2010年7月长三角别墅豪宅市场研究报告_55页_成全机构

此报告仅供客户内部使用，未经成全机构的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。长三角别墅市场月报中国房地产定制研究月报2010年NO05成全机构研发中心出品20100809谨呈亿城集团出品人全忠执行团队研发中心支持团队研发中心研展部、研发中心策略部、苏南公司研展部目录1政策资讯811政策发布8【上海】8【杭州】9【苏州】912政策小结102低密度土地市场1121低密度土地出让（10及以下）11【上海】11【杭州】11【苏州】1122低密度土地成交（10及以下）12【上海】12【杭州】12【苏州】1223低密度土地市场小结133长三角别墅市场1431上海别墅市场14311市场概况14312供求走势18313小结1932杭州别墅市场19321市场概况19322供求走势21323小结2133苏州别墅市场21331市场概况22332供求走势23333小结254著名别墅项目监测2741上海著名别墅项目监测27411佘山3号27412涵璧湾29413绿城玫瑰园34414万科第五园36415东郊紫园3942杭州著名别墅项目监测43421绿城桃花源43422西溪玫瑰4643苏州著名别墅项目监测48431华丽家族太上湖48432太湖黄金水岸51433中海独墅岛54月报导读政策资讯【全国】三部委表示房贷政策不变，楼市调控继续。【全国】国土部发布关于进一步做好征地管理工作的通知，征地补偿要同地同价。【全国】国土部联手银监会密查，锁定1436宗闲置土地。【上海】上海土地新规开发商30天内付清全部土地款。【上海】上海公布经适房购房税费贷款优惠政策。【杭州】杭州拟规范酒店式公寓项目。【苏州】沪宁城铁7月1日全线开通，苏州楼市或将变革。【苏州】三套房贷在苏州仍持“通行证”。低密度土地市场（容积率10及以下）【上海】7月全市供应2幅容积率10及以下的低密度土地，供应占地面积共计1511504万。【上海】7月无低密度住宅用地成交。【杭州】7月无低密度住宅用地供应。【杭州】7月无低密度住宅用地成交。【苏州】7月无低密度住宅用地供应。【苏州】7月无低密度住宅用地成交长三角别墅市场【上海】17月份，整个上海别墅累计供应4396套，成交共计3392套；【上海】6月上海别墅市场成交总套数273套；【上海】6月上海别墅市场成交面积64854平方米；【上海】6月上海别墅市场成交均价26761元/平方米。【杭州】7月杭州有16个楼盘共计2500多套新房面市；【杭州】7月杭州主城区共成交商品房2380套，环比今年6月涨近七成，创近三个月以来的新高；【杭州】7月主城区商品房成交均价为18890元/平方米，环比下降3。【苏州】7月份苏州别墅房源新增供应为076万方，环比下降8137；【苏州】7月份杭州别墅市场成交量为461万方，环比缩幅为198；【苏州】7月份苏州别墅市场的整体均价为13114元/平米，环比下降1023。著名别墅项目监测【上海】佘山3号二期目前尾盘在售，还剩最后十几套；佘山3号7月成交4套独栋别墅，成交面积1285，成交均价40832元/，成交金额5245万元。【上海】涵璧湾一期在售7001000多平米的独栋别墅，目前剩余别墅不多；7月累积成交1套，成交面积687，成交均价37900元/。7月18日（周日）举办了品味涵璧湾交大EMBA08春季班活动。【上海】7月份，绿城玫瑰园3期无推盘，仍在售今年4月份推出的首批11套独栋。目前在售以750950平方米的毛坯小独栋主打，部分房源为精装交付；总价为30003800万/套，附送地下室为200平方米左右。7月无成交记录。【上海】万科第五园第二批房源7月30开盘推出了38套联排别墅，目前已经售完过半；主力面积在160200平米之间，售价33700元/平方米起。预计8月左右推出下批联排别墅，目前具体开盘时间待定。7月9日，举办了“万科第五园设计师专场品鉴会”。【上海】东郊紫园7月1日加推7套臻品房源，已有1套成交，剩余6套；户型面积370550平米，1700万元/栋起；超值附赠约120200阳光地下室；成交的前两套独栋实行总价88折优惠。项目共133套，存量114套。7月24日隆重举办玛莎拉蒂名车试驾，布契拉提珠宝品鉴活动。【杭州】绿城桃花源目前在售3套中式别墅，地上面积700900平方米，地下面积300500平方米；售价3600万/套左右，将于2011年年底交房。计今年年底将推出一批法式别墅，售价估计在2000万/套左右，具体开盘时间及价格未定。【杭州】西溪玫瑰预计今年下半年开盘，首期将推70套排屋，户型共有9种，面积在220360平方米，目前尚未决定是一次全部推出还是部分推出，均价未定。西溪玫瑰一期已经部分结顶，样板房正在装修中，将于10月或11月对外开放。【苏州】华丽太上湖7月份共成交1套，为450平米的独栋产品，成交均价为22000元/平米。华丽太上湖目前在售一期独栋尾房，目前剩余9套房源待售。二期初步预计10月推出，类型为联排和叠加别墅，主力面积在179平米341平米之间，将推售379套，价格待定。7月16（周五），华丽家族上演谭盾版牡丹亭。【苏州】黄金水岸自首次开盘之后，销售情况相对较为乐观，但受湖景精装公寓推售和独栋别墅可售量有限的影响，别墅产品去化放缓，7月份暂无别墅成交。二期别墅产品推盘计划中，预计将于9、10月进行加推，均价待定。【苏州】7月份中海独墅岛销售4套，成交均价在28000元/平米左右。目前中海独墅岛共推售140套联排产品，目前剩余26套在售，其中6套为类独栋产品。目前在售联排，总价范围在5001200万元/套之间，类独栋产品总价3500万元/套起。1政策资讯11政策发布三部委房贷政策不变楼市调控继续2010713新华网近日，部分媒体报道称“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”，引起各界关注。昨日，住房和城乡建设部、银监会分别以不同形式进行了回应，均表示坚持贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知；国资委昨日也否认授意房地产央企扩张拿地。国土部征地补偿要同地同价2010714楚天都市报据法制晚报报道昨日上午，国土部发布关于进一步做好征地管理工作的通知，要求房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。国土部联手银监会密查锁定1436宗闲置土地2010717华夏时报目前国土部正首度联手银监会，由各地银监局详细上报用地信贷，密查1436宗闲置土地，对囤地、闲置行为严格限制。据国土部调查显示，上半年全国仍有22万件违法用地行为发生，涉及土地面积117万亩，耕地44万亩。据悉，闲置土地多为发达地区，如北京、广东和江苏等地，70以上的闲置土地性质为住宅用地。【上海】上海土地新规开发商30天内付清全部土地款2010720北京青年报上海再出土地新规，今后开发商拿地，不仅要在拿地现场签订土地出让合同，拿地开发商还须在30天内全部付清全部土地款。而北京现行的拿地新规相比上海而言，严格程度不相上下北京拿地开发商须在10天内签订土地出让合同外，还须在短期内一次性付清土地出让金。上海房地产业内人士对此分析认为，上海的规定意味着，今后在上海拿地的开发商须在拿地一个月内，全额支付土地款。“而从目前土地出让和成交的情况看，这意味着开发商须在一个月内拿出少则数亿元多则数十亿元的土地款，这对开发商的资金链是一个很大的考验。这意味着开发商拿地门槛加高，政府从土地源头对楼市实行更加严格的监管。“上海公布经适房购房税费贷款优惠政策20100725观点地产网由上海市住房保障和房屋管理局、财政局和地方税务局等七部门同时制定出台的购买经适房适用税费贷款政策于7月23日推出，该政策规定上海市民购买经适房最多可有六方面的优惠。该政策明确，购买经济适用住房的，在上海市现行3契税税率基础上减半征收。其中，首次购买90平方米及以下经济适用住房的，凭上海市房地产交易中心出具的首次购房证明，契税税率暂按1征收。【杭州】杭州拟规范酒店式公寓项目20100715观点地产网据杭州当地媒体报道，杭州市规划局在今年6月份的一份关于规范办公及酒店类建筑规划设计管理的若干意见已经上报杭州市政府，等待批复。这是杭州第一份有关酒店式公寓相关禁令。据悉，该意见的内容与之前北京、宁波出台的酒店式公寓相关禁令非常相似一是任何办公及酒店类项目就按规划确定的性质进行设计，严格按照规划用途，不得擅自改变，不得建设酒店式公寓，意见中所指办公及酒店类建筑指公开出让的商业金融业用地的建设项目，及村属10留用地项目。二是酒店含公寓式酒店类项目一律不得办理分层、分套间的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续，一般不予办理产权分割登记手续。单元式、公寓式办公楼销售仅限于企业法人。【苏州】沪宁城铁7月1日全线开通，苏州楼市或将变革20100701搜房新闻网7月1日，沪宁城际铁路全线通车。沪宁城铁在苏州设立了新区、工业园区、阳澄湖、昆山南、花桥等6个站点，城铁全线辐射至苏州相城区、新区、古城区和园区等片区。围绕沪宁城铁新区站而规划建设的高铁新城已经破土动工，周边的楼盘也随即升值，房价也将大幅度攀升。相信，在不久的将来，围绕园区、阳澄湖、火车站站点而进行的周边片区规划建设也将会有条不紊地进行。三套房贷在苏州仍持“通行证”20100716搜房新闻网日前传言“三套房贷松绑”，环视全国银行，6成银行仍可房贷三套房贷。就苏州市场而言，各银行基本上都“开闸”。知情人士透露“虽然现在可以办理第三套房贷，但是由于投资成本的增加，前来办理的客户不多。”其实银行之所以出现“松动说”，主要还是长时间楼市成交量的下降，到时房贷量大减，银行信贷压力的增加，要松动房贷也是情理之中，特别是对于商业银行而言。银行三套房首付比例利率浮动变化房贷认定标准工商银行原则上不办理建设银行5515倍认贷不认房农业银行5512倍认贷不认房中国银行6012倍认房认贷招商银行5111倍交通银行6012倍认贷不认房中信银行6012倍认房认贷光大银行6012倍认贷不认房12政策小结目前几乎所有新出台的主流政策都是对新国十条的深化与细化，7月没有针对别墅细分市场的新政出台。这是由于高端市场本身存在的投资投机行为很少，市场相对健康有序。相对于上海等其他一线城市，苏州目前在房贷的执行方面也相对较为宽松，并未严格按照国家规定的即认房又认贷的细则，因此在一定程度上大大缓解了高端置业客群的置业压力，有利于高端市场的去化和发展。2低密度土地市场21低密度土地出让（10及以下）【上海】7月上海全市土地供应52幅，供应占地面积共计1669597平方米，环比1184。其中，容积率在10及以下的两幅低密度土地，均来自于罗店新镇。从7月份上海低密度土地市场供应的情况来看，上海别墅发展的重心有从松江与浦东向北部发展之势。图21、7月上海低密度土地供应地块名称四至范围土地用途土地总面积（万）出让面积（万）容积率竞买申请时间罗店新镇F14地块西至抚远路、北至美兰湖大道居住43325543325506罗店新镇F16地块东至美兰湖高尔夫球场、南至美兰湖高尔夫球场、西至抚远路、北至十年村小李宅居住10782491078249067月21日至8月2日金山新城区A4地块东至卫零北路，西至东平北路，南至龙皓路（原红旗西路），北至龙航路（原金航路）居住用地16278261351436128月9日至8月18日（资料来源上海规划和国土资源网）【杭州】7月杭州全市土地供应43幅，供应占地面积共计1424673平方米，环比3206。无低密度土地供应。【苏州】受国家对房地产政策调整的影响，苏州土地市场供应表现低调，2010年仅4月份和5月份有公告土地出让信息，但是体量相对较小。10及以下容积率的土地在2010年17月份总供应建面仅仅163万方，环比2009年612月份缩减8745。图22、苏州公告土地走势图9600130210200000100200300400500600700090609070908090909100911091210011002100310041005100610070246810占面（万方）建面（万方）宗数22低密度土地成交（10及以下）【上海】7月无低密度住宅用地成交。注上述中，罗店两幅低密度住宅地块于8月4日被远洋地产以1899亿购入。两幅土地均位于上海市北部区域宝山区罗店镇核心区罗店新镇，距上海市中心区域人民广场约28公里。罗店镇位于宝山区西北部，与上海市嘉定区接壤。2001年，罗店被列为上海市重点开发建设的“一城九镇”之一（后改为“三城七镇”）。两幅土地与美兰湖高尔夫球场无缝相接，且均为稀缺低密度住宅用地，周边生态环境良好，适合开发高品质产品项目，具有极为稀缺资源优势。考虑到低密度土地资源的稀缺性及板块的成长性，项目具备很大升值空间。【杭州】7月无低密度住宅用地成交。【苏州】7月无低密度住宅用地成交。23低密度土地市场小结曾在过去两年助推房价疯狂上涨的土地出让价格，终于在房地产宏观调控近半年后，在上海土地出让市场上显性回落，上海罗店的两幅低密度住宅板块以“罕见”的低价格成交，不但区域土地价格水平已从去年的约912万元/亩回落至850万元/亩，而且成交现场无人竞价，远洋地产以最高挂牌价的方式直接获得地块。地价高位回落与房地产商的“集体萎靡”也颇令人玩味。土地财政一路高歌的杭州市，则遇到多年未见的“倒春寒“。去年杭州土地成交金额堪比上海，与上海双双迈入1000亿大关。现如今，2010年已过半年，杭州的土地出让收入仅为去年的四分之一。苏州土地市场也较为冷淡，继新政之后的6月份土地拍卖会之后，便暂无出让计划公布，而从2010年17月份的土地出让和成交情况来看，10及以下容积率的土地在2010年17月份共出让总建面仅163万方，而2009年612月份共出让总建面1299万方，可见进入2010年之后土地出让量环比09年612月有明显的缩水，缩减幅度高达8745。而从出让的低容积率土地的成交情况来看，不仅占总出让土地量的比重较小，而且苏州市场对低容积率土地的需求相对较为旺盛，并且出让土地位置有向离苏州中心区相对较远的板块发展的趋势。未来苏州别墅市场将逐渐向城市边远地带发展，且低容积率产品将逐渐稀缺，将导致未来苏州别墅、类别墅产品售价将逐渐走高。3长三角别墅市场31上海别墅市场311市场概况发展史简述上海别墅市场兴起于上世纪90年代初，到2001年，经济开始全面复苏，别墅市场也开始了真正快速的发展。与此同时，限制别墅用地供应的政策也开始出台，2006年、2007年国土资源部再次明令禁止别墅类房地产项目的供应，这些政策措施的相继出台也开始了别墅稀缺性的。版块划分佘山版块自02年佘山的第一个别墅项目紫园以13亿的天价开盘以来，佘山就奠定了其顶级别墅的地位。随着近年佘山高尔夫别墅、月湖山庄、银湖别墅、晶园、东紫园、世茂庄园等一系列顶级别墅的相继推出，佘山板块别墅俨然已成为上海顶级别墅的符号。地区别墅的单价也从2、3、5万元/平方米，一路攀升到10万乃至十几万元/平方米。由此，经过多年发展的佘山板块已逐步成为高贵生活版图的代名词。佘山已从原来单纯的旅游度假风景区，逐渐演变成一个综合型、高品质、国际化的别墅居住社区。佘山作为上海唯一拥有自然山景的地区，也将引起海内外开发商的强烈关注。东郊版块位于龙东大道北面，是上海继西郊别墅板块后的新兴别墅板块，区域内环境优美，高档别墅众多，整体品质较高。板块内拥有的东郊国宾馆，更是为该板块增加了浓厚的文化积淀。区域业已成为“大浦东”下成熟的高端别墅聚居区。徐泾版块徐泾镇位于上海市中心城区的近郊，全镇面积3816平方公里，距虹桥机场6公里，318国道、沪青平高速、北青公路横贯全镇，有“万里国道第一镇”的美誉。自1992年徐泾批租第一块土地以来，在沪青平公路和沪青平高速之间已经形成了低密度住宅区域，如康虹花园、泰星花园、久事西郊花园、西郊华城等都是上海最早一批著名的别墅项目。据统计，2007年徐泾地区的别墅成交量占据了整个上海别墅市场成交量的近三成，居家属性高。大虹桥交通枢纽的建设为徐泾的进一步发展提供了新的动力。赵巷版块赵巷位于上海西郊，属青浦区。其南靠佘山国家旅游度假区，西临淀山湖风景区，区位优势明显。赵巷别墅区启动于2002年，总占地面积8000亩，实际利用面积为6000亩，整个别墅区水域面积达467万平方米，规划建有五大集中绿地和四个主题公园。2004年恒联名人世家、古北佘山国际别墅、中海翡翠湖岸三大楼盘的相继开盘上市，使得沉寂多时的赵巷板块红火了起来，赵巷别墅区的建设受到到了市场的广泛关注。2008年下半年，随着合生创展、龙湖、凯迪欣九联和中海等品牌开发商别墅项目的陆续上市，加之先前进入该板块的古北、恒联和绿地等品牌，赵巷板块呈现出别墅供应高峰。美兰湖版块位于上海北部。美兰湖板块是上海宝山区罗店新镇的核心开发地。政府对该地区的规划投入已经长达十年之久，使板图内的相应配套设施均达到一定标准，并有效吸引各大名牌开发商入驻。目前，景瑞地产、万科、上置、朗诗等多家大型地产企业已落户宝山罗店，产品形态各不相同。多元化的板块模式将为该区域带来充足的人气，关注度的持续上升使美兰湖别墅区俨然成为沪上新兴的“热力别墅板块”。2010年15月成交概况2010年上海别墅市场成交量占比继续上升，15月上海别墅共成交2944套，同比虽下跌两成，但累计成交量占比提高至577。图31、2010年15月上海别墅市场成交套数走势2月份与1月份比，出现了较大的下滑，1月份共计成交674套别墅住房，2月份仅成交372套，降幅为448；3月份市场开始回温，成交套数恢复为585套，涨幅达到了573；新政颁布后，4月份的成交情况相信让不少人大跌眼镜，总计竟成交991套别墅住宅，达到了2010年度的成交最高点；5月的成交总数又迅速下滑为272套，降幅高达726，创下历史峰值，别墅市场似乎又多了一层迷雾。图32、2010年15月上海别墅市场成交均价走势（数据来源第七届中国别墅节高峰论坛）价格方面，从20072010年15月呈现逐渐增大的态势，月平均价格涨幅118，今年前5个月价格涨幅达到66，整个别墅的价格涨幅是逐年增大的。从成交均价的走势来看，价格并没有出现下跌，反而在5月份的时候，均价创下新高，达到35115元/平方米，这个成交分成联排和独立，独立别墅的上涨因为绿宝园等高端别墅的成交量比较大，占比也比较大，拉高了市场均价。根据搜房别墅网的统计，上海在售的140个别墅中仅有4个楼盘价格下滑，44个楼盘不跌反升，92个楼盘价格是保持稳定的。相对公寓来说，新政对别墅的影响确实存在一定的滞后性，不过从销售层面看，也是不能回避新政对其的影响的。但对于真正稀缺高端的别墅而言，由于其消费者的高购买力以及对银行信贷的低依赖性，除非是北京地方细则这样的“限购令”，楼市政策对他们的影响还是非常小的，也正是这样的因素诱导下，才出现了别墅楼市成交均价的不断攀升。重税下的市场走势6月上海别墅市场持续下滑，成交总套数273套，成交面积64854平方米，成为2010年上半年月成交量最低的一个月。从成交均价来看，6月上海别墅成交均价26761元/平方米，比5月的34237元/平方米相去甚远，这与6月成交别墅类型有关，当然也与6月部分别墅降价促销无不关系。从成交区域来看，大浦东以月度19个楼盘成交名列榜首，松江以15个楼盘成交成绩紧随其后。图33、2010年6月上海别墅成交TOP202010年6月1日，上海对别墅转让税悄然开征，但对整体别墅市场冲击并不大。这次征收土地增值税的“花园洋房”和“花园住宅”仅指独立别墅，联体别墅、叠加别墅并不包含在其中。居住满5年以上的，无须征收土地增值税；3年至5年之间的，减半征收；3年以内的，则全额征收。独立别墅是以高端自住需求为主，开征土地增值税对市场的整体影响并不大。因为上海别墅市场的规模并不算大，而且“扩容”可能很小。别墅投资者大都是长线，因此至少短期内，加税对别墅买卖影响不大。政府并不是想借此调控别墅市场，但这对以后的别墅开发可能会有影响因为开发商动用土地储备建造独栋别墅，一定更加谨慎，这本身间接调控了土地市场。图34、2010年67月上海别墅供求分析表月份供应面积M环比供应套数成交面积M环比成交套数6136，165278568564，8541266273788，264351833154，9291530247312供求走势发展历史2005年至今，上海别墅累计新增供应1123万平方米，累计成交1198万平方米，销供比为1071，市场供略小于求。从年度走势来看，2009年无论是供应量还是成交量均达到了历史峰值。从供求关系来看，07年由于供应量较少，成交量较大，销供比达1661，为05年来最高，而08年由于受到调控政策的影响，成交量仅为137万方，市场供过于求矛盾突出。从上海别墅占商品住宅的比重来看，2008年以来，别墅市场成交占比逐步加大，由2008年的371上升至2009年的517。图35、2005年至今上海别墅市场销供对比图2010年前三季度走势2010年17月份，整个上海别墅累计供应4396套，成交共计3392套。从月度走势来看，5月份新增供应量大幅度的回落，环比同比分别下降45、15，供应量同比上涨2成，环比下跌5成。独立别墅出现比联排别墅缩小的情况，而且它受调控的影响比联排别墅的影响更大。从销供比来看，15月份销供笔是0771，而去年同期销供比为1181，其中5月份的销供比为036，略高于08年11月，这主要源自于4月份新政的出台，使得今年别墅推盘量加大，而成交量出现下跌，市场处于供不应求的状态。6月沪上打折别墅渐多，然后购买者仍然认为开发商诚意不足，沪楼市买卖双方的购房默契尚未达成，上海楼市或许正提前经历一年当中最难熬的“歇夏期”。7月，上海房地产开盘量进入传统淡季，其中别墅开盘共计12个。8月上海开盘别墅仅有10个，为23季度以来开盘量最少的一个月。不过在下月即将开盘楼盘绝大多数都是品牌开发商的产品，包括绿地、上置、招商、华润、沿海等众多品牌，并且区域集中在松江、宝山、浦东、杨浦等区域。313小结2009年上海的别墅市场的成交量创下了历史新高，这在一定程度上透支了2010年的购买力，而另一方面楼市政策的大变身，“新国十条”的出台等一系列措施，激发了别墅购买者的观望情绪，一定程度上对别墅市场产生影响，从6，7月的成交状况就能看出。但新政的目的始终是打击投资投机，因此对于高端物业购买群体的影响是有限的。别墅用地禁令已使别墅项目日益减少，上海作为高端人才聚集的一线城市，未来高端住就独立别墅和联排别墅来看，独立别墅由于其稀缺性，再加上高端物业的高保值性，供不应求的情况更为严重，预期价格会出现更一定幅度的上涨。32杭州别墅市场321市场概况杭州别墅市场从90年代初开始起步，最早出现在银湖开发区。从1998年后随着杭州房地产市场的启动，城市不断扩张，别墅产品呈现多样性发展；2001年萧山、余杭纳入杭州市区，大杭州格局形成，全方位交通的显现，使杭州的城市迅速扩大；2002年开始，随着“旅游西进”战略的实施，城市西进交通全面启动，大城西概念逐渐浮出水面，城郊的土地供应逐年放大，板块聚集效应逐渐明显。2003年2月18日，国土资源部发布紧急通知（45号令），叫停别墅用地供应。给别墅市场带来强有力的利好，为别墅向远郊发展提供了前提条件，形成了以“千岛湖、湘湖、青山湖”为重点的，向四面开花的新格局。2005年的关于“花园住宅转让征收土地增值税”等相关的调控政策，使得别墅市场受到了一定程度的抑制。但能住在西湖边的梦想与越来越少的别墅，更加增添了别墅的稀缺性，“物以稀为贵”，也助成了杭州别墅市场一直以来的价格坚挺的基础。板块划分银湖版块随着大杭州城市的发展规划，富阳被大杭州纳入居住范围，城市交通条件的改善，银湖与杭州主城之间的时空距离大大缩短，使得银湖版块别墅的土地价值也大大提升。该板块最早开发的别墅项目是紫云山庄（1993年），主要以公寓为主，加上部分别墅，之后到1997年的金苑山庄，2000年的秀水山庄，逐渐开始形成气候。到现在已有1000多亩的金都富春山居、591亩的绿城七里香溪、700亩的鸣翠蓝湾以及美达五月香山也在2004年推出来。该板块的最大特点是自然环境十分优美，别墅用地多为山地，因此其物业多以山地别墅为主。之江版块杭州之江国家级旅游开发区，地处杭州西南部，南临钱塘江，北靠五云山，与西湖遥遥相望，与市中心大约15公里路程。该板块的别墅档次定位较高，主要面向高端市场，产品类型以独立别墅为主要，例如绿城九溪玫瑰园、南都GOLF国际别墅等堪称杭城顶级别墅。建筑风格基本延续北美、欧陆风格。青山湖版块青山湖位于临安东部，距离杭州38公里。青山湖是临安离杭州最近的一个板块。目前该板块主推的是青山湖西边和北边区块，也就是02省道的北面，大部分不临湖。青山湖板块的房产开发利用的是山地资源，而非农耕区。其中90都是坡地，预计开发周期在35年。第一批推出的是中都青山翠湖、青城山语间、锦绣钱塘三个项目，都主打经济型别墅、排屋等低密度住宅。闲林、五常版块依托西溪湿地、文一路和浙大紫金港校区，目前正在开发和即将开发的项目可以分为四大类物业类型以排屋为主，如江南水乡、西溪风情以及通策五常新城，都以水概念为主。小和山区块在建项目多以排屋、别墅和山地花园洋房为主，如九月森林别墅园、水木清华、浪漫和山、绿野春天等，该区域有良好的人文优势小和山高教园区，该区域由于距离杭州主城较近，交通、生活配套日益完善，升值潜力较大。322供求走势在传统淡季，杭州楼市热度不减，根据不完全统计，杭城7月有16个楼盘共计2500多套新房面市。7月杭州主城区一共成交商品房2380套，同比去年7月下降近六成，环比今年6月涨近七成，创近三个月以来的新高。同样，7月杭城二手房也出现了高成交量，达到了1522套，是房产新政三个月以来首次突破了1500套。不过相比6月，成交均价出现了下调7月主城区商品房成交均价为18890元/平方米，环比下降3。8月份，杭州将有近20个楼盘推出新房源，其中不乏关注度较高的房产项目。昨日，本报记者以购房者身份致电各房产公司售楼处发现，预计8月份开盘的楼盘有近20个。开盘数量相较7月持平或者略有增多。其中，溪上玫瑰园将推出香榭苑25幢法式景院排屋，总计22席，建筑面积约360430面积，赠送地下建筑面积约180290及精装庭院面积约80300。323小结目前杭州楼市已呈现出“价跌量稳”现象，开发商若能继续理性定价，当打折优惠成为一种主流，相信今年自8月起的楼市成交将会稳步活跃。33苏州别墅市场331市场概况板块划分苏州别墅市场的分布格局为“一城、一镇、八湖”，主导资源有三，为“苏州园林、湖泊和山体”，苏州别墅主要分为主城区板块、双湖板块（金鸡湖、独墅湖）、木渎板块、太湖板块、越溪板块（即石湖板块），共五大主要板块，其板块发展较为成熟，板块打造较为高端的别墅集中区，注重自然景观的利用和产品外延价值的深度挖掘。其次为发展起步较晚但发展较快的请见湖板块和发展相对较为落后的春申湖板块、阳澄湖板块和澄湖板块。板块划分格局图双湖板块青剑湖板块主城区板块澄湖板块太湖板块木渎板块石湖板块阳澄湖板块春申湖板块双湖板块青剑湖板块主城区板块澄湖板块太湖板块木渎板块石湖板块阳澄湖板块春申湖板块重要板块特征主城区板块板块特征以苏式庭院别墅为主，受市区土地稀缺、古城保护政策的影响供应体量均不大，主打人文概念。别墅项目早期有寒舍、江枫园、世家留园，现在在售的有拙政东园、庭园、桃坞巷、姑苏人家、平门府等，项目分布较为零散且存量房源比较有限，价格水平较高，整体形成一种“有价无房”的局面。双湖板块板块特征位于苏州工业园区，由金鸡湖和独墅湖两个板块组成，板块发展较为成熟，别墅项目以联排为主，档次较高，大多为实力雄厚的知名开发商开发。在售项目建筑风格各异，中式别墅不再成为市场主角，各项目特色风格迥异。别墅项目最早开盘的有金水湾、绿洲半岛、伊顿小镇、半岛华府等，在售的有星岛仁恒、御湖熙岸、水巷邻里、水墨江南、万科中粮本岸等，将于近两年上市的有仁恒双碟湾、九龙仓国宾一号、绿城御园等顶级别墅项目。太湖板块板块特征太湖拥有丰富的自然和人文资源，发展规划更趋于生态、旅游多元化，是依靠太湖丰富的稀缺资源形成的度假旅游别墅区。别墅项目环太湖板块在售的有太湖天阙、温泉1858、太湖高尔夫山庄、华丽太上湖、中信太湖城等。木渎板块板块主要以天平山为依托，别墅市场发展较早，相对较为成熟，别墅项目的风格也多为中式风格为主。越溪板块（石湖板块）板块位于苏州城南主流发展区域，有苏州“城市副中心”之称，多种别墅形式并存，随着水岸清华、现代园墅以及影响力较大的招商小石城的开发上市，更提升了板块的认知度和发展速度。332供求走势苏州别墅市场供求走势分析图36、苏州别墅市场销供对比图00050010001500200025000907090809090910091109121001100210031004100510061007000050100150200250300350供应面积（万方）成交面积（万方）供需比17月份成交水平稳定，但供应量的大幅缩减导致了别墅供需比大幅下滑。7月份苏州别墅房源新增供应为076万方，环比6月供应减少332万方，缩幅为8137，而同比09年7月份供应减少1242万方，缩幅为9442。而7月份的别墅成交量为461万方，环比缩幅为198，基本与6月份成交量持平，但与09年7月份同期比较仍有7525的大幅缩减。苏州市7月份别墅新增房源全部是古城区的在售项目，其中主要集中在位于金阊区虎丘路的玖园，其他供应项目为沧浪区的朗诗南门绿郡和平江区的橘子国，供应体量均比较小。苏州别墅市场成交量价走势分析图37、苏州别墅市场成交量价走势图0005001000150020002500090709080909091009110912100110021003100410051006100705,00010,00015,00020,000成交面积（万方）成交均价（元/平）苏州别墅供应有限，成交水平较低，而整体均价水平维持在13000元/平米左右7月份苏州别墅市场的整体均价为13114元/平米，环比6月份有1023的明显下滑，但与09年7月份同期比较仍有503的涨幅。苏州别墅市场受供应有限的影响，成交水平相对较低，但是成交均价并未因为供应的稀缺而大幅增涨，亦未因成交量的萎缩而明显下滑，别墅市场受宏观政策和供需影响相对较小，也体现了苏州别墅市场发展的稳定性。图37、苏州别墅项目成交排行榜TOP20排行项目名称区域成交面积M成交套数套成交均价元/M1招商小石城吴中区16,7087212,2612水岸清华吴中区4,8841614,0363三阳高尔夫家园吴中区4,4901210,5494太湖美山庄吴中区2,53489,7665水秀坊新区2,050712,8636中海独墅岛吴中区1,236427,8917中海国际社区园区1,230417,5408万科中粮本岸园区1,139514,0009衡园吴中区1,01737,20010新创大河山新区899312,00011苏州福园吴中区884210,00012半岛名墅相城区88147,20013平门府平江区652335,0001481栋相城区649213,00015紫竹苑吴中区64529,00016石湖庭园吴中区60729,40017华庭御园相城区52227,00018建邦唯园相城区481210,00019华丽太上湖吴中区450122,00020橘子国平江区347130,000333小结苏州别墅常常总体呈现出供不应求的局面，进入2010年之后别墅市场的供需两量均有明显的缩减，在4月份受重击房地产市场的新政影响，在一定程度上促进了别墅产品的盲目成交，但是在57月份别墅市场恢复之前低供应、低成交的状态，从而也体现了本次的新政主要是打击改善型购房和投资投机性购房，而对别墅等高端市场的冲击相对较小。另外，苏州别墅的供需两量的大幅缩减，并没有导致成交均价的明显波动，从而也体现别墅产品受新政影响较小，且影响相对滞后，也在一定程度上体现了苏州别墅市场的发展相对较为稳定。4著名别墅项目监测41上海著名别墅项目监测411佘山3号（1）项目档案项目地址外环以外松江泗陈公路4388号开发商上海亚萌置业有限公司销售总价13002450万元/套物业类型独栋别墅占地面积208057平方米容积率04装修情况精装修总户数287套户型面积地上230360平米，地下130180平米联系电话02157791888区域环境核心佘山顶级别墅区，正对佘山的纯独栋生活别墅。拥享佘山国际配套，佘山国际高尔夫、国际游艇俱乐部、世茂艾美酒店、索菲特酒店、奥特莱斯、宋庆龄国际学校、佘山森林公园、欢乐谷主题公园等，生活独具品阶。项目特色佘山3号继成功创造“小独栋”和“璞瑅生活”价值后，9月推出上海首席定制精妆服务别墅，结合多年开发经验，呈现多样精妆风格供选择，并可提供个性精妆选配服务或精妆咨询服务。项目整体规划图项目实景图（2）7月推盘情况7月无新增房源。（3）目前在售情况佘山3号二期目前尾盘在售，目前在售独栋别墅，还剩最后十几套；有地上面积280平米，地下面积130平米；地上面积360平米，地下面积180平米两种；总价在12002500万/套，价格较前期略有下降；该案已经是现房，可直接入住。（4）7月去化情况0246810096097098099091009110912101102103104105106107020,00040,00060,00080,000100,000成交套数套成交均价元/（右轴）图41佘山3号量价走势图佘山3号7月成交4套独栋别墅，成交面积1285，成交均价40832元/，成交金额52450990元。（5）媒体报道7月2日搜狐焦点佘山3号别墅尾盘在售，1200万/套起售7月8日搜房别墅网佘山3号二期独栋墅1200万/套起7月14日新浪房产佘山3号地上280平独栋地下130平7月29日搜房别墅网佘山3号定制精妆别墅在售（6）营销活动佘山3号7月没有营销活动。（7）后期预计推盘后期暂无推盘计划。（8）小结受新政影响，项目没有较大力度的推广信息，价格较前期略有下降，促使成交4套房源，目前整个项目还剩20几套尾房在售，而且佘山3号地处核心佘山顶级别墅区，是该板块为数不多的低价纯独栋别墅，后市还是比较乐观的。412涵璧湾（1）项目档案项目地址外环以外青浦练西公路3585弄开发商上海青晨房地产开发有限公司销售总价190910130万/套，主力总价区间5000万/套物业类型独栋联排总建面积11万平米容积率02总户数独栋29栋；双拼6栋；（1期）户型面积7571395（含地下室）联系电话02159288888区域环境涵璧湾位于青浦淀山湖畔之西岑，距虹桥交通枢纽40公里，独享40万平方米自然湖泊白鹭湖。项目特色项目总占地约80万平方米，依环湖13个自然岛而建，别墅户户临水。其中别墅住宅建筑面积不到8万平方米，会所为7000平方米，容积率仅约为009。涵璧湾的建筑取江南意向，房子的整体为黑白灰色调，坡屋顶，开敞式院落、连廊设计，扩大室外空间及观景面，令人最大限度与自然相融。项目汇集了众多知名开发团队，是低碳环保的中式风格独栋别墅。项目整体规划图项目实景图（2）7月推盘情况7月无新增房源。（3）目前在售情况一期在售7001000多平米的独栋别墅，目前剩余别墅不多；总价在1900万元1亿多/套之间；部分是毛坯房源，部分是精装修房源，预计年底交房。（4）7月去化情况012345678909110912101102103104105106107010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000成交套数套成交均价元/（右轴）图42涵璧湾量价走势图涵璧湾7月成交1套独栋别墅，成交面积687，成交均价37900元/，成交金额26018730元。（5）媒体报道7月14日搜房别墅大隐隐于涵璧湾淀山湖畔水景美墅主力总价5000万/套7月21日新浪房产涵璧湾独栋最小700平部分精装房源7月22日搜房别墅品味涵璧湾交大EMBA08春季班活动圆满落幕7月26日搜房别墅涵璧湾在售独栋别墅主力价格5000万/套涵璧湾目前在售面积在7001000多平米的独栋别墅，总价在190910130万元/套，主力价格为5000万元/套。目前还有10来套在售，部分毛坯，部分精装修。目前样板房已经对外开放。（6）营销活动7月18日（周日）品味涵璧湾交大EMBA08春季班活动活动地点项目现场；参与人群上海交通大学EMBA08春季班学员；活动流程1、嘉宾现场签到；2、做船游览白鹭湖；3、参观由台湾室内设计大师李玮珉先生设计的25、26样板房；4、嘉宾在样板房内享受美味的BBQ、自助餐，共品功夫茶；5、返回售楼中心，讲解涵璧湾的设计与构思。活动人数30余位；宣传形式软文配图；报道媒体搜房网、考试大（转）。（7）后期预计推盘后续推盘时间目前暂未确定，有待下一步监控。（8）小结在目前行情之下，中式养生别墅项目涵璧湾，以主力价格5000万/套入市，对于项目来说是个巨大的考验。目标客户需兼备购买能力和对中式风格的欣赏，客群面较窄，去化缓慢。涵璧湾在营销动作方面一向比较低调，主要营销活动就是邀请客户实地体验，积累客户，推广则以圈层营销为主，广告投放载体主要为机场杂志，并联合世联、易居、中原等多家著名代理商为其代理。413绿城玫瑰园（1）项目档案项目地址外环以外闵行中青路1555弄近元江路口开发商上海绿城森林高尔夫别墅开发有限公司销售总价660010000万元/套物业类型独栋别墅占地面积803325平方米容积率018总户数236栋（标准别墅188栋，大别墅48栋）户型面积7501600平米联系电话02162350066区域环境上海绿城玫瑰园处在上海市区唯一一块超低容积率的旗忠森林体育城板块内，政府对旗忠森林体育城总规划面积达到20平方公里，周边有广袤的湿地和园林等优美的生态环境。项目特色绿城玫瑰园目前在售以毛坯小独栋主打，每户拥有精装定制花园，涵盖英、法、美等众多建筑风格的社区是一大特色。项目整体规划图项目实景图（2）7月推盘情况7月份，绿城玫瑰园3期无推盘，仍在售今年4月份推出的首批11套独栋。（3）目前在售情况目前在售以750950平方米的毛坯小独栋主打，部分房源为精装交付；总价为30003800万/套；花园面积为3亩，附送地下室为200平方米左右。（4）7月去化情况03691215182124096097098099091009110912101102103104105010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,000成交套数套成交均价元/（右轴）图43绿城玫瑰园量价走势图绿城玫瑰园7月无成交。（5）媒体报道7月23日新浪房产绿城玫瑰园三期独栋总价3000万起绿城玫瑰园现在在售三期独栋别墅，面积在600930平米左右，总价30003800万元/套。花园占地23亩，地下室在200300平米。7月23日搜房别墅网上海绿城玫瑰园传承经典品味大宅HTTP/VILLASHSOUFUNCOM/20100723/3586785HTM7月24日搜房别墅网全国百名开发商名盘考察绿城玫瑰园受热捧HTTP/VILLASHSOUFUNCOM/20100724/3589917HTM7月27日搜房别墅网探索中国十年经典之传承别墅上海绿城玫瑰园专题HTTP/VILLASHSOUFUNCOM/20100727/3599994HTMHTTP/VILLASHSOUFUNCOM/ZT/201007/PINJIANLVCHENGMEIGUIYUANHTML（6）营销活动绿城玫瑰园7月无营销活动（7）后期预计推盘绿城玫瑰园3期其余房源将会陆续推出，暂无具体的推盘计划。（8）小结项目在4月底推出三期首批11套独栋别墅，4月份成交1套，5月份集中成交8套后，一直处于滞销状态，各类媒体推广、活动推广也大幅下降。414万科第五园（1）项目档案项目地址浦东新区金海路3333号（近民雷路）开发商上海万科房地产集团有限公司销售总价550750万元/套物业类型联排占地面积100000平方米容积率06总户数约300户户型面积160200平米联系电话02150680608区域环境上海万科第五园位于大浦东曹路镇核心区，距离陆家嘴仅约20公里，近享金桥、张江、外高桥三大开发区核心优势，也同时与外籍人士占60的碧云国际社区接壤。区域发展成熟，交通条件便利，塑造了远离烦嚣的宜居环境。项目特色万科在此低密度宜居环境中，以切实行动实践着自己回归中国传统居住哲学的理想，并将一座鄱阳老宅原样迁移到上海第五园的社区，完美打造出适合现代人居住的原创现代中式作品。项目实景图（2）7月推盘情况上海万科第五园第二批房源7月30开盘推出了38套联排别墅。（3）目前在售情况新推出的38套联排别墅目前已经售完过半；主力面积在160200平米之间；售价33700元/平方米起。（4）7月去化情况051015202530351061072500026000270002800029000300003100032000成交套数套成交均价元/（右轴）图44万科第五园量价走势图万科第五园7月成交1套别墅，成交面积190，成交均价27265元/，成交金额5166798元。（5）媒体报道7月13日搜房网品味原创现代中式探寻中国现代建筑的可能万科第五园设计师专场品鉴会举行7月14日搜房网骨子里的中式情怀上海万科第五园本月推新房源HTTP/VILLASHSOUFUNCOM/20100714/3551783HTM7月20日搜房网上海迪士尼的建成对万科第五园的影响深远HTTP/NEWSSHSOUFUNCOM/20100720/3571221HTM7月21日搜房网细节决定美好上海第五园实现的东方式视觉回归HTTP/NEWSSHSOUFUNCOM/20100721/3577845HTM（6）营销活动7月9日，举办了“万科第五园设计师专场品鉴会”活动主题品味原创现代中式探寻中国现代建筑的可能活动时间7月9日活动地点项目现场活动嘉宾DESIGNREPUBLIC等多间国际知名设计公司的设计师活动内容设计师们共同品鉴了万科原创的现代中式建筑万科第五园，并以此为契机对中国现代建筑之可能进行了深入探讨。报道媒体新浪网、焦点网、搜房网（7）后期预计推盘预计8月左右推出下批联排别墅，目前具体开盘时间待定。主力面积在160200平米之间，总价预计在550750万元/套。（8）小结6月16日，上海万科第五园开盘，首推31套别墅，价格550万750万元/套，几近卖光，7月30日，万科开放二批房源，也已售出一半。项目所属的万科蓝山一期、二期本身就被广大客户所认可，而且性价比很高，热销并不意外。415东郊紫园（1）项目档案项目地址中外环间浦东新区孙农路200弄开发商上海紫竹置业集团有限公司销售总价15002500万元/套物业类型独栋别墅占地面积9733040容积率041总户数133户户型面积240360联系电话02150203333