市调部提供珠江新城分析

二、珠江新城区域研究根据珠江新城区域内功能规划定位、地块属性，敝司将珠江新城分成商住两大区域以猎德路为界，西部为商务办公区，伴以居住为辅；东部为居住区，伴以商务办公为辅。市政动态珠江新城规划定位本项目位于天河区的珠江新城区。珠江新城是广州城市中心的核心位置，规划范围北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线。占地面积约65平方公里，规划居住人口18万，可提供30万个就业岗位。经2002年珠江新城规划检讨案修正后，确立珠江新城区域共划分为14个街区，功能区域划分包括有商务、行政办公街区、高层居住区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等。珠江新城位于新城市中轴线之上，属于广州市的核心地带的区位充分显示出其在广州未来发展中的重要地位。珠江新城在广州定位是二十一世纪中央金融商务区（CBD），规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政与居住等一级功能设施于一体，推动国际文化交流与合作的基地。对珠江新城规划检讨的判断在2002年年中，广州市政府审议通过了珠江新城规划检讨。在公众眼里，曾被确切定位为广州二十一世纪的这块土地，其总体规划几经修改，终于定案。此时，距年初广州市政府常务会议决定开发珠江新城，已经进入第11个年头。新规划对原有规划进行了以下六大调整1住宅、商贸、行政办公总建筑面积增加。2提高了配套设施水平，增设市级少年宫、图书馆，增设幼儿园所，增设小学所，市级医院、幼儿园、小学的用地面积增大。3改变小地块开发“楼看楼”的模式，采用国际通用的计划单元综合开发模式，将楼群间的绿化集中设置，形成很多漂亮的小花园。4街道模式变单一为多样，既有交通干道，也有骑楼式商业步行街。5提出了由高架步行道、地下人行隧道、地面专用步行道构成立体化步行系统。6必须通过举办设计竞赛才能确定方案的地标性建筑系统，用制度保证创造出有艺术特色的城市形象。这六个方面的调整，在最大程度上改善了珠江新城的生活配套环境，也符合最新引入的CLD（中央居住区）的概念。由于珠江新城主要的商务区域集中在西部，而东部大多为住宅，因此新概念的引入，也使得政府对这个区域的改造更加人性化，对于未来的商住环境做出结构性的提高。除了上面六个方面以外，政府还对珠江新城做出以下的修改1）将交易会展中心、领事馆区搬离珠江新城。可能很多投资者不明白政府的决定，甚至怀疑珠江新城未来的前景。但我司认为，这反而更有利于珠江新城的健康发展。本身CBD中央商务区就是一个能够带动区域经济的高端产物，有着各种严格的硬件要求。而会展中心、领事馆区同样能够带动区域经济的发展，如果把这三个高端产物同时摆放在珠江新城，从大角度看无疑是一种资源的浪费，而会展中心和领事馆区都有个各自独特的硬件要求，和CBD其实有着不可弥补的结构性冲突，使CBD的发展趋向多极化。2）对标志性建筑“双子塔”的修改。变动1位置由靠近黄埔大道处移至珠江边。广州市政府在1993年第一轮珠江新城规划中，高度为350米的超高双子塔规划将设置在北面靠近黄埔大道处。但在广州市政府于2002年公布实施的新一轮珠江新城规划珠江新城规划检讨中，对超高双子塔的位置发生了变动。变动2高度有望突破350米达到400多米按照规划。为了凸显其“孪生”性，这两幢超高双子塔各自的建筑面积均将超过20万平方米，建筑风格也将力求一致。这些变动都使珠江新城布局和功能更加合理，更加贴合CBD中央商务区的实际需要。首先，通过市政府对珠江新城规划检讨方案整改的要点可以发现，珠江新城作为“国际金融商贸中心区”的定位与广州将建设成为“国际化大都市”的发展方向完全吻合。其次，珠江新城并重商务与文化，是广州首个公示和作出重大调整的大型规划，这对珠江新城开发的提速十分有利，同时也充分显示出市政府对珠江新城未来发展的决心。珠江新城房地产概况住宅部分珠江新城虽经过一段长时期的沉寂但2003年的规划检讨和2004年的一系列动作，已经令人们对未来的前景有了清晰的认识。目前属于“硬件核心”部分的所有建筑都已经进入实质开发的阶段。目前在珠江新城已经成型的物业都是住宅盘，如碧海湾、星汇园、南国花园等，这些楼盘大部分都是在1999年到2001年开发的，应该是珠江新城第一次开发热潮的产物。规模都比较大，配套成熟，外立面优美，户型设计和小区布局在今天都处于中上水平，而在近一、两年开发的楼盘有保利香槟花园、凯旋新世界、利雅湾、珠江别墅、双城国际等。针对本项目位于珠江新城西部这样一个以商务为主居住为辅的特质，敝司围绕珠江新城西部的一般住宅物业和商务型公寓进行深入的调研，具体调研结果如下供应住宅共性特点分析1、户型结构珠江新城板块住宅供应的户型主要以130160平方米的三房和四房单位为主，约占整个板块的70左右，其次是200平方米以上的五房和复式单位。另一方面由于该板块定位为中央商务区，加上邻近商业配套成熟的五羊新城，亦令双城国际、马賽国际这些以小户型公寓为主的楼盘得以滋生。2、主流客户群珠江新城经过新规划检讨后，被定位为高尚居住区，由于具有珠江新城公园及江景、五羊新城周边成熟生活配套等大环境支持，因此吸引的买家主要是以保值、商务办公型的客户居多，他们讲求的是投资与自住的兼备，较多的客源是来自天河区的高层管理人员或经营各类生意的私营业主，其次是来自东山、天河区的二次置业的换楼客。3、价格范围珠江新城目前的售价主要集中在65008500元/平方米的幅度，多数是以毛坯交付使用，部分楼盘如碧海湾和利雅湾项目，凭借其较强的江景资源售价可达12000元/平方米左右，由于珠江新城推售的面积均以大面积户型为主，因此总价大多数据4、生活配套目前珠江新城的各楼盘自身的生活配套较少，并不大规模的超市，区域内虽有南天广场、美居中心等大型专业市场但其他生活配套也主要以小规模的日常需要为主。在随后的几年间，各大发展商均加大对该片区的开发力度，入住人数将不断增加，加上写字楼的投入等利好，板块内的生活配套氛围日趋成熟。5、园林景观板块内的楼盘一部分是以单体楼为主，由于受到规到规模的限制，在园林景观方面均较为欠缺，除个别具有较优的中轴线绿化广场及珠江景观外，其余主要借助外部景观为主；另一部分是占地规模在510万平方米的中型楼盘，拥有较为优越的园林环境，加上板块内的外部景观的双景观资，为其真正豪宅地位奠下基础。楼盘名称保利香槟马赛国际凯旋新世界双城国际星辰大厦远洋明苑（一期）浩瀚华轩规模（）占地15000平方米总建9000多平方米占地约110000平方米占地7550平方米占地5453平方米占地5000平方米占地3000平方米规划由4栋高层、5栋小高层组成三栋塔楼构成由32栋高层及小高层组成由2栋31层写字楼和31层公寓组成由2栋20层高层组成由2栋25层联体高层组成由2栋33层高层组成开售时间2004年10月2004年11月2003年8月2003年8月2004年9月2003年5月2002年10月均价（元/）85008000左右9000（毛坯）8000（毛坯）6800（毛坯）7500（装修）7000（毛坯）户型面积（）一房（91）三房（102117）四房（126169）五房（143170）单身公寓（44）二房（74）三房（111）四房（120）一房（92）二房（108157）三房（144201）四房（192193）五房（249）商务公寓3365平方米二房（81）三房（89101）四房（141）二房（6090）四房（111120）五房（140150）三房（121130）复式（180240）总价区间（套）约72150万约30100万约80250万约2060万约57100万约45120万约70120万销售情况销售近三分之二目前正处内部认购阶段T1T6栋、T32栋售出约70全部售罄全部售罄全部售罄全部售罄小区配套会所商业、幼儿园、会所会所、架空层花园首层商铺裙楼商铺裙楼商铺公寓部分随着珠江新城内大批写字楼的正式启用，一些政府部门特别是广州国土房管局的房地产交易市场的迁入和已经投入使用的广东省检察院、广州市检察院等启动了珠江新城的商务功能，而凯旋新世界、星辰大厦、双城国和利雅湾际等大量商务公寓的推出，掀起了一股珠江新城商务公寓热，小型商务公寓受到大批的投资客欢迎。商务公寓面积逐渐缩小凯旋新世界的LB区有4栋商务公寓，总货量200套；在2003年8月推出的双城国际，公寓部分是三座塔楼中的中塔，总货量有500套左右；同期推出的还有星辰大厦的商务公寓，货量也有240套左右；当时这些公寓的推售相当受市场欢迎。双城国际、星辰大厦小型公寓推出在三个月内全部售罄，凯旋新世界的商务公寓全部只租不售，市场也较为火热。与早期远洋明苑和新大厦等出现的大面积的商务公寓不同的是，这些新出现的商务公寓面积更小。最小的楼盘双城国际，全部单位以3365平方米为主，目前正处于内部认购的楼盘马赛国际，也有部分46平方米的小型商务公寓供应，内部透露此户型认购十分火爆。大公司进驻珠江新城成主要利好双城国际当时内部认购价在70008000元/平方米左右，但每天都吸引大批的客户，十分畅销；星辰大厦推出时的均价也在6500元/平方米左右，楼盘还未正式发售，早已有不少顾客电话咨询，推售短期内小户型一抢而空。小型商务公寓之所以畅销，得益于珠江新城各项利好的刺激，很多买家看到的是投资价值，小户型商务公寓的市场反映不俗。一些国际大公司和大财团等进驻珠江新城正是加速珠江新城商务公寓市场发展的催化剂。三、同类参考楼盘供求情况1、参考关系分析地段是购房者置业的关键因素，考虑到G23项目地块位于珠江新城的西侧G区，根据西区商业区的功能定位，除了上面对同区域内物业的参考，还将与广州另外的几个商业区的住宅形态进行比较，包括环市东、天河北、琶洲这些在广州极具知名度的商业区。2、各参考板块情况分析通过对天河北板块、琶洲板块、环市东板块的调查，我司决定从这三大板块已售或在售住宅项目的户型结构、主流客户群、价格范围、生活配套设施、园林景观五个基本方面进行分析21天河北板块天河北板块的界定主要是以天河北路为主线，左起广州大道中路段，右至五山路段。该板块由于受到城市中心东移的概念影响，区内金融、贸易等商务往来日趋频繁，商务氛围浓厚。加上区内众多写字楼及高尚住宅区的聚集，令到天河北板块在现阶段依然备受市场的关注及追捧。现主要是选取天河北路沿线现在在售的金碧翡翠华庭、中怡城市花园、天逸名都、伊顿18四个项目作为参照类比。楼盘金碧翡翠华庭中怡城市花园天逸名都伊顿18规模占地7000，总建约50000，由3栋30多层的高层组成总建13万，由6栋高层组成占地6000，单体楼，总户数约432套占地15万，由3座38层和1座32层组成统计范围2、3号楼B、C栋全部全部开售时间2004年11月2003年2004年3月2002年交楼时间2005年9月现楼2004年10月2003年7月均价（装修）6500元/（毛坯）7200元/（毛坯）6200元/（毛坯房）6500元/（毛坯）户型、面积配比一房二厅（4785二房二厅（6788）81三房二厅（128133）85五房二厅（160166）2“单间（41）25三房二厅（103135）75“单身公寓（38）二房（6567）三房（117118）二房（7579）三房（98153）四房（157205）销售情况销售约80，一房、二房销售速度最快基本售清准现楼发售，目前销售16楼以上单位现楼发售，目前销售高层单位，B座售罄配套设施15层为商业裙楼幼儿园、游泳池、网球场裙楼设有会所、健身中心高尔夫会所、SPA会所优势位居天河北优越地理位置；发展商品牌实力雄厚；户型面积实用性强地理位置优越；小区居住氛围浓厚地理位置优越；价格相比较低发展商实力强；物业管理有特色劣势项目位于科研所内，缺乏项目独立形象户型结构较为单一发展商实力不强；户型设计布局不合理楼间距太近；楼层净高不高板块共性特点户型结构天河北板块主推的户型分别是5090平方米的二房单位和90160平方米的三房（带主人套房）单位，户型设计比较紧凑。随着商务氛围的日渐提高的有效需求，近年来亦产生出都市华庭、中怡城市花园等60以下小面积的单身公寓。天河北板块所供应的户型，以中小户型为主，主要针对该区域内的企业白领及商务人士。主流客户群天河北板块为广州中期开发地带，随着城建总在天河北的大兴土木，其他发展商也随即入市，形成了现在天河北沿线的中高档住宅。大部分买家都是来自外区或外地，看重城市中心东移的利好消息。另外就是投资客较多，由于区内的商务办公气氛浓厚，交通便利，而且租赁市场活跃，所以吸引了大批来自珠三角和香港城市的投资客在此置业。价格范围在天河北板块刚兴起的时候，曾经出现住宅单价15000元/的天价，而随着大量楼盘的不断开发，市场的机制日渐成熟，价格也更趋合理化。现时天河北板块住宅单价从60007000元/为主，以毛坯楼交楼，总价区间控制在40150万/套，能够提供给买家选择的面会比较广。生活配套天河北由于房地产的过度开发，在配套设施上存在不同程度的硬伤。例如经常面对的交通堵塞问题，在饮食方面基本以中高档酒楼为住，农贸市场的分布不合理，医院、教育配套设施缺乏。而近期开发的楼盘都要在自身配套设施上下功夫，建立多功能会所，设置幼儿园等教育设施。另外随着百佳、好又多、岛内价等大型超市的进入，也进一步缓解了市民在生活上的不便利，为该板块内的租赁市场提供坚实的基础。园林景观由于发展商追求利润最大化且可开发用地有限，所以天河北的楼盘基本在园林上没有突出的表现。除了中怡城市花园建有中心澳洲风情园林外，所有楼盘绿化面积都很小，项目主要是借助外部的景观作为卖点。22琶洲板块琶洲板块位于广州市中心区东南部的琶洲岛，北临珠江，隔珠江与珠江新城相眺望。琶洲岛东西长约85公里，南北宽约公里，规划总用地面积约1047平方公里。琶洲板块是随着国际会展中心的落户而发展起来，形成以会展经济为中心的商务区。琶洲地块规划中区为居住、商务、文化休闲综合园区；区为会展博览园区，目前已启动香格里拉、保利、环博展览等项目；区为居住和高新技术产业综合园区。琶洲板块处于形成初期，目前在售的楼盘不多，对于该盘板块，主要通过对世港国际公寓、中洲中心这两个具有代表性的楼盘来进行分析，具体如下楼盘世港国际公寓中洲中心规模规划面积291520，总建筑面积约5万，由11栋住宅楼组成，总户数为438户占地面积近24万，总建筑面积13万，由两栋塔楼组成。其中北塔626层为甲级智能化写字楼，南塔636层为商务公寓统计范围全部南塔开售时间2004年4月2004年4月交楼时间2005年3月2005年3月均价（装修）9000元/（毛坯）1200013000元/（毛坯）户型、面积配比创意小复式（4874）266二房二厅（88）42二房三厅（151181）278三房二厅（100130）380四房二厅（118）34商务公寓（82）500商务公寓（130）333商务公寓（161173）167销售情况小复式基本售清，其余销售约为60销售约为50配套设施产品展示中心、商务会所、多功能会议中心、商务服务中心等地下1层至裙楼拟建成亚洲工艺品殿堂亚洲工艺品交易广场，4层为公共商用场所，5层为空中花园和会所优势所处地段升值潜力强；具有很强的商务功能；户型设计合理区域发展前景好；户型设计可变动性强劣势周边缺乏大型社会生活配套；性价比不高板块共性分析户型结构琶洲国际会展中心于2003年10月试运行，开始带动该板块房地产的发展。该板块新推出的楼盘都将会展经济的发展考虑在内，开始推出一些公寓式住宅。该板块户型面积集中在80130，大多考虑办公与居住一起的功能分区。其中，世港国际公寓推出2栋48米的创意小复式单位，中洲中心全部推出可由购买者自由间隔的商务公寓。主流客户群该板块的RBD定位，使它吸引了许多的商业人士及投资客来此，目标客户群锁定拥有高学历、高收入、高消费、高品位的大公司的中层管理人员和穿梭于粤港两地或常到广州经商的外省外籍商人。而且琶洲邻近大学城，能够吸引一部分大学城教师前来置业。价格范围会展规划出台之前，该区域的楼价在2000元/之间，随着会展经济的形成与发展，目前，该板块的楼价急速上升，集中在600010000元/之间，而且大多以毛坯房交楼，给购买者较大的改动空间。生活配套琶洲板块尚处于起步阶段，大型社会性基础设施、交通配套、服务设施等仍未完善。目前，五星级酒店香格里拉大酒店已在该板块落户，而新建的楼盘都考虑到居住、商务一体化的发展，在楼盘自身配套上注重对商务、娱乐、休闲设施的修建。园林景观由于政府规划，在市政配套建设方面，该区域在发展初期便比较注重在园林绿化的修建及维护。另外，楼盘自身也会考虑在园林设计上面的精心打造，世港国际公寓打造的是加拿大风情的园林，而即使规模不大的楼盘都会利用架空层来加大绿化率。23环市东板块环市东商务区是早期就发展的、比较成熟的一个片区，它兴起于上世纪80年代后期，聚集了一大批的高档写字楼及酒店，如世界贸易大厦、花园酒店、广东国际大酒店吸引大量的外资企业、大中小型私营企业在此进驻。随着城市的东移，环市东传统中心商务区的地位虽然有所淡化，新的城市CBD珠江新城的建设，却可以此作为参考。在此，对环市东板块已售及在售的一些住宅项目进行分析，主要是城启波尔多庄园、富力御龙庭、天伦花园、嘉颐居四个楼盘，具体如下楼盘城启波尔多庄园富力御龙庭天伦花园嘉颐居规模由东、西两座22层高的连体住宅组成占地22万，由4栋高层组成占地4000，建筑面积29万，由3栋2224层塔楼组成占地5000，由2栋33层连体塔楼组成统计范围东、西座D栋A、B、C座A、B栋开售时间2003年8月2004年8月2004年5月2004年5月交楼时间现楼2005年7月2005年6月2005年7月均价（装修）5500元/（含400元/装修）6800元/（含1200元/装修）7800元/（含800元/）6800元/（含800元/装修）户型、面积配比一房二厅（46）161二房二厅二房二厅（8284333三房二厅三房二厅（97123）675四房二厅（104119）单身公寓（53）87二房二厅（95）（7182678三房二厅（9394）161（98109）333四房二厅（133142）333108五房二厅（148）217144三房二厅（95147513四房二厅（151197）323销售情况已售罄销售约60，其中二房、三房销售情况较为理想销售约75，小面积的三房销售最快销售约80配套设施会所、地下停车场会所、配套小学3000架空会所，配泳池2000架空花园优势地段佳；小区园林绿化较好发展商实力雄厚；地处教育强区东山区的商业繁华地带地理位置优越，周边配套完善；户型方正实用周边商业生活配套齐全；户型面积多样化劣势周边宿舍楼较多，视觉较差原址为殡仪馆，影响项目整体形象周边多为旧民居，景观较差自身配套缺乏板块共性分析户型结构主力户型为三房二厅、四房二厅，面积主要集中在95120、110190之间，以中大户型为主。因为地处商务强区，为了适应图交通便捷买家的需要，城启波尔多庄园、嘉颐居等楼盘均推出公寓或一房单位，且销售情况良好。但该区域楼盘由于其独特的历史背景，虽然是广州市的传统商务区，但由于其教育强区的优势，使该区域内的购买力很强，各楼盘以推出适宜居住的中大户型为主。主流客户群环市东一带是东山区的黄金地带，它能吸引很多有老城区情节的广州人来此居住，也能吸引很多考虑子女教育问题的本地及外地人来此置业，形成很强的购买力。而这一带，同时也聚集了广州70的外资企业，65的星级酒店，60的星级写字楼，有高达50万的高薪白领，成为东山区住宅的主力客户群，而教师、公务员等也是其主要的客户来源。价格范围该板块在售的楼盘不多，但因为多为中档楼盘，因此均价集中在60007800元/之间，且大多数楼盘都带豪华装修。生活配套设施由于该板块开发较早，而土地资源有限，在政府控制开发的情况下，该区域的楼盘以单体楼为主，因此楼盘本身缺乏生活配套。但该板块为传统的商务区，商业氛围浓厚，生活、娱乐、休闲等生活配套都比较齐全。园林景观该板块早期产品多为单体楼，因此在园林景观建设上存在硬伤。但后期开发的产品，虽然也都不是大规模开发，但已开始采用架空层或坡地等建设园林及加大园林绿化面积的方法。四、项目所在板块分析1、项目板块区位情况该珠江新城G32项目地块处于兴盛路南侧，东临兴国路。该地块与G31、G33、G34地块共同围合成一个组团，组团中间规划为绿地和幼儿园。2、珠江新城竞争个案点评在珠江新城板块，现有多个项目在售，我司从住宅和公寓两个方面对其个案进行分析，住宅有星汇园、凯旋新世界、漾晴居、保利香槟花园四个项目，公寓有双城国际和新大厦，具体情况如下A、住宅个案分析项目名称星汇园地理位置珠江新城金穗路发展商广州市致胜城市房地产有限公司广州市广远城市房地产有限公司广州市永力城市房地产有限公司广州市万升城市房地产有限公司投资商广州市城市建设开发集团有限公司越秀投资地产集团有限公司规划情况占地28927平方米，总建面积21万平方米，由8栋33层住宅组成。物业管理自管23元/开盘时间2000年9月现推单位A1、A2、A3、B1、B2、B、C1、C2、C3栋尾货。园林绿化其规划由8栋33层的住宅围绕半圆的中心花园组成，有效避免小区内各栋楼宇之间互相遮挡的弊病，月亮形的设计还满足了70的单元可以直接面对中庭花园景观，绿化率35。户型分布A1、A2、A3、B2、C2栋面积范围两房两厅三房两厅两卫合计80100平方米15624180100120平方米0228228120150平方米0204204合计156456612装修标准部分带装修500元/成交价格7400元/销售情况清尾货主要卖点城建总品牌，豪华会所，交通便利及到新城市中心的距离推广策略主要宣扬城建总品牌效应；在产品上，月亮形的设计满足了70的单元可以直接面对中庭花园景观也成为其一个主要卖点；离新城市中心近，距地铁三号线站点近。客户构成在天河区、五羊新城上班的白领阶层；周边居民；附近的生意人。配套设施区内配套较齐备，室外有游泳池、网球场、儿童游戏场和休息室，室内有西餐厅、咖啡厅、健身室、桌球室、乒乓球室、棋艺室、阅览室、会客室等，商业配套现有宏城超室等，中信实业银行、浦发行也已进驻。周边配套据天河闹市区近，天河城、天河体育中心、广州购书中心等大型配套近在咫尺。交通情况交通便利，195、197、230路公交车经过小区，并通过天河、东山区至小区的屋村巴士。优势发展商城建集团品牌实力雄厚小区环境成熟，生活配套完善临近地铁二、三号线出口处，交通方便户型设计适中，投资自住两宜现推的单位有70以上可以望到小区园景劣势价格较贵因小区呈月圆形，有些单位形成尖角位，个别房间间隔不实用户型比较大。对本项目的启示借助发展商的品牌、地段的优势吸引相当一部分投资客户，目前住宅的租赁市场回报率高达810。项目名称凯旋新世界楼盘类型小区地理位置珠江新城花城大道珠江公园南门发展商广州新翔房地产发展有限公司（新世界中国地产）占地面积11万平方米均价8250（毛坯实收价）开盘时间2003年8月交楼日期2004年5月现推货量T1（26层）、T2（22层）、T4（16层）栋装修标准毛坯房、600元/平方米、1200元/平方米物业管理39元/平方米热销户型T1栋03间（四房二厅）户型分布户型面积一房一厅826017两房两厅10854561288319三房两厅两卫15052972028319四房两厅两卫19337441941138配套设施5万平方米中心花园、中心商务圈（包括写字楼、会所）主要卖点新世界品牌项目位置，居于CBD中央居住区法国艺术园林齐揽珠江、临江观光长廊和珠江公园优势大部分户型南北对流，符合广州人居住习惯；北向正对28万平方米珠江公园，南向一线江景景观价值高；450米超宽楼距，有九万平方米的中央绿化，规划设计新颖；住宅、商圈、公寓三者独立设置集成一体；大型社区，知名发展商品牌。劣势户型设计欠合理，实用率仅为734；售价偏高；项目受规划路所影响，被5条马路围绕，噪音感染大。对本项目的启示凯旋新世界无论是产品还是样板房细节等方面都非常精细，配上气派但有紧凑的售楼大厅，给予了客户豪华尊贵的感受，同项目在“悬念”的推广策略，大手笔的操作，将项目的豪宅形象得到的市场的认同，因此，在开盘时取得了令人羡慕的成绩。从中我们可以看到，市场对好的产品，细节的关注更重视。但户型设计的合理性及售价过高的制约。直接影响项目的销售周期。项目名称漾晴居楼盘类型超高层地理位置珠江新城华穗路发展商广州市城市建设开发集团有限公司占地面积5582平方米总体规划2栋33层连体住宅，占地面积5528平方米，总建面积49000平方米，容积率878均价7000元/平方米开售时间2000年9月交楼日期已交付使用装修标准毛坯房装修标准500元/平方米销售情况现已在卖尾货推广策略主要宣扬城建总的品牌效应，物业管理自管23元/平方米户型分布C、D座五至二十四层为统计目标户型面积套数百分比三房两厅92499753566667三房两厅带工人房1354214310283333合计84100热销户型93平方米（三房二厅）（月租4500元，投资回报率72）优势发展商城建集团品牌实力雄厚户型设计适中，投资自住两宜劣势华普广场与宏城写字楼的施工对楼盘造成噪音与环境污染华普广场、宏城写字楼与楼盘距离过窄，遮挡景观视野缺少会所功能设置园林绿化设计一般，无特色项目名称保利香槟花园项目位置天河区珠江新城华穗路开发商保利房地产股份有限公司项目规模占地15万，总建筑面积7万小区规划项目采用围合式设计，包括朗宋、夏尔、康东三栋主楼，整个布局呈“品”字形。最南面的“朗宋”为三座12层的小高层，一梯两户，南北对流，首层架空作为绿化与园林连为一体；“康东”、“夏尔”分布在小区的东西部，呈对称状，每栋分别由18、22、28层的三座高层组成，两梯四户，下面为裙楼，首层向花园一侧为架空，临街一面为商铺。规划住户约为570户。容积率47销售均价8500元/包装修装修标准1200元/豪华装修物业管理公司保利广州物业管理有限公司管理费21元/交楼时间2005年年底项目定位分析【保利香槟花园】为保利地产进军珠江新城的首个住宅项目，贯彻保利地产一贯打造精品住宅小区的作风，该项目被定位为高档住宅项目，以吸引中高端客户群。项目优劣势分析优势发展商实力保利地产成立于1992年，在广州市打造的保利花园、保利百合花园、保利红棉花园等都创下不俗的业绩，为其建立起良好的品牌形象。仅今年一年，保利地产就在天河区同时打造四个新项目，包括保利香槟花园、保利大厦、保利商务大厦、保利林语山庄，包括写字楼、小区住宅、别墅等多种项目开发类型。保利地产多年的经营，为其累积了一定的经济实力，也为其企业及产品树立起品牌形象，在购买保利香槟花园的买家中，就有许多是已经购买保利旗下楼盘或经由保利业主介绍的买家。高性价比【保利香槟花园】自8月内部认购到10月5日正式公开发售，销售价格经过了从7600元/M27800元/M28000元/M28500元/M2的跳跃，一路呈现增长的趋势。其中，7600元/M2为保利员工内部认购价。虽然价格一路上涨，但该价格与珠江新城其它的楼盘相比，仍然有很大的优势。目前，珠江新城在售的住宅项目不多，价格普遍较高，如利雅湾毛坯均价8000元/M2左右，碧海湾望江单位13000元/M2、不望江80009000元/M2（毛坯），凯旋新世界毛坯均价高达10000多元/M2【保利香槟花园】8500元/M2，还包1200元/M2的装修，与其相比，在价格上有较强的竞争力。升值潜力【保利香槟花园】有很大的升值潜力，可以从以下几个方面体现地理位置该项目位于珠江新城西部I区。珠江新城被定位为广州未来的CBD，西区更是更是定位为商业区，周边环绕林立的大多是写字楼或商住物业，这就使【保利香槟花园】作为一个园林式纯住宅小区在该区的进驻，显得尤为珍贵。该项目地处地理位置的优越，使它成为连接早期豪宅板块五羊新城、江景豪宅板块滨江东、最新豪宅板块珠江新城的连接点，将新区的蓬勃生命力、旧区的文化沉淀及自然的江景资源联合在一起。交通该项目所处地段，路网四通八达，交通十分便捷。区域外围如广州大道、中山大道，区域内围如花城大道等均有多路公交车来往，正在修建当中的地铁三号线和即交修建的地铁五号线均将路经该项目附近，使其具备非常大的升值空间。配套该项目所处的地理位置，使其不但具有商务中心的经济氛围，更可享受文化中心、美食中心、教育中心等的各式配套。【保利香槟花园】紧邻歌剧院、少年宫、博物馆和图书馆四大文化建筑，可以享有珠江新城及五羊新城众多食肆及酒楼的美食，更有1所示范高中、3所小学、1所幼儿园即将在周边建立，使其业主的生活娱乐等更为方便。劣势工程进度慢该项目由于整体一起开发，相对会延缓工程进度，至公开发售时，小高层虽已封顶，但高层尚建至十层左右，整个小区呈现施工状态，未能展现其产品、园林、环境等优势。样板间景观差，不能体现大气因为项目仍处于施工阶段，在样板间内，窗户均被窗帘遮挡，使大户型的舒适、畅快无法体现。现场与其定位不相符该项目定位为“上等的生活”，以香槟为名，倡导法国风情，但它的售楼部、样板间等的装饰都看没有体现出法国浪漫、香槟尊贵的格调。户型分析户型二房二厅三房二厅四房二厅五房二厅面积分布91102117126169143170所占比例129226362283楼盘所供货量户型多样，从二房到五房都有，还有少量的复式单位，可以满足各阶层人士的需求。所有供货中，以三房、四房和五房为主，其中以四房的供货量为最多，而且主要集中分布在小高层。客户分析保利地产其他楼盘的业主及其介绍的客户；政府机关高级公务员；大型企事业单位高层管理人员；买家多为二次置业者，有一定的购房经验销售情况【保利香槟花园】虽在8月已开始内部认购，但真正对外内部认购是在9月25日，并于10月5日正式对外公开发售。该项目今年十一期间少有的新推盘之一，也是销售状况最好的楼盘，黄金周七天共售出182套单位，销售额逾2亿。项目营销推广【保利香槟花园】在10月5日正式公开发售，从现场来看，现场包装比较简陋，明显可以看出匆促开盘的迹象。这是为了抢占时机，珠江新城正好处于缺货的阶段，再加上为了保证国庆黄金周的客户不会流失，于是在匆忙间开盘。虽然现场包装并不出色，但却抢占了时间的先机。在营销手法上，该项目采取了一种新营销的手法，将“传统营销”与“网络营销”联合起来。自9月份开始，该楼盘开始在广州日报等传统媒体上刊登楼盘广告，以漫画的形式表现所要传达的主题上等的生活。在网上，可以通过登陆保利公司的网站（网址WWWDZPOLYCOM），观看项目的概况介绍、电子楼书、全景展示、媒体报道等，并可以了解楼盘的销售信息，进行网上意向登记。在广告宣传中，旨在宣传一种生活方式，一种如香槟般的生活优雅、尊贵、缤纷、欢乐。竞争对手分析项目所处的珠江新城板块，是近两年来广州最热的板块之一，而且在市政利好的引导下，使该区域的价值不断得到提升。但由于该区域已经开发的楼盘大多已经售清，在售的一些项目所剩货量也已经不多，在有价无市的情况下，【保利香槟花园】趁机入市，所面对的竞争对手并不多。在珠江新城，双城国际、星辰大厦等都已售罄，远洋明苑等也已进入扫尾阶段，而马赛马国际公寓等则还未入市，对【保利香槟花园】的影响不大。B、公寓个案点评项目名称双城国际地理位置天河区华穗路西侧，花城大道北发展商广州市华鹏置业有限公司规划情况占地约12680平方米，总建面积56892平方米，由两栋写字楼和一栋商务公寓组成物业管理公寓28元/平方米；写字楼15元/平方米开盘时间2003年7月4日现推单位公寓、写字楼A塔616层园林绿化目前园林未出，塔楼后侧有一大约二千平方米左右的园林户型分布以公寓、写字楼A塔为统计对象公寓101221322合计50以下28200282809002029010002021001100022合计28242288写字楼面积为61、77、85、91、109、137、171平方米七种成交价格公寓6750元/带300元/装修写字楼7000元/带装修销售情况由于楼盘位于珠江新城西部，紧邻五羊新城，商务气氛、配套设施较完善，因此楼盘在销售推广上也针对这一点，提出“拥有珠江新城的尊贵地段，享受五羊新城的成熟配套”的诉求点来吸引职业者。客户构成公寓基本上以投资客为主；写字楼则以中小型公司居多。主要卖点主将新城金融商务区的美好发展前景、交通便利、临近五羊新城及到新城市中心的近距离。配套设施14层为商务中心，将有酒楼、咖啡厅、银行、商场等相关配套设施，5楼为商务园林会所，有健身室等康体设施。周边配套距天河闹区、五羊新城近，天河城、天河体育中心、广州购书中心等大型配套设施近在咫尺。交通情况交通便利，距五羊新城站、南方日报站近，此外距规划中的地铁花城大道站也很近。优势地处商务气氛较浓厚的珠江新城西部，又紧邻发展成熟的五羊新城；是珠江新城第一个开售的写字楼项目，推出的产品在珠江新城还是比较稀缺；交通便利，距五羊新城站、南方日报站近，有二十条左右的工交线路经过，并距地铁三号线站点近；户型小，单套成交额低，宜投资、出租；项目成本低，村预留地，转开发用途。劣势写字楼价格、管理费贵；公寓、写字楼都只提供清洁和保安服务，给人感觉离高档的“公寓”服务较远；容积率高、间隔欠合理性，噪音大、尘埃大；发展商无品牌。项目名称新大厦地理位置珠江新城西侧规划情况占地面积5620平方米，总建面积45150平方米，由2栋30层的高层住宅组成开发情况现楼开盘时间1999年底户型分布户型面积（）比例（）三房两厅17425四房两厅16818375成交价格8000元/带装修销售情况基本售罄周边配套距天河闹区、五羊新城近，天河城、天河体育中心、广州购书中心等大型配套设施近在咫尺。交通情况交通便利，距五羊新城站、南方日报站近，此外距规划中的地铁花城道站也很近。优势找准市场的空白点，改成公寓交通便利建材高档，外立面独特劣势出租多，资金回笼慢对本项目的启示引入“金钥匙”服务，为物业，为国际公寓的形象提供了服务的支持，结合五羊新城的公寓市场与珠江新城的前景，令项目在市场突围而出，并令该项目成为广州租赁最高价值的物业，从而带动原来停止不前的一手销售。五、潜在竞争项目情况该项目大概在2005年或2006年推出市场，因此除了对在售住宅项目的分析之外，对其潜在竞争项目的分析也很重要。我司将从珠江新城、天河北、琶洲、东山区这几个区域的潜在项目进行调查。1、珠江新城潜在竞争项目情况据了解，现阶段除凯旋新世界仍然有第三期用地未开发外，后续供应巨大外，其余项目均进入尾货销售的阶段。另一方面，政府于今年继续加大对珠江新城土地的拍卖，因此在珠江新城板块范围内亦产生了数个潜在对手项目，具体情况如下表所示地块编号发展商规模产品特色预计入市时间D53D58广东控股有限公司（丽江花园发展商）占地2万多,总建约16万多全部为高层,计划单身公寓与高层住宅结合预计2006年初具备开售条件D71D72D74D75D77合景泰富占地约2万多计划建超高层约44层，采用1梯2户设计，主力户型140150以上预计2005下半年具备开售条件L91L94广州力迅投资有限公司占地约27万计划分东、西两区建设住宅，东区是810层的小复式单位，西区是6栋31层高层预计2005年下半年具备开售条件D76中国海外集团占地约2万，总建约14万计划公寓与住宅相结合,主力户型160180以上预计2006年初具备开售条件K21K24中国海外集团占地33万多，总建约27万计划采用一梯两户、南北对流式设计，楼体呈现排列式布局，主力型160180以上预计2005年下半年具备开售条件从上表可以看出，竞争主要来自于项目所在的周边地块。潜力在竞争对手中，项目规模都不是很大，约23万左右，但却拥有优越的外部景观资源，且都是有在广州有多年开发经验的品牌发展商进行开发，相信在项目的规划设计、产品的打造及创新性上均会致力打造出珠江新城的精品楼盘，并具有一定的前瞻性。据了解，在供应的面积方面都会是集中在大户型当中，相信其项目的整体形象、风格会趋向于高端市场。另一方面，按照该批项目的工程进度推算及线下的信息收集得知，该批项目预计最快将在2005年下半年或2006年年初就可具备销售条件。2、天河北潜在竞争项目情况天河北经过十年开发，目前已基本开发完毕，所剩地块日益减少，而目前在售的项目规模都不大，且都已进入销售尾声，没有后期可以开发。目前，天河北在建和即将建设的项目不多，据了解，仅有以富力地产、城建集团、天誉华庭三期这几个项目，且除了富力地产的项目会打造5栋住宅之外，其余均为写字楼或酒店。发展商规模产品特色预计入市时间富力天河华庭富力地产项目占地25183由5栋2429层的住宅和1栋18层的写字楼组成预计2005年上半年具备开售条件天誉国际商务港广州市天誉房地产开发有限公司占地11万，项目规划总建筑面积约12万左右规划为40多层东、西两座塔楼，东座为写字楼，西座为酒店预计2005年底推出写字楼，2006年推出酒店天河商旅城建集团总建筑面积将达到20万，规模与中信广场相