2008年沈阳法库帝景华庭市场调研报告

2008年沈阳法库帝景华庭市场调研报告帝景华庭市场调研报告广州泰盈置业房地产顾问有限公司二OO八年四月三日目录PART1法库区域综合情况PART2法库房地产市场状况PART3本案概况PART4结论PART1法库区域综合情况PART2法库房地产市场状况PART3本案概况PART4结论1、地理位置2、县城概况3、行政区划4、经济发展5、区域评价（1）地理位置县城距沈阳市97；2、固定资产投资稳步增长平均年增长40；3、社会消费品零售总额稳步增长平均年增长20；02年03年04年05年06年07年02年03年04年05年06年07年02年03年04年05年06年07年单位亿元（4）经济发展经济发展格局沈阳法库辽河经济区1、陶瓷产业集群东北第一瓷都东北瓷都五龙山旅游风景区秀水湖湿地自然保护区巴尔虎山自然公园药王山风景区叶茂台辽墓群遗迹保护区泡子沿风景区财湖风景区鱼梁山城风景区物流经济区4、旅游经济四山三水一城3、沈阳法库辽河经济区2007年初开始建设；2、物流经济区打造东北物流第一县（5）区域评价2、区域宏观经济发展稳步增长区域经济总值稳步增长，固定资产投资稳步增长，社会消费品零售总额稳步增长；3、区域人群以农业人群为主，购买能力存在提升空间农业人群占总人口82；1、法库镇为区域政治，经济，文化中心法库镇是其综合发展中心，经济发展迅速，吸纳区域及下设行政区划消费人群；PART1法库区域综合情况PART2法库房地产市场状况PART3本案概况PART4结论1、07年市场供应量、消化量及供销比例2、08年市场供应量3、未来土地供应量4、在售楼盘现状法库客运站天阔嘉园交通花园欣枫丽景本案盛福佳园新项目老项目法库门新城法库区域市场楼盘分布图（1）07年市场供应量，消化量及供销比例9590017100180002006年东逸花园229204500120100007400剩余体量一期701050030000（一期约15000）2007年绿野花园7879080102000截止200843合计941880200020076月金水岸馨居6720000300002006年交通花园8029600150000（一期37000）20077月天阔嘉园供销比例07年消化量07年供应量入市时间项目名称单位小结据不完全统计，目前市场在售老项目已上市产品存货不多，未来市场潜在供应量巨大；目前项目开发水平较低，07年市场处于初级开发阶段；（2）08年市场产品供应量3700020083盛福佳园未知20085（2期）欣枫丽景工商花园50000020083法库门新城100002006年交通花园一期剩余740020077天阔嘉园08年供应量入市时间项目名称单位小结新上市项目体量较大，开发企业欲打造规模社区；新上市项目综合素质有所提高，中高端客户群（公务员等）是此类新项目的主流客源；以盛福佳园为代表的项目上市及时为市场提供了货源，弥补了本区域市场内中高端产品的空白；5093340540008年团结南街东侧20170008年团结街西侧9400008年团结北街14000008年法库门大街东侧供应量入市时间地块名称单位（3）未来土地供应量即将上市法库门新城841100物流黄金大街土地拆迁的频率以及拆迁面积开始迅速增加；市场呈良性健康发展，但发展速度较慢，土地放量开始增加，未来市场竞争激烈；区域市场大盘的出现将开始主导整个市场，开发水平将会快速提升，区域焦点将会随着大盘的上市而开始转移；市场目前的供应量为10万平方米，未来潜在供应量约为40万平方米；外来发展商将凭借丰富的开发经验逐渐开始主导市场消费群体；小结（4）在售楼盘现状1、典型个案分析2、典型个案综合对比分析法库客运站天阔嘉园交通花园欣枫丽景本案盛福佳园新项目老项目法库门新城（1）盛福佳园本案位于客运站北侧，与长途客运站隔路相望，是区域市场内第一个拥有大型商业的项目。发展商抚顺建业房地产开发有限公司占地面积22000建筑面积37000容积率17建筑形态多层户型面积（）50140销售价格住宅顶层18001880元/边户1930元/标准层1980元/车库2580元/网点48805880元/销售情况供给投放246套房源，目前已经销售约97套，销售率已接近40左右。（1）盛福佳园3000平方米超市园区呈“U”布局呈半围和状态，有利于构筑庭院文化，与长途客运站隔路相望超市法库客运站天阔嘉园交通花园欣枫丽景本案盛福佳园新项目老项目法库门新城交通主干道、长途客运站，最佳的入市时机，无可比拟的区位优势，为本案的成功销售奠定坚实基础，未来商业竞争优势明显。发展商抚顺建业房地产开发有限公司占地面积100000建筑面积150000容积率15建筑形态多层户型面积（）60130销售价格住宅顶层14801650元/标准层17301980元/车库25002900元/网点4880元/（2）天阔嘉园销售情况本项目销售率已经达到80，共计投放37000，目前已经销售29600；法库客运站天阔嘉园交通花园欣枫丽景本案盛福佳园新项目老项目法库门新城法库房上市时间比较早，项目品质较好，最被消费者认科的高端社区，已购客户多为政府公务员发展商沈阳市新诚隆房地产开发有限公司占地面积44898建筑面积70000容积率15建筑形态多层户型面积（）50127（一期）销售价格住宅标准层17181798元/阁楼1958元/车库1980元/网点2988元/（3）欣枫丽景小区（工商花园）销售情况一期房源500余套，目前已经销售90左右，二期将于2008年5月上市，二期面积区间为50130，目前未正式对外公开售价，详细情况正在跟进中。法库客运站天阔嘉园交通花园欣枫丽景本案盛福佳园新项目老项目法库门新城（4）交通花园临近交通干道，现房销售是本案的最大优势。销售情况整体销售状况良好，共计投放288套房源，目前住宅已经销售214套房源，消化量已经超过70发展商抚顺建业房地产开发有限公司占地面积20000建筑面积30000容积率15建筑形态多层户型面积（）8010077销售价格住宅首层1680元/标准层17501850元/车库2000元/网点起价2800均价3000（5）区域个案横向分析综合分析体量分析占地面积建筑面积小结本案开发体量处于市场平均水平，抵抗市场风险性较强；综合分析价格分析298819801758欣枫丽景小区（工商花园）290020001800交通花园488027001855天阔嘉园2580车库价格（元/）1980住宅价格（元/）5300盛福佳园网点价格（元/）项目名称小结在售老项目价格差异化不明显，新项目依赖形象包装拉升销售价格；未来市场价格走势会随着新项目的陆续上市呈上升趋势综合分析户型分析盛福佳园欣枫丽景小结市场主流产品为8090平米，两室两厅一卫，产品设计同质化严重，产品缺乏创新，大户型设计存在缺陷；交通花园大面积户型设计存在缺陷128M综合分析销售情况分析2006年交通花园，销售率67；欣枫丽景销售率80盛福佳园销售率40天阔嘉园销售率80小结目前在售项目的销售状况比较理想，预计老项目推出新货，销售周期将会与本案重叠，会分流本案客流本案未销售；2007年2008年2009年综合分析付款方式分析一次性付款，三期付款（一期40；二期30；三期30）一次性付款一次性付款贷款、一次性付款一次性付款付款方式不可贷款绿野花园不可贷款盛福佳园不可贷款交通花园可贷款（盛京银行）欣枫丽景小区（工商花园）仅公积金贷款天阔嘉园可否贷款项目名称小结目前市场在售项目多数不能做商业贷款，仅欣枫丽景小区（工商花园）可做商业贷款；按揭付款优势明显；综合分析营销推广分析现代法库，和谐人居无悠然小镇，悠闲生活理想中的诚隆，理想中的家现代法库，天阔嘉园推广语较专业绿野花园不专业盛福佳园不专业交通花园不专业欣枫丽景小区（工商花园）不专业天阔嘉园案场销售专业程度项目名称小结目前在售项目营销售推广手段单一，案场销售人员专业素质较弱；注案场销售专业程度包括服装是否整齐/流程是否规范/接待人员礼仪是否符合标准；产品素质普遍较低，品质感不强；户型、规划设计、主题等方面的也相对缺乏创新。实力型开发商，专业的营销团队逐步进入这个封闭的市场，数个大型开发商已经在区域获得土地并开始大盘开发。市场供求稳定，居民收入不断增加，购买力进一步增强，但是对总价比较敏感。产品同质化现象较为普遍，面积虽有所不同，户型格局相同，主力户型大为8090平方米221房，是市场的主流供应产品。6070平方米设计精巧的二房、90100平方米经济型的小三房存在市场空白，是市场中可利用的机会点之一。区域内毗邻重点高中、政府机构、中心商圈，对于低总价的小户型存在一定需求，50平米户型为市场的机会点之一。区域市场内100平米以上的舒适性产品投放量较少，销售状况也一般。小结PART1法库区域综合情况PART2法库房地产市场状况PART3本案概况PART4结论1、地理位置2、经济技术指标3、经济测算4、优劣势分析（2）地理位置及周边环境本案西侧南侧东侧北侧规模29791容积率17建筑密度30限高21现状仍有部分地面建筑尚未拆除（2）经济技术指标（3）经济测算以盛福佳园为代表的项目已经抢占市场先机，对市场具有一定的渗透性，对本案产品去化速度产生很大冲击。土地放量的频率不断增加，新项目的开发将会带来潜在的冲击。对应市场战略THREAT（威胁）房地产市场处于初级发展的起步阶段，未来市场发展空间相对较大。本案位于县城南端，处于发展的中轴线，地块未来宏观环境，以及自身小环境的营造将带动区域的共同发展。目前周边在售项目如天阔嘉园等项目为区域内中高档项目，对本案在以高品质形象推广，为市场认同本项目将带来很大机会。地块存在落差，不便于园区规划。地块形状不规则，利用率较低。地块不临近交通主干道，召示性较差。由于地块容积率较高，导致小高层的出现。根据沈阳二、三沿线客户对小高层有抗性，法库从未出现过小高层，增加不可预见性风险。原有建筑距离红线较近，红线退缩较大，导致土地利用率下降。地块紧邻老居住区，具有很好的居住氛围；紧邻主要交通干道迎宾路，市政规划路经过本案，便于出行；紧邻重点高中，众多政府机构办公司均在本案周边，人文价值较高。OPORTUNTY（机会）WEAKNESS（劣势）STRENGHT优势产品的户型面积，总价的控制,降低置业难度。产品功能性划分科学合理化。差异化的市场形象，高端的市场占