运营管理-岗位职责组织架构-金地-金地集团公司项目制规范

金地集团深圳公司项目制规范200507目录第一章项目组织111集团层面组织架构及职能1111集团组织架构1112项目决策委员会主要职能1113项目决策委员会人员组成212深圳区域公司组织架构2121深圳公司组织架构2122主要职责说明313深圳区域公司项目部组织架构图4第二章职能部门与项目部的职责划分621深圳公司职能部门与项目部职责划分（深圳本地项目版）722深圳公司职能部门与项目部职责划分（城市公司项目版）15第三章决策层级2331流程决策点23第四章项目制考核24第一章项目组织11集团层面组织架构及职能111集团组织架构112项目决策委员会主要职能项目立项批准；项目制规范手册修订的审批；项目总经理的任命和罢免；组织集团对项目重要节点评审；年度集团优秀项目经理奖评审；听取子公司项目管理中心对项目的绩效分析；处理项目重大问题；董事长总裁外部行业专家顾问营销顾问团行政管理部信息管理投资决策委员会项目决策委员会人力资源部企业发展部财务管理部技术管理部经营管理部地产项目监事长财务总监技术总监营运副总裁副总裁知识管理客户关系法务管理行政管理行政总务人事服务职业发展员工关系企业文化品牌管理证券事务融资管理投资管理会计核算管理会计资金管理成本管理税务管理内部审计设计管理工程管理建筑研究专业推广发展规划营运监控113项目决策委员会人员组成“项目决策委员会”由营运副总裁负责召集，如公司营运副总裁空缺，可由集团总裁担任或由总裁委派。“项目决策委员会”设秘书处处理日常工作，秘书处设在经营管理部。（其职能包括1“项目决策委员会”的会议准备；2收集和分析各项目的阶段信息和收尾材料；3在各子公司间共享项目管理的经验和教训；4负责对于金地集团项目制规范手册的完善和修订。）项目决策委员会委员由四部分人员组成集团公司高层、部分中层、各子公司营运副总经理、公司项目管理专业人员和外聘专家。12深圳区域公司组织架构121深圳区域公司组织架构深圳区域公司（简称深圳公司）的主要职能部门有项目管理中心、行政人事部、设计部、营销部、成本部、品牌管理部、发展研究部、项目开发部、财务部。深圳区域公司下设深圳本地项目公司（如金地旧城改造开发有限公司）及城市公司（如东莞公司）。城市公司视实际情况需要，可设以下主要职能部门行政人事部、设计工程部、营销部、项目开发部、财务成本部，情况需要可增设招商中心等部门。项目部包括深圳本地项目部及城市公司项目部，项目部根据公司的实际运营情况而确定具体数量。具体见深圳区域公司组织架构图。深圳区域公司组织关系图深圳（区域）公司城市公司深圳本地项目公司城市项目公司金地集团深圳区域公司组织架构图营运总监总经理拓展总监设计总监行政人事助理总监品牌管理部项目管理中心营销部发展研究部项目开发部设计部行政人事部财务部成本部行政人事部工程总监营销总监城市公司项目总经理A城市公司项目总经理B设计工程部项目开发部营销部财务成本部其他部门，如招商中心深圳本地项目总经理A设计口深圳本地项目总经理B工程口营销口报批报建口成本口122主要职责说明总经理全面负责深圳区域公司的经营管理，对集团、股东负责；营运总监协助总经理完成区域公司项目运营，统筹协调资源，对深圳区域公司项目经营负责；专业总监（设计、工程、营销、拓展）对专业决策提供意见，配合并协作项目总经理完成专业及管理工作；行政人事助理总监全面负责推动、指导深圳区域公司行政人事工作；项目总经理全面负责具体项目的统筹协调工作，对具体项目经营负责；项目副总经理、总经理助理配合、协作项目总经理完成项目实施；项目管理中心负责深圳区域公司项目控制、协调，为项目经营提供管理支持；行政人事部负责深圳区域公司人力资源管理和行政后勤工作；设计部负责深圳区域公司项目的设计管理和施工配合工作；营销部负责深圳本地项目策划、推广、销售工作；成本部负责区域公司成本管理、控制、分析工作；品牌管理部负责深圳区域公司品牌管理及深圳项目的客服工作；发展研究部负责深圳区域公司战略规划及相关研究、深圳项目拓展、异地拓展支持；项目开发部负责深圳本地项目报建和法务工作；财务部负责深圳区域公司会计核算、财务管理和税务管理工作。13深圳区域公司项目部组织架构图项目部是具体项目的管理组织机构，面向项目的最终目标，在深圳区域公司的领导下，具体实施公司授权的项目，接受公司的考核。在公司的授权范围内，处理项目的相关事宜。在处理授权范围内的对外事务中，项目部代表金地集团深圳区域公司。本地项目总经理设计经理工程经理成本经理营销经理景观装饰工程师结构工程师设备工程师材料工程师土建工程师设备工程师造价工程师招投标及合同工程师项目营销人员注虚线下端人员可能同时参与若干项目，非某项目专属成员深圳本地项目部架构图项目报批报建专员项目副总经理/项目总经理助理建筑工程师城市公司项目总经理设计经理工程经理成本经理营销经理景观装饰工程师结构工程师设备工程师材料工程师土建工程师设备工程师造价工程师招投标及合同工程师项目营销人员项目副总经理/项目总经理助理项目客服人员行政人事经理项目开发经理财务经理其他部门经理，如招商经理等项目财务人员拓展工程师报建工程师行政人事成员注该框架适用于目前城市公司单项目情况城市公司项目部架构图建筑工程师第二章职能部门与项目部的职责划分职责划分描述的是业务流程中具体工作的责任部门与参与部门，旨在明确各项工作的部门职责。至于各项工作的决策权限、最终决策者，则在“流程决策点”中另作规定，详见本规范第三章决策层级。职责划分根据目前深圳区域公司的项目制体系制定，重点区分在项目制运作中，深圳区域公司职能部门与各项目部之间的职责。总体以各项目总经理及项目业务经理为业务开展的核心，职能部门在业务过程中提供技术支持。职责划分主要从项目论证阶段、项目策划阶段、设计管理阶段、工程管理阶段、营销管理阶段、入伙管理阶段等7个阶段对业务工作的职责归属进行明确，并分为深圳本地项目与城市公司项目两个版本，具体内容详见以下的职责划分表。21深圳公司职能部门与项目部职责划分（深圳本地项目版）深圳公司职能部门与项目部职责划分深圳本地项目版）（第1页，共8页）注表示主要负责部门,表示参与部门深圳公司职能部门深圳本地项目部WBS说明项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理营销经理设计经理工程经理成本经理1LZ101区域公司战略规划制定区域公司发展战略目标区域公司土地储备规划区域公司资金筹措与运用规划区域公司人力资源规划区域公司品牌营销规划区域公司组织架构及管理规划编制区域公司战略发展规划报告组织区域公司战略规划小组评审提交集团评审编制区域公司年度经营计划计划执行计划监控区域公司年度经营计划调整LZ102可行性研究房地产信息及土地信息收集整理项目踏勘初步经济性分析地块初评市场分析产品初步定位规划设计草案（设计策划）建安成本分析法律风险分析编制销售及回款计划项目论证阶段确定规划指标深圳公司职能部门与项目部职责划分深圳本地项目版）（第2页，共8页）注表示主要负责部门,表示参与部门深圳公司职能部门深圳本地项目部WBS说明项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理营销经理设计经理工程经理成本经理1编制项目总体开发计划编制建安成本测算表编制测算报告（经济分析）出具法律意见书编制项目可行性研究报告审批项目可行性研究报告LZ103决策签约向集团申请组织项目评审会签订正式土地合同申办土地使用权项目论证阶段地质初勘2CH201项目经营策划项目外部立项项目内部立项确定市场定位确定产品开发节奏周期编制产品初步建议书概念设计研究组织概念设计方案综合评审编制项目策划报告组织公司内部评审会项目策划阶段提交集团审批3SJ301规划设计编制规划设计任务书设计管理阶段规划设计招标/委托深圳公司职能部门与项目部职责划分深圳本地项目版）（第3页，共8页）注表示主要负责部门,表示参与部门深圳公司职能部门深圳本地项目部WBS说明项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理营销经理设计经理工程经理成本经理3确定规划设计单位及中标方案优化规划设计方案征询营销评审意见征询成本评审意见征询外部专家评审意见征询政府主管部门咨询意见组织公司规划设计评审会组织集团规划设计评审会组织政府相关部门评审规划设计方案调整并确认SJ302方案设计编制方案设计任务书确定方案设计单位组织总图方案评审组织单体方案评审组织结构初步方案评审组织设备初步方案评审组织集团评审会组织政府相关部门评审汇编发展成本目标方案报建深化方案设计办理建设用地规划许可证景观概念设计销售包装设计设计管理阶段编制经济分析报告第二稿深圳公司职能部门与项目部职责划分深圳本地项目版）（第4页，共8页）注表示主要负责部门,表示参与部门深圳公司职能部门深圳本地项目部WBS说明项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理营销经理设计经理工程经理成本经理3初步确定施工图设计单位SJ303扩初设计编制扩初设计任务书确定扩初方案及施工图设计单位主要设备、材料选型意见初步确定交楼标准设计方案交底组织总图深化设计评审组织单体深化设计评审组织结构初步设计评审组织设备初步设计评审扩初设计报建图报建景观方案深化设计地质详勘征询政府主管部门意见深化扩初方案组织公司评审编制经济分析报告第三稿SJ304施工图设计主要材料设备选型编制施工图设计任务书组织扩初设计交底建筑条件图审查结构条件图审查设备条件图审查设计管理阶段建筑确认深圳公司职能部门与项目部职责划分深圳本地项目版）（第5页，共8页）注表示主要负责部门,表示参与部门深圳公司职能部门深圳本地项目部WBS说明项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理营销经理设计经理工程经理成本经理3基础施工图审查基础施工图报建组织外部专家审查征询政府部门意见公司评审审图公司审查施工图报建销售测绘对相关专业交底设计管理阶段编制设备材料清单4SG401施工准备编制工程管理策划书工程管理策划书评审工程物资采购组织总包单位招投标组织监理单位招投标施工条件确认场地三通一平确定土方、支护或桩基施工队伍办理基础施工许可证办理施工许可证施工图图纸会审及交底施工组织设计审核监理规划审核土方、支护或桩基施工组织设计审核土方、支护或桩基监理细则审核工程管理阶段土方、支护或桩基施工管理深圳公司职能部门与项目部职责划分深圳本地项目版）（第6页，共8页）注表示主要负责部门,表示参与部门深圳公司职能部门深圳本地项目部WBS说明项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理营销经理设计经理工程经理成本经理4SG402主体及配套工程施工签发开工令设计变更组织基础施工及验收组织主体施工及验收组织安装工程施工及验收专业分包单位招标注组织专业安装工程施工及验收组织装饰施工及验收向水电燃气等部门申请报建组织室外配套施工及验收SG403工程竣工验收联系政府或专业部门验收组织规划验收档案验收工程管理阶段申请竣工验收备案5YX501营销准备制定营销工作方案组织广告公司招标、议标组织销售代理公司招标、议标确定项目卖点确定广告总精神确定广告名称、口号、文字确定物管单位营销管理阶段编制物业管理方案注“专业分包单位招标”WWWFDCEWCOM根据招标具体内容分不同为成本部招标及成本经理自行招标两种情况，详见“流程决策点”及招标分判清单深圳公司职能部门与项目部职责划分深圳本地项目版）（第7页，共8页）注表示主要负责部门,表示参与部门深圳公司职能部门深圳本地项目部WBS说明项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理营销经理设计经理工程经理成本经理5审核物业管理方案编制会所、商业配套经营方案会所物业管理方案审核编制营销推广方案公司内部评审组织集团项目营销听证会销售环境准备销售环境检查YX502销售准备查丈预售许可证申报（含投资证明）制定楼盘价格表、付款方式编制销售资料销售资料会审销售道具准备编制认购书及买卖合同认购书及买卖合同会审编制销控方案营销管理阶段销售人员培训6XS601销售管理开盘现场客户接待确定特殊销售条件协助客户签订购房合同购房合同审核销售管理阶段按揭、付款及产权服务深圳公司职能部门与项目部职责划分深圳本地项目版）（第8页，共8页）注表示主要负责部门,表示参与部门深圳公司职能部门深圳本地项目部WBS说明项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理营销经理设计经理工程经理成本经理6客户资料移交销售情况分析市场竞争项目研究阶段性销售总结阶段性广告效果分析制定阶段性推广计划楼盘广告推广制定房源及价格策略销售控制卖场形象及后勤管理组织活动推广安排尾盘销售销售管理阶段编制营销及销售总结7RH701入伙准备和交楼入伙条件确认入伙资料准备向业主邮寄/广告入伙服务准备协助业主交验资料协助业主验房办理大产权证处理客户投诉RH702投诉处理投诉内容甄别投诉处理入伙管理阶段工程维修WWWPXYINET维修结算22深圳公司职能部门与项目部职责划分（城市公司项目版）深圳公司职能部门与项目部职责划分城市公司项目版）（第1页，共8页）注表示主要负责部门,表示参与部门深圳公司职能部分城市公司项目部WBS说明项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理行政人事经理项目开发经理财务经理营销经理设计经理工程经理成本经理1LZ101城市公司战略规划制定城市公司发展战略目标城市公司土地储备规划城市公司资金筹措与运用规划城市公司人力资源规划城市公司品牌营销规划城市公司组织架构及管理规划编制城市公司战略发展规划报告组织城市公司战略规划小组评审提交深圳公司评审编制城市公司年度经营计划计划执行计划监控城市公司年度经营计划调整LZ102可行性研究房地产信息及土地信息收集整理项目踏勘初步经济性分析地块初评市场分析产品初步定位规划设计草案（设计策划）建安成本分析法律风险分析编制销售及回款计划项目论证阶段确定规划指标深圳公司职能部门与项目部职责划分（城市公司项目版）（第2页，共8页）注表示主要负责部门,表示参与部门深圳公司职能部分城市公司项目部WBS说明项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理行政人事经理项目开发经理财务经理营销经理设计经理工程经理成本经理1编制项目总体开发计划编制建安成本测算表编制测算报告（经济分析）出具法律意见书编制项目可行性研究报告审批项目可行性研究报告LZ103决策签约向集团申请组织项目评审会签订正式土地合同申办土地使用权项目论证阶段地质初勘2CH201项目经营策划项目外部立项项目内部立项确定市场定位确定产品开发节奏周期编制产品初步建议书概念设计研究组织概念设计方案综合评审编制项目策划报告组织公司内部评审会项目策划阶段提交集团审批3SJ301规划设计编制规划设计任务书设计管理阶段规划设计招标/委托深圳公司职能部门与项目部职责划分（城市公司项目版）（第3页，共8页）注表示主要负责部门,表示参与部门深圳公司职能部分城市公司项目部WBS说明项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理行政人事经理项目开发经理财务经理营销经理设计经理工程经理成本经理3确定规划设计单位及中标方案优化规划设计方案征询营销评审意见征询成本评审意见征询外部专家评审意见征询政府主管部门咨询意见组织公司规划设计评审会组织集团规划设计评审会组织政府相关部门评审规划设计方案调整并确认SJ302方案设计编制方案设计任务书确定方案设计单位组织总图方案评审组织单体方案评审组织结构初步方案评审组织设备初步方案评审组织集团评审会组织政府相关部门评审汇编发展成本目标方案报建深化方案设计办理建设用地规划许可证景观概念设计销售包装设计设计管理阶段编制经济分析报告第二稿深圳公司职能部门与项目部职责划分（城市公司项目版）（第4页，共8页）注表示主要负责部门,表示参与部门深圳公司职能部分城市公司项目部WBS说明项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理行政人事经理项目开发经理财务经理营销经理设计经理工程经理成本经理3初步确定施工图设计单位SJ303扩初设计编制扩初设计任务书确定扩初方案及施工图设计单位主要设备、材料选型意见初步确定交楼标准设计方案交底组织总图深化设计评审组织单体深化设计评审组织结构初步设计评审组织设备初步设计评审扩初设计报建图报建景观方案深化设计地质详勘征询政府主管部门意见深化扩初方案组织公司评审编制经济分析报告第三稿SJ304施工图设计主要材料设备选型编制施工图设计任务书组织扩初设计交底建筑条件图审查结构条件图审查设备条件图审查设计管理阶段建筑确认深圳公司职能部门与项目部职责划分（城市公司项目版）（第5页，共8页）注表示主要负责部门,表示参与部门深圳公司职能部分城市公司项目部WBS说明项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理行政人事经理项目开发经理财务经理营销经理设计经理工程经理成本经理3基础施工图审查基础施工图报建组织外部专家审查征询政府部门意见公司评审审图公司审查施工图报建销售测绘对相关专业交底设计管理阶段编制设备材料清单4SG401施工准备编制工程管理策划书工程管理策划书评审工程物资采购组织总包单位招投标组织监理单位招投标施工条件确认场地三通一平确定土方、支护或桩基施工队伍办理基础施工许可证办理施工许可证施工图图纸会审及交底施工组织设计审核监理规划审核土方、支护或桩基施工组织设计审核土方、支护或桩基监理细则审核工程管理阶段土方、支护或桩基施工管理深圳公司职能部门与项目部职责划分（城市公司项目版）（第6页，共8页）注表示主要负责部门,表示参与部门深圳公司职能部分城市公司项目部WBS说明项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理行政人事经理项目开发经理财务经理营销经理设计经理工程经理成本经理4SG402主体及配套工程施工签发开工令设计变更组织基础施工及验收组织主体施工及验收组织安装工程施工及验收专业分包单位招标注组织专业安装工程施工及验收组织装饰施工及验收向水电燃气等部门申请报建组织室外配套施工及验收SG403工程竣工验收联系政府或专业部门验收组织规划验收档案验收申请竣工验收备案工程管理阶段办理住宅项目交付使用许可证5YX501营销准备制定营销工作方案组织广告公司招标、议标组织销售代理公司招标、议标确定项目卖点确定广告总精神确定广告名称、口号、文字确定物管单位营销管理阶段编制物业管理方案注“专业分包单位招标”根据招标具体内容分不同为深圳公司招标及城市公司自行招标两种情况，详见“流程决策点”及招标分判清单深圳公司职能部门与项目部职责划分（城市公司项目版）（第7页，共8页）注表示主要负责部门,表示参与部门深圳公司职能部分城市公司项目部WBS说明项目管理中心发展研究部设计部营销部项目开发部成本部财务部行政人事部品牌管理部项目总经理行政人事经理项目开发经理财务经理营销经理设计经理工程经理成本经理5审核物业管理方案编制会所、商业配套经营方案会所物业管理方案审核编制营销