某棚户区改造项目（一期）可行性研究报告

第一章总论一、项目背景（一）项目名称XXXX棚户区改造项目（一期）（二）承办单位情况项目业主单位XX市XX区城镇投资发展有限公司法定代表人XXXX市XX区城镇投资发展有限公司是XX区人民政府于2011年12月批准将XX市XX房地产开发有限公司变更，经XX区工商行政管理部门注册登记，具备房地产开发资质四级、注册资本11500万元的国有独资的集房地产开发、投融资担保、承担城市基础设施投融资和保障性住房建设的有限责任公司。（三）编制报告依据1中华人民共和国土地管理法；2中华人民共和国城市规划法；3中华人民共和国城市房地产管理法；4中华人民共和国城市环境保护法；5建设项目经济评价方法与参数（第三版）；6XX市城市总体规划修编20092030；7XX市城市规划管理技术规定；8设计单位提供的规划设计方案；9项目承办单位提供的相关资料；10国家有关技术规范、规程和规定。（四）项目提出的理由及过程棚户区改造包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林垦棚户区三类，也包括“城中村”。国家高度重视棚户区改造工作，先后下发了国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发200724号）、住房城乡建设部等五部委关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保2009295号）和国务院关于加快棚户区改造工作的意见国发201325号）等一系列文件，对棚户区改造工作提出了明确的要求和意见。在国家和省的指导下，XX市棚户区改造得到了一定推进，但面还不够广，力度还不够大，为了加快棚户区和城中村改造工作，全力推进城镇化进程，促进全市经济社会又好又快、更好更快发展，XX市出台了XX市关于加快推进棚户区和城中村改造工作方案安府发20129号）。文中明确提出了棚户区改造工作的目标到2016年，基本完成棚户区城中村改造工作。通过棚户区城中村改造，使改造范围内的群众居住条件和环境有明显改善，城市形象全面提升，综合竞争力不断增强，人民群众的幸福感得到大幅提升。XXXX棚户区改造项目的建设是为安置XX区东抵黄果树大道、南抵二十三号路、西抵山体、北抵XX廉租房区域范围内的拆迁户而拟建的安置房项目，是市委、市政府本着“以人为本的执政理念及“先安置、后拆迁”的原则而实施的民生和民心工程。为加快XX、XX棚户区改造步伐，改善城市居民的生活环境，XX区成立了XXXX棚户区改造领导小组。该项目的实施，是XX市贯彻落实党中央精神，改善民生，惠及于民的重要举措，不仅能够有效地改善拆迁居民的生活环境，提高生活质量，而且有利于完善城市功能，改善城市环境，集约利用土地，加快城镇化进程，促进经济社会协调发展，与“为群众幸福而发展，全力创造为人民带来幸福的经济增长的目标不谋而合，该项目得到市委市政府的高度重视，项目的建设迫在眉睫。在上述背景下，为使XX市人民安居乐业，XX市长远和谐、稳步发展，继而达到省委省政府“加速发展、加快转型、推动跨越”的发展战略目标，特申请本项目建设。（五）可研研究范围针对XXXX棚户区改造项目（一期）可行性研究报告，主要进行了以下研究工作1项目建设背景、必要性；2项目建设条件及选址；3项目建设规模和建设内容；4项目建设方案；5项目运作方式和管理模式、项目招标方案；6投资估算与资金筹措、风险分析；7社会效益评价；8研究结论及建议等。二、项目概况（一）项目拟建地点XXXX棚户区改造项目（一期）拟建于XX市XX区东大门黄果树大街沿线的两个地块内，其中地块一东抵XX廉租房小区道路，南抵黄果树大道，西抵XX民房，北抵XX廉租房；地块二东抵加油站，南抵株六铁路复线红线，西抵XX市九中，北抵黄果树大道。总规划用地面积6789560平方米。（二）建设规模与目标本项目位于XX市XX区，拆迁区域土地面积约22262亩（148412平方米），涉及被拆迁户2532户，全部为实物补偿。总规划用地面积6789560平方米，项目总建设面积33042863平方米，其中住宅面积27349200平方米，商业配套2616600平方米，公建配套1265407平方米，其他配套（地下车库）1811656平方米。项目共建设3404套住房，提供停车位2156个。（三）项目总投资建设项目总投资为9472361万元，包括工程费用、工程建设其他费用、预备费和建设期贷款利息。其中1工程费用6371243万元，占总投资67262工程建设其他费用1811267万元，占总投资19123。预备费用818251万元，占总投资864；4建设期贷款利息471600万元，占总投资498。（四）资金来源本建设项目总投资为9472361万元，其中申请银行贷款72000万元，其余资金2272361万元由XX市XX区城镇投资发展有限公司自筹。（五）主要建设条件1基础设施及配套设施条件本项目拟建地点位于XX市XX区东大门黄果树大街沿线，周边供水、供电、通讯、交通等城市基础设施配套条件较好，能保证项目顺利实施。2土地资源及规划条件本项目用地符合XX市土地利用规划，规划方案各项指标执行相关规划要求。3建筑材料、设备、资源供应XX市及周边区县建筑材料、设备供应渠道畅通，市场货源充足。4征地拆迁为保证XX市棚户区、城中村改造的顺利推进，XX市人民政府出台了比经济适用房更加优惠的棚改搬迁政策，使老百姓得到了实惠。广大动迁户的顾全大局，积极配合和支持，有力地推进了XX市棚户区城中村改造项目的顺利进行。5政策保障为了加快本项目的建设，XX市人民政府，根据国务院城市房屋动迁管理条例、贵州省城市房屋拆迁管理办法、关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见黔建保发2010281号）等文件的有关规定，结合XX市的实际情况，制定了XX市关于加快推进棚户区和城中村改造工作方案安府发20129号）等有关文件及相关规定，为本项目建设提供了强有力的政策支撑。三、编制原则和思想1以相关规划和城市发展指导思想为原则，着眼于实际需求与发展前景的规模和各项建设指标；2符合城市规划要求，结合建筑性质、造型特征，与周边环境和谐发展；3符合国家集约用地、节能节水等要求，满足消防规范；4合理制定科学、经济、适合场地建设条件的工程技术方案；5保护土地资源及生态环境，实现可持续发展。四、编制目的1对本项目进行全面的技术经济研究、论证。判别项目预期目标与项目兴建理由是否相吻合，预期目标是否具有合理性与现实性。2选择合理的技术方案，为工程建设提供科学依据。3完善基本建设程序，为项目决策、资金筹措提供科学、详实、可靠的依据。第二章项目建设背景与必要性分析一、建设背景（一）XX市XX区社会经济发展概况XX区位于贵州省中相部腹地，贵州省省会贵阳市以西90公里。是地级XX市所在地，是全市政治、经济、科技和文化中心，素有“黔之腹、滇之喉、粤蜀之唇齿、“扼锁滇黔”之称，历来被视为黔中“旱码头”，“商业之盛，甲于全省”。从明洪武十四年（公元1381年）建城至今，迄今也已达六百余年。XX区是一个多民族聚居区，有汉、苗、布依、回、仡佬等民族80余万人，下辖14个乡镇和6个街道办事处。XX区是世界喀斯特风光旅游优选区，是贵州西线旅游中心，早在1985年就被国务院批准为全国甲类旅游开放城市。周边环绕国家级四大风景区西行45公里有世界著名的黄果树大瀑布及天星桥景区，南行27公里有“水上石林龙宫，东行65公里是“高原明珠”红枫湖；北行157公里有“天下第一洞”织金洞。全区自然风光弘富，人文景观别致，民族民间风情多姿多彩，被誉称为“旅游线上的明珠”、“蜡染之乡”、“地戏之乡”、“屯堡文化之乡”。XX区交通发达、便捷，是贵州中西部交通枢纽，贵昆铁路、株六铁路复线、滇黔金路、贵黄高等级公路和清镇高速公路贯穿全境，军民两用黄果树机场，形成航空、铁路和公路协调发展的交通网络。此外，XX区具有丰富的旅游资源、矿产资源、生物资源和水文资源，丰富的资源和良好的投资环境，为前来投资者提供了广阔的选择空间。2013年，XX区紧紧围绕“加速发展、加快转型、推动跨越”的主基调和“抓机遇、提速度、上台阶”的总要求，全区经济社会实现了平稳较快发展态势。实力XX、宜居XX、开放XX、平安XX、文明XX建设取得了明显成效。全年完成生产总值16714亿元，同比增长169；完成固定资产投资16523亿元，同比增长502；公共财政预算收入1166亿元，增长2582500万元规模以上工业增加值4891亿元，同比增长219；实现社会消费品零售总额43亿元，同比增长155；招商引资到位资金19214亿元，同比增长6G；旅游总收入达6636亿元，同比增长233；城镇居民人均可支配收入20479元，同比增长10农民人均纯收入7314元，同比增长13G。（二）国家及省市大力推进棚户区、旧城改造工作旧城棚户区改造是城市建设与发展的有机组成部分，有利于优化人居环境、提升城市服务功能、改善城市整体面貌。旧城区改造以满足居民最为迫切的居住需要和完善城市基础配套设施为中心属于为民服务的实事工程，社会效益相当显著，也是政府履行公共服务职能的重要体现。因此，国家陆续出台了针对旧城改造和棚户区改造的相关政策，着力推进旧住宅区的整治改造，有效改善人民群众的生活环境，以促进城市建设的全面协调可持续发展。2007年5月建设部发布关于开展旧住宅区整治改造的指导意见，该指导意见明确提出要切实将旧住宅区整治改造纳入政府公共服务的范畴，在旧区的改建规划中将环境综合整治、房屋改建或维修、配套设施完善作为旧区整治改造的内容和标准。2008年四季度起，党中央、国务院决定将各类棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，拉开了全国大规模推进实施城市棚户区、城中村改造的序幕。2009年底，住房和城乡建设部等五部委联合下发关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见，提出用5年时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造。2013年7月12日，国务院下发关于加快棚户区改造工作的意见，要求“进一步加大棚户区改造力度，让更多困难群众的住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应”，体现了党中央、国务院对改造棚户区、改善民生的重视。根据住建部对棚户区改造工作的指导意见，贵州省于2010年出台了关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的实施意见黔建保发2010281号），文件中明确要求各地、各有关部门要统一认识，加强领导，按照国家和省推进城市和国有工矿棚户区改造I作的决策和部署，积极开展本地区城市和国有工矿棚户区改造工作，切实解决棚户区居民的住房困难。XX市委、市政府也高度重视棚户区和城中村改造工作，于2012年发布了XX市关于加快推进棚户区和城中村改造工作方案安府发20129号），文中提出着力推进棚户区城中村改造将作为XX市当前和今后一段时期加快推进城镇化进程的重要抓手，并争取于2016年基本完成棚户区城中村改造工作。为了加快改造步伐，XX市成立了棚户区城中村改造工作领导小组。由市人民政府市长任组长，市人民政府分管副市长任副组长，市直相关部门、各县、自治县、区人民政府（管委会）及金融机构等部门F单位）负责人为成员；并成立了XX市棚户区城中村改造工作办公室，具体负责棚户区和城中村改造工作的协调推进。政府的高度重视和国家、省市各项政策的有力支撑，是项目得以顺利推进的重要保障。（三）拟拆地块存在的问题1拟拆地块内大部分房屋建成较早，历史久远，普遍存在着“失修老旧、布局不合理、功能不完善、安全隐患多”等问题；2拟拆地块内公共基础配套设施缺乏，不仅不能给社区居民提供休闲娱乐场所，且对其生活环境带来了不利的影响；3拟拆地块内交通道路网络混乱，各功能道路之间的矛盾非常突出，易留下交通隐患。4建筑沿街立面脏乱不统一，垃圾随意堆放的问题较为严重，不利于树立城市的整体形象，不利于XX国际旅游城市的打造。（四）XX市相关发展规划XX市人民政府已经完成了XX市城市总体规划20092030年、XX市土地利用总体规划（20062020年）修编工作，编制了XX市城市规划管理技术规定、XX古城历史街区保护详细规划、XX市历史街区核心区修建性详细规划、黄果树大街以南片区控制性详细规划等有关规划。城区控规覆盖率达90以上。建设特色餐饮一条街、旅游商品一条街、保健养生一条街、文化娱乐一条街等，不断完善休闲旅游相关配套服务设施。这些规划的成功实施首先需要对城市现状进行全面有序的改造建设。二、项目建设必要性分析（一）项目建设是深入贯彻落实国家政策的具体表现“十二五”期间是国家城镇化加速发展的时期，是贵州省三大经济区域（黔渝经济区、黔中经济区、黔北经济区）发展的关键时期，也是XX市全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式，全力推进城镇化建设的攻坚时期。XX区XXXX棚户区的现状已经与XX市的城市规划发展目标产生了巨大差距，与XX市社会经济的发展趋势相悖。随着国家棚户区及旧城改造一系列利民政策的出台，给XX市城市发展带来了新的机遇，也为XX市城市建设提供了强而有力的政策保障。XX市政府抢抓政策契机，为了贯彻落实国家相关政策和加快推进棚户区及旧城改造工作进程，改善民生和加快城市建设步伐，XX市政府将棚户区改造工作列为XX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的重点内容。按照规划，将积极推动城市和国有工矿棚户区改造，逐步建立包含经济适用住虏、廉租住房、公共租赁住房、限价商品房、棚户区（旧城）改造用房等住房的多层次住房保障体系。XX市的棚户区、城中村改造是XX市政府全力推进的重点民生工程，对XX市城镇化的推进具有重要意义。通过政府引导实施安居工程来解决居民住房问题，优化城市整体环境，以逐步达到居民住房的小康目标，逐步实行小区综合管理体系的有效途径。因此，项目的建设不仅与XX市城市发展的总体思路相协调，且符合国家棚户区改造政策的原则和范围，是对国家棚户区及旧城改造政策落到实处的具体表现。（二）项目建设是改善人居环境，加快城镇化进程的需要“城市让生活更美好”是上海世博会提出的响亮口号，它反映的是人们对高品质城市生活、和谐人居环境的积极诉求。近几年，随着一系列惠民政策的出台，人民群众越来越多地享受到了改革开放带来的成果，生活水平逐步提高，在这样的大环境下，人们对提升生活品质和改善生活环境的渴望更为迫切。XXXX棚户区改造项目拆迁范围内的大多数居民为中低收入困难群体，农民、城市拆迁待安置和外来务工人员比较集中，难以依靠自身收入改善住房条件。他们的住房多为自建房，建成较早，且无专业的设计、施工人员把关，完全靠自身经验砌筑而成，通风、采光不足，存在一定的安全隐患；市政基础设施匮乏，道路破损严重，电线电缆纵横交错、垃圾随意堆放、污水模流。总之，他们的生活环境不容乐观。根据对XXXX棚户区摸底，项目区域范围内涉及建筑共236440，2532户，其中，住宅227910，商业374794，其他478206。XXXX棚户区改造项目的实施，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，完善基础配套设施，改善人居环境，将城市建设发展的成果惠及更多百姓，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。主要体现在以下几点一是搬迁居民将迁入的新建小区各项基础设施十分完备，水电供应、燃气供应、污水收集、垃圾处理、公共卫生等一系列设施均一步到位，群众可以真正享受到现代城市生活带来的便利。二是按照以人为本、注重功能的原则，建成的小区内设有社区与物管中心，文化娱乐中心，商业服务中心、大型绿地等服务功能区，公共设施配套明显增强，能为居民创造一个较为优越的生活、娱乐环境。三是新建小区安置房按照高标准、高质量、高水平的要求建设，注重居民生活的需求与细节，从使用（功能配置）与空间（视觉体验）两个层面全面提升小区的整体品质。（附棚户区内房屋现状照片）。（三）项目建设是构建和谐社会的需要构建社会主义和谐社会，是我们党从中国特色社会主义事业总体布局和全面建设小康社会全局出发提出的重大战略任务，反映了建设富强、民主、文明、和谐的社会主义现代化国家的内在要求，体现了全党全国各族人民的共同愿望。大力推进和谐社会建设就是要从群众最关心、最现实、最希望解决而且目前能够办到的事情做起。城市棚户区改造是一项体现党和政府关心人民群众疾苦，全心全意为人民服务的凝聚力工程，是改善人民群众生活环境质量，加快城市建设步伐，建施文明城市的需要，对于促进经济的发展和保持社会稳定具有重大的意义。首先，XXXX棚户区改造项目的建设，解决了本项目拆迁区域内居民的住房问题。棚户区居民大多数都是低收入困难群体，低保户和低保边缘户的比例较高，他们面临就业、住房等多重困难，改善居住条件的的愿望十分强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，将城市建设发展的成果惠及更多百姓，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力，促进社会和谐发展。其次，该项目的建设，化解了社会矛盾，促进了社会稳定。棚户区居住混乱、管理困难、生活贫困使这里成为犯罪的多发地区，偷窃、抢劫时有发生，人与人之间的关系也比较紧张，冲突不断，成为资源型城市转型过程中社会稳定的隐患。棚户区的改造，变无序为有序，不仅使棚户区群众的生活环境发生了巨大的变化，更方便了小区的管理，遏制犯罪的产生；人人有其屋，缓和了群众之间以及政府和群众之间的矛盾，增强了转型过程中的社会稳定与和谐。再次，该项目的建设，改变了城市面貌，体现了人与环境的和谐发展。棚户区是城市肌体上的一片伤疤，在城市不断发展和建设的过程中，新盖的高楼大厦与低矮的棚户区形成了鲜明的对比。它以形式的不和谐反映了社会存在的差距。因此，棚户区的改造在缩小社会差距的同时，也是一个市容环境再造工程，促进了人与社会环境的和谐发展。和谐社会是人与人所创造的社会环境的和谐，城市的面貌在一定程度上反映了一个城市的精神状态，良好的城市面貌有助于营造良好的社会氛围，使群众保持良好的精神状态和对于城市的热爱。同时，棚户区是城币卫生条件最差的地区，而改造以后的社区无论从环境还是管理上都变得井井有条，改变了城市的面貌，充分体现了人与社会环境的和谐发展。综上，项目的建设，能够促进XX市和谐社会的构建，有利于实现“城市赢得环境、百姓赢得财富、政府赢得民心、社会赢得和谐”的目标。（四）项目建设是加强土地节约集约利用的需要土地是城市发展的空间和城市功能的载体，土地供应与保障状况如何，直接影响到城市发展的空间、潜力和方向。国务院颁布的关于深化改革严格土地管理的决定是近年来国务院出台的关于土地管理的最全面、最明确、规格最高的一份文件，决定从我国现实国情出发，贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策，坚持社会主义市场经济的改革方向，针对当前土地管理中存在的问题，提出了深化改革、严格土地管理的一系列重大措施。坚决贯彻执行国家及贵州省的有关文件，实行统一的土地价格管理和用地指标管理，根据上级下达的用地计划，确定年度各类用地数量，实行定性定量供地。项目范围内分布的大量居民自建房和宅基地，基本没有规划，房屋多以一、二层为主，低矮平房，拥挤杂乱，大面积的自建房连成片，形成区，房屋条件简陋，土砖墙，油毡顶，基本没有设置抗震结构，污水横流，垃圾遍地，路面坑洼，低地积水，共用公厕，环境恶劣；虽四面有口，但处处无路，车辆不通，冬难以御寒，夏不能遮雨。存在着建筑密度大而容积率低、利用粗放、布局零乱、效率不高等现象。通过本顼目的实施，将充分挖掘该地块原有土地的潜力，大大提高土地利用效率，盘活现有存量土地，实现有限土地资源的“再生利用，达到从严控制建设用地总量，土地节约集约利用的目的，为XX市未来发展提供可观的用地保障。（五）项目建设是XX市打造甲级国际旅游城市，提升城市形象可识别性的需要XX市正以加快建设“百万人口生态旅游城市”和“国际旅游目的地城市”为目标，做大做美中心城市。按照“城市主要向北和向西发展、适当向东发展，远期向南发展的中心城市发展战略思路，形成西动、东进、南秀、北新、中兴的城市格局”。坚持旧城改造和新区开发“双轮驱动”，以路网建设为重点，加快城市公共服务设施建设步伐，拉大中心城市框架，做大中心城市规模，尽快形成“两片、三轴、五心”的空间布局。加强城市改造和风貌建设相结合，突出城市文化特色和山水城市特点，形成独特的城市风格。提升城市品位，努力把中心城市打造成为“城在绿中，湖在城中，山环水绕，人行景中的山水园林城市。本项目的建设通过合理规划、布局，整合土地资源，建设高标准、高质量的高层建筑，并建设商业、公共设施、道路、停车场、绿化、市政生活管网等配套设施。项目的建设将彻底改变区域现状，成为规划布局合理、设施齐全的现代化的城市居住环境，大大改善安置居民的生活条件。项目的实施符合城市发展规划，将使项目地块面貌焕然一新，将有效改善XX市整个城市的景观。三、项目建设的意义“搬出棚户区，住上新楼虏是所有蜗居在棚户区的普通群众内心最真实的梦想。XX市政府面对这一情况出台了多项措施，多措并举进行城市棚户区改造，从根本上保障了城市低收入人群的利益。实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境。各地对棚户区改造实行了“保底”安置，安置标准普遍达到了户均45平方米以上，保证了实施改造后群众居住水平都能明显提高。棚户区改造具有重要的现实意义，是一项既能改善民生，又是扩大内需的一项民心工程举措。棚户区的改造工程实现了棚改家庭的巨变。棚户区改造首先得益的棚改家庭的生活环境得到了极大改善，同时，各级党委政府也积极实施各项扩大就业政策，为周边居民提供再就业机会，这都在一定程度上增加了家庭财产性收入，对于百姓来说无疑是一个喜讯。其次，社会治安得到有效提升。棚改实施后，居民群众业余文化生活进一步丰富，百姓情操得到陶冶，棚改和人改实现了很好的结合，社会治安好转，棚改区群众的人身财产安全有了切实的保障。棚户区改造是一项功在当代、利在千秋的伟业，正是有了党和政府的关心和大力支持，棚户区居民才得以一圆自己的安居梦，从此告别阴暗破旧的生活环境，重新开始美满的新生活。本项目得到了XX市市委、市政府的高度重视，经过各级领导对该项目的多次考察和调研，认为本项目的建设是十分必要的，且建设耐机已成熟。第三章需求分析与建设规模一、需求分析为更好地推动棚户区改造工作，促进城市建设和改善民生，XX市XX区城镇投资发展有限公司作了大量前期工作，通过对拆迁地块进行广泛摸底调查，经统计项目涉及拆迁的地域范围面积约22262亩（148412平方米），涉及拆迁户2532户，人口约12660人，全部为实物补偿。项目总计涉及拆迁总建筑面积236440平方米，其中拆迁住宅面积227910平方米，拆迁商业商铺面积374794平方米，拆迁公建及其他面积478206平方米。拆迁情况汇总表如下拆迁序号地区所属市县项目名称合计住宅商业其他户数建筑面积面积面积面积土地面积（户）1XXXX区XX、XX棚户区改造项目（一期）2226225322364002279103747394478206结合实际情况，本项目将严格按照“安置房的建设规模按被征收住宅房屋面积的12倍控制”的原则进行还迁。本项目的安置全部为就地安置。安置情况如下安置序号所属地区所属县市项目名称安置方式安置对象（户）总建筑面积（）住宅（）商业及配套设施（）规划用地面积（）1XX市XX区XX、XX棚户区改造项目（一期）就地安置3404330428632734925693663678956二、建设规模XXXX棚户区改造项目（一期）总规划用地面积6789560平方米，项目总建筑面积33042863平方米（地块一18150599平方米，地块二14892264平方米），其中住宅面积27349200平方（地块一152724平方米，地块二120768平方米），商业配套2616600平方米（地块一11748平方米，地块二14418平方米），公建配套1265407平方米（地块一820407平方米，地块二4450平方米），其他配套（地下车库）1811656平方米（地块一882992平方米，地块928664平方米）。项目共建设3404套住房（地块一1772套，地块二1632套），提供停车位2156个（地块一1238个，地块二918个）。建设内容主要包括拆迁安置房、辅助用房、物业管理用房、商业服务用房、公厕和垃圾站等。同时项目将配套建设区域范围内给排水、强弱电、道路等基础设施工程。其中1建设拆迁安置房273492。拟建设安置居住房为高层建筑，满足棚户区被拆迁户住房需求；2商业服务用房26166；3。辅助用房1122877；4物业管理用房9653；5公厕、垃圾站460。6安置房小区内道路工程3614亩，绿化及亮化工程319亩。本项目还建住宅楼均为高层建筑，标准层层高3米，住宅单体采用45100平方米多种户型结构进行建筑设计。具体详见规划技术经济指标表总规划经济技术指标表项目单位数值总用地678956总建筑面积33042863计容积率建筑面积31231207住宅面积273492其中商业及公共建筑面积3882007不计容积率建筑面积1811656其中车库建筑面积1811656总户数户3404停车位个2156地块一规划经济技术指标项目单位数值总用地3328058总建筑面积18150599计容积率建筑面积17267607住宅面积152724商业及公共建筑面积1995207商业服务面积11748辅助用房772877物管用房3653其中其中公厕、垃圾站110不计容积率建筑面积882992其中车库建筑面积882992容积率52建筑密度277绿地率328总户数户1772停车位个1238地块二规划经济技术指标项目单位数值总用地3461502总建筑面积14892264计容积率建筑面积139636住宅面积120768商业及公共建筑面积18868商业服务面积14418辅助用房3500物管用房600其中其中公厕、垃圾站350不计容积率建筑面积928664其中车库建筑面积928664容积率4建筑密度3837绿地率30总户数户1632停车位个918地块一户型配比表序号户型户型面积单位户数比例面积1A户型二室二厅87521781004155782B户型二室二厅83501781004148623C户型二室二厅88444722664417414D户型二室二厅76134722664359325E户型三室二厅9452472266444611合计177210000152724地块二户型配比表序号户型户型面积单位户数比例面积1A户型二室二厅87759658884242B户型二室二厅83739658880383C户型二室二厅74842401471179604D户型一室一厅49294802941236575E户型三室二厅96854802941464866F户型一室二厅6752240147116203合计163210000120768第四章场址选择一、场址现状（一）地点与地理位置XXXX棚户区改造项目（一期）拟建于XX市XX区东大门黄果树大街沿线的两个地块内，其中地块一东抵XX廉租房小区道路，南抵黄果树大道，西抵XX民房，北抵XX廉租房；地块二东抵加油站，南抵株六铁路复线红线，西抵XX市九中，北抵黄果树大道。总规划用地面积6789560平方米。（二）场地类别及用地面积XXXX棚户区改造项目（一期）用地面积6789560平方米，用地性质为居住用地。（三）土地利用现状项目地块内用地条件简单，地块上有大量的农民自建房。目前，该项目的拆迁工作已在进行中。二、场址条件（一）地形、地貌条件场地原为建设用地，基本平整，无较大高差，地形地貌简单，适宜建筑。（二）工程地质、水文地质条件1工程地质场地无重大不良地质现象的存在，适宜本工程建设。项目实施时，建设方须提供地勘资料作为分析依据。2地质灾害场地原为建设用地，暂无不良地质灾害。项目实施时，建设方须提供地质灾害评估报告。3水文XX区境内河流分属长江、珠江两大小系，其中长江流域面积占45，珠江流域面积占55。主要河流有果者河、驿马寨河、千峰河、型江河、油菜河、捞兜河、罗补董河及大屯等8条河流，主要河道总长192公里。水能资源理论蕴藏量109万千瓦。（三）气候条件XX市属亚热带湿润季风气候区西段，季风气候湿润特征明显。XX气候宜人，冬无严寒，夏无酷暑，多云少日照，雨量充沛。这里年平均气温为1416，夏天不热，7、8月的平均气温只有22左右，平均最高气温才26；冬季也不冷，1月平均气温有4左右，因而四季适宜旅游，是避寒避暑胜地。这里降雨较多，年雨量有13001400毫米，57月降雨最多，多年平均的月雨量均在200毫米以上。（四）城市规划本项目用地符合规划用地使用性质，规划及单体方案将按照相关规范标准实施设计。（五）社会环境与交通条件本项目拟建于XX市东大门黄果树大街沿线，便利的交通条件完全可以满足项目建设的需要。（六）项目配套设施条件项目地块是原有的人口聚居地，现有的各种市政基础设施系统（给排水、供电、煤气、通讯等）均已具备，能保证项目顺利实施。（七）征地拆迁安置方案通过对XXXX棚户区改造项目（一期）进行摸底调查，XX市政府根据其实际情况制定了切实可行的征地拆迁补偿方案，能保证项目的顺利开发。本项目所有拆迁均采用实物安置，将被拆迁户统一集中安置于XX市XX区东大门黄果树大街沿线的两个地块内（即本项目拟建地块内）。第五章规划设计方案一、总体项目设计前期概述（一）设计依据1规划用地红线图及相关设计任务书等条件；2相关国家规范。（二）设计构思1设计要点1满足拆迁安置需求以及城市环境需求；2山地高差的地形利用；3地形改造与建设成本的平衡；4项目整体优美的城市形象。2设计目标1住宅布置的均好性和良好的住宅庭院景观；2交通人车分流，巧妙解决停车问题；3形成良好的城市街道景观，以及区域内的城市空间形象；4完善便捷的公建配套服务系统；5场地开挖以及建设成本的有效控制；6项目整体优美的城市形象。是区域城市地标。3规划设计思路1尊重原有地形地貌，利用自然地形，在场地低处设计地下室，减少开挖；2高层建筑周边围合，院落围合形成优美庭院，以利于管理及建设需求；3相对化的组团庭院级的人车分流。均好性交通流畅物业形态建筑与地形结合有机生长带状景观户型合理均好性（三）设计原则1本次安置区的规划与建设，不仅要展现现代居住小区的自身品位，更要符合XX建设的新形势，创建别具一格且格调高雅的小区风貌。2以科技为先导，以时代为坐标，强调“均好性”、“人车分流”“新街坊”等规划理念，创造健康、舒适、时尚的城市空间。3利用现有资源，创造舒适、安全、经济、配套服务设施合理并且具有一定超前性的城市新区。（四）总体规划构思与设计1项目用地项目用地位于XX市，用地整体呈不规则矩形，用地与城市道路相邻，交通便利。2规划结构模式及布局概念在规划结构模式中，高层塔楼建筑布置呈围合式布局，塔楼底层布置商业配套用房，形成街区式设计，使得项目商业价值最大化。在规划布局中，强调尺度亲切，并注重建筑空间与环境的对应关系，力求做到自然灵活、张弛有序、疏密有致。3道路结构与交通系统规划1出入口选择人行，车行均在地块临城市道路处设计开口。2道路骨架考虑车行的便捷性，在建筑周边形成车行环路，整个道路结构清晰、有效、简洁。3人车流线组织A由于本项目为商住结合，商业街区延伸入小区内部，所以人行车行道路均通向区域内每个建筑。B考虑人行系统的便捷性，规划的步行入口与城市道路连接，方便与公交及配套设施的联系。4静态交通组织在地块内设计有地下停车库，满足了安置小区使用需求。4空间景观系统及绿地规划1空间系统规划A总体空间布局强调节奏感与开放性，沿规划道路布置商业配套用房，既界定了完整的城市街道空间，主入口出的步行广场又保证了城市空间与安置小区的相互渗透。B广场空间景观有收有放，张弛有度，识别性很强。C以创造良好的居住休闲环境为宗旨。以中心绿化、广场绿化、庭院绿化、道路绿化、防护绿化、屋顶绿化等，形成立体化的点、线、面多层次的系统格局。2景观主轴系统依托院落布置形成大型中央景观庭院，高层建筑主要沿地块周边布置，并且考虑对城市空间的引入和开敞，在高层底层架空结合庭院进行景观组织，庭院内部做到视线通透。3绿地系统在景观规划中，植物配置以乔木、灌木，形成良好的高低层次搭配，并注意季节色彩搭配。二、建筑专业设计（一）主要设计依据高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005年版）；汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB5006797建筑设计防火规范GB500162006汽车库建筑设计规范JGJ10098屋面工程技术规范GB503452004；住宅设计规范GB5009619992003年版；住宅建筑规范GB503682005；民用建筑设计通则GB503522005地下工程防水技术规范GB501082008；建筑气候区划标准GB5017893贵州省居住建筑节能设计标准DBJ52492008公共建筑节能设计标准GB501892005城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ502001现行的国家有关建筑设计规范，规程和规定。（二）住宅单体设计1户型设计在户型设计中，将节约实用作为设计的重点。在规范允许的情况下，尽量减少公摊面积，使整个建筑成本大大减少。在户型布置上，充分考虑到当地居民的生活习惯，所以尽量采用南向卧室，并且采用入口玄关的设计手法。动静分区明确，而且设计中加上开敞式大阳台，满足当地人的生活需要。户型设计中尽量做到房间方正，实用，没有无谓的空间浪费，而且户型空间比较自由，可以自由组合改造。每户都有良好的朝向、景观和通风。各房间布置紧凑。设计集中突出合理性、创造性和科学性。合理性表现为阴确的内外、动静、昼夜分区；厨房卫生间使用、设备、管线的合理设计。创新性表现为不同住宅形式的新的探索。科学性表现为高科技和成套产品的应用。1功能分区合理，睡眠、活动、就餐等功能区域明确；还要注意干湿分区、动静分区，减少相互干扰而又分区的设计，以提升楼盘品质。2户型平面交通流线顺畅，无交叉无干扰。厨房设置在入户门附近，利于日常用品与食物的运输。主卧设置在平面最深处，以给主人一个安静的休息环境。3其他专业与建筑专业的配合应尽量做到完美。如结构与建筑尺寸的差异造成的室内凹凸应注意，用异型柱代替矩形柱可使墙面较平整，厨卫上下水管尽量集中布置。4建筑设计应尽可能的考虑装修时的思路，把建筑设计和装修设计更有机的串联起来，使整个户型的设计理念达到完美的统一。户型的设计是决定项目开发成功与否的关键之一，一定要新颖而合理。应采用多阳台处理，观光、娱乐、实用面面俱到。2建筑外立面住宅立面采用简洁大方的设计手法，运用简单节省的建筑语言，创造一个现代，新颖的住宅立面。在色彩上运用暖色为基调，搭配部分白色和彩色。在细部的处理上，力图将精致，简洁的细部构件呈现给居民，创造一个优美的建筑形象。运用现代的建筑语汇，立面造型以横向板块穿插为主，连贯阳台凸窗及分隔色带，选择清晰，硬朗，富有逻辊性的表达方式，将门窗，百叶，栏杆等元素进行整合统一，通过大量的重复与排列，使立面产生强烈的虚实对比与阴影效果。在建筑的顶部与端部结合构架，退台以及本身的跃层处理，创造了独特的空间感受，呈现出丰富的视觉效果。并且与周围原有建筑风格相协调。三、结构专业设计（一）设计依据1各工种所提供资料；2国家现行设计规范及引用图集1建筑结构荷载规范GB5000920122混凝土结构设计规范GB5001020103建筑抗震设计规范（GB500112010）；4建筑抗震设防分类标准GB5022320085砌体结构设计规范BG5000320016建筑地基基础设计规范GB5000720117贵州建筑地基基础设计规范DB22/4520048建筑结构可靠度设计统一标准GB5006320019混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图11GL01110钢筋混凝土过梁（图标G32214）。（二）设计说明1本工程建筑结构的安全等级为二级，设计使用年限为50年，建筑抗震设防烈度为6度，设防类别为标准设防类。2本工程为框剪结构体系。3由于建设单位未提供有效的地勘报告，本方案设计未含基础工程。基础部分根据地方经验，可采用人工挖孔桩、独立柱基、筏板等基础形式。地基基础设计等级为甲级。4地下室外墙、顶板露天部分、钢筋混凝土水池、屋面板等部位混凝土构件抗渗等级为P6，地下室外墙高度大于10米时，抗渗等级为P8。（三）主要结构材料1本工程采用C15C45等级混凝土。2钢筋以高强钢筋HRB400、HRB335级钢筋为主，辅以HPB235级钢筋。3框架填充墙外墙采用200厚蒸压加气混凝土砌块砌筑，内墙采用200/100小型混凝土空心砌块。蒸压加气混凝土砌块强度不应低于A50，干密度级别B07，砌筑砂浆采用M5混合砂浆。四、给排水专业设计1规划设计依据1建筑设计图纸及有关设计资料；2高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005年版）；3建筑设计防火规范GB500162006；4自动喷水灭火系统设计规范GB5008420015建筑给水排水设计规范GB5001520032009年版；6建筑灭犬器配置设计规范GB5014020057汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067978建设单位提供用地周边市政情况。2规划水源1水源根据建设单位提供场地周边市政情况，本工程采用城市自来水，可从用地两侧市政管网分别接出DN200的给水管道，经总水表后接入用地红线，在红线以内DN200的管道构成环状供水管网，水压03MPA。2生活用水量最高日，最大时用水量计算最高日用水量279833M/D。最高时用水量30448M/HR。3排水系统1排水系统分污水、雨水两个系统，其中各层生活污、废水经管道收集后，就近排入室外化粪池，经（化粪池）一级处理后接入市政排水管网系统。建筑雨水采用外排水系统，屋面雨水经雨水斗及室外雨落管排至室外建筑雨水边沟，汇流后直接排入城市雨水管道系统中。2雨水量2666L/SHA，雨水重现期屋面取5年。3污废水系统设专用通气立管，保证排水通畅；屋面雨水采用重力流外排水系统。4管材与管道敷设室内主立管采用双臂螺旋静音管，排水支管采用UPVC排水管，热水用水点排水管采用耐热型CPVC排水管，室内管道连按室外检查井管段采用柔性接口的机制排水铸铁管，橡胶圈密封承插连接。室外排水管道采用UPVC双壁波纹管，粘接。4消防给水系统根据高层建筑设计防火规范，本工程需设置消火栓系统、喷淋系统，气体灭火系统。1消防用水量及水源消防用水量计算本工程按最高消防等级建筑计算消防用水量。详见下表序号项目消防流量（L/S）火灾延续时间（HR）消防用水量（M）备注1室外消火栓2021442室外消火栓4034323自动喷淋301108消防水源采用城市自来水。由于室外给水环管DN200及城市自来水管网压力能满足本工程室外消防用水的水量、水压要求，故室外消防用水由市政管道直接供给；室内消防用水由内部贮水池供给，贮水池设在地下室，消防贮水为540M，屋顶设消防水箱V18M。2室外消火栓系统设两路市政水引入管向本建筑供水，室外水量水压满足室外消防要求。环管在临近水泵接合器位置根据接合器个数配置室外消火栓，设置距离不大于120米。3室内消火栓系统本建筑各层均设室内消火栓保护系统，消火栓布置使任一着火点有2股充实水栓到达，各消防电梯前室均设有消火栓。水枪充实水栓不小于10米，流量不小于5L/S。4湿式自动喷水系统本建筑湿式自动喷水系统的设置部位为商业、地下车库、商住楼住宅前室部分根据规模设置喷淋系统。5气体消防本工程高低压配电室、消防控制中心和其它不宜用水灭火的地方设置无管路柜式S型热气溶胶自动灭火装置。6建筑灭火器装置本工程灭火器配置按中危险级考虑，灭火器配置级别2A，各层的每个消火栓旁均设有2具MF/ABC5型手提贮压式干粉灭火器。7管材选择与管道敷设消火栓、湿式喷淋系统均采用热镀锌钢管，DNJGJ1620082高层民用建筑设计防火规范GB5004595（2005年版）；3火灾自动报警及联动控制规范GB5011698410KV及以下变电所设计规范GB50053945低压配电设计规范GB5005420116供配电系统设计规范GB5005220097住宅建筑规范GB5036820058住宅设计规范GB5009620119建筑物防雷设计规范GB50057201010建筑物电子信息系统防雷技术规范GB503432004LL有线电视系统工程技术规范GB502009412综合布线系统工程设计规范GB503112007。3配变系统1负荷等级本工程为一类高层建筑消防电梯、排烟风机、正压风机、防火卷帘门、消防泵、喷淋泵、消防控制室及事故、应急、疏散照明等消防负荷为一级用电负荷；走道照明、值班照明、安防系统用电、电子信息设备机房用电、客梯、排污泵、生活水泵等用电负荷为一级负荷，其余为三级负荷。2负荷估算根据现有的类似建筑物内的用电负荷情况，估算本规划范围内的总用电负荷为12056KW。详见“电力负荷估算”。根据负荷估算结果，本规划所需10KV/O4KV电力变压器总装机容量为16250KVA，需电力变压器共计13台1250KVA，设于地下室变电所内。平均负荷率为81。负荷估算如下XXXX棚户区改造项目（一期）电力负荷估算住宅PEL3404（户）X6KW20424KW商业PE226166X80W/2094KW公建PE31265407X80W/1013KW其他配套（地下室）PE41811656XLOW/182KW道路照明PE5400KW用电负荷合计PE24113X0512056KW补偿后COSQ092用电负荷合计13105KVA。3供电电源及变电所在地下一层设两个变电所，两路高压电源引自附近两路独立的10KV高压电源，九台变压器主要供照明负荷剩余的四台变压器供电力、电热负荷、空词机房的负荷、一级负荷及部分其他负荷。4应急电源系统配变电室内变压器分别引自变电所高压柜的两段母线上，所有需双电源的一、二级负荷分别由两段母线的变压器引接；在消防设备负荷的末端设双电源自动切换箱，采用双电源末端自动切换的方式供电；应急照明及疏散指示灯亦采用双电源末端切换，以满足消防用电要求，确保一级负荷的可靠性。5照明设计照明变电所等主要工作场所采用高效荧光灯；车库采用防水防尘灯；走道一般照明采用嵌入式日光灯等。应急照明在消防控制室、变电所、消防泵房、走道等重要场所采用电源自动切换照明配电箱，车库、楼梯、大厅、安全出口等公共部位的应急照明及疏散照明采用双电源供电，末端切换。配电系统设火灾漏电报警器。6建筑物防雷本项目各单体建筑根据规范属二类防雷建筑，在建筑物屋面女儿墙设避雷带，利用柱内和剪刀墙内的主筋作引下线，接地装置利用建筑物基础钢筋，大楼60米以上利用外墙圈梁、门窗等金属物与防雷装置连接，构成闭合环防侧击。从变电所低压配电柜、层照明配电箱、终端配电箱（即计算机中心、综合布线系统、航空障碍灯配电箱、火灾报警中心配电箱等）分三级设置避雷器、电涌保护器。7接地保护措施本项目各单体建筑采用共同接地装置，三相四线TNS接地系统，设专用接地线（PE线），接地体利用建筑物基础钢筋，并采用40X4镀锌扁铜沿建筑物基础周边敷设形成闭合接地体，接地电阻不大于L欧