霍邱县房地产项目可行性分析报告

霍邱县房地产项目可行性分析报告第一部分霍邱县概况霍邱县位于安徽西部、大别山北麓、淮河中游南岸，面积3493平方公里，人口170万，分别位居全省第2位和第4位，辖32个乡镇680个行政村。该县历史源远流长，文化底蕴深厚，西周建制始为蓼国，故称蓼城，隋开皇十九年（公元599年）置霍邱县，至今已有1400多年。人文环境楚相孙叔敖、明朝开国皇帝朱元璋、中共创始人陈独秀等都曾在这里留下了珍贵的印迹，是鄂皖革命根据地的组成部分，在共和国将军名册中，霍邱籍的就有陶勇、杨国夫等12位。造就了近现代裴伯谦、韦素园、台静农、韦丛芜、李霁野、王冶秋、李何林等一批文化名人。自然环境霍邱属北亚热带，四季分明，雨量充沛，光照充足，特产丰饶,是安徽省九大水产基地之一。全虫、龟板、鳖甲、紫苏等中药材久负盛名；沣虾、银鱼走俏日韩，柳编工艺品远销欧美；矿藏有铁、磷、石煤、石灰石、大理石等，其中，铁矿资源丰富，已探明铁矿储量165亿吨，远景储量20多亿吨，华东第一，是全国唯一一个刚开发的特大型铁矿富集区，被列为全国大型铁矿基地。交通环境霍邱境内有淠河、史河、汲河、沣河4条一级河流，纵贯南北，拥有城东湖、城西湖、姜家湖三大淡水湖泊，城西湖、城东湖烟波浩淼，飞鸟云集，国家4A级水利风景区临淮岗洪水控制工程被誉为淮河小浪底雄伟壮观环境优美，“国家水利风景区”的千年古塘水门公园，国家级文物保护单位李家圩地主庄园是全国四大地主庄园之首全国罕见。境内有宁西、阜六2条铁路3个铁路停靠点和合武、济广、沪陕3条高速公路，合肥机场一小时经济圈，拥有淮河周集港、庆发港2座码头，水陆交通便捷。政策规划铁矿开发是该县经济增长的支柱,已相继建成投产，2008年底全县规模工业已达100家，其中亿元企业已发展到20多家家，超10亿元的企业集团1家，超20亿元的企业集团1家；纳税超超千万元企业接近20家。7家矿业中,大昌、诺普、金安、开发矿业4家企业均为省“861”市“568”重点项目，其中矿山企业12家，即将入驻的5家，其中矿山企业2家，已入驻企业计划投资超百亿元，加上中国五矿、首都钢铁、中国钢铁、邯郸钢铁、南京钢铁、上海宝钢等大型企业25家进驻，“花园式钢城”立项计划已通过国务院批准，目前处于启动阶段，霍邱腾飞指日可待。第二部分项目基本情况该土地位于霍邱县城区西湖北路东侧，属于霍邱县城的中心地段，东南方紧邻县政府、人民广场、大型商场和霍邱中学校，西边紧邻城西湖、蓼都国际酒店、医院、建材大市场，北面为水门公园景观大道、经济开发新区。该宗土地性质为综合用地；总建筑面积72004，规划功能定位为商住混合用地；绿地率大于等于35，容积率小于等于35，建筑密度小于等于25，商业占地30住宅用地为70使用年限为商业40年，住宅70年。该宗土地合同于2010年1月份签订，要求2010年年底动工，土地价款为已付清全款，土地使用权所有人为安徽省海川置业有限公司,目前市场评估价为253亿元。第三部分区域房地产分析一、城市宏观经济分析据调查，该县至2010年8月份的地方财政收入11个亿元；2010年县域总人口有170万人，其中城镇人口35万人；近期和中期建设规划在霍邱县城建一座花园式钢城，计划带动附属产业就业人口60万，立项已获国家发改委批准，目前已处于启动阶段。二、区域房地产市场发展状况1、阳光水岸小区约20000平米，物业形态为多层，均价3300元/，09年已售罄交付使用。2、龙迪滨水城位于双湖路西侧，规划总建筑面积6万平方米，户型以高层、小高层为主，建筑风格以简欧风格为主，小区整体档次不高，主力户型为80130，均价3500元/已基本售罄。3、大明城总建筑面积约10万平方米。有建筑面积区间在80170的户型为主，售价3600元/左右，霍邱首批高层、小高层物业，位置相对偏远，靠近卧阳路，对面为防预站配置有幼儿园、临近霍邱中学，距离市区10分钟车程，计程车10元，目前没有公交路线。4、蓼城青年家园总建筑面积约10万平方米。有建筑面积区间在78170的户型为主，售价4500元/起售，霍邱首批挑高户型，位置相对偏远，靠近卧阳路，紧邻防预站周边配置有幼儿园、临近霍邱中学，距离市区10分钟车程，计程车10元，目前没有公交路线。从市场调查的信息我们可以清晰的看到，霍邱房地产主要开发刚刚起步，属于真正的地产开发洼地，结合花园式新钢城城市规划和房地产市场规律，正稳步有序的推进当地市场；从已建成的楼盘和未建成的楼盘来看，当地客户崇尚电梯房，高层、小高层反而热销，从营销的角度上讲，随着新钢城的逐步建立，外来人口加大，刚性需求大幅度增加，风格及档次定位偏高将吸引更多的购房客户，急需外来先进理念的植入。总之，未来霍邱县城区的房地产市场还将持续快速走高。三、区域房地产市场供求分析土地的市场状况前3年只有阳光水岸、大名称、龙迪滨水城，总建筑面积约为30万方，建筑类别为多层、高层、小高层。大名称、龙迪滨水城销售已经接近尾声。大名城起初开盘价位在2500元每平方米经过2009年至今一年多时间增长到4500左右，价格上升空间较大，如我公司进入该市场供应方面有一定的垄断性。供应结构起初以多层为主，现以高层、小高层为主。第四部分项目的SWOT分析一、优势分析地块优势该地块已为净地，三通一平，已具备开工条件，只要收购股权或成立项目子公司就可以快速启动。周边环境良好，交通便利，市政基础配套设施完善，适合居住。成本优势据了解未来竞争楼盘0102号地块，占地面积100亩，位于卧阳大道，容积率为30，由福建开发商总地价以22个多亿于2010年9月16日拍下，而我公司紧邻县政府及各大局，与其相比具有区位、成本双重优势。霍邱的房地产处于起步阶段，未来发展潜力良好，升值空间大，本项目操作短、频、快，且开发利润当可观。环境优势西邻140平方公里的国家重点保护水产养殖区城西湖面积，北邻景色优美水门塘公园，城区空气新鲜富含负氧离子，是一座难得的自然氧吧，霍邱县是合肥1小时经济圈，有25个国有大型矿产、钢铁集团等大项目入驻，给霍邱经济腾飞带来美好的发展前景同时给也本地的房地产市场发展带来了无限的发展机遇。交通优势霍邱县水陆交通便捷，境内有宁西、阜六2条铁路3个铁路停靠点和合武、济广、沪陕3条高速公路，与宁西、沪汉蓉高速、京九大动脉相连接；拥有淮河周集港、庆发港2座码头，加之合肥机场西迁，从霍邱到机场只需1小时左右，这样同时拥有国道、高速公路、铁路、水路、机场共同构筑的优势区位中，这在全省乃至在全国的县区中都是不多见的。二、劣势分析该县位于淮河南岸，由于独特的地理位置，常常作为蓄洪区，加上前些年底薄人多、基础设施较差、社会事业滞后，发展环境还不够宽松，经济外向度仍然不高，经济发展与周边地区还有差距等，大部分客户还是有赖当地需求。三、风险分析政策性风险国家如果继续出台房地产调控政策，有可能继续打击客户购房的积极性，对项目推广不利。四、机遇分析地方经济发展是房地产行业发展的根本动力。霍邱的经济发展有着巨大的潜力一是政策机遇明显。目前该县已列入省“861”重点项目7个、市面上“568”项目24个，这些项目当年投资量将达到6个亿。二是储量巨大的铁矿资源。该县周集地区，南经长40余公里，东西宽约8公里的区域内，有大、中型矿床9个，小型矿床3个，其它6个矿床也正在详查之中。矿产资源的开发利用，将使霍邱实现经济腾飞的希望指日可待。三是优质丰富的农副产品资源。该县的粮食、畜禽、水产、杞柳拥有“国强省冠”之誉；四是数量重多的劳动力资源。据不完且统计，仅拥有资产百万元以上的就有4000多人；全县有“凤还巢”企业70家，规模工业16家。自2008年始财政收入总量增量为全市首位，增幅为全省61个县市第1位。第五部分项目开发规划设计及推广方案一、规划设计的可行性分析项目计划总投资35亿元，总建筑面积72004，按容积率35计算，拟建筑面积25万，预计规划建设住宅部分176万、商业部分约74万，预计住宅部分销售均价4000元，商业部分销售均价为8000元，根据当地房地产走势和客户需求来看，物业形态以高层为主，房型设计方正，赠送大面积飘窗，给客户一定的实惠和尊崇感，植入先进的社区文化理念，打造当地首屈的湖居大盘，预测项目毛利润约352亿元。根据规划要求2010年年底动工，2013年竣工交付。二、项目开发推广计划霍邱县位于淮河南岸，白鹭荷香、悠然忘尘的宁静超脱，具有海市蜃楼般的梦幻美感，未来将是一个融自然与人文、生态与现代、旅游与时尚休闲于一体的滨水花园式新钢城，小区风格定位可中可西，现拟定中外风格案名各一案名一大溪地国际花园案名灵感来自于南太平洋著名的旅游胜地，被称为人间天堂的大溪地，大溪地是印象派画家，抽象主义大师高更的生活与精神家园，当年高更不顾一切，离开巴黎，远涉重洋，沉迷于大溪地的绚烂和谐的自然风光与原始质朴的人文，开启了自己艺术的心门，达到了绘画事业的顶峰，并品尝到了真实纯朴幸福的生活。而霍邱的城西湖具有原生态神秘、浪漫，取此案名便于打造小区的波利尼西亚海岛风情，也为小区增添了一抹浓厚的文化艺术色彩，便于日后蓄势、造势，为日后的销售宣传推广做铺垫，小区四个组团分别以大溪地的四个群岛莫莉亚、波拉、华希尼、瑞亚堤群岛命名。或以波利尼西亚文化中心不同的文化村落命名如萨摩亚SAMOA组团、菲济FIJI组团、夏威夷HAWAII组团、汤加TONGA组团。方案二枫丹白鹭湖公馆案名灵感来自小县城的田园果香、静湖白鹭的整体大环境，滨水就势，打造了一处傍湖的养生大盘；营造纯净身心，回归自然的修缮之道，筑就天、地、人合一的养生智慧文化理念；整个小区以生态人居为基本格调，打造闲逸清雅温馨的滨湖居家养生典范大盘。第六部分投资及收益分析一、项目经营权获得方式该宗土地取得方式为政府公开招拍挂竞买方式取得，权属所有人为安徽省海川置业有限公司，产权清晰，至目前为止无债权债务及相关纠纷。二、项目收益测算及分析项目预计253年全部结束，项目收益测算如下项目收益测算表项目费用名称单位数量单价（元）金额（万元）备注一土地取得成本亩1081800000194301股权收购成本亩108180000019430二前期工程费用万元2520146616632三通一平工程费252014205043规划及设计费252014307564地质勘察费25201482025其它2520148202三基础设施费用万元25201427268546道路工程2520144010087排水工程252014307568给水工程252014225549供配电工程25201460151210绿化工程25201480201611围墙2520142050412其它零星项万元25201420504四建筑安装工程万元25201415103805413桩基础工程25201490226814土建工程25201412703200615水电消防安装252014100252016电梯安装费252014501260五开发报建费用2520141203024六开发管理费用万元4005242七万元74267以上直接成本合计八销售收入预测万元13104717住宅17640940007056419商业75604800060483九税费万元982922营业税费万元131047550720823增值税万元131047200262124初测毛利润万元4695125预计所得税万元295852511738十预计项目利润万元35213三、项目收益分析根据项目与成本定位的初步方案，结合该项目的规划设计条件及实际销售情况，本项目将建设住宅16409，物业形态为高层，售价4000元/；商业75604，售价8000元/；预计销售收入131047万元，项目开发纯利润为352亿。（该项目收益为保守预测，目前县城住房销售均价为4300元/，门面房销售均价为800025000元/万）第七部分综合分析及结论一、项目综合分析本项目用地区位理想、有较好的发展潜力，适合开发城市综合体项目，并有较好的宏观利好前景，具有良好的投资价值和经济效益；该县政府招商意愿强烈，通过前几年大型钢材、矿产经营的积累，加之政策优势、区位优势、资源优势、成本优势等条件会给项目带来较大预期升值空间；该宗土地为净地，已经完成三通一平，土地性质为开发用地，投资后即可进行开发，大大缩短了项目开发时间，降低了项目开发风险，也提高了资金使用效益。当然，本项目也存在一定的