滁洲市全椒项目提案报告

滁洲市华东房地产开发有限责任公司滁洲市华东房地产开发有限责任公司滁洲市华东房地产开发有限责任公司全全全椒椒椒项项项目目目提提提案案案报报报告告告孙子曰凡战者，以正合，以奇胜孙子曰凡战者，以正合，以奇胜孙子曰凡战者，以正合，以奇胜一、概一、概一、概述述述首先感谢贵公司给我司参与全椒项目提案的机会。首先感谢贵公司给我司参与全椒项目提案的机会。首先感谢贵公司给我司参与全椒项目提案的机会。我司根据贵公司提供的资料，抽调我司根据贵公司提供的资料，抽调我司根据贵公司提供的资料，抽调4人组对资料和全椒进行为期人组对资料和全椒进行为期人组对资料和全椒进行为期4天的初步研展。随之，抽调策划部天的初步研展。随之，抽调策划部天的初步研展。随之，抽调策划部2人组，设计部人组，设计部人组，设计部2人组配合研人组配合研人组配合研展工作对项目进行两轮讨论，几易其搞，最终形成这份提案报告。不足之处请指正。展工作对项目进行两轮讨论，几易其搞，最终形成这份提案报告。不足之处请指正。展工作对项目进行两轮讨论，几易其搞，最终形成这份提案报告。不足之处请指正。二、市场研展部分一、概述全椒隶属于滁洲市，自古以来便是皖东重镇，全椒建制于西汉，历史文化深厚，境内古迹众多，民风淳朴。明代四大高僧之一憨山大师和开讽刺小说之先河儒林外史的作者吴敬梓都出生在这片文化底蕴深厚的土地上。其政府所在地襄河镇东依南京48公里，距上海360公里，北邻滁州18公里，西接合肥98公里，南距马鞍山70公里。全椒县总面积1568平方公里，东西长58公里，南北长44公里。耕地面积4万公顷。全县总人口46万人，县城（襄河镇）人口12多万人。全椒县民风淳朴，经济发展较快，具体表现如下1、产业基础厚实。以全力集团为首的机械制造业已初具规模，产业态势已基本形成，拥有机械制造业熟练工人近4万人；服装玩具业是传统产业，乡乡有厂，户户适应，有熟练工人3万多人。2、旅游资源丰富。境内有神山国家森林公园、吴敬梓纪念馆、岱山湖旅游度假区、碧云湖、三塔寺、龙山寺、大王庙等景点。距国家AAAA级风景区琅琊山风景区仅20公里。3、农业资源丰富。全椒是全国生态农业建设先进县、绿化先进县、国家大型商品粮基地县、油料生产百强县和棉花大县，全国十大绿色农业示范县试点县之一，还是南京无公害农产品配送基地。已创出“高龙”牌大米、“同兴”牌面粉、“小康”牌系列烹调油、“百年”辣酱等12个国家绿色食品品牌和“襄水”鳜鱼等四个国家级无公害农产品。4、工业经济运行2006年，全县纳入考核的规模工业企业63家，累计完成现价产值266亿元，比去年同期增长212；实现工业增加值667亿元，同比增长217；63家规模企业累计实现销售收入2489亿元，同比增长229；实现利税总额8525万元，同比增长443；其中利润3122万元，同比增长501。规模以上工业企业产品产销率为973，比去年增加51个百分点；出口创汇总额6295万美元,比去年同期略有增长；资产负债率为456，比去年下降32个百分点。二、民营经济取得长足发展民营企业在销售收入、经济效益等方面有明显提高。全县民营规模工业企业已达58家，占规模企业总数的921，2006年，民营规模工业企业累计完成现价产值1374亿元,同比增长418，占规模企业总量的517；实现销售收入12亿元，同比增长413，占规模企业总量的482。其中未来饲料、大平油脂等2个企业产值已超亿元；永行实业、兴达机电、志诚畜牧、金马铜业、同心集团、皖东机械、宏信铝业、金成米业、富爵集团等9个民营企业产值都在5000万元以上；恒通机械、鑫隆机械、全动机械等企业发展势头强劲。这些民营企业将成为县域工业经济的增长点。二、市場背景分析市場背景分析市場背景分析由于儒林新城30万平米，雅园小区、东升港湾、康盛家园等楼盘的规划建设，南片量体供应较大的供应局面已经开始形成，本案的介入也将面临这几个个案的强烈竞争。区域市场内低档次的多层是主流产品（众多的安居房和经济适用房），高层、小高层及景观房供应量在全椒县城还没有出现，多层还是购房者的唯一选择。此前县城区域内缺乏指标性个案和高档楼盘，本案的出现将会改变全椒县城房地产市场南重北轻的这集中格局。但南区儒林新城仍为南片购房者的首选楼盘。全椒县城楼盘规划君为多层，产品同质化严重。因此如何在众多类比个案中脱颖而出就是我们要解决的问题。目前全椒县城的价格在1600元/平米左右。但随着南片的开发升温，房地产价格的走势必将冲破1800元/平米的大关。整个市场以区域客占绝大数，房地产市场属于起步阶段。存在发展空间，但上浮趋势不够明显，一年中市场上涨在200元/左右，还跟不上大市场的涨幅。全椒县2006年第四季度的均价为1600元/平方米。目前项目所在区域侧均价还未到1800元，具有巨大的价格优势。这一点对我们入市非常有力。三、区域市调个案项目名称江海儒林新城康盛花园东升港湾雅园小区位置儒林大道县政府南侧襄河中学后门对面产品类型多层、商业多层多层多层主力面积120130721129010590120主力总价20万15万14万16万单价范围16001760元/16301720元/13001500元/13201620元/平均单价1650元/多层1660元/1420元/1560元/6000元/商业交房方式毛坯现房毛坯现房毛坯现房厨房，卫生间装修四、结论1、项目所在区域目前的价格体系应处于全椒县城低谷，低于全椒县整个房地产市场均价水平。2、市场供应量虽然上升很快，价格将在未来35年内仍处于上升趋势。3、项目面临的关键问题在于如何在同质个案和直接竞争对手中，以鲜明的个性（定位）脱颖而出。4、项目的资金回笼将会对顺利开发至关重要。特别在儒林新城为核心的南城政务片区超大规模开发的市场压力下，使项目的规模优势丧失殆尽，如果在产品和运营策略无法超越于对方，将会使项目的推案产品一直处于和其撞车的状态下。而使项目开发成功的最好方法是，做出适销对路的产品和营销策略。5、在诉求定位上大部分楼盘都在塑造景观，配套，建筑风格等，并没有非常创新的定位和概念提出。但也把我们的定位要求提高了。怎样找到符合市场的项目个性和核心价值是我们要解决的重要问题要解决这些问题，我们还需要对项目本身有深刻的理解。三、项目SWOT分析优势S1小区占地面积大不大，产品容易塑造。2位于城市主干道口，出行方便，交通便捷。3滁洲开发商在县城开发项目，能迅速建立良好的共信力和良好口碑。4项目还没有进行实质性操作，在产品的户型以及面积搭配上能更好的吸收全椒县其他项目的优点。5该项目的地块周边没有大的项目进行竞争。6紧邻全柴集团，有固定的工业客户源。劣势W1地段较偏属于城乡结合部，人气相对较弱。2项目配套较差，购物、生活不便。3项目紧邻高速公路，噪声污染较大，噪音影响小区环境。4项目躲在平房区后面，使项目品质与形象难以提升。5区域乡土气息浓厚，消费者观念直接影响楼盘销售状况。O机会1本案地块竞争项目少，潜在客户对本区域的关注是项目推广的大好机会。2其他竞争个案，如儒林新城，雅园小区等项目的成功开发使本案在前期教育客户的广告投入相对会减少。3全椒县城整体规划的北扩，容易在当地树立良好的口碑。4能与专业的营销策划代理机构合作，强强联手，将十分有利于项目销售，并能努力实现目标利润的最大化。5由于县城房价的不断走高，不少消费者买房正朝着郊区边缘发展。6本案的建设给项目所在区域带来新的发展机会。T威胁1目前年房贷利息继续高升，抑制短期炒房投机行为，同时也增加了客户购房的负担。对中低收入的购房者会产生影响。2全椒县市场空间有限，外来客不足，而供应量上升是对区域房地产消费市场的考验。3目前全椒县城房地产市场的行情价是1600元/，又同时面临儒林新城，康盛花园二期等的竞争，应而本案要想会成为区域指标性楼盘，在项目的规划设计，物管配套，行销手法提出了更高的要求。4区位的差异使本案同时面对强劲楼盘竞争。四、项目建议一基本配套指标项目功能数量面积（）会所活动中心、物业管理、咖啡茶座，网吧待定待定车位满足急剧增长的私家车待定待定器材满足中老年人运动、健身待定集中景观观赏、休闲、提升项目品质待定待定智能化系统安全、防暴等二、户型配比序号户型面积（）比例1两房一厅70以下102两房两厅7590403三房两厅（小三房）95110304三房两厅120以上20备注三、配套建议1规划健身、运动等体育运动设施，更好的体现项目带来的健康，舒适生活。2建议项目配备中小型会所。健身俱乐部美容美发厅阅览室音乐影视室棋牌室乒乓球室、台球等活动室医疗诊所3集中景观，有一定的水景，布置亲水平台和运动休闲广场，构成项目人群聚集的场所。4建筑外力面色彩搭配鲜亮、和谐美观。5房屋进深控制在10米左右，户型考究，面积在70110平方米之间。6小区智能安全系统配备。四、智能化建议出入口车辆进出管理系统；可视对讲系统；公共设备监控系统；背景音乐及公共/消防广播系统；智能化物业管理系统；家用HA自动化系统（HA控制电器、控制防盗、控制灯具等）；五、物业管理物业管理公司先期确定，可在项目推广过程中借力。服务内容1）维修服务空调安装；抽油烟机安装；煮食炉安装位置开孔；电话线移位；电视插座移位；电器插座移位；更换插座面板；换灯泡、灯管；灯具安装；水电安装；水管更换、维修；更换三角阀；安装猫眼；更换玻璃；玻璃开孔；维修浴缸，更换配件；维修洗面盆、水箱配件；疏通下水道；维修塑钢门窗配件；更换地砖。2）装修服务安装窗帘架、小型家电安装；墙面粉刷；供电线路改造；改造地板；改建天花板；水管改建。3）搬运服务搬家；搬运装修材料；搬运大件物品；清理装修垃圾。4）租赁服务常用工具出租；电动工具出租；会所活动场地出租；运动器材出租；雨具出租。5）保健服务健康体检；设立家庭健康档案；家庭看护。6）生活服务代发信件；代发快件；电器调试；蚊虫消杀服务；物品寄存（小件）；物品转交；空置房维护。考虑到公司今后长远的发展、楼盘的中档定位及行销推广，建议选择省内外知名物业管理公司合作。四、项目定位一、本案产品定位中档景观精品住宅中档景观精品住宅中档景观精品住宅二、形象定位智能化阳光生活社区1定位表述北城智能化阳光生活社區北城智能化阳光生活社區北城智能化阳光生活社區2定位支撑1）健康指数现代人注重健康的生活，让住户的生活空间更自由；丰富的体育，休闲活动空间和设施是住户健康生活的保障。2）环境指数现代人追求更广阔的生活空间，集中优势的景观，更清新的空气环境，更多的阳光生活，更大的绿化空间。3）交通指数现代人高效的工作方式，决定了他们不喜欢把时间和金钱浪费在上班的路上。要完全符合业主工作的要求。更有高速公路，主干道道。4）配套指数良好的生活配套，是生活质量的保证。本案的会所，全椒县城的社区店铺，高质量的教育配套，公交线路的便捷。5）生活品质指数现代人的生活品质主要体现在居住空间的舒适度，公共活动空间的宽阔度，集中景观空间的多元化，自由独立的生活方式。6）智能化指数智能化的安防系统，交通系统，网络信息系统，设备控制系统，娱乐系统等为住户的生活实现现代化。本案为客户添上智能化的羽翼。7）文化指数文化内涵是现代人高素质的表现，依托全椒县丰厚的地理文化底蕴增加本案附属的文化底蕴。8）品牌指数本案改造城北的居住环境，引领新的居住潮流，加上开发商的品牌实力，打造出城北第一居住品牌社区。9）性价比指数理想化的东西总是让你付出很大的代价来获得，而本案则让你付出较少的房价，就可实现你心目中的理想化居住的梦想。三、价格定位产品类型建议售价（均价）多层精品中小户型15001700元/车位待议五、目标客户锁定根据我司对已操作的个案统计分析，可对目标客户进行锁定。1区域分布本案的目标客户群主要分布在全椒县城区及全椒县周边乡镇地区。其他滁洲，合肥、南京等地区的投资客。2收入水平以项目主力面积8090计算，目标客户应有4万以上自备款，家庭月入在25004000元以上。3年龄构成本案的目标客户年龄主要集中在2550岁。此类客户较容易接受新事物，希望拥有自由自在的生活。4职业分布目标客户将以私营企业、个体业主和当地富裕农民居多；周边乡镇、政府及镇政府公务员等党政公务人员；5购买用途首次置业60换屋30投资106购买动机未来本案购房者的消费动机主要有以下几点构成不想离开现在居住工作的地方；理想工作生活动线范围希望花较低的成本买到理性的房子；充分改善个人现有居住条件；富裕非城镇人渴望进城定居的；非城镇人为子女筹办新婚用房的；关注开发，看好楼市发展；六、项目总体操盘策略一、两线一点，立体作战两线实线楼盘通过评奖拿到滁洲市十大名盘，以此作为项目的实线推广。虚线智能化阳光生活社区的推广。一点项目核心价值点高性价比的集中景观带住宅，提供一种轻松，健康的理想生活方式。二、行销思路借势蓄势引爆延续借势借用儒林新城和康盛花园等楼盘的宣传区域大环境的力度，达到节约广告支出的目的。蓄势利用项目前期的推广活动，积累一定的意向客户数量。引爆当客户与推案量的比例达到115时，即可正式引爆。延续保持最低限度的广告投入，开始为二期做准备。七、全案销售策略一、一期卖环境，卖产品以项目强大的合作单位为宣传切入点，提升项目形象档次；通过现场周围的环境、建筑及模型、样板房等，实景展示项目品质，促成销售；通过项目优秀的总体规划、集中园林景观，让客户对项目未来社区环境产生良好的憧憬，在市场上引起一定程度的轰动；以稀缺性、竞争力强和高性价比的产品打入市场，达到迅速抢占市场的目的。在项目各种展示条件下，通过大气的营销手法及适当的价格杠杆策略，达致项目热销目标。二、二期卖社区、卖品牌待一期基本封顶，项目集中园林景观实景已经可以充分展示，建筑及园林品质不再可能在市场上引起大的轰动，并且项目外在品质复制简单，不具备长久竞争优势；真正的好盘，在于能以好的项目外在品质为基础，为业主提供一个良好的居住氛围，创造社区品牌，在物质与精神上双重满足业主居住需求，体现“智能化阳光生活社区”的理念；从二期酝酿开始，建立“本案置业会”，借由第一期客户的积累，可以很快的建立“本案置业会”，塑造本案公司的品牌形象，对开发商后续的开发非常有帮助。通过一期的热销，客户对本项目已有将好的品牌认知度。这时推出全案价高，质好的产品。进一步提升项目的知名度和美誉度。房地产作为大宗、耐用消费品，客户在选择周期上一般较长，理性消费程度远高于其他商品；因此，从长远来看，项目及开发商的品牌必将成为客户在购房时的重要影响因素；品牌的建设、经营，需要经过较长的时间，同时后期的维护同样重要；本项目的品牌建设将经历以下几个过程前期的项目经营；中期的企业人文建设，建立公司独有的企业文化、经营理念，形成企业核心竞争力；后期的品牌维护。重点是在每一期的前期就要为后一期的推广做酝酿和铺垫。不然在该卖环境的时候，却没什么可给客户看。三、推案分期根据全案的销售策略和项目资金回笼速度，建议项目分期销售的原则是“低开高走”第一期先推集中景观相对较远的房屋，景观房保留60左右，以较低的价格进入市场，降低对项目价格的影响，快速回笼资金。在销售中期推出景观房进行试销，试探市场对项目景观房的产品和价格的接受度。等于延长景观房的销售时间。第二期一期顺利结束后，推出东面的小景观房和多层，中期推出部分景观房，可以使价格的上涨更趋合理。第三期最后推出景观最好的中间组团，小景观房、其他剩余房源。经过前两期的销售，三期积累的客户会很多，产品也是最好的。重点是通过这一期提升售价，为开发商创造更多的利润。每期都会以酝酿，开盘，强销，持续四个步骤执行。前一期为下一期积累客户，通过开盘引爆，达到快速销售的目的。四、销售期控制根据工程进度安排销售阶段。推案期推案产品推案量阶段销售期时间第一阶段酝酿期项目取得施工许可证至取得预售许可证前公开期取得预售许可证第二阶段强销期开盘后半个月第一期多层非景观房15万第三阶段延续期强销期2个月后第一阶段酝酿期二期开盘前2个月公开期取得预售许可证第二阶段强销期二期开盘后半个月后第二期部分景观房及其他房源2万第三阶段延续期强销期2个月后第一阶段酝酿期三期开盘前2个月公开期取得预售许可证第二阶段强销期开盘后半个月后第三期景观房及其他房源25万第三阶段延续期强销期2个月后每一期的延续期就是下一期的酝酿期，如此循序渐进造成项目的顺利快速去化。五、入市时机和产品1、本案入市时面临的困难对本案所在区域的认同感肩负塑造项目智能化阳光住宅整体形象的艰巨任务产品的在区域市场适应性北城板块概念的明确初步品牌形象在短时间树立价格与儒林新城等全椒县城其他个案相比无大的优势下快速的去化总结整体市场现况和本案的各项特征，以上困难在入市战役中至为关键，必须在短时间内全盘解决，缺一不可。针对以上困难，入市应当注意抢战机从宣传上提前介入市场，造成先声夺人的市场影响力。以建设速度较快的多层产品抢先入市，浪式进攻，分阶段、分主次、集中兵力有节奏地进攻，要避免兵力分散、缺乏节奏。造概念本案的操作不光是智能化阳光住宅，而是创造了一个众人羡慕的居住典范智能化景观生活社区。作板块为了使项目在市场中的概念化高档地位更突出，应充分把握地段升值，发展前景，将附近区域塑造成北城居住区板块。树品牌解决好生活方式和地段概念，在房产投资迅速增加、营销战愈演愈烈的情况下，抢先占领制高点具有现实意义。营销传播中争取更高的手法，树立品牌形象无论对前期还是对整盘都大有裨益，而且对发展商在全椒开发的后续楼盘积累品牌效应2、入市时机和产品建议为了抢在本地块其他项目前进入市场，我们可以用一期景观条件一般的多层和小景观房作为入市产品，由于多层建设工期较短，我们可以很快拿到预售证，争取在本地块其他项目之前开盘。入市价格在1600元/平米左右，与市场价格接轨，并为后面景观条件较好的产品提价留下空间。重点是先下手为强，以项目的独特概念快速切入市场，抢得销售上的主动权。六、一期产品销售计划项目销售横道图售楼处筹建进场接受预约开盘签约开始一期基本清盘准备期酝酿期开盘期强销期延续期第二期开始酝酿七、价格策略在项目营销过程中，价格因素起着重要的作用。定价的高低关系项目利润的多少，以及销售成功与否。1、价格走势及调整价格的走势应与销售周期配合制定，采用低开高走的策略，并根据项目的销售状况进行调整。建议项目第一期多层入市价格定为1,580元/（部分景观条件稍差的多层），在拿到预售证开盘半个月后调高至1,650元/，至一期的中期调价为1,680元/。第二期的售价应根据销售进度，以小幅多次调高价格，造成项目升值不断的销售气氛。2、操作手法在项目酝酿期，客户电话咨询时可以把价格报到1700元/，拉高潜在客户的心理价位。同时测试客户对项目价格的反应，也可以使全椒县城将推竞争个案，儒林新城，康盛花园二期提高售价。在项目开始预约时正式定价为1580元/。这样形成价格销售势能，加快项目销售速度，同时使我们在竞争中处于有利地位。3、付款方式采用银行按揭贷款方式、一次性付款方式。取得银行的配合加快资金的回笼。考虑到贷款政策的进一步调整，另外景观房也要到结构封顶才能放贷。因此建议对一次性付款和首付款高于60的客户给予折扣。付款比例折扣率6099折8098折9097折10096折在项目营销过程中，价格因素起着重要的作用。定价的高低关系项目利润的多少，以及销售成功与否。八、推广通路大众传统媒体CF面对全椒县城及全椒县乡镇客源。选用媒体全椒有线电视台。NP面对全椒县城及全椒县乡镇客源。选用媒体DM广告。电话利用我司积累的已操作个案未购客户，在开盘前期进行电话电话。标志性工地现场LOGO墙、工地围板、接待中心、现场看板、影响性广告载体大型户外看板、引导旗、灯光广告牌、SP活动九、行销架构及人员背景执行部门所有的现场业务执行均由百惠置业业务部完成。人员架构详见下表职务编排主委全案销售策略拟定，广告策略拟定，产品定位检讨，人员教育训练。业务专案相关厂商发包、请款、业务策略执行、广告策略执行、SP操作、会议连络召开。副专案来人、来电登记分析，人员的排休、环境区域编排、执行外场业务。补足、销控、报表制作、零用金管理、请款、价目表制作、业绩表填写。十、售楼处建议（一）现场售楼处1、包装原则采用体验行销的概念，让客户可在现场和售楼处提前体验项目的魅力。地址建议在项目现场附近租用，做为项目的现场售楼处。2、设计风格砖混或钢架结构，外立面为大面积幕墙玻璃。大门入口挑空设计。3、内部装修建议建议引入设当的生态园林，给客户回归自然的感觉，地面采用天然石材装饰。布置小型水景瀑布，盆栽绿化等。在售楼处外部设计花坛，种植绿化。体现项目智能化阳光社区良好景观的主题。（二）销售道具建议1、模型建议制作系列模型，整盘6万平方米规划模型、一期楼盘整体规划模型、房型单体模型。楼盘整体模型表现本案的全盘概念，重点在于展示整体规划，重在功能应该具有相当的体量，建议至少做到1100，以显示本案6万平方米的恢弘气势，其中突出表现亭台楼榭、水景资源，运用光电等技术表现楼盘的立面效果、水景建议使用真水以突出动态效果。一期整盘模型更细化表现本案的环境特色概念应该具有相当的体量，同时考虑到适当“偷借空间”更具传播效果，建议底盘、环境做到1100或180，建筑部分做到1120或1100以显示本案环境优势，同样要突出表现亭台楼榭、水景资源，运用光电等技术表现楼盘的立面效果、水景建议使用真水以突出动态效果。房型单体模型立体房型布置模型有利于直观突出本案的房型特点；本案样板房以外的主力房型可以用此种方式展示。2、设备陈列建议把本案将使用的部分设备比如建材、智能化设备等组件设置橱窗进行陈列展示，配合说明文字起到直观销售效果。3、样板区、样板房在样板区设置2套左右样板房，分别以不同的风格进行装修。4、智能化演示本案的智能化设备在现场售楼处进行展示和演示，好的智能化演示可以充分提升楼盘形象。5、3D动画利用三维技术演示楼盘情况，尤其是期房阶段演示未来小区规划，具有现实意义，可作为电视广告在媒体上播放，也可在现场电视上播放，增加客户对楼盘的认识。策略要点1、利用本案房产在全椒房地产市场中的知名度和形象,为本案树立良好的形象，并通过本案的操作过程，将本案房产提升至全椒北片的良好品牌形象；2、从文化层面解读全椒县城发展精神，抬高城北地区人文、环境优势，提前将全椒城北与城南之印象作比较并提升城北发展优势；3、利用全椒县城“儒林新城”等竞争楼盘在对全椒县城环境作提升推广时，本案将作适当的环境推广，借力使力将本案的全椒县城环境塑造起来；4、灌输“智能化阳光生活社区”规划的理念，将“智能化阳光”居住生活品质体现出来；5、结合本案“智能化阳光”带来的景观、健康、运动等优势，将本案“（智能化阳光生活社区）”的理念进行推广；6、结合“智能化阳光生活社区”的优势，将“现代智能化阳光生活社区的标准”提出，并因此而展开讨论，制造话题；全案策略品牌塑造战略生活艺术（智能化阳光生活社区）健康环境（集中景观带）交通配套生活品质智能化文化品牌（感性认知）项目形象企业品牌企业形象建立项目理想价值地位（理性认识）创造企业效益与项目利润最大化分阶段执行策略一、酝酿期（含准备期）执行策略1利用媒体之优势将开发商形象进行宣传，逐步树立为“北城阳光生活社区”的形象；2结合项目形象推广的同时，将本案“智能化阳光生活社区”的定位进行宣传、提升；3结合本案“智能化阳光生活社区”的定位，提出“现代智能化阳光生活社区的标准”，引起话题，将市场炒热；4运用媒体攻势，将智能化阳光之优质生活作为讨论主题，并列举省内外知名生活区或小区作为范例，引发话题热潮，作为本案前奏酝酿；5延续“智能化阳光生活社区”话题，为现代小区之超前性规划作出明确指标，并以比较方式显示出在全椒本地本案的独一无二；6鉴于现场目前的环境相对的不理想，建议将现场沿县城街道的绿化环境及工地外围形象先行建立，作好酝酿初期准备；7售楼处布置制作城北建设、生活功能、配套、发展远景等内容全区模型，并在现场布置适量的绿化，让购房者直观看到本案在北城的区位优势；8建议邀请形象代言人，要求具有一定的知名度及形象；9成立本案置业会，收集客户名单，为后续各期及楼盘的推广作好铺垫，并使开发商形象得到提升；10媒体进程本时期不论现场或媒体上，建议本案都采取较低调之酝酿手法，其具体内容有隔周一篇软新闻开发商形象、楼盘品质，资讯等引导式文本；隔周一篇NP以城区新生活圈形式等报导式广告为主，配合智能化阳光寓言式手法来呈现；第一波置入性广告在全椒有线电视台安居栏目开播本案专题，进行项目规划，设计，物管等的访谈。宣传制作物海报、派夹报等大众宣传广告的运用，亦可考虑以“智能化阳光建筑”与“智能化阳光生活社区”为概念专门制作概念宣传性海报，作为本案前期酝酿广告，形成人们耳语传播的话题；谈话或分析性电视媒体投放以智能化阳光及优质产品条件为主之置入广告应用；SP活动以“智能化阳光建筑、智能化阳光生活社区”为主题，举办相关引导性的活动；物业管理公司签约仪式本案置业会会员募集活动产品推介会等。业务执行现场户外看板，工地围墙到位，开始拦截客户。建议将现场沿县城街道的绿化环境及工地外围形象先行建立，作好酝酿初期准备。市场调查分析，调整说辞。确定售楼处位置。完成统一销售说辞。公开前1个月，现场售楼处人员进驻，开始电话和现场咨询，积累客户。公开前一周完成初步客户积累。二、公开期执行策略1反客为主形象操作以不回避的态度面向万科、顺驰等知名企业居住理念，从客观角度分析介绍之，使用产品导向研究之，适当公布本案产品作为比较并提升转而使本案成为主角公开；2报道及置入性广告延续使用公开阐述本案智能化阳光、智能化阳光生活社区之定位，并延续上阶段主题凸显本案产品优势；3开盘当日邀请政府相关领导及代言人参加开盘剪彩仪式，引起社会及媒体的关注，达到当日新闻热点的目的；4渐热式媒体进程运用一次次比较性、产品导向性广告波段进行产品公开，其具体内容有现场制作物销平等现场运用媒体制作完成；售楼现场导视系统布置，包括彩旗、指示牌、横幅、条幅；实质渠道建立售楼处、样板房、开盘活动或宣传品等应用展开，建议在城中设立外接待处并租用看房车；SP活动开盘活动开盘后的天内，连续举办烟火晚会，吸引当地群众的关注，并聚集人群。业务执行第一波广告热潮开始，电视，报纸，引导旗全面铺陈。现场接待中心正式开放。开盘活动执行。公布抽奖活动方案。流动宣传车开始，配合县城与各个乡镇，在县城设立看房车，方便外地客户看房，同时又可作为项目宣传的活动媒体使用，上面喷上楼盘名称，电话，主要卖点等。三、强销期执行策略1依托并支持公共建设突出本案运用SP活动或媒体广告建立开发商、本案关怀全椒城市建设的良好形象，并借力使力将本案提升为襄河亮点规范小区；2运用媒体及执行策略将本案形象提升，适度的营造产品“一房难求”的印象。3数据型资讯广告使用搜集本案优势规划数据，以数字会说话论点亮出本案产品竞争力；4引爆式广告进程以大量及强势之说服力媒体投放，造成销售及讨论热潮，其具体内容有3D动画实景模拟广告使用运用较实际手法直接体现产品；于售楼现场增加设计师、室内设计配置图册联展。打类似“买住宅，送设计”的广告，吸引更多的潜在客户；SP活动例百万广告费回馈活动利用广告费，作百万（购房抵用券）回赠消费者的活动，达到在引起社会关注的同时将开发商的形象进一步的提升；第二波置入性广告电视专题采访本案规划者、开发商等，以更真实的面貌展现本案风采。教育联姻活动以本案的名义，在周边学设立奖学金，保证未来业主的小孩在教育上得到保障。业务执行样板区，样板房正式开放。签约工作继续四、持续期执行策略1价格战白热化运用推广设定用户，（例如多少元起，自备多少元起等）展开产品尾盘销售；2再包装产品精装修、送配件或二期产品推出等SP应用；3利用开发商的品牌形象打消买家对楼盘的疑惑；4强化购后服务，使楼盘业主获得物业的价值认同感；并为后续各期的推广赢得良好的口碑；5老客户效益应用老客户永远比老业务员更容易让人信任，因此制定优惠政策吸引老客户引介新客户，为尾盘销售不可忽略之利器；6续溢广告进程利用较少量媒体持续让市场观注本案并延续销售态势；活动例圣诞烟火晚会举办（在社区入口广场，恭贺老客户；同时宣扬价格优惠活动，吸引新客户）本案置业会会员招募活动暨置业会成立大会业务执行追踪老客户，鼓励其介绍新客户，给予奖励。现场优惠政策执行完成签约动作。以上是本案第一期项目的整个推广过程，在第一期项目进入尾盘延续期时将对第二期项目进行酝酿。依次将后续各期项目有序的顺利销售完毕。在短期内实现项目利润的最大化八、案名建议1、秦淮寓家吴敬梓先生的号，纪念吴敬梓先生，体现全椒丰厚的历史人文。2、襄河水岸体现依水而居的远古及现代浪漫主义思想。3、襄河阳光代表阳光是万物之源，有光明、健康的含义，用此案名实质上是提倡一种以运动、健康、绿色、阳光、生态的独特生活方式。4、襄河人家体现传统的中国式居住理念。注以上案名仅为建议案名，也可在案名前加贵公司名称如华东秦淮寓家华东襄河水岸华东襄河阳光华东襄河人家九、广告表现部分1、广告总精神享受源于品质，智能化阳光生活社区2、广告诉求点品牌利用本案及百惠置业两大房地产公司在全椒房地产市场的知名度来烘托秦淮寓家的文化内涵和，增加业主的购买信心；健康利用社区的运动配套来推广健康生活概念，体现出社区健康生活理念，吸引消费者购买；环境智能化阳光建筑特色及近35的绿化率，为居民的生活带来了充足的阳光和绿色，是消费者理想中的生活乐园；交通合宁高速、磷肥厂路，南屏大道为本案提供了更便捷的交通优势，可加速楼盘的去化；文化吴敬梓等文人就为全椒增加丰厚的历史文化底蕴；配套充足的车位解决了当今社会车辆增多后社区车位不足的后顾之忧，提升了整个楼盘的品质，亦可加速楼盘的去化；智能智能化、多元化的物业管理，为业主今后的入住提供强有力的保证，消除业主入住后的后顾之忧，放心购买；品质树立高品质的社区生活、智能化阳光生活社区概念，告知业主原来你也可以享受生活的高品质乐趣，倡导全椒县民新生活居住导向。3、户外表现部分售楼部秦淮寓家销售展示中心享受源于品质，智能化阳光生活社区指示牌秦淮寓家销售展示中心享受源于品质，智能化阳光生活社区看板享受源于品质，智能化阳光生活社区站厅享受源于品质，智能化阳光生活社区路牌灯箱享受源于品质，智能化阳光生活社区引导旗享受源于品质，智能化阳光生活社区公车享受源于品质，智能化阳光生活社区4、广告秀稿1、诉求点开发商规划理念主标健康/阳光/文化的理想生活内文作为安徽地产界精英，我们在追求创新以“生态、健康、文化”的理想居住模式以生命的绿色，挥洒出美仑美奂的现代气息那扑鼻的花香、清新的空气、宽敞的居住空间勾画出优越超前的全椒首家“智能化阳光”理想社区2、诉求点开发商形象主标文化内涵，我们的追求内文设计有文化的景观；建造有文化的居所；构造有文化的环境；营建有文化的氛围；体现有文化的社区；这就是“本案”及“华东地产”人的目标3、诉求点整体形象主标体验理想生活，从秦淮寓家开始内文秦淮寓家有丰富的建筑表情秦淮寓家有深厚的文化内涵让阳光健康的生活相伴您每一分每一秒迎接所有羡慕的眼光让生活更理想。4、诉求点住宅智能化阳光特点主标距离，缔造自然生活内文从城市的丰富回到自然的纯粹，环境的价值在于过滤那些不必要的杂质，而保留最纯真的部分，智能化阳光的建筑特色，绝对的大栋距间隔，给您的生活带来更多的绿色、阳光和新鲜的空气，给您的生活增添了无限的遐想；让我每日与彩蝶共舞，生命的坚持在于自然。5、诉求点住宅社区配套主标健康生活，在这里得到共鸣内文秦淮寓家，一个现代居住的典范，豪情的设计规划，注入了人性化的景观设计，大面积的绿化，休闲的生活广场；社区配备了室外篮球场、羽毛球场等运动休闲场所，给您的生活增添了更多的运动空间，让健康和运动时刻相伴您的左右让您的理想家园在这里一一变为现实宽大、智能化的地下停车场，更是您出入的安全保障6、诉求点景观住宅主标脚步总会在这里慢下来内文回家的路是一条小径，有花、有草，我喜欢上了那一种静，喜欢看