威海市住房建设规划

项目名称威海市住房建设规划总目录PART1规划相关图纸PART2规划文本PART3规划说明书PART4基础资料汇编PART1规划相关图纸PART3规划说明书威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局威海市规划设计研究院有限公司目录1总论12住房现状评析73住房建设需求预测114住房建设及用地供应详细内容145住房建设政策与策略306规划实施保障措施35威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局威海市规划设计研究院有限公司11总论11规划编制背景111国家住房政策的要求房地产业是我国新的发展阶段中的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。近年来，我国主要城市特别是沿海城市的住房价格不断攀升，成为影响人民生活与社会和谐的重要因素之一。为此，国家颁布了多项房地产政策文件进行宏观调控，主要包括关于切实稳定住房价格的通知、关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见、加强房地产市场引导和调控的八条措施、促进房地产业健康发展的六条措施、关于落实新建住房结构比例要求的若干意见等，也就是所谓的“新旧国八条、国六条和国十五条”，这其中，关于落实新建住房结构比例要求的若干意见针对调整住房供应结构、稳定住房价格提出了明确的政策措施，编制住房建设规划即是其中要求之一。为落实国家有关政策，必须对我市住房建设进行规划研究，结合城市发展需要，实事求是地制定住房发展计划。112威海市住房发展的需要威海市住宅产业从1985年的老城区改造开始起步，至今已经20余年。从总体看，房地产业呈现持续稳定健康发展的良好态势，不断改善了城市居住条件，提高了城市环境质量，促进了对外开放和经济社会发展，同时成为新的经济增长点，对经济的贡献率不断提高。但在住宅产业快速增长的同时，也出现了房地产开发管理缺乏宏观调控和指导、房地产开发质量有待提高、供给结构不合理、市场秩序不规范等问题，因此急需编制住房建设规划，明确住宅开发总量、区位、时序和规划控制标准，未雨绸缪，促进威海市住宅产业持续、平稳、健康发展，从而也促进威海市社会经济全面、协调、可持续发展。12规划范围与期限121规划范围本次住房建设规划（以下简称“本规划”）的范围为威海市区行政辖区。122规划期限本次住房建设规划的期限为20082012年，与威海市城市近期建设规划（20042010）、威海市国民经济和社会发展第十一个五年规划基本一致。13规划目标、原则与依据131规划目标按照国务院和省政府的通知要求，响应市委市政府的号召，坚持做到威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局威海市规划设计研究院有限公司2“以人为本、关注民生，政府组织、市场运作，统筹考虑、突出重点”，坚持以人为本的科学发展观，以市场需求为导向，优化住房结构，稳定房价，满足威海市区广大人民群众的住房发展需求，实现房地产业的健康和持续发展，将人居品牌进一步做大做强，建设世界级精品城市。房地产业的发展应与人口增长和环境保护相结合，与经济社会和谐发展相适应，对房地产业进行合理调控，将促进威海房地产业率先进入成熟理性发展的新阶段，实现城市居民居住水平的提高和环境质量的改善，达到经济和社会的协调发展，构建社会主义和谐社会。132规划原则总量供需平衡原则总量要适度控制，增幅要合理增长，要科学制定供给的总量标准，保持总量供求平衡，保持房地产市场的稳定持续发展。体系结构合理原则住房建设规划要促使房地产市场的供应结构基本合理，尤其是住宅增量市场的结构合理，形成商品住房、保障住房相配套的住房供应体系，满足各收入阶层的住房消费要求，把解决中、低收入家庭住房问题放在重要的突出位置。实施操作合理原则尊重威海的现状和特点，充分利用市场经济规律，加强规划对市场的调控指导作用，做到规划与市场、控制与开发相结合，促进住宅建设的良性发展。持续发展良性原则应保障房地产业的发展不出现大起大落，促进其可持续和健康发展，要统筹兼顾、科学发展，要考虑资源和环境的承受能力及社会经济的发展水平，要立足于长远的可持续发展。城市规划协调原则住房建设规划要与城市总体规划保持协调，符合城市总体规划的用地安排，城市总体规划和近期建设规划是住房建设规划的主要依据。133规划依据中华人民共和国城乡规划法；中华人民共和国城市房地产管理法；关于切实稳定住房价格的通知（国办发明电20058号）；九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发200637号）；关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）；加强房地产市场引导和调控的八条措施；促进房地产业健康发展的六条措施；国家建设部关于请督促做好住房建设计划和住房建设规划制定和公布工作的函（建办规函2007740号）；威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局威海市规划设计研究院有限公司3山东省安康居住工程实施方案；关于印发建规200846号文件做好20082012年住房建设规划的通知（鲁建规字20088号）；关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知的实施意见（威政发200659号）；威海市国民经济和社会发展第十一个五年规划；威海市城市总体规划（20042020）；威海市城市近期建设规划（20042010）；国家、省、市相关法律、法规、规范和政策文件。14相关政策要求解读在相关国家、地方关于住房建设的政策文件中，关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见、关于落实新建住房结构比例要求的若干意见是两个最为重要的文件，对房地产市场调控提出的政策最具体、最详细也最严格。同时确定了编制住房建设规划、将房地产市场调控政策编入规划的必要性（两个文件的详细内容请参看基础资料汇编）。141关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见主要精神切实调整住房供应结构（一）制定和实施住房建设规划。要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。（二）明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用（三）调整住房转让环节营业税。（四）严格房地产开发信贷条件。（五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。（六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。（七）加大对闲置土地的处置力度。合理控制城市房屋拆迁规模和进度（八）严格控制被动性住房需求。进一步整顿和规范房地产市场秩序威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局威海市规划设计研究院有限公司4（九）加强房地产开发建设全过程监管。（十）切实整治房地产交易环节违法违规行为。有步骤地解决低收入家庭的住房困难（十一）加快城镇廉租住房制度建设。尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。（十二）规范发展经济适用住房。（十三）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。完善房地产统计和信息披露制度（十四）建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。（十五）坚持正确的房地产市场舆论导向。142关于落实新建住房结构比例要求的若干意见主要精神明确新建住房结构比例各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求。自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算，下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70以上。城市规划主管部门要依法组织完善控制性详细规划编制工作，首先应当对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）、住宅面积净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）两项强制性指标，指标的确定必须符合住房建设规划关于住房套型结构比例的规定；依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让前置条件，落实到新开工商品住房项目。经济适用住房建设要严格执行经济适用住房管理办法，有计划有步骤地解决低收入家庭的住房困难。住房建设规划、近期建设规划和控制性详细规划，以及套型结构比例等，按法定程序审定、备案，并按照国务院要求的时限及时向社会公布。年度土地供应计划中已明确用于中低价位、中小套型普通商品住房用地和依法收回土地使用权的居住用地，应当主要用于安排90平方米以下的住房建设。妥善处理已审批但未取得施工许可证的商品住房项目对于2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由城市人民政府根据当地年度新建商品住房结构比例要求，区别规划用地性质、项目布局，因地制宜地确定需要调整套型结构的具体项目。要积极引导和鼓励项目建设单位主动按要求调整套型结构，并在调整威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局威海市规划设计研究院有限公司5后向原审批机关申请变更规划等许可内容，有关审批机关应当依照文件规定及时办理变更手续。严肃查处违法违规行为各地建设、规划、房地产主管部门要根据有关法律法规的规定，加强市场监管，严肃查处违反或规避套型结构要求的违法违规行为。对情节恶劣、性质严重的违法违规行为，要公开曝光、从严处罚。对违规建设的住房，依法该没收的，要坚决予以没收，所没收的住房主要用于解决低收入家庭居住困难。加强监督检查，落实责任追究制度国办发200637号文件明确要求，“各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。“城市规划、建设、房地产等有关主管部门要在当地政府领导下，认真履行职责，建立健全协调配合工作机制，严格程序，密切合作，各司其职。对没有按要求严格审查，违规发放规划、施工、商品房预售许可证和施工图设计文件审查合格书的单位和个人，要及时予以严肃查处；属于失职、渎职的，要提请有关机关依法追究有关人员的责任。15规划内容与成果151规划内容住房现状评价主要包括居住人口、居住用地、住房水平的现状调查和分析。居住人口分析包括居民人数、户数，户籍人口与常住外来人口比例，家庭收入，社会阶层特征等；居住用地分析包括近年来新增（或审批）居住用地的类别、数量、地价、房价、套型结构等；住房水平分析包括人均住房面积、户均住房面积、套型结构，近年来住宅竣工面积、销售面积、存量面积、预售面积的统计分析，经济适用住房、廉租住房的建设量、建设标准及空间分布等。住房需求预测在对居住人口进行科学预测的基础上，根据国家的相关住房政策、居住水平的变化规律以及省、市确定的相关目标，再结合威海的实际情况，合理预测居住标准，确定规划期末威海市人均居住面积水平。在总人口和人均住房面积标准确定的前提下，得出规划期末全市住房面积的增量，根据居住规范、城市空间质量控制指标（尤其是容积率）和规划管理部门提供的相关资料，确定出所需居住用地面积，并根据用地的不同情况，确定最终的用地供应情况。居住用地布局以总体规划和近期建设规划为指导，在充分考虑区位优劣、轻重缓急、主次关系、价位高低、阶层融合、设施配套等前提下，统筹规划范围内的居住用地布局。威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局威海市规划设计研究院有限公司6住房发展控制根据“国十五条”的要求，结合威海市城市空间发展战略和现行的城市建设管理政策以及已批准的相关规划，从用地面积、住房分类、套型结构等方面对规划期内的住房建设项目进行逐块控制，达到调控住房结构、稳定住房价格的目的。住房开发时序规划期限按年度、分时序，分别对居住用地供应量、空间分布、控制标准等进行定性、定量、定点的规划设计。实施策略研究规划实施有赖于法律、行政、经济、宣传等全方位的保障和支持，规划将根据威海市的实际情况，提出促进威海市住房建设健康发展的具体住房政策和实施措施建议。152规划成果规划成果包括文本、说明书、图纸、附件四部分。文本法定性条文；说明书对规划的分析、研究和说明；图纸表达现状与规划的分析图、示意图和控制图；附件基础资料汇编。威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局威海市规划设计研究院有限公司72住房现状评析21居住人口现状情况211市区户籍、暂住人口情况根据公安局提供的统计资料，到2007年底，威海市区总人口为9668万人，其中户籍人口6319万人，暂住人口3349万人；户籍人口与暂住人口比例为1053。外来暂住人口较多，已经占到了总人口的三分之一（见图21），但是这些暂住人口的年龄构成、素质构成、收入构成、社会地位构成相对偏低，主要分布在市区建筑业、批发零售贸易餐饮业、社会服务业和制造业等一些行业中。暂住人口,3349,35户籍人口,6319,65户籍人口暂住人口图21市区人口结构示意图（单位万人）212市区居民低保情况目前，威海市区的城市居民最低生活保障标准为每人每月300元。据统计，2007年威海市区低保对象1639人，约占市区户籍人口的026，总人口的017，低保人数所占比例并不高。22居住用地现状情况221居住用地分布市区一类居住用地总量不大，主要分布于金海湾、怡海园、皇冠小区等城市海滨地区，环境条件优越；二类居住用地大体分为两部分，一部分为内陆普通住宅用地，多为90年代以来建设小区，另一部分为近年新建高档次商业房，分布在靠近城市海滨地区；三类居住用地主要存在于高区、经区、环翠区等三区的边缘地带和旧居住区；“城中村”用地在威海市区居住用地中占据了较大的比例，主要分布在高区、经区等城市新开发地区，仍保留着传统农村的生活习惯和管理方式，对城市发展形成了一定的阻碍。222居住用地指标统计到2007年底，威海市区城市建成区建设用地面积109平方公里，其中居住用地面积2714平方公里，占整个建设用地面积的249，人均279平方米，居住用地比例较为合理，人均居住用地面积也在国家标准范围之内（根据国标（GBJ13790），居住用地占建设用地比例为2032，人均威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局威海市规划设计研究院有限公司81828平方米）。纵观近年来居住用地变化，其扩张趋势明显，从1993年的597平方公里发展到2007年的2714平方公里，共增长了2117平方公里，年平均增长速度达到了114。（数据来源威海市城市建设统计资料）223现状居住用地分析综合市区现状居住用地的分布情况及指标统计，主要反映出两个问题。首先，城市住房建设发展迅速这主要从近年来居住用地变化趋势和居住用地占建设用地比例得出，反映了近年威海房地产开发热潮的兴起，但其仍在合理范围内良性地运转。其次，居住用地利用率偏低这主要从人均居住用地面积和现状居住用地分布看出。人均居住用地面积279平方米，基本接近国家规范上限，反映居住用地上住房建设规模不足，这是威海市区现状居住用地中含大量城中村用地的量化反映。也反映出下阶段威海市区住房建设的重点应该包含对城中村的改造。23威海市住房产业发展状况231住房产业发展历史威海市住房产业从1985年的老城区改造开始起步，至今已经20余年。从总体看，住房产业呈现持续稳定健康发展的良好态势，不断改善了城市居住条件，提高了城市环境质量，促进了对外开放和经济社会发展。20多年来，住房产业主要经历了以下六个阶段19851992年的起步、19921993年的开发热潮、19941997年的调整、19982002年的较快发展、2002年下半年2005年上半年的房价快速上涨、2005上半年以来至今的宏观调控。23220032007期间住房产业发展情况房地产投资规模逐年加大，对经济增长贡献明显房地产业呈现持续稳定健康发展的良好态势，其投资规模呈持续增长态势，2003、2004、2005、2006、2007年市区房地产开发投资分别为3298、3164、3461、5199、5252亿元，年均增长123；房地产业投资在市区GDP中的比重稳定在10以上（图22）。不但改善了城市居住条件，提高了城市环境质量，同时还促进了对外开放和经济社会发展，成为新的经济增长点，对经济的贡献率不断提高。威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局威海市规划设计研究院有限公司9329815131641143461125199145252119010203040506020032004200520062007完成投资亿元）占GDP比例（）图2220032007期间房地产业投资、GDP关系示意图（数据来源威海市城市建设统计资料）住房需求成为消费热点，商品房价格逐年增长住房消费已实质性启动。2003、2004、2005、2006、2007年市区商品房销售额分别为2307、2898、3177、2783、4901亿元，年均增长208，2003、2004、2005、2006、2007年市区商品房年销售面积分别为9290、8103、6957、7887、8089万平方米，始终保持较高的水平。23079292898810331776957278378874918089010203040506070809010020032004200520062007销售额亿元）销售面积（万平方米）图2220032007期间市区商品房销售额、销售面积示意图（数据来源威海市城市建设统计资料）房价逐年迅速上涨。据统计，2003年至今，短短几年间，威海的房价基本翻了一番，局部区域甚至更多。造成商品房价格上涨的原因，除需求拉动外，受地价、建材价格上涨以及行政性收费增加的影响，开发成本上升。另外，商品房品质提升，价值增加，也是商品房价格提高的重要自然因素。从总体上看，市区商品房从2003年起销售、施工、竣工的规模均上了一个台阶。市场需求旺盛，商品房价格稳步攀升。围绕着房价的增长，房价已经成为百姓最关心的话题之一，政府对房价的关注也已经上升到宏观经济控制的程度，社会各界对房价持续上涨的关注程度普遍升高。在全国范围内，房价也已经成为社会关注热点问题之威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局威海市规划设计研究院有限公司10一。详细的市区商品房开竣工面积、销售面积、销售额等相关情况请参看表21。表2120032007期间威海市区商品房综合情况一览表年份项目2003年2004年2005年2006年2007年开工商品房面积（万）2355725242314873618527426竣工商品房面积（万）94404172525554441276商品房销售面积（万）92908103695778878089商品房销售额（亿元）2307289831772783491（数据来源威海市城市建设统计资料）住房产业快速发展，拉动相关产业积极发展作为一个关联度极高的产业，房地产业的快速发展，还直接带动了其上、下游产业的发展，如建筑业、建材业、装潢业、中介服务业、冶金、机械、电子等多个行业的发展，增加了劳动就业，促进了市区污染企业搬迁和国企改制步伐的加快，促进了土地升值，市区平均地价由2001年的每平方米929元增加到2007年的2200元左右。经济适用住房建设成果显著自1999年开工以来，全市已建设完成经济适用住房面积约457万平方米，共5548套住房，为符合条件的五千多户中低收入家庭解决了住房难问题。其中市区经济适用住房面积18万平方米，共2230套住房。威海经济适用房以小区配套设施完善、住房结构合理、地理位置较好受到了市民的好评，取得了良好的社会效益。廉租住房保障制度开始实施2007年底出台了威海市市区廉租住房保障实施办法（威政发200760号），实行货币补贴、实物配租等方式的廉租住房制度。货币补贴是指按照规定标准向符合规定条件的申请人发放租赁住房补贴，由其自行租房居住。实物配租是向符合规定条件的申请人提供住房，并按照规定收取租金。实物配租优先面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭。242007年底住房现状评析241市区建成区现状住房指标根据我市2007年统计资料（威海市城市建设统计资料（2007年度），至2007年底，市区实有住房建筑面积1346万平方米。而至2007年末市区还有933万平方米新建成住房未计入实有住房数据，为了方便本规划统计分析数据，将其计入现状住房指标。故最终确定市区现状住房总建筑面积为2279万平方米。242人均居住建筑面积水平按照人口统计资料，到2007年底，威海市区总人口为9668万人，其威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局威海市规划设计研究院有限公司11中户籍人口6319万人，暂住人口3349万人；市区户籍人口人均居住建筑面积为361平方米，总人口人均居住建筑面积为236平方米，均在一个比较理想的水平。但是实际上，本地户籍人口一户多房现象存在较多，外来暂住人口由于经济收入限制，自主购房能力较差，居住水平远远低于本地户籍人口，他们中相当大的部分租住在城中村的民宅中，有些甚至居住在不计入居住面积指标的储藏室、车库、厂区职工宿舍等。3住房建设需求预测31居住人口规模预测依据威海市城市总体规划（20042020）中关于人口的预测计算，预计2010年威海市区总人口为112万人，其中户籍人口74万人，暂住人口约38万人。32人均住房面积目标321省安康居住工程确定的目标山东省安康居住工程实施方案明确提出安康居住工程的目标到2010年，全省城市中等以下收入居民家庭基本拥有或租住一套建筑面积不低于60平方米的成套住宅，使城市人均住宅建筑面积达到30平方米，全面完成旧住宅小区的整治改造，居住质量和环境得到明显改善。322本规划确定的目标山东省安康居住工程实施方案的目标要求对于威海来说，较为保守和落后，可从以下几点来说明。首先，该目标提出的规划年限为2010年，而本规划的规划期末年限为2012年，安居工程的目标必然落后于时代的发展。其次，该目标要求对象是对全省17地市的居住水平，而实际上，全省各地居住水平参差不齐，目标要求要充分考虑居住水平较低城市的实现难度，所以反映出的是比较平均的要求。而威海作为人居范例城市，最适合威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局威海市规划设计研究院有限公司12人类居住的地方之一，居住水平一直维持在比较高的层次上，而且今后还要将“人居”这一品牌继续巩固和发扬。所以，我市的居住目标应该要高于全省的平均水平。综合以上几点，确定到2012年，威海市区人均住宅建筑面积达到32平方米。323目标合理性分析确定的人均住房面积目标对于威海市区“十一五”期间的经济发展水平、人口发展规模、住房建设需求来说是否合理，主要从以下三个方面分析国内不同城市类比（其他城市2012年规划目标尚未确定，以2010年规划目标作为参考）与国内经济发达大城市类比，见表31。表31国内发达城市2010年规划城市居民人均住房建筑面积一览表城市规划人均住房建筑面积/人北京30广州25上海30深圳33与国内类似城市对比，见表32。表32国内类似城市2010年规划城市居民人均住房建筑面积一览表城市规划人均住房建筑面积/人九江30大连30珠海33苏州35由以上我们可以看出，威海市区人均住房面积目标处于中等偏上水平，与城市特点和人居发展所处水平相吻合。符合经济发展水平与住房标准的关系规律根据联合国人居中心和世界银行的联合课题住房指标计划，它全面研究了不同收入水平国家52个百万人口以上城市的住房情况。对比该研究结果，从居住面积这个指标看，威海市区所定人均住房面积目标较为合理，见表33。表33不同收入国家的城市人均住房指标一览表不同收入国家的城市人均住房建筑面积（）人均GDP（美元/人）低收入6110000符合国家调控要求和社会购房需求和能力水平关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发200637号）明确提出单套套型建筑面积90平方米以下的新建住房总建筑面积达到新威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局威海市规划设计研究院有限公司13建住房总建筑面积的70，并为此内容要求编制住房建设规划并实施，按照这个要求，规划期间市区新建住房套均面积将在100平方米以内，而且将有远远超过70的住房建筑面积在90平方米以下。按照每户3人、人均住房面积32平方米计算，每户住房建筑面积平均为96平方米，较为符合调控水平，如果人均住房目标过大，则意味着必须有较多的一户多房才能实现。而在前面的现状居住水平评价中可以看出，未来住房供应的主要对象为中等收入群体，未来五年内威海中等收入群体的收入水平还不足以普遍上升到购买多套住房、大户型的程度，如果单纯追求建设过多住房，并将希望寄托在高档、外销、投资性购房途径上，忽视了本地社会购房的意愿和购买能力，必然造成供远远大于需，造成大量资源的浪费，也不利于威海房地产业的良性发展。33住房建设总量测算331城市内部需求测算主要根据威海市区常住人口的住房现状及人均住房面积目标进行测算，主要针对的是威海市区城市内部需求。至2007年底，市区实有住房建筑面积2279万平方米，常住人口9668万人，到2010年市区总人口为112万人，按照人均住房面积32平方米的要求，市区住房总建筑面积要达到3584万平方米，故市区规划期间需要新建住房1305万平方米，规划期末人均住房面积才能实现32平方米的目标。332城市外部需求测算我市卓越的人居品牌，吸引了较大比例的市外购房市场，近年来外销住房保持在40，这些外地购房人基本分为三种类型第一，外来暂住人口购房，目的在于取得威海市户籍，转变为本市户籍人口，在威海定居；第二，被环境、人居品质吸引，在威海购房用于长期养老、休疗养，保留外地户籍，成为威海常住人口（居住时间超过一年以上的外地户籍人口）；第三，购房目的主要是从房产增值获取收益，平时则用于短期度假。前两种类型的购房人最终都成为威海常住人口（含在规划期末111万人内），他们的购房需求含在前述城市内部需求部分内，城市外部需求则只考虑第三种类型的购房需求，按照占城市内部需求的10计算，共131万平方米。333综合测算结果综合考虑以上因素，确定威海市区规划期内的五年时间住房建设总量为1436万平方米（此指标指纯粹住房建筑面积，不包含为居住服务的配套公共设施建筑面积），年平均建设量2872万平方米，相比上一个五年期间威海市区开工建设住房总量1193万平方米，比较增长204，较为符合威海市经济社会发展和房地产业发展趋势，同时充足的市场供应对平抑房价也有着积极的作用。以下将在有关章节进行详细的分析说明。威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局威海市规划设计研究院有限公司144住房建设及用地供应详细内容41住房建设指导思想努力构建社会主义和谐社会，将威海建设成为经济更加繁荣、科教更加发达、环境更加优美、生活更加富足、社会更加和谐的现代化城市。引导符合国情的住房建设模式和消费模式，调整住房供应结构，加强市场规范化管理，稳定住房价格，满足不同收入层次居民的住房需求。42住房建设总体目标规划期内，进一步完善多渠道、多层次的住房分类保障供应体系，逐步满足不同收入层次居民的住房需求。住房建设以城中村改造为重点，盘活存量土地、城市“退二进三”战略实施为辅助，重点建设中低价位、中小套型住房。43住房供应体系及建设目标为了贯彻落实国家对房地产市场调控的相关政策要求，以及深入实施安康居住工程，实现预期目标，威海市政府明确建立了多层次城镇住房供应体系，由商品住房、保障住房构成，其中商品住房又分为高档商品住房和普通商品住房，保障住房又分为经济适用住房和廉租住房。431商品住房威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局威海市规划设计研究院有限公司15高档商品住房利用威海极佳的人居环境，开发商品住房，以市场机制为主导，价格由市场进行调节，主要满足外来购房需求和面向本市高收入阶层。商品住房的开工总量控制，由土地供应来执行。即关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见中要求的“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70”，换言之，即高档商品住房土地年度供应量不得大于年度居住用地供应总量的30。普通商品住房普通商品住房面向广大的中等收入家庭。普通商品住房的建设要坚持中小套型，实行中低价位。按有关规定，威海市区范围内普通住房原则上应符合住宅小区建筑容积率在10以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格12倍以下的条件。规划期内，将作为重点建设内容来实施。432保障住房经济适用住房经济适用住房针对家庭收入低于人均可支配收入线的低收入居民家庭，经济适用住房的建设享受一系列相关等优惠政策，实行政府定价，定向销售。在本规划初期，经济适用住房建设仍然按照以往相对集中建设的模式来进行，然后逐渐向在普通商品住房小区中按一定比例建设经济适用住房的模式过渡，从而解决区位环境差、用地优惠难落实、后期管理跟不上等问题。433廉租住房廉租住房解决符合条件的城市低收入家庭的住房困难，2007年底之前的保障方式以发放租金补贴为主，租金核减为辅。在2007年底，威海市出台了威海市市区廉租住房保障实施办法（威政发200760号），实行货币补贴、实物配租等方式的廉租住房制度。货币补贴是指按照规定标准向符合规定条件的申请人发放租赁住房补贴，由其自行租房居住。实物配租是向符合规定条件的申请人提供住房，并按照规定收取租金。实物配租优先面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭。实物配租的廉租住房来源主要包括新建、收购的住房，腾退的公有住房，社会捐赠的住房以及其他渠道筹集的住房。其中新建实物配租廉租住房，应主要在经济适用住房、普通商品住房小区中配套建设，单套建筑面积控制在50平方米以内。规划期内要稳步扩大廉租住房补贴覆盖面，使符合保障条件家庭的廉租住房全部到位，做到“应保尽保”。44住房建设土地来源规划期内，住房建设的土地来源，主要可以分为城中村改造土地、“退威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局威海市规划设计研究院有限公司16二进三”腾出土地、出让未开发的存量土地、空白土地等。其中城中村改造土地为开发重点。441城中村改造土地城中村是威海城市中的“夹缝地”，不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，对威海城市形象、打造威海人居品牌影响很大。其中首要改造的是城市主干道及出入口两侧村、城建重点项目和环翠区孙家疃镇和张村镇驻地村，共49个，根据市区城中村改造的实际，陆续到2009年底完成拆迁及民房安置。其余的城中村根据城市发展，建成区的扩大，适当的提出改造要求。442“退二进三”可腾出居住土地为市区范围内的各种第二产业用地。按照城市发展战略，市区主要建成区内的工业要逐步搬迁至城市外围的工业园区，腾出的土地在符合城市总体规划的前提下，土地性质改变为居住用地，用以住房建设。443出让未开发存量土地基本集中分布在两个开发区，按照有关规定，必须在限定时间内尽快开发完毕。其中有相当一部分为住房开发项目。45土地供应布局规划初期的2008、2009两年，住房建设的重点为市区重要位置的城中村，其土地分布较为分散，遍布中心区、高区、经区和环翠区外围乡镇。2010年开始至规划期末，由于重点城中村改造完成，住房建设的土地来源变为“退二进三”腾出居住用地和空白地规划的居住用地，另外还有较少的旧村改造土地，土地的供应布局也有相应变化。按照城市区域，市中心区由于历年来的房产开发积累，可供住房建设的土地所剩无几，只能进行少量见缝插针的配套公益设施建设，以及剩余少量城中村改造。高区住房建设的重点，一是城中村的改造，二是在科技路与火炬路之间的“退二进三”和小石岛区域。经区住房建设的重点应该是旧村改造和齐鲁大道以北的“退二进三”区域。外围城市组团中，张村镇继续进行旧村改造，羊亭、桥头、泊于的住房建设量较少，威海工业园住房建设重点是“正棋花园”小区的建设，临港工业园住房建设重点是五渚河两侧居住区的建设。46各层次住房控制指引461指引原则划分重点区域，体现区域级差威海作为海滨城市，具有不可复制的优美风光和卓越的人居品牌。本规划引入区域划分概念，将滨海一定范围划分为重点区域，其余为普通区域。区域划分将对各层次住房建设项目及套型控制起到重要控制指引作用。威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局威海市规划设计研究院有限公司17具体划分为中心区从会展中心北侧开始，沿青岛路、新威路向北，再沿古陌岭南麓向东至半月湾一线滨海范围内为重点区域；高区从福山路开始，沿火炬路向西至小石岛一线滨海范围内为重点区域；经区从城子村开始，沿齐鲁达到向西，再沿青岛路向北至望岛河一线滨海范围内为重点区域；张村镇从翠海明珠小区开始，沿九华路向南至双岛湾一线滨海范围内为重点区域；其余区域为普通区域。具体范围划分情况请参看附图住房控制指引区域导向图。套型控制遵循总量平衡，体现人性化控制所谓套型控制，指关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见和关于落实新建住房结构比例要求的若干意见中重点提到的自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。针对此要求，把握规划期内1436万平方米住房建设总量的套型控制平衡，而针对具体项目，则允许根据不同住房层次、所处不同区域、土地供应不同类型灵活进行套型控制，体现了人性化特点，也更便于住房建设规划的顺利实施。462指引内容以下套型比例指引主要起宏观指导作用，在具体实施的过程中，在保证总量平衡的原则要求下，可酌情掌握控制具体项目的套型比例控制，特殊情况特殊对待。商品住房包括高档商品住房和普通商品住房。由于旧村改造的住房项目，比其他住房项目需要更多的小户型回迁住房，故套型比例控制需要区别对待。重点区域内，非城中村改造住房项目，主要用以开发高档商品住房，原则上套型比例控制最低50；城中村改造项目，应以普通商品住房为主，在区位良好位置可建设商品住房，原则上套型比例控制最低70；普通区域内，应开发普通商品住房。非城中村改造住房项目，原则上套型比例控制最低70；城中村改造项目，原则上套型比例控制最低75；鼓励各区域的新建住房项目，在套型比例控制的基础下，在市场实际需求的前提下，增加套型建筑面积90平方米以下新建住房占新建住房总建筑面积的比例。商品住房中的一类居住，由于其项目开发要求和产品特点，原则上不要求套型比例控制，即可以100大于90平方米。由于受国家有关政策和市场的调控，此类开发项目占住房开发建设总量的比例极少。保障住房包括经济适用住房和廉租住房。在本规划初期的2008、2009年，部分经济适用住房建设仍然按照以往相对集中建设的模式来进行，同时在旧村威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局威海市规划设计研究院有限公司18改造的普通商品住房小区中按一定比例建设经济适用住房。并从2010年开始，过渡到完全在普通商品住房小区中按一定比例建设经济适用住房。经济适用住房主要分布在普通区域，规定经济适用住房单套建筑面积为60平方米左右。实物配租的廉租住房中的新建部分，主要在经济适用住房、普通商品住房小区中配套建设，单套建筑面积控制在50平方米以内。由此可知，保障住房的控制套型比例为100。47建设内容471商品住房高档商品住房项目建设按照前述确定的住房建设土地供应，以及建设和套型比例控制的指引，最终确定规划期间高档商品住房建设总量为230万平方米，住房237万套。其中套型建筑面积90平方米以下的商品住房面积为1315万平方米，按照平均每套85平方米估算，共155万套；其中套型建筑面积90平方米以上的商品住房面积为985万平方米，按照平均每套120平方米估算（120平方米为现状商品住房经验数据），共082万套。土地供应根据建设量，住宅建筑面积毛密度按照12估算，规划期内用于建设高档商品住房的土地为193公顷。普通商品住房项目建设按照前述确定的住房建设土地供应，以及建设和控制套型比例的指引，最终确定规划期间普通商品住房建设总量为1069万平方米，住房1181万套。其中套型建筑面积90平方米以下的商品住房面积为778万平方米，按照平均每套85平方米估算，共916万套；其中套型建筑面积90平方米以上的商品住房面积为291万平方米，按照平均每套110平方米估算（普通商品住房单套住房不得超过120平方米），共265万套。土地供应根据建设量，住宅建筑面积毛密度按照12估算，规划期内用于建设普通商品住房的土地为891公顷。特别说明规划期间，在旧村改造的普通商品住房中配建的经济适用住房数据单独统计在经济适用住房内容中。472保障住房从前述的保障住房建设指引中可以得知，经济适用住房和实物配租中的新建廉租住房最终都将采用普通商品住房配建制的操作模式，故本规划在以下的内容中将不再对经济适用住房和廉租住房单独说明，只规划保障住房的建设总量，将来由有关部门根据保障政策要求在其中具体划分经济适用住房和廉租住房的比例。项目建设2008、2009年，除了集中新建保障住房22万平米外，旧村改造的普通商品住房按照10的比例配建保障住房42万平方米，20102012年，所有的普通商品住房按照10的比例配建保障住房73万平方米，故规划期内共建设保障住房137万平方米，共228万套。土地供应规划期内用于建设保障住房的用地为105公顷，其中集中威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局威海市规划设计研究院有限公司19供应17公顷，含在普通商住品房建设中88公顷（住宅建筑面积毛密度按照13估算）。在规划期内，保障住房的行政主管部门可根据经济、社会、城市的发展情况，结合实际需要，对本规划中的保障住房建设内容酌情调整。总结以上规划期内各层次住房建设和相关的指标内容见表41、42。表41规划期间各层次住房建设量控制内容合计住房层次90以下住房总量（万平方米）90以下住房套数（万套）90以上住房总量（万平方米）90以上住房套数（万套）建设总量（万平方米）住房总套数（万套）90以下建设量占总建设量比重（）高档商品住房131515598508223023757普通商品住房7789162912651069118173保障住房137228137228100总计10465129938953471436164673表42规划期间各层次住房土地供应住房层次土地供应量（公顷）占土地供应总量比重（）高档商品住房19316普通商品住房89175保障住房1059总计118910048住房建设时序指引及年度计划481建设时序指引商品住房建设时序指引包含高档商品住房和普通商品住房。城中村改造是本规划的重点，其中的重中之重是49个重点城中村的改造，到2009年完成拆迁及民房的安置。按照政府城中村改造计划，除了已经完成的戚谷疃、北竹岛、陶家夼、里窑、王家村、陈家疃、陈家后沟、阮家寺8个村庄外，2008年列入改造计划的是古陌、南竹岛、戚家庄、合庆、前峰西、东涝台、西钦村、仁柳庄、东河北、戚家钦村、田村、黄家夼、沟北、海埠、宋家洼、杨家台、西曲阜、福里、大天东、小天东等20个村子；2009年列入改造计划的是望岛、孙家疃、外窑、沙窝、江家寨、张村、黄家皂、毕家疃、西涝台、槐云村、神道口、王家庄、黄家沟、西河北、长峰、城子、杨家滩、老集、凤林、南曲阜、蒿泊等21个村子。同时进行的还有出让未开发的住房建设项目。由于旧村改造项目较多，住房建设量较大，故2008、2009两年的住房建设总量均处在较高的水平。2010年至2012年，由于重点城中村拆迁改造完成大半，住房建设的威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局威海市规划设计研究院有限公司20内容主要为城中村剩余地块、“退二进三”、空白土地和少量的非重点旧村改造。而且由于2008、2009年住房建设量较高，住房产品投放量较大，市场需要一定的时间来消化，故而20102012年每年的建设量将略低于2008、2009年的水平，但总体将会呈现逐渐上扬的趋势。保障住房建设时序指引2008、2009除了集中新建一部分保障住房之外，因为这个时期的非旧村改造项目基本都为已出让用地，所以在旧村改造的普通商品住房中按照10的比例配建保障住房。2010年开始，由于旧村改造的住房建设量持续走低，为了保证保障住房建设量，实行在所有的普通商品住房中按照10的比例配建，要将这一要求作为土地出让的条件之一，保证实施。在此之前需要研究制定相关的政策文件来保证执行。土地供应要求及时序指引关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见中要求“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70”，在安排住房建设年度计划时要充分保证土地供应的年度要求，保证国家调控政策的落实。482建设年度计划根据上述住房建设时序指引，结合各层次住房建设的项目内容，以及土地供应要求，最终确定以下住房建设年度计划（分散配建在普通商品住房中的保障住房单独统计）2008年项目建设各类住房建设348万套，总建筑面积298万平方米。其中高档商品住房建设062万套，建筑面积59万平方米，普通商品住房建设228万套，建筑面积204万平方米，保障住房建设058万套，建筑面积35万平方米。土地供应各类住房用地供应总面积247公顷。其中高档商品住房用地供应50公顷，普通商品住房用地供应170公顷，保障住房用地供应27公顷。2009年项目建设各类住房建设343万套，总建筑面积298万平方米。其中高档商品住房建设061万套，建筑面积58万平方米，普通商品住房建设234万套，建筑面积211万平方米，保障住房建设048万套，建筑面积29万平方米。土地供应各类住房用地供应总面积247公顷。其中高档商品住房用地供应48公顷，普通商品住房用地供应176公顷，保障住房用地供应23公顷。2010年项目建设各类住房建设313万套，总建筑面积275万平方米。其中高档商品住房建设036万套，建筑面积36万平方米，普通商品住房建设威海市住房建设规划（20082012）说明书威海市规划局威海市规划设计研究院有限公司21237万套，建筑面积215万平方米，保障住房建设040万套，建筑面积24万平方米。土地供应各类住房用地供应总面积227公顷。其中高档商品住房用地供应30公