐饮业态，对塔楼项目，尽可能高空排放，避免影响塔楼居住功能的品质收到影响。其他楼层宜在中庭附近设置轻油烟餐饮业态以及咖啡餐饮，连锁快餐店等业态。餐饮业态的立面处理上尽可能地满足开窗以及对景观的要求。餐饮业态的厨房区，卫生间区域应考虑荷载以及结构降板处理。管道井的设计尽量集中布置。实用、利润、形象的统一商场铺位布局必须考虑到经营商家的实用性与合理性，同时更要兼顾到独立铺位与整体商场的协调性与互动性。尊重消费者的行为人性化设计，使消费者的消费过程显得更加自然顺畅和轻松愉快，购物方便且不易疲劳。425停车规划设计原则与商场规模定位结合，停车位数适当；停车购物的方便性，安全性；人车分流。引导人流。能够促使客户流动到每个角落，使客户能够最大限度的光顾所有业态及商家在满足空间感及实际使用的基础上让营业空间最大化考虑到非销售活动对空间的需求配合商家展示及客户视线进行设计，使商家的展示面及展示效果最大化使客户易于到达和比较出、入口安全便利设备房、垃圾房、库房位置合理。步行街主入口立面应能代表万达广场的整体形象，在广场的门头中起到特别重要的作用，它的地位不能被其它门头所替代。步行街主出入口应居于步行街的中部，面向城市的主要干道，门前无遮挡物，视野开阔。外广场地面应设置排水沟和排水井，在不影响举行活动场地面积的前提下，在适当的位置设置绿化带和树木，树木以易于养护，美化环境与广场整体建筑风格相协调。外墙体设置广告位的结构形式应安全，美观、易于广告布的上刊。外墙体设置玻璃幕墙应注意气候的影响，北方地区从保温方面考虑不适合设置大面积玻璃幕墙，从美观角度设置玻璃幕墙时一定要注意幕墙的保温措施。对装饰性外墙玻璃要考虑颜色与采光玻璃的统一。靠近外墙通透的消防通道应考虑通道的美化。在步行街次入口的外立面应考虑预留步行街商铺的店招位，以便满足步行街部分商户的需求。室外应设置大型LED，面积根据外立面的形式统一设计，在LED周围不能有其它广告位和店招，同时应考虑LED的维护保养以及防水的需求。步行街中的一些次主力店（KFC、必胜客、麦当劳等）大部分厨房都靠步行街公共区域，无开门，导致几个柱距的长度内没有商铺，影响步行街客流流线，因此在设计和签订合同时要考虑此位置作为多种经营点位设计，或设计为进深较小的商铺，补充由此带来的影响。步行街餐饮商户在厨房侧设置运货门，有条件设置货运通道用来运输货物和垃圾，避免走公共通道造成的污染和管理问题。步行街观光电梯梯井建议采用刚结构，通透性好，减少遮挡附近店铺店面的面积。步行街设置热水间，为营业员提供热水。同时建议北方地区应设置存衣间方便顾客购物时存放衣服。同时应考虑设置员工就餐的地方。商铺内喷淋设计时，应考虑精品店商铺装修时需要在商铺底部加仓库的因素，在底部靠墙1米左右设置喷淋头，避免后期，喷淋系统变更对工期和系统调试的影响。阳光顶设计时侧面没有设计开启窗，春秋时节只能靠排风机进行换风。从节约能源角度考虑建议增加部分可开启的窗户。停车场应区域划分明显，导视清晰简洁，停车场应设置工程部管理部值班室，位置靠近步行街。垃圾房设置在货梯附近，采用干、湿垃圾分开存放，垃圾房应设置独立排风、空调。车场的集水井及其进出管道的设计应尽可能规整，不对车辆和行人造成影响。污水井盖板采用钢板盖板，便于巡查和检修。地下停车场的地沟盖板的托架应采用角钢，避免车轮压过造成的塌陷。车道入口的坡度应符合相关规范要求，坡度大、急转弯非常容易出事故，避免出现连续两个直角弯的出现。停车场地面采用环氧树脂地坪漆。北方停车场出入口应设置快速堆积门、热风幕。出入口的坡道地面应采用防滑设计。停车场的扶梯和直梯应设置候梯厅，消除汽车尾气对上层的影响。停车场收费系统安装位置要合理，同时考虑与公寓门禁系统的联网，应能适用夜间管理公司对出入口控制的需要，限制出入口开放的数量。停车场应设置清洁用给水点。43不同商业业态对建筑设计的具体要求431室内商业步行街集团历经第一代单店、第二代组合店商业形态的发展，现在已进入第三代成熟的商业综合体模式（目前正在研发阶段第四代产品城市综合体模式），第三代商业模式规划的一个主要特征就是以室内商业步行街为灵魂和纽带，将诸多有着内在联系和功能互补共存的主力店有机串连起来。4311室内商业步行街的组成室内商业步行街由步行街和沿街设置的精品店、餐饮店以及中庭等共同构成。4312室内商业步行街的业态基本组合原则室内商业步行街的具体业态招商以及业态规划由集团商业管理公司结合项目以及招商情况进行，其业态的基本组合原则为若为三层室内步行街，其第三层的业态规划以餐饮业态为主，重点布置具有当地餐饮美食文化特色的餐饮业态，尤其是重油烟餐饮业态。以减少其对一、二层的影响，并尽量高空排放。根据具体情况室内步行街的中庭附近、以及其他层的端部等部位可布置轻油烟的餐饮、快餐、咖啡、冷饮等餐饮业态。4313室内步行街的形态分类由于用地条件、形状、大小的不同，室内步行街也可分为不同的形态一字型折线型交叉型4314室内商业步行街的平面长度步行街的长度以280350米为宜，太长和太短都会给视觉效果和使用效果带来一定的影响，如宁波的步行街700米，哈尔滨110米。宁波步行街700米哈尔滨步行街110米柱网一般以8484米为宜步行街的走道净宽度其中首层1011米，二、三层1617米，步行街楼板开口尺度89米1625米为宜（2层步行街开口宽度宜8米、3层宜9米，长度）“桥”及步行街走道的净宽桥宜35米，走道宜4米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至56米精品店精品店基本单元进深宜8米16米（以12米最佳），面宽84米，在面宽方向规模进行组合，面宽进深比宜23至125。步行街首层宽度步行街二、三层走廊、“桥”宽度中庭的设置根据步行街规划的形状不同，可分别设一个或两个中庭，二个中庭要有主次。比如一个中庭二个中庭中庭设置的位置一般中庭设在步行街的转折处、入口处。中庭的平面尺度双中庭要分主次，大的500700平米（开洞面积）；小的300400平米（开洞面积）。中庭的间距80100米中庭的形状以圆形椭圆八角六角形状较为规则为宜中庭的交通设置一般以23部观光梯组成垂直交通枢纽，垂直梯需通达地下停车场。步行街卫生间的设置根据步行街的长度不同一般设35处卫生间，卫生间的间距