北京市房屋租赁问题的分析与建议

北京市租赁房问题分析及解决方案“HS”认证与信息平台携手共进主办中央财经大学政府管理学院中央财经大学德育教育示范基地“未来公务员之家”参赛队伍介绍摘要所有人都知道家是最温柔的港湾，可如若连栖息的地方都没有，何以论家2007年北京外来和流动人口超过147亿。而截至2010年11月1日，北京市常住人口为19612万人。有多少人租不到心仪的房屋而租到房屋的人，面临的却是房屋租赁纠纷，欺诈中介的出现，违法收费现象的泛滥，租赁房屋安全问题等等问题，这教人怎么心安。因为“HS”的良好保证，使得房主、中介、承租人三方均从中得利，无形中巩固了三方之间的友谊关系。信息平台的搭建为房主、中介、租房人都提供了便利的条件。关键词北京，租赁房，HS认证，信息平台目录一、绪论5（一）背景介绍5（二）研究目的5（三）研究意义6二、现状与问题分析7（一）存在的问题71产权问题72房屋安全问题113租金价格问题12（二）产生此问题的原因141北京市的“高负荷”142政策的局限性153民众的法律知识不足164房屋租赁信息获取的不对等17三、国外租房政策一瞥18四、解决措施19（一）HS认证（产权问题和房屋安全）191房屋信息普查阶段202建立房屋安全认证系统203社会推广阶段234后期效果观察阶段24（二）信息交流平台241信息平台的内容设置242信息平台的管理机构设置28五、可行性分析29六、未来趋势与走向30（一）北京房屋租赁市场的进一步完备30（二）北京城市化进程的进一步发展31（三）北京市积极贯彻党和国家方针的进一步体现31七、参考文献32一、绪论（一）背景介绍我们跟着时代迈步，沿着前进的车辙，生活在北京，这座个性鲜明的城市，寄托许多人的梦想和现实，繁荣而昌盛，有着说不完道不尽的热闹，在这儿生活的每个人都能感受到饱满而美好的阳光，但空气中洋溢的并不全是幸福的味道。车水马龙，来来往往的行人，却总能看见看见满是焦虑的面孔。所有人都知道家是最温柔的港湾，可如若连栖息的地方都没有，何以论家2007年北京外来和流动人口超过147亿。而截至2010年11月1日，北京市常住人口为19612万人。期间的外来人口和流动人口数不胜数。伴随着我国市场经济的深入发展和北京城市化建设的快速发展，再考虑到房价的具体情况，租赁成了大势所趋，但是又有多少人租不到心仪的房屋而租到房屋的人，面临的却是房屋租赁纠纷，欺诈中介的出现，违法收费的泛滥，租赁房屋安全等等问题，这教人怎么心安。这是北京，是中华人民共和国的首都，中国的第二大城市，是时代的象征，而我们怎么能容许民众们租不了房，不能租房，无房可租我们解决的不仅仅是租赁问题，而是1972万人的生活稳定。（二）研究目的当前，随着我国市场经济的深入发展和北京城市化建设的快速发展，外来务工人员和流动人口的急剧增加，以及商品房价的大幅上涨，北京的房屋租赁市场出现了前所未有的蓬勃生机，住房租赁市场日趋活跃。但随之而来的大量的房屋租赁纠纷，欺诈中介的出现，违法收费的泛滥，地下租赁市场的的存在，租赁房屋安全问题的凸显，以及依法租赁意识的缺失给繁荣的房屋租赁市场蒙上了一层阴影，不仅严重影响了社会治安，导致国家税收的大量流失，还严重阻碍了房屋租赁市场的进一步发展。房屋租赁市场是房地产市场的重要组成部分，发展房屋租赁市场不仅对健全房地产市场体系是关键的，而且对低收入居民和流动人口的房屋保障具有重要意义，还关系到社会治安和人民对政府的信任。近几年，政府出台了一系列法规规范房屋租赁市场，如筹建房屋租赁信息平台，加大力度建设廉租房，引入公共租房等，在一定程度上规范了房屋租赁市场。作为北京市长，我们将着眼于房屋租赁的安全管理，以及房屋租赁市场的完善问题，就这些问题提出自己的一些看法和建议。首先，在一定程度上尽可能降低房屋租赁纠纷的出现，能够最大程度地保障房主和租赁人的权益；其次，进一步规范房屋租赁市场，打击非法中介，使得中介机构更加规范和完备，尽可能避免“黑心中介”的出现和泛滥，促进中介机构、房主、租赁人三方的信息交流从而控制租赁价格的大幅度上升；再次，可以提高对地下租赁市场的打压程度，抵制地下租赁市场的非法扩张，维护北京市的税收利益，对于北京市的发展和进步有着不小的促进作用；紧接着，对房屋安全问题的整治有着提高和警示作用，大幅度防止了不合格房源流入了租赁市场，对于租房人的利益有着极大的保证。（三）研究意义近几年，随着我国综合实力的不断增强，经济制度不断改革和完善，社会正处于不断变革当中。在十二五规划大力执行期间，北京市作为我国的首都，是处于时代发展前沿的城市，她的发展和强盛是有目共睹的。随着经济，科技，人文等方面的高速发展，问题也随之而来各种资源丰富的北京，吸引了很多的外来人口，人们来此扎根，寻梦。然而，随着流动人口和外来务工人员的不断增加，北京市的人口越来越趋近于饱和，这就使得“住房”问题又一次被推上了时代的风口浪尖。考虑到购置房屋的价格过高等等实际问题，“租赁房”就逐渐成为了当今社会的大势所趋。所以，作为北京市市长，我们应将目光聚集于由租赁房引起的各方面问题从房屋安全到产权资格再到租金价格，这些都是值得我们深思熟虑的问题。于是，对于租赁房问题的研究就极具重要意义。二、现状与问题分析近年来，随着北京城市化进程的推进，不得不承认，在北京市政府及广大租房群体的共同努力下，北京租房市场已得到了进一步的规范，租房市场的成长是大家有目共睹的，然而由于种种原因，北京现在的房屋租赁依然存在诸多亟待解决的问题。（一）存在的问题1产权问题产权“依照我国相关法律的规定，房产属于不动产，其产权是通过房地产管理机关的登记予以确定的。在房地产登记机关的登记中，包含了房产的各种相关信息，如所有权人、房产的具体物理情况、是否设有抵押、是否被查封、是否已出租等等。”1（1）中介租房关键词隐瞒产权关系产权关系不明确房屋不报备权益没有保障案例举例王先生夫妇俩年逾花甲，身体状况大不如前，由于家住5楼，每天上下楼颇感吃力，于是萌生了买一套1楼住房的念头，没想到麻烦也因之而来。2011年5月10日，王先生从兴庆区一家房屋中介信息部得知，金凤区香苑小区有一套一楼120平方米的房屋出售，中介部还亲自带王先生实地察看了房屋，反复保证产权没有任何问题，王先生觉得合适表示愿意购买。5月15日，经中介部从中“周旋”，王先生和卖主签订了房屋买卖合同，成交价是30万元。合同签订当日，王先生担心煮熟的鸭子飞了，立即将1万元的预付款先押到中介部，中介部再次信誓旦旦地承诺，只要王先生付清房款，便可马上办理1出自法邦网二手房产权陷阱最有效的防范房屋过户手续。但当王先生拿钱来准备过户时，才从房屋产权交易柜台得知，因开发商方面的原因，这套房子至今无法办理初始产权登记手续，更不用说二次交易过户。王先生赶快找到中介部要求解除合同，退还已付1万元房款。可中介部的答复是解约可以，但必须经过卖主同意，并支付违约金和中介费。王先生几次交涉未果，无奈之下向银川市金凤区法院提起诉讼，请求解除与卖主之间签订的房屋买卖合同，退还1万元房款。金凤区法院民二庭收到案件后，应原告王先生的申请，立即作出诉讼保全裁定书，裁定冻结、扣留原告交到中介部的购房预付款。并在短时间内调解，卖主同意无条件解除合同，退还放款。7月7日，房屋中介部慑于法律威严，退还了王先生的房款。1分析由于二手房的特殊性，旧房交易比购置新房要复杂得多。租赁房的产权涉及房子的开发商，卖主，中介公司，买主等多方，产权关系比较复杂多变，所以在选择二手房（旧房）的时候，要特别注意房屋产权的归属问题。由于产权关系相对复杂，但清晰的产权关系与租房者而言有是重中之重，这种存在于买方市场和卖方市场的矛盾就导致了有些“黑心中介”可以隐瞒房屋的产权信息，对租房合同中涉及到产权方面的条款含糊其词，一带而过，侵犯了租房者的切身利益。一但房屋出现有关产权方面的纠纷（如上例），中介推托责任，租房者也因为当初签订的那份住房合同而无法获得合理的揭示和赔偿，应有的权益收到损害。（2）“二房东”现象外地人当上二房东现象“一居室1500元月左右，二居室2500元月左右，这个价位对一个初到北京打工或刚出校门的大学生来说是一笔不小的花销。于是，京城便出现了“二房东”，就是租房者从房东手里租下整套房子后，又采取了“分房转租”的办法。从四川来京打工的王小姐，前不久通过关系在部队大院租了个二居室，月租金1200多元，她的月工资也就刚够交房费。在朋友的指点下，她想起了找伴合住1出自腾讯网房屋中介隐瞒产权信息老人掉入购房陷阱的主意。为了尽快找到合住者，她在一家小报上登了个信息，结果电话响个不停。由于要求合住的人多，她干脆将拟出租的房间安了四张单人床并简单地布置了一番，每张床铺月租金300元。升任“二房东”的王小姐言语间难掩得意。她说，这样做使自己不花一分钱就能住上房，缓解了经济压力。今年刚毕业的刘姓同学在校外租了个两室一厅的房间，准备考研。她想转租一个房间，在帖上注明，考研学生优先。像她这样找合租者的学生很多。”12分析“二房东”现象和“合租”现象越来越流行，虽然方便快捷，“民间认可度”很高，但这种现象也涉及一定的产权问题。二房东本身可能并不具有房子的转让权，也可能他所租借的房子本身就是房子产权关系混乱的，这样的产权关系会导致一旦房子出现了任何问题，都会出现责任不清的问题。（3）网络平台租房“随着一些大型租房网站的兴起，网络成为时下人们租房一个很重要的信息渠道和手段。尤其在高校毕业、开学之际，很多年轻人在此时段租房。网络的发达使得租客们可以以一个方便快捷的方式找到房子，而与此同时，不良中介的恶性“口碑”也使得很多租客意图通过网络直接联系到房东，避免不良中介带来的不必要的麻烦。”3网络特殊性虚拟性近几年来，随着互联网的迅速发展，很多行业都实现了“联网制”，由于网络的即时性以及便捷性，建立不同的网络交流平台已成为大势所趋。但由于网络的特殊性，新的问题也随之而来。网络平台是一个虚拟平台，这种特殊性必然会导致如信息无法验证，信息失真等重大问题。信息来源的真实与可靠性2出自法邦网二手房产权陷阱最有效的防范3出自南通新闻网网络租房渐受热捧专家提醒鉴别信息很重要201192对于网络平台的使用，现在依旧存在着质疑声网上发的信息是否真实可靠信息的发布者是否要对其发布的信息负责会不会有一些中介因为行业的竞争原因而恶意发布虚假信息来自法邦网的信息显示，目前网上租房主要要存在以下几个问题第一，防范欺诈性质假房东。因为租房价格不高，费用低，风险标的小，很多租客遭遇损失却不了了之。因此，在直联房东的时候，需要到相关物业实查房东信息是否属实。第二，防范假二房东。租房市场，尤其网络租房，存在很多假二房东发布信息。有些承租者在房东不知道的情况下瞒着房东对外租房，大多为合租，很多租客因为租金便宜而上当受骗。有些假二房东本承租一年，而在转租的时候已住半年，却告知租客们租期一年收取一年租金，半年后二房东“消失”，承租者“傻眼”。如果遭遇“二房东”，需要认证其是否为真正二房东，转租权是需要二房东与房东之间签订转租合同的。也有的会在租赁合同中明确承租者有转租权或者代理权。这种时候需要租客们弄清两个问题。首先，二房东所提供的租赁合同或者转租合同上的时间期限。其次，让二房东提供产权证和户主身份证，辨明信息。1关于租房者的权益保护网络租房起因不良中介的负面口碑，是造成租客们千方百计“绕道”中介的一个很重要的原因。据笔者采访一位求租客小安得知，不良中介猫腻众多，很多求租客不堪其扰。小安2003年暑假来北京，“求房心切”的他找某中介租房，结果竟然被中介赶出房子。“刚找到他们的时候，态度服务都非常好，房子我也看了，感觉不错就租下了。然而过了一个月左右，中介就打电话过来说，需要预交2000个字的电费，还说月租金要涨200元。当时认为合同已经签了，中介不可以随便涨价，就不答应。结果中介就趁我上班的时候把我的物品往楼道里丢，损失惨重。我曾报警，但警察告诉我法律无法制约他们的行为，这是道德问题。”21来自聊宅网网络租房渐热租客房东对中介产生不信任感2011922来自聊宅网网络租房渐热租客房东对中介产生不信任感201192网络平台是一个提供了租客，房东直接联系的沟通渠道，原意是为了绕过“黑心中介”，避免中介从中赚取暴利，损害消费者权益。但如果在网络上租赁房屋，租房者无法确定房子的产权关系，房东也不具有营业执照，合法性无从考证。一旦出现问题，纠纷无法进入正常的司法程序。2房屋安全问题（1）对租房者的不良影响1健康因素生理住所卫生环境差、环境嘈杂是影响租房者身体健康的主要因素。1中国城市健康状况大调查专家团专家、慈铭体检集团首席统计专家于世北教授表示1合租居住方式，不可避免的使居住者共用卫生间、洗衣机、厨房、电冰箱等设施，高密度人际间接触，增加了交叉感染的机率；2由于多数合租房均为改造房，部分房间长期不见阳光，晾晒被褥及衣服的条件较差，导致大量细菌及病毒繁衍，侵蚀居住者健康，使疾病高发。1心理与陌生人住在一起，不安全、与邻居不和合租者纠纷，心情紧2张”等则是长期困扰租房者，导致租房者心理出现问题的隐形杀手。22安全因素电器有的群租房因为廉价不用交水电费，各种电子产品电线暴露与纠1结，这样易发生火灾。隔板气味难闻对人体有影响，材质不好易发生火灾。2如曾经朝阳区望京南湖西园107号楼一高层群租房的卧室失火，火舌在几十分钟内吞噬一间卧室，该楼18层以上被浓烟熏黑。据悉该房属于出租隔断房，这一事件也引起了人们对于隔断房的安全隐患问题思考。个人财产租房者人员杂乱，素质不能保证，个人财产不受到保护。31摘自人民网“租房者”健康状况调查报告发布20111102摘自人民网“租房者”健康状况调查报告发布2011110（2）对小区业主们的影响1安全人员杂乱，自身安全收到一定威胁。1群租客们由于无法人手一张门禁卡，相应的对策就是以砖块等硬物抵2住楼门不令其自动关闭，但对于其他业主，他们本应该享受的电子门禁却形同虚设,这对业主们也造成了一定的安全隐患。1群租房由于隔板的问题易于发生火灾，对其它业主有被连累发生火灾的3可能。2生活困扰租房者素质参差不齐，有可能破坏了小区原有的设备或是乱倒垃圾，影响业主正常生活。如通州新华联家园的王先生曾表示对于群租客一脸的不赞成“人多了素质也不齐，比如我家隔壁那些群租客，一直把垃圾堆在楼道内，弄得楼道里面味道特别大。”23租金价格问题种种原因对租房价格产生了很大的影响，具体表现在以下三个方面（1）房屋租金持续上涨“去年6月我租这儿的房子，一个月只要1500元。现在快到期了想续租，业主把价格抬到了2000元，最后定的是1800元。3”姚先生去年在通州梨园租了套一居室，不想月初却遇到如此大的租金涨幅。据北京日报报到，近年来北京租赁市场呈现出量价齐升的火爆景象。从具体数据看，学院路、万柳、朝阳公园、苹果园、清河、通州、亦庄等区域租金水平上涨明显，环比涨幅均超过3。大量购房者“转购为租”，造成租赁1摘自腾讯网新闻中心深度报道北京群租房盛行3居室挤进21名房客20095222摘自腾讯网新闻中心深度报道北京群租房盛行3居室挤进21名房客20095223摘自搜房北京二手房网北京日报20100609市场需求量大增，据21世纪不动产统计，与去年同期相比，目前北京整体的住房租金价格涨幅达到20，并且这一现象在未来很长一段时间内仍将持续。（2）中介的隐形费用太高这是个普遍存在的事实，一套房子租了38个月，总计租金1764万，其中房东分了88万，中介分了884万。租出一套房，中介赚的钱比房东多。1先说这38个月需要给房东的钱第一年10个月房租3万扣除装修费用6000实付24万；第二年11个月房租33万扣除各种名义的维修费用100032万；第三年11个月房租33万扣除各种名义的维修费用100032万。38个月时间真正房东总计收入88万。然而，中介凭借各种借口（如装修等）向承租人多要了甚至超出实际租金一倍的费用，最终中介到手的全部租金竟然高达1764万元，也就是说，中介足足赚了884万元。很多房东把房子委托给中介后，都直观的认为中介只是赚取1个月房租做中介费。这大错特错了，其实中介赚的比房东还多。因为有些黑心中介隐形费用实在太高。（3）瞒天要价如今年龄小、收入低、工作年限短的“三低”人群成为租房市场主力军2。所以在租房者中，很多人对租房市场价格并不是十分了解，而某些房主或黑心中介就像乘此机会从承租人那儿捞取利益，于是他们对初到北京的租房者开出天价，使得很多租房者成为租房事件中最大的利益损失者和权益受害者。如此种种都不利于租房市场的平稳、健康发展，从而影响到北京城市建设的进程。1摘自北京租房现状，200905122摘自中国新闻网三低人群成租房主力军，20110118（二）产生此问题的原因1北京市的“高负荷”北京，作为中国第二大城市，同时是中华人民共和国的首都和直辖市、中国国家中心城市，中国政治、文化和国际交流中心。所蕴含的资源是极其丰富的，交通便利，经济发达，文化悠长，无不吸引着全球的人们来此聚集和扎根。这便使北京市成为了我国的人口高负荷地区。截至2010年11月1日，北京市常住人口为19612万人。按户籍划分，户籍人口12458万人，居住半年以上的外来人口7045万人。从2009年来看，2009年末北京市公布外来人口是5092万人，而实际上目前北京市的外来人口已经有8、900万人，而且还在继续增长，如果加上外来和流动人口（2007年北京外来和流动人口超过147亿），则超过169亿，居全国之冠。人口的持续增加以及资源的持续减少，造成了外来人群无形之中的竞争，而这其中竞争的压力之大难以想象。于是就产生了年龄小、收入低、工作年限短的“三低”人群，无论是对于刚刚大学毕业的“新社会人”还是从外地来寻找机会的“旧社会人”，以及来务工的农民工等等，都属于“三低”，或者至少“二低”，对于他们而言，考虑到北京市房屋价格的实际问题，他们大多数都属于无房人群，所以租赁房屋便成了他们在北京留下的必备条件。而三低人群作为经济实力不够强大的群体，在面对昂贵的租金的时候也开始犹豫和茫然失措。“调查显示，较低收入的群体显然是租房市场主力。正在租房的受访者中，年收入4万元以下的占478；年收入4万元至12万元的中等收入者占453；年收入12万元以上的高收入者占69。从租房人群的年龄构成看，18岁至30岁的年轻人居多，占407；31岁至40岁占243。同时，租房者多数愿意以家庭为单位租一套房屋居住，而单身者本着降低住房开支的原则，更愿意与他人合租。”11摘自新京报蒋彦鑫北京近半租房者年入低于4万8成人称租房更合算2010511“对于房租的心理承受价位，愿意租房的受访者中，906希望月租金在2000元以下，717的人更希望月租金在1200元以下，这与目前北京市场上的实际租金水平形成较大反差。市统计局发布的信息显示，今年3月份，北京15家房地产经纪公司成交的住宅租赁均价为2865元/套/月，环比上涨163，比上年同期上涨193。”1北京市较低收入的人显然是大众部分，北京市的房屋租赁便成了大势所趋，而房屋的租金价格成了租房人考虑的首要问题，以至于对产权问题和安全问题都忽视了许多。房者所能承受月租金情况图22政策的局限性我们不是质疑政策的有效性，我们只是就事论事。其中北京市政府为了缓解租赁市场的压力，先后推出了经济适用房、廉租房、公租房等等措施。廉租房，是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。我们必须承认，廉租房的施行在一定程度上缓解了租房的压力，使得租赁市场有透气的可能。但我们也必须承认，对于北京市的人口而言，租房者更多是外地人口，而同时他们也是没有北京市户口的，对于廉租房的户口要求，无疑是将更有需要的租房者拒之门外，对于北京市庞大的租赁人而言，只是杯水车薪。1隋妍北京租房市场面面观2010年5月2隋妍北京租房市场面面观2010年5月公共租赁房，是指解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房并不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。2011年10月，北京市建委公布关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知，公租房首次向非京籍开放。公租房的提出给大多数纠结于租赁问题的公众打了一剂强心剂，不限制户口对于很多经济条件略低的人们来说都是值得高兴和庆幸的一件事，但众所周知，又如前文中提到的，北京市的资源是有限的，而北京市政府能够提供的公租房对于庞大的继续租赁的人们而言，与隔靴搔痒类似。相关政策对于“黑心中介”的警示度不够高，对于其恶意的瞒天要价和刻意的隐瞒产权问题打压力度不够，导致很多租房人会一而再地被中介欺骗，同时对租赁市场的合法性和规范性控制不够到位，宣传力度的不佳和应有法律知识的不够普及导致房主和承租人以及中介三者之间总会存在纠结和恶性欺瞒等。租房人租房依旧难。3民众的法律知识不足（1）租赁房屋的报备率偏低租赁房屋依法报备是出租人的义务，无论是国家法律或是地方性规定，都把依法报备列入其中，如“第十一条租赁房屋用于居住的，应当进行出租登记。出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续，并填报下列内容（一）出租人、承租人姓名或者名称、证件种类和号码、住所地，实际居住人员的姓名、身份证件种类和号码、户籍地；（二）出租房屋的基本情况、租金和租赁期限；（三）房屋权属证书或者房屋来源证明；（四）本市规定的其他内容。”1但由于种种原因，这项规定往往被人们所忽略，目前有7080的租赁房1摘自2007年北京市房屋租赁若干规定屋未纳入管理体系。房屋出租忽略该规定往往有如下几个原因1、逃避税收。出租房屋的所得作为个人收入的一部分，是应该被征税的。某些屋主为逃避税收，故意逃避报备。2、逃避责任。这类现象主要反映在群租房，群租房大部分是由屋主私自改变房屋结构，大量使用易燃材料，将整体房屋分割成大量小隔间出租给低收入者，赚取收入。这类房屋存在大量安全隐患，被法律所禁止。3、法律意识淡泊。大部分房屋出租者不报备是由于此类原因，加强法律宣传和政府监督力度可以改善这类现象。由于不报备，租房者无法准确了解房屋安全的情况和房屋产权的归属，租赁合同得不到证明，权益得不到保障。（2）欺诈现象普遍房屋中介是房屋租赁市场的重要组成部分，也是房屋租赁者租赁房屋的主要信息来源，然而由于租赁者缺少了解房屋租赁有关法律，房屋租赁中介欺诈消费者，巧立名目收取各项费用，不仅违法收取租房者高额中介费用，还违法向出租者收取费用，甚至为求高额利润，垄断房源，欺骗顾客。使出租者和租房者利益遭受损失。4房屋租赁信息获取的不对等（1）房屋租赁虚假信息充斥网络北京房屋中介欺诈猖獗，网络房源九成以上为虚构，假房源揽客等乱象仍存。新浪乐居近期的一份“网络找房行为调研”结果显示，市民对“网上找房感觉不满意或一般”的比例高达80左右，不满的主要原因是“网络房源的真实性和时效性过低”。一位房地产经纪业内人士告诉经济参考报记者，当前房地产中介行业普遍存在以“虚假房源招揽顾客”的现象。据其介绍，中介机构往往发布一些“价位明显低于同等地段”的房屋信息，当顾客现场看房时，对方会以“该房源已租出或已售罄”转而推荐其他“更好房源”。房屋信息被中介所垄断，租房者无法通过自己的判断了解房屋的真实性，安全性以及房屋租赁价格。房屋中介通过对房屋信息的垄断，制造虚假信息，诱骗消费者。1（2）房源被中介垄断房屋中介通过巨大的信息网络，能够及时的了解到一片区域内将要出租的房屋，通过高额租金代理房源，垄断该区域房源，操控房屋租赁供求关系，进一步操控房屋租赁价格，谋取暴利。1经过分析，我们认为中介代理房源收费高的原因有以下几点第一，中介拥有对一定区域的信息垄断。相对的出租者和租房者处于弱势。第二，越来越多的人接受合租与群租，一套二居室或三居室，租金涨个几百元，分摊到各个租户头上，也就一两百元，租户还是能接受的。第三，中介拿到房源后，都是左手收房，右手出租，时间差很短，即使万一租金以后跌了，风险也是由租客承担，中介是没什么风险的。在房屋代理出租中，也有中介收了房源之后，并不急于出租的，通常是因为中介有十足的把握区域房租会涨，为了赚取更大的利润捂房。这样的中介实际上已经垄断了该区域的房源。三、国外租房政策一瞥为了进一步了解规范房屋租赁市场的解决办法，我们查阅了相关的国外政策，以求参考借鉴。但是经过研究分析发现，大部分的文献都是有关廉租房或者是解决房价等问题的，与我们的初衷不符，我们的目的是在政府解决廉租房、公租房和房价等问题的初期，先规范好租赁房市场，做好铺垫。因此，此处只引用了俄国和德国的政策。德国房租都有指导价德国是一个法律和法规无处不在的国家。在住房市场上也不例外。无论是租房还是买房。当事人都有章可循，交易的透明度很高。在德国，经济最发达的南部地区、西部鲁尔区以及各大城市是房租最贵的地方。就全国平均水平来看，一套65平方米的住房月租金约为330欧元。以德国人均每月纯收入不到1摘自经济参考报房屋中介假房源揽客欺诈猖獗20123161摘自北京晚报北京楼市中介曝租金疯涨内幕垄断房源一手遮天2010621500欧元的标准来说。房租是一笔不小的开销。为了增加房租价格的透明度。德国的多数城市都制订了一个叫做“房租明镜”的价目表。这个价目表列出了该城市各种房产的大致租价。虽然房主和租房者可以就具体租金讨价还价。但是最后价格必须在这个价目表所规定的浮动范围内。这个价目表一般是由各个城市的住房管理机构、租房者协会以及住房中介商协会等机构在对住房情况进行综合评估后共同制作的。在租房者和房主中间都很有权威性。就连法院在判决有关住房租金的纠纷时，也会参考这面“镜子”。1德国的指导价政策与我们在信息平台给出建议价的想法不谋而合，它给我们具体的实行方法带来了启发与指导。俄国严查垄断打压房价俄罗斯为抑制房价持续攀升，采取措施严厉打击住房建设和销售领域的腐败现象和哄抬房价行为，规范房地产市场次序，打破建筑市场的垄断局面。我们的方案中信息平台的作用之一就是打破中介机构对房屋租赁信息的垄断，以降低租房价格，规范市场次序。四、解决措施（一）HS认证（产权问题和房屋安全）左图是我们设计的“HS”认证的标识，由字母“H”“S”组成，稍作变形的“H”代表了房屋，居于其中的“S”蕴含了人们将住进安全的租赁房的寓意。1摘自中国来源信息2005年第06S期国外住房政策一瞥“HS”认证是HOUSESAFETY的缩写，这是针对北京房屋租赁问题提出的方案之一，它的作用类似于国家推出对于食品的“QS”认证，有了“HS”认证，大众根据它就可以选择安全、安心的租赁房。1房屋信息普查阶段鉴于租赁市场中，软性租赁房数量极其不确定。故房屋信息的普查从中介机构入手，由于其特殊性，选取北京市大型中介数十家，由政府出面与其协商，对在中介挂名的所有房屋进行调查，同时进行信息征集，按所在地址、住房户型、房屋面积等等分类，最后由政府出面统一认证。2建立房屋安全认证系统1认证流程（参考QS食品安全认证编写）注房屋租赁安全认证书由租赁房屋编号，以及每间通过认证的租赁房屋所独有的认证密码组成，房屋安全认证书可以通过查询“北京市房屋租赁信息平台”得知真伪。认证流程图申请阶段二次申请阶段终审阶段初步审查阶段发证阶段申请阶段从事房屋租赁的中介或个人，应当及时向房屋租赁安全技术监督部门申请房屋租赁安全认证。申请材料包括1、房屋产权证明或者房屋所有者出具的相关证明；2、房屋面积，地址等房屋具体信息；3、房屋内部照片若干；4、房屋防火证明；5、申请人邮箱。初步审查阶段（10个工作日）房屋租赁安全技术监督部门接受房屋出租人或房屋租赁中介申请后，在10日内，对房屋出租人或房屋租赁中介提供的相关材料进行初步审核，审核通过后，向房屋租赁中介或房屋出租人发放房屋安全二次认证表（可复印）。注房屋安全二次认证表应包括下列内容1、申请人所申请房屋的产权证明；2、所申请房屋具体地址等相关信息。二次申请阶段自申请人接到房屋安全二次认证表起，开始二次申请阶段。该阶段不限时间。建议不多于一周。申请人接到认证表后，按照认证表相关规定到房屋所在地居委会进行认证。所在地居委会接受到申请人所持房屋安全二次认证表起，在三日内，前往申请人房屋对申请房屋进行实地认证。续证补证注认证内容包括1、房屋内部装饰是否符合；2、房屋地址是否符合；3、房屋是否存在违法改造等违法情况；4、房屋实际面积是否符合。不符合上述情况的，居委会不予证明。认证合格后，申请人所持房屋安全二次认证表加盖当地居委会印章。注居委会印章必须与申请人所申请房屋地址相符，当地居委会对房屋安全二次认证表负有直接责任通过当地居委会认证后，申请人将加盖当地居委会印章的房屋安全二次认证表邮寄到房屋租赁安全技术监督部门。终审阶段（10个工作日）房屋租赁安全技术监督部门接到加盖当地居委会的房屋安全二次认证表后，在10个工作日内，对房屋出租人或房屋租赁中介提供的相关材料进行最终审核，审核通过后，相关资料向北京市房屋管理局报备。发证阶段终审通过当日，房屋租赁安全技术监督部门向申请人发放房屋租赁安全认证书。房屋租赁安全认证书有效期为两年。补证申请人意外丢失房屋租赁安全认证书的，应及时向房屋租赁安全技术监督部门报备，房屋租赁安全技术监督部门在接到申请人补证申请后，在10日内补齐新的房屋租赁安全认证书，新房屋租赁安全认证书应使用新的认证码，旧认证码随即作废。申请人申请补证，应备齐相关材料1、身份证明；2、房屋产权证明；3、当地居委会证明。续证申请人持房屋租赁安全认证书到当地居委会认证，认证程序同“二次申请阶段”相关规定。通过认证后，申请人将旧房屋租赁安全认证书邮寄到房屋租赁安全技术监督部门，房屋租赁安全技术监督部门接到旧房屋租赁安全认证书日起，在10日内，对申请人提供的相关材料进行审核，审核通过后，向申请人发放新的房屋租赁安全认证书。（2）相关法律国家应制定相关法律规定更加具体的认证流程；实行房屋租赁认证制度，只有通过认证的房源准许进入房屋租赁市场；依法建立房屋租赁信息平台，向民众公布通过认证房源的各项信息（具体的房屋租赁平台在稍后向大家展示）；明确房屋认证过程中各个部门的相关责任。如当地居委会对房屋安全二次认证表负有直接责任，房屋租赁安全技术监督部门应对相关房屋认证负责。（3）后续措施建立房屋租赁信息平台，及时向公众公布通过认证房屋相关信息，包括房屋租赁安全认证真伪的查询（具体的房屋租赁平台在稍后向大家展示）3社会推广阶段（1）广告效应首先在地方电视台播放其具有公益性质的广告，告知有意出租房屋的市民和房主，同时对所有中介机构起到提醒作用。此外，在公交站、地铁站等人流量众多的地方进行广告贴示，告知所有人，贴上了“HS”，给你的房屋一个身份证，给你自己同时也给他人一份心的保证。（2）大型中介带动小型中介大中介推动小中介，在大型中介机构都竖立起来“HS认证”的品牌时，小型机构自然沉不住气，失去了这强大的竞争优势对于中介机构是万万不行的。而此时，政府提出告示，大力鼓励并推动小型中介进行“HS认证”。4后期效果观察阶段（1）中介反馈届时中介机构会及时获取房主、租赁者的看法，并根据自我实际情况，适时向市房管局反应“HS认证”所产生的结果，而市房管局则会安排专人负责整理数据，就所得结果进行分析和观察，并预测此措施带来的优劣。（2）市长邮箱和官网调查租房者、房主或者中介机构可直接就自己所遇到的问题，邮件到市长邮箱里面，会有专人定时定期地查看邮箱并筛选出有价值有意义或的确存在矛盾的问题，并及时反映给市长，市长会针对现状，适度地考量和提出改进。而同时，在北京市官方网页上面有着对“HS认证”的满意度调查，凡是关注此项问题的人民都可以参与此次调查，而这项调查结果也直接反映到市长手中，由市长抉择。（二）信息交流平台1信息平台的内容设置（1）查询体系房源的具体信息【面积】【具体位置】【地图】【质量证书和HS】【安全问题】【防火问题】【实体照片】【建议价格】1现有租房网站的内容设置举例因为最近58同城较有名，被大众熟知，故选其为例大致分析一下58同城大致租房主体内容简要1A租房性质选择分为租房、短租房、求租房B信息检索信息简易筛选选择（置顶）2北京各区选择、租金范围、房屋厅式、出租方式再次信息分类检索（网页中部）3房源提供者分类全部、个人、经纪人中介查看并筛选信息方式切换到图文、只看有图、只看在线简易信息浏览查看（相当于租房信息目录）4标题、房屋出租性质、发布信息的时间、标记有图的房源、大致地理位置、是否有在线服务具体信息查看5某一出租房的租金、面积、小区、区域、房型、楼层、朝向、装修等出租人联系方式、交通地图、房屋图片等内容网页其他版块6右侧栏信息编号、网友监督举报项、推广信息、各种广告258同城等网站租房版块的分析经过研究发现，58同城与赶集网这类现有租房网站在内容设置上没有特别大的区别，只是有些网站做得比较贴心，如赶集网就有在人人、微博等地方分享信息的设置、让租房信息可以快速并方便地传播，但有些地方还是做得不够全面，如58同城等大部分网站的租房板块目前主要的出租方是由个人及经纪人（中介）构成的，这两方都无法完全保证房源的准确与安全性，给承租人带来一定的风险性，让有意租房的人无法完全信赖及运用网上租房这一便捷的工具。3解决方案针对这个主要的大问题，提议建立一个由北京市房管局规范的信息平台，此平台是与“HS认证”紧密相连的，通过它能给广大人民群众提供安全的出租房，因为这是通过政府认证的，有了它就相当于给租房者吃了颗定心丸，能够便捷放心地使用网上租房这一手段。除了提供现有各大网站的同类信息之外，我们还会提供房屋的房龄，“HS”质量证书（能够进入平台的都是政府与中介联手审核通过的房源）、由消防部门提供的安全、防火等相关质量证明和由房主提供的产权证明，以及建议租房价格（此价格只是个建议价，可根据实际情况而定），另外还有房源的具体照片（照片会尽量做到每个房源都有相应的照片，并配有照片的具体要求。上述提到的几点都是这个新的信息平台的特色，旨在尽心地为大众服务，此平台的一大亮点就是与“HS认证”联手，是具有法律效益的，不仅可以避免因为产权的问题而引起的不必要的纷争，还能让租房者因为有法律的支持与保护，租得放心，住得安心。注信息平台的网页建设正在积极开展中，由于时间的限制，此网页的展示就先搁浅了。（2）评价体系信用评级【中介信用评级】【出租房评级】【承租者评级】【出租人信用评级】1信用评级的对象我们所建立的信息平台要具有完善的信用评价制度，切实保证信息的可靠性和真实性。信用评级是对政府相关部门，租房者，房东三方面的综合考量，社会和舆论的监督更具有及时性，有着较高的公众信服度。所以我们准备从一下三个方面来进行信用评价（针对中介）中介信用评价等级1就我们所建立的信息系平台而言，中介所提供的房屋报备信息非常重要。一方面，信息的真实性会关乎政府的权威性和可信度，对信息平台的未来发展趋势有着十分重要的影响；另一方面，建立针对于中介的信用评级制度就是以“社会的力量”去监督中介和信息平台的运行，很大程度上保障了租房者的自身利益。一旦出现一些“黑心中介”或者恶意报备虚假信息的中介，其会因为信用评价等级过低而失去租房者和房客的信任，失去市场；与此同时，政府相关管理部门会取消其在平台上发布信息的资格。这样的监督监管体制将会最大程度的保护租房者和房东的权益。出租人信用评价等级（出租房的信用评价等级）2出租人的信用评级，及对于房东的信用评级。这一项信用评级是为了防止房东提供虚假信息，提供的房源产权关系不清，存在安全隐患等等问题而制定的。房东的信用评级就像是一份“终身制档案”，一旦查出房东故意或恶意提供虚假信息，隐报瞒报，就会被记入档案当中，降低其信用等级，使其失去信誉。平台自身的信用等级3平台自身的信用评级涉及到政府的权威与信用问题，由于我们所建立的平台是由政府先行审核，进行权威的“HS认证”后的房源，所以信息的真实性应该受到保障。碎玉信息平台本身的信用评级，等价于对于政府相关监管部门的信用评级，也是对“HS认证”的可行性与社会上认可度的考验。2信用评级的等级评价方式三方互评制1政府相关监管部门中介方房东三方互评制政府中介信息真实性中介政府平台的运营效果政府房东房子的产权等问题房东政府是否私自篡改信息等中介房东提供的房源的可靠性房东中介是否将房屋真实信息上报等三方互评的评价系统保证了我们的公平性，互相监督的政策也会是一双“隐形的眼睛”，监督者三方的行为，实现共同的交流和进步。社会点评制（受租房者和社会人监督）2任何人都有权利在该平台上做出自己的评论，租房者可以吧网友和以前的租房者的意见纳入租房时的参考意见。我们会为三方建立评分系统，每位在本信息平台上登记过信息的用户（租房者）可以凭借用户名和密码进入平台并对三方进行综合打分。2信息平台的管理机构设置（1）简介房屋租赁安全技术监督部门与房屋租赁信息平台隶属于北京市房屋管理局，是经北京市房屋管理局授权组建的，用于房屋租赁市场监管，房屋租赁信息公开，租赁房屋安全监管等职责的机构。房屋租赁安全技术监督部门负责对租赁房屋的安全进行审核以及相关资料的公证，房屋租赁信息平台负责公开相关审核资料，租赁房屋相关具体资料以及服务查询房屋租赁安全认证书的真伪等工作。房屋租赁安全技术监督部门与房屋租赁信息平台都是基于规范房屋租赁市场，以及房屋租赁安全和打击愈演愈烈的房屋中介欺诈问题而设置的。两者相互合作，是密不可分的一个整体。（2）房屋租赁信息平台具体结构房屋租赁信息平台由三部分组成信息管理中心、评级系统和信息查询管理中心。1信息管理中心职责管理全部信息，包括来自房屋租赁安全技术监督部门的信息，1包括申请过程中的各类文件存档，房屋的具体地址，面积等具体资料。房屋产权证明等；房屋出租者的相关资料，包括联系电话等联系方式；各个租房23者，房屋出租者，房屋中介的交易资料，包括由此引起的相关法律纠纷等，以备用于对租房者，房屋出租者，房屋中介的信用评级。2评级系统评级系统分为信用评级系统和房屋分级系统信用评级系统包括对出租者的信用评级，对房屋租赁者的信用评级和对1房屋中介的信用评级。评级系统所用信息来自房屋出租者，房屋租赁者和房屋租赁中介的历史交易资料，以及中介的其他客观材料；房屋分级系统主要通2过出租者在认证过程中提供的相关资料对出租房屋做出分级，并给出建议价格。3信息查询中心信息查询中心负责房屋租赁信息平台的官网以及其他媒介进行日常管理，以及各种房屋租赁信息的公布和更新，和公众的相关查询服务。五、可行性分析在对北京房屋租赁现状的分析以后，我们提出了“HS认证”这个概念，希望在它的大力提倡之下，北京市的房屋租赁市场更具有完备和完善性；同时对于房主而言，自己的房屋贴上了“HS”，就有保障和租赁的资格，即房主更有资格和权利去将自己手中的房租租赁给别人，使得房屋拥有公信力，从而更具有竞争市场；对于中介而言，在一定程度上大大降低了因产权、房屋安全等造成的承租人以及房主和中介机构之间的矛盾和困扰，同时，中介机构也在无形中提高了自己的声誉和名望，使得承租者在某种情况下更加相信之前的中介，中介也会因此而得利；另外，对于承租人而言，大幅度降低了自己在房屋租赁过程中遇到的风险问题，对于自己所租的房屋更加相信和确定，放宽了心，也就减少了考核过程所浪费的时间。因为“HS”的良好保证，使得房主、中介、承租人三方均从中得利，无形中巩固了三方之间友谊的关系，使其在租赁市场里面更加和谐更加友好地生存下去，大大提升了“租赁”这两个字的丰富内涵。在“HS认证”之后，建立信息平台就显得尤为重要。信息平台的搭建为房主、中介、租房人都提供了便利的条件。首先，房主不用再想尽千方百计去思索怎么去宣传自己的房屋，这在一定程度上降低了“城市牛皮藓”即小广告的出现率，而同时也不用再担心自己找错了中介，从而可以保障房主应得的权益。其次，对于租房人而言，不用担心找错中介，不用再为“牛皮藓”上的房屋提心吊胆，不用再为一些琐碎却重要的事情思前怕后，同时自己也能更方便更快捷地找到适合自己的房屋。另外，承租人通过网上的信息平台查找房源，省去了外出找