前期市场调研分析报告

关于宗地挂2号、3号宗地前期市场调研分析报告目录一、闽侯概况1、人口2、经济3、行政4、区域环境5、区域划分6、区域合优势二、宗地现状1、地块基本情况及主要规划指标三、福州市别墅的市场状况四、区域楼盘分析五、地块总结及建议一、闽侯概况闽侯县区域概况分析1人口闽侯县面积2133平方千米，辖9镇、7乡。人口6195万人，旅外华侨、华裔、港澳同胞约10万人。2经济2004年，全县国内生产总值1013亿元，工农业总产值2133亿元，财政总收入1281亿元。截至2004年底，全县现有外商投资企业309家，总投资1336亿美元，已投产232家，历年累计合同外资957亿美元，实际利用外资633亿美元，年出口总值26亿美元。3行政主要城镇甘蔗县人民政府驻地，曾名榕洲、瀛洲。白沙新兴工商集镇，水陆交通枢纽。尚干风港为民国国民政府主席林森故里。南屿闽江南港工商业区。荆溪古山洲为乳牛生产基地。上街侨乡集镇，侯官为唐代侯官县治。改革开放以来，充分发挥近郊和侨乡优势，大力发展外向型经济，形成以青口、上街两个省级投资区和荆溪福州农业科技园（海峡两岸农业合作试验区）三区为龙头的近郊经济繁荣带发展格局。工业形成发机械制造、工艺品、轻纺鞋帽、食品加工、建材等五大主导产业，尤其是东南汽车城、福州大学新区、福州粮食批发市场、中央直属粮库、县城新区、闽兴公司、云飞公司、艺源公司、福州百事可乐公司等一批重点建设工程的建设和投产，使我县经济发展后劲进一步加强，2003年，县级经济实力跃居全国经济百强县、综合经济实力名列全省县（市）第九强、“经济发展十佳”居全省县（市）第一名。精神文明建设成效卓著，科技、教育、文化、卫生、体育等各项事业蓬勃发展，先后荣获全国科技工作先进县、全国广播电视工作先进县、全国计划生育工作先进县、省级文明县城、卫生县城、双拥模范县等荣誉称号。4区域环境闽侯县地势从西南、北部向东南倾斜。南部属福州盆地，尚干、南屿、上街、甘蔗、白沙为冲积海积平原，盆地边缘山地，在闽江两岸由丘陵、低山到中山作明显的层状分布，断层地貌普遍而显著；北部中低山地为鹫峰山脉东南延伸部分，以中山为主，全县最高峰牛母山（山东梯岭）海拔14034米，闽江流经境内1004千米，至南台岛分北港（白龙江）、南港（乌龙江），支流有源里溪、大目溪、上寨溪、小目溪、旗山港、荆江、大樟溪、青龙江、淘江。人工湖有三溪口、磅上水库。年平均气温194；1月平均气温10，7月平均气温286；极端最高气温394，极端最低气温24；10积温6414。年降水量1433毫米，无霜期330天。境内耕地229万公顷，有林地1172万公顷，林木蓄积量3018万立方米，毛竹20125万根，森林覆盖率622。可利用草山5327公顷。水力资源理论蕴藏量1116万千瓦，可开发982万千瓦，矿藏有明矾、钨、钼、硫磺、叶蜡石、石灰石、铁、铜、高岭土，南屿龙泉、白沙汤院、洋里坪坡、荆溪光明有温泉。5区域划分福州城市化进程大步走，行政区划调整效应逐步凸显，到2020年建成区面积将达350平方公里左右，人口规模达到350万人口左右。而闽侯现有面积2136平方公里人口61万人。撤县市设区的具体方案为设立福州市闽侯区；闽侯区管辖1个街道办事处，8个镇、6个乡，面积2136平方公里，人口61万人，区政府驻甘蔗街道。6区域优势闽侯县历史悠久，有“八闽首邑”之称。闽侯县地处福建省东部，福州市西南侧，闽江下游两岸，呈月牙形环绕着福州市城区。缘由一地缘环绕占地利闽侯县东与长乐市、罗源县及鼓楼区、仓山区、晋安区相连，西与闽清接壤，南与福清市、永泰县毗邻，北与宁德古田县交界。是全省距省会城市最近的一个县。缘由二经济势头发展良好改革开放以来，闽侯县充分发挥毗邻福州市的区位优势，大力发展县域经济，全县经济保持快速协调健康发展的良好势头。2001年至2003年连续三年被评为省经济发展“十佳”县。2004年跨入中国县域经济基本竞争力百强县。特别是青口汽车城发展壮大，使得闽侯县的工业有了飞跃发展。缘由三顺应“南进西拓”战略目前，省、市一批重大工业、社会事业、基础设施项目正在闽侯县境内规划建设，其实际上已成为城区“南进西拓”的主要腹地和重要工业基地。随着福泉高速公路和京福高速公路、规划中的三环路以及乌龙江上4座大桥的建成通车或动工建设，闽侯与福州的交通将更加便捷。缘由四闽侯“南进西拓”主腹地撤县设区后，闽侯将以2136平方公里的“疆土”成为福州最大的一个区，闽侯的城区布局、功能定位、交通规划已然成为当前人们最为关注的话题之一。未来的闽侯区到底是啥模样记者昨日采访了闽侯县建设局规划科、村镇站，闽侯县计划局等部门，作了相关了解。缘由五行政中心将移至闽侯新区闽侯县建设局规划科卓文清科长告诉记者，闽侯大城关规划面积约为60平方公里，包括老城区、新区、荆溪片区及竹岐。将来的闽侯行政中心将移至新区，新区规划面积326平方公里，人口规模约为35万人，定位为以行政文教为主、工艺品加工和房地产开发为辅的生态型、现代化城市新区。作为闽侯区未来的行政文化中心，新区从空间结构上规划为“一轴、一心、四区”，即一条沿江的江滨景观轴，一个中部的行政文化中心，至西向东依次为工艺品加工区、中部居住区、文教区和东部居住区。行政文化中心位于六号路以西第一支路到八号路之间，总面积约为548公顷，包括行政中心和市民广场，并在周边布置行政文化和商业金融设施。文化中心布局在行政中心北侧，主要安排博物馆、科技馆、青少年活动中心。缘由六城北片区打造为“科技新城”荆溪片区的规划面积约为2528平方公里，沿江部分将以文教、高尚住宅为主，其北片区沿铁路呈带状分布，规划面积约为1629平方公里，人口规模2261万人。空间布局形成“一轴、两组团”，“一轴”为闽侯至福州快速交通轴，“两组团”为东部组团和西部组团。中国城市建设研究院在对该片区的总体规划中提出，该片区定位为以科技为动力的集电子、研发和商贸服务于一体的科技工业新城，重点发展以电子软件为中心的产业，适当发展粮食加工产业。据记者了解，荆溪片区沿江的住宅开发项目中，已经“接纳”了不少福州中心城区的市民。闽侯县计划局办公室主任张龙成说，在荆溪片区与福州中心城区交融部分，省、市一批重大项目正在闽侯县境内规划建设，闽侯实际上已成为福州城区“南进西拓”的主要腹地和重要工业基地。缘由七快速通道直达福州中心城区据介绍，闽侯未来的交通网络中，将有一条城市快速通道直通福州三环路。这条快速通道总长约11公里，从福州绕城高速公路的荆溪互通处起，通过闽侯城区，到甘竹大桥，过桥后，沿316国道和京福高速公路平行，其间与京福高速路的闽侯互通，过上街、南屿、南通，进入福州。闽侯甘洪路、江滨路是另外两条联接闽侯城区和福州中心城区的通道，总长约6公里。江滨路竹岐大桥至白头山段正在规划中，白头山至昙石山段正在动工建设中。据介绍，随着城区建设的发展，闽侯现有通往福州市区的甘洪路还将逐步进行改造。闽侯构筑30分钟交通圈长乐、闽侯并入福州以后，福州的交通将承担着“贯穿两翼服务两区”的任务，交通部门提出，应该快速便捷地把两个新城区的交通与福州的交通融为一体。其实，在此之前，交通部门在制订交通规划的时候就已考虑到这一问题了。即将动工兴建的福州绕城高速公路就在闽侯留下了3个快速接入的“通道”第一，绕城高速公路西北段从闽侯上街作为接点；第二，预留了国宾馆互通、永平互通；第三，绕城高速公路在福州软件园附近预留匝道，便于与三环路连接。绕城高速公路的建成将实现上街与京福线的连接。目前，闽侯正在实施交通提速计划，构筑闽侯中南部乡镇福州30分钟交通圈闽侯铁路以南将建江滨路与福州三环相连接；铁路以北将建高速路与福州绕城高速路相连接；青口汽车城的规划有具体规划、大学新区的规划正在进行中；此外，预计浦上大桥年底通车；湾边大桥正在动工，争取明年通车。二、23宗地状况根据国有土地使用权公开出让有关规定，经闽侯县人民政府批准，闽侯县国土资源局决定于2006年5月26日至6月24日以公开挂牌交易的方式出让三宗国有土地使用权。有关事项具体如下（一）宗地2006挂2号土地规划指标1、地块位置上街镇上街、金屿、厚美村。2、土地面积198779平方米（以实际测量为准），已剔除规划道路和河道面积。3土地用途商住用地。4、土地使用年限居住用地70年，商业用地40年。5、出让方式公开挂牌交易。6、规划指标（1）容积率15以下含15，其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积8以下含8；（2）建筑密度28以下含28；（3）绿地率30以上含30；（4）建筑层数以多层为主。7、该用地按福州市城市规划管理技术规定暂行第二类建设区执行，停车泊位配置标准、建筑间距和退距等须按有关规定执行。8、地块范围内须单独配建一所8班的幼儿园，用地面积2400平方米，建筑面积2000平方米。9、地块范围内需配建一个10KV的开闭所，建筑面积80平方米；社区居委会含警务室一处，建筑面积200平方米；公厕三处每个地块设一处，每处建筑面积60平方米；文体活动中心一处，占地面积400平方米，建筑面积300平方米；社区活动中心一处，建筑面积300平方米；卫生站一处，建筑面积60平方米；垃圾集散间3处，每处建筑面积15平方米；门卫收发室一处，建筑面积15平方米；社区公共停车场机动车停车位80车位。10、沿规划河道两侧应留出20米绿化带。11、本项目建设在满足上述规划要求外还须满足国家、省、市有关法律、法规、标准和规范的要求。（三）宗地2006挂3号土地规划指标1、地块位置南屿镇高岐、晓岐村。2、土地面积199983平方米（以实际测量为准），已剔除规划道路和河道面积。3土地用途二类居住用地R2。4、土地使用年限70年。5、出让方式公开挂牌交易。6、规划指标（1）容积率15以下含15；（2）建筑密度28以下含28；（3）绿地率30以上含30；（4）建筑层数以多层为主。7、该用地按福州市城市规划管理技术规定暂行第二类建设区执行，停车泊位配置标准、建筑间距和退距等须按有关规定执行。8、地块范围内须单独配建一所8班的幼儿园，用地面积2400平方米，建筑面积2000平方米。9、地块范围内需配建一个10KV的开闭所，建筑面积80平方米；社区居委会含警务室一处，建筑面积200平方米；公厕两处，每处建筑面积60平方米；文体活动中心一处，占地面积400平方米，建筑面积300平方米；社区活动中心一处，建筑面积300平方米；卫生站一处，建筑面积60平方米；垃圾集散间3处，每处建筑面积15平方米；门卫收发室一处，建筑面积15平方米；社区公共停车场机动车停车位80车位。10、沿117县道应按规划留出10米绿化带，沿规划河道两侧应留出10米绿化带。11、本项目建设在满足上述规划要求外还须满足国家、省、市有关法律、法规、标准和规范的要求。（四）06挂2号地块分析1市政配套分析06年挂2号地块地处闽侯上街工贸路，地块分为A、B、C三个地块组成，周边环境清幽、空气清新适合做为第一居所居住。周边市政配套设施较为齐全，行政机关有国税局上街分局、上街土地所、上街工商局、上街公安分局、公交总站、大学城、福一中分校、邮政局等。商业设施较完善，有工行、农行、建行、农贸市场等。教育配套有余盛小学、福一中分校、大学城，该地块距福州主城区东街约16公里，只需16分钟车程。现将各行政机关及配套距离区分如下从2号宗地中心点出发往工贸南端方向约20米处为国税局。从2号宗地中心点出发往工贸南端方向约30米为闽侯国土资源局土地所。从2号宗地中心点出发往工贸南端方向约35米为工商局。从2号宗地中心点出发往工贸南端方向约50米处为公安局上街分局。从2号宗地中心点出发往工贸南端方向约60米处为工商银行。从2号宗地中心点出发往工贸南端方向约60米为工贸路与上街新街交汇路口。从2号宗地中心点出发往工贸南端方福禄坊社区大门、水利局、供电局约为100米从2号宗地中心点出发往工贸南端方往百利宝珠宝城、烟草物流中心新世界、1400米。从2号宗地中心点出发往东约200米处为上街镇人民政府。从2号宗地中心点出发往西去新峰村村委方向，约600米处到上街小型商业街区，现有“上街商贸中心”在售，多层住宅均价2300元，商业店面15000元/。商业街区中心分部有邮政局、39路公交总站、农业银行，建设银行，小型市场，交通便捷，生活方便。从2号宗地中心点出发往南约1600米可到大学城，有六条公交线路可到大学城3、55、39、41、606、26到2600米大学城。从2号宗地中心点往福一中分校约为3100米。从2号宗地往福州主城区东街方向约16公里，只需16分钟。交通便利，生活配套便捷。06挂2号字地附图目录附图1工贸路南向图绿地部分为C地块西南角现状附图2C地块现状附图3地块西北角现状附图4B地块南面现状附图5B地块西南角地上物附图6B地块南向现状附图7A地块现状附图8A地块现状附图9A地块现状附图10A地块临工贸路南向现状附图11A地块东面工贸路西面地上物附图12A地块东面工贸路东面地上物附图13A地块东面工贸路东面地上物附图14A地块东面工贸路西面地上物附图15工贸路南端西侧百利宝珠宝工艺园附图16工贸路南端西侧百利宝珠宝工艺园附图17工贸路南端西侧百利宝珠宝工艺园附图18工贸路南端西侧新世界附图19工贸路南端东侧福禄坊附图20工贸路南端东侧福禄坊小区大门工贸路3号附图1图绿地部分为C地块西南角现状附图2C地块地上物现状附图3C地块西北角现状附图4B地块南面现状附图5B地块西南角地上物附图6B地块南向现状附图7A地块现状附图8A地块现状附图9A地块现状附图10A地块临工贸路南向现状附图11A地块东面工贸路西面地上物附图12A地块东面工贸路东面地上物附图13A地块东面工贸路东面地上物附图14A地块东面工贸路西面地上物附图15工贸路南端西侧百利宝珠宝附图16工贸路南端西侧百利宝珠宝附图17工贸路南端西侧百利宝珠宝附图18工贸路南端西侧新世界附图19工贸路南端东侧福禄坊附图20工贸路南端东侧福禄坊2、2006挂3号宗地现状宗地2006挂3号土地拍卖信息1、地块位置南屿镇高岐、晓岐村。2、土地面积199983平方米（以实际测量为准），已剔除规划道路和河道面积。3土地用途二类居住用地R2。4、土地使用年限70年。5、出让方式公开挂牌交易。6、规划指标（1）容积率15以下含15；（2）建筑密度28以下含28；（3）绿地率30以上含30；（4）建筑层数以多层为主。7、该用地按福州市城市规划管理技术规定暂行第二类建设区执行，停车泊位配置标准、建筑间距和退距等须按有关规定执行。8、地块范围内须单独配建一所8班的幼儿园，用地面积2400平方米，建筑面积2000平方米。9、地块范围内需配建一个10KV的开闭所，建筑面积80平方米；社区居委会含警务室一处，建筑面积200平方米；公厕两处，每处建筑面积60平方米；文体活动中心一处，占地面积400平方米，建筑面积300平方米；社区活动中心一处，建筑面积300平方米；卫生站一处，建筑面积60平方米；垃圾集散间3处，每处建筑面积15平方米；门卫收发室一处，建筑面积15平方米；社区公共停车场机动车停车位80车位。10、沿117县道应按规划留出10米绿化带，沿规划河道两侧应留出10米绿化带。11、本项目建设在满足上述规划要求外还须满足国家、省、市有关法律、法规、标准和规范的要求1、宗地区域分析3号宗地目前无市政配套，目前交通也较为单一，现状路只有117县道，在地块周边1000米范围内无商业及市政配套，北向内安里村，南向小歧村，东向京福高速公路。地块东面靠小山丘地带，周边环境清幽，较适合别墅的开发，如挂牌取得3号地块的开发权，可与旗山文城项目起到链接开发作用。现将各项距离区分如下地块距旗山文城项目车程为三分钟，约三公里。地块往大学城方向车程约为35分钟，约35公里。地块往金山大桥方向车程约9分钟，约9公里。地块现状附图如下3号地块西北向的现状路3号地块西面现状3号地东面现状3号北面现状三、福州市别墅的市场状况福州别墅开发到目前为止大致可分为三个阶段。鼓山一带为第一阶段，这些别墅由于开发较早，在整体规划、建筑风格、外形设计、房型设计、公共配套等方面都颇为欠缺，但由于抢占市场先机，大体已去化，未去化部分几乎已是“死盘”；第二阶段是森林公园一带依山别墅，善于借助周边景观是这些盘子的特点，但由于先期营销没有及时把握，去化不理想，小区内几乎没有生活及休闲配套，陈旧的物业以及相应高价位（2600元/平方米左右），已不被现今市场所认可，过洪山桥闽侯沿江区域是别墅开发的第三阶段，这些项目均是借助江景沿着闽江流域一字排开，整体气势宏大，经过几年的开发经营已形成规模，是福州目前别墅置业的首选区域。闽江流域过洪山桥段无大型污染工业区，两岸地势平缓可供大规模开发，许多房地产商看中国这里依山傍水的自然风光，纷纷在此开发别墅，早期已开发的项目有闽都大庄园、金桥别墅、天江第一村、英泰第一城、金水湖别墅、绿洲家园、亚青游艇别墅。这些项目在借助山水自然景观营造环境的同时注重各分区的景观，巧妙结合江景（水景）和人造景观使整个小区在空间层次上达到较为均衡的状态。它们离市区车程半小时左右，除亚青游艇别墅外所有项目均位于国道、省道线旁，较之前阶段开发的别墅交通方面相对便利。项目位置较集中，开发商“各自为政”都注重小区内的物业配套，多以健身项目为主，突出休闲健身的主题，但医院、银行、邮局、菜市场等生活基本配套不完善，生活居家不方便，别墅入住率低，项目定位以“休闲度假”为主，极大限制了各源层面。第四阶段别墅开发跨过闽江往乌龙江方向金山板块、大学城块开发。金山板块分别公园道一号、中天金海岸、红树林、中融爱琴海、金辉水印长天北欧墅等产品定位以叠加和联排为主；大学城块分别以博仕后缘墅、大洋鹭洲、融汇山水、碧水琴湾等项目，板块产品定位以欧式风格联排和独墅为主，产品线较其它区域高端，板块项目以靠江及面江为主要优势，以及借助大学城学区优势提升项目的利益点。联排均价70008000元/，主力产品为220280；独墅均价900010000元/，主国产品为250330。现楼盘分析以大学城为重点分析，情况如下（1）福禄坊物业类型别墅（37幢纯联排）开发商福建兴元房产前期营销策划鑫三禾全程代理总户数351户项目规模160亩建筑面积99496M2工程进度30幢06年8月交房、17号楼建到二、三层楼盘价格均价3400元/平方单价范围257M2310M2主力户型280M2去化70客源层主要以大学城教师居多，其次为鼓楼、交县的客源层地理位置闽侯上街工贸路3号交通状况39路、5支路、3路、41、606、26等销售电话2287986622879766区位图2博仕后家园物业类型商品房项目规模占地60亩配套设施院士广场、名人雕塑、会所及幼儿园等开发商福州深深房地产开发有限公司楼盘价格1900元/平方销售情况已交房地理位置闽侯上街福州一中旁交通状况5支、39、978、723、学区专线、942销售电话2287955522879777区位图3博仕后缘墅物业类型别墅（联排、双拼）项目规模216亩、建筑面积137862平方米开发商福建深深房地产开发有限公司楼盘价格7090万销售情况项目分四期开发，已售90主力面积210240工程进度C区已封顶地理位置闽侯大学城学区交通状况39、学区专线、5支、942、978等（博仕后缘墅站）销售电话2287977722879555备注停车位1466位区位图4融汇山水物业类型别墅（联排与小独幢）总户数390户项目规模约10万平方米配套设施由江景别墅区和长岛湾俱乐部组成。由13幢沿江独幢别墅、130多幢约250平方米小独幢别墅和240多幢160200平方米联排别墅组成，是福州乌龙江畔首席纯别墅社区。开发商福州融汇集团楼盘价格联排100160万、小独幢200280万、大独幢未推出地理位置福州乌龙江畔大学城销售去化项目分二期开发，6月3日推出一期159套已全部认购完毕，一期106套未推出，二期有125套未确定。主力户型江湾大独幢预计在500M2左右，精致小独幢200280M2，新联排别墅100160M2。销售电话87859555总平图5大洋鹭洲物业类型别墅总户数210套项目规模330亩总建面积联排已售完,独幢30左右开发商福建耀华建设开发有限公司楼盘价格均价（独幢）8000元9000元，最高价1万13万总价联排109120万单价范围独幢300600平方米，最在一幢为1200平方米，联排200平方米380平方米销售去化