靖西县市场调研报告

靖西县市场调研报告2009年4月目录1、靖西县概况和城市基本特征411地理位置412行政规划和人口规模413区位优势42城市经济发展状况521经济发展概况522以重工业以及旅游业带动经济发展的山区小城53、城市规划和扩张631城市规划发展现状632城市未来发展规划64、房地产市场分析741城市房地产发展历程742土地供给843房地产开发944销售与价格945市场竞争/类比分析1046靖西房地产市场总结125、项目分析1351项目市场机会分析13511障碍点分析13512机会点分析1352项目目标客群分析141、靖西县概况和城市基本特征11地理位置靖西位于广西西南部。与越南社会主义共和国接壤，边境线长1525公里，有龙邦口岸（国家一类口岸）、丘圩口岸（地方二类口岸），4个边民互市点，36条出入境通道，是大西南通往东南亚各国的重要陆路通道之一，具有优越的沿边优势。靖西是革命老区百色市市辖县，离百色市181公里,离广西首府南宁市315公里。12行政规划和人口规模靖西县总面积3331平方公里，辖8个镇16个乡。2007年末人口6032万，其中农村人口542万人。有壮、瑶、苗等少数民族5922万人，其中壮族人口占全县人口的994。县人民政府驻新靖镇，下辖9个社区,21个村街民委,185个自然屯,362全村民小组。全镇有11654户，总人口85万人（农业53万人，非农业32万人），农村劳动力32341人。13区位优势边境线长达1525公里，有龙邦国家一类口岸和岳圩地方二类口岸，4个边民互市点，处在中国与东盟国家的结合部。县城南距龙邦口岸42公里、越南高平市80公里、河内市362公里；有4条省道二级公路在境内交汇；仅一个半小时路程就可到达田阳机场、南昆铁路；田东至龙邦口岸铁路支线和百色至龙邦口岸高速公路已列入广西“十一五”规划，靖西县是中国西南通向广西沿海、通往越南直至东南亚各国的重要陆路通道。2城市经济发展状况21经济发展概况随着中国东盟自由贸易区建设步伐加快，广西北部湾经济区开放开发的进一步推进，靖西县紧紧抓住难得的历史性机遇，充分发挥区位和资源优势，政策优势，努力打造具有区域性特征的锰铝加工工业以及具有边境特色的旅游业。几年来，大工业、大旅游成为驱动靖西县经济可持续发展的主要推力。靖西2003年2007主要经济指标一览表2003年2004年2005年2006年2007年地区生产总值（亿元）13301571180819872740全社会固定资产投资（亿元）4475167801023947城镇居民可支配收入（元）缺5815640974279332居民储蓄存款（亿元）62575986310341319全社会消费品零售总额（亿元）431482538619764数据来源广西区统计局，宝资通整理伴随中国东盟自由贸易区构建，结合本地资源优势，靖西县大力发展锰、铝加工业为主的重工业以及具有本地特色的旅游业，2003年2007年的各项经济指标均呈增长态势。全社会固定资产投资连年递增，2007年总的资产投资额达到了3947亿元，同比增长28696；城镇居民可支配收入2007年达到了9332元，比2003年增长3517元，增长率为6048。22以重工业以及旅游业带动经济发展的山区小城工业经济迅速崛起锰资源逐步得到综合开发利用，创建了锰工业基地，引进一洲、鑫源、大西南、湘潭电化等多家锰加工企业，规模以上工业企业2003年开始实现扭亏为盈，2004年利润大幅度增长，特色工业经济成为县域经济发展的主动力。2005年全县规模以上工业总产值完成1083亿元，比2002年增长43倍。特别是07年开工建设的靖西信发铝厂，在08年的上半年实现工业总产值485亿元，占全县规模以上工业总产值的30。工业经济的迅速发展使得靖西县被确定为“全区县域工业发展试点县”。旅游经济强劲发展。精心建设和打造古龙山、通灵、旧州三大核心景区，旅游品牌逐步形成，靖西县被列为广西重点旅游县份，成为全国新兴旅游热点地区。2005年全县接待境内外游客653万人次，旅游总收入14亿元，比2002年增长22倍、59倍。实现全县人均接待1人次游客的目标。3、城市规划和扩张31城市规划发展现状总体上看，靖西的城市规划较为井然有序，城市道路规划较好，城中路、城东路和城西路是城市的主要干道。在城市东部，以城东路沿线的城市主干道将逐渐形成一个居住带，是未来靖西住宅物业发展的重点区域在城市中部，已经形成了以家电市场、小吃街和服装为主沿城中路延伸的传统经济商圈在城市西部，沿边主要是县城破旧平房，以汽车、摩托车修理店为主，没有成熟的商业氛围，城区有待发展。32城市未来发展规划2007年的靖西县委托广西城乡规划设计院等单位编制的靖西县城市总体规划将靖西县城定位为百色次中心城市，富有边关壮族特色的经济繁荣、山清水秀的工贸旅游园林城市。近期规划期限为2006年2010年，远期规划期限为2010年2020年；城市规模为建设用地24平方公里，发展备用地5平方公里。其中，近期县城人口规模为105万人，远期县城人口规模为25万人。以城东路、城西路、城中路、中山路、城北路为轴线划分六个片区，每个片区除突出各自的主要功能外，配套建设农贸市场、宾馆、学校、医院、银行等城市基本构件，完善各个片区的总体功能。商贸中心片区以目前的镇中心为核心，把主要党政机关单位迁出，加快旧城改造，布局一批大商场，配套建设相应的餐饮住宿服务设施，相应的各类市场以及各种公共服务设施。物流仓储和运输片区布局在城市南端和城北入口外围，重点建设客运站、货场、停车场（以及未来的火车站）和仓储设施。文化娱乐片区重点建设中心文化广场，周围建设少年活动中心、娱乐场、剧院、图书馆、书城等文化类构件。行政办公片区以县四大班子行政办公为核心，将各个机构分期分批迁出市中心区，选择适当区域建成新的行政办公片区。工业集中片区选择在城北入口以外适当区域建设工业集中区，重点布局污染少的各类加工业。通过项目聚集和产业聚集，迅速扩大城市规模。公园休闲片区根据居民休闲需要，建设开放式花园。利用城北凤凰山自然景色，几座山连缀一起，建设凤凰山公园，配套建设儿童娱乐园，满足市民旅游休闲需要。4、房地产市场分析41城市房地产发展历程靖西房地产发展时间较短，起步时间较晚,2003年才开始起步，在2003年以前靖西房地产市场更多的是单位集资建房以及城镇居民自购宅基地建房，没有严格意义上的商品房销售。到了2005年之后，靖西房地产开始迅速发展，现在市场上销售的主要标杆楼盘，如罗马花园、龙潭华银花园都是这一时期开工建设。20032007年靖西县房地产投资完成额亿元0020406081121416投资完成额亿元00900751251452003年2004年2005年2006年2007年数据来源广西统计局，宝资通整理从表上可以看出，靖西房地产投资在2005年之后步入了一个快车道发展的阶段，到2006年，房地产投资完成额达到了125亿元，比2005年增长了1175亿元，增长率达到了1567。到2007年投资额依然稳步增长，达到了145亿元，房地产投资额增长迅速。42土地供给随着房地产的发展，靖西的土地出让也如火如荼展开，土地出让收入构成了地方财政收入快速增长的主要支柱。从历年的土地出让来看，县城中心以及城东路是土地出让的主要区域，未来这两个片区将成为市场销售的重点区域。表2820062008年靖西住宅、商业用地挂牌及拍卖出让统计表（部分）出让时间土地性质规划用地面积（亩）容积率使用年限起拍价（万元）成交价（万元）位置200711住宅30亩20以下707201310城北大道北、盛世名门用地东200711住宅151亩7030城东路西侧200711住宅163亩7030龙潭广场行政办公区后面200711住宅13亩7030金山街（汽车站后）200810商业用地5085亩20以下401550银山小区H地块200810住宅128亩6070260金山嘉园旁200810住宅、商业1674亩48以下住宅70年、商业40年1800城西路与城中路口交叉地块200810住宅256亩20以下70年22万/亩凤凰路五里片区A地块200810住宅26亩20以下70年21万/亩凤凰路五里片区B块200811商业495亩30以下40年靖西县城三元路数据来源中国土地市场网，宝资通整理43房地产开发随着近年靖西房地产开发的热浪，靖西开始涌现了不少住宅商业楼盘，如罗马花园、银山颐园、龙潭华银花园、幸福上园等众多楼盘。除本地开发商外，市场上也有不少来自百色、南宁的外地开发商，如银山颐园是来自南宁的开发商，龙潭华银花园是来自百色的开发商,随着靖西房地产市场的日益发展，未来外地开发商将会占据更多的市场份额。伴随楼盘开发的逐渐增多，靖西房地产开发水平也逐渐提高，普通住宅楼盘已经逐渐考虑到社区配套、物业管理等相关因素，不断提高楼盘品质，适应市场需求。44销售与价格靖西县的房地产销售良好由于靖西地处偏远，投资型客户很少，商品房销售主要是当地消化为主，购买人群主要以刚性需求为主，经济危机以及全国房地产低迷对靖西房地产市场影响有限。销售价格不高，走势平稳整个靖西县楼盘的价格均价基本维持在2000元以下的水平，县郊楼盘的价格约比县中心楼盘有200元的落差，整个市场的价格区间约在15002000元之间，城镇居民对价格的接受度较高，城区价格走势平稳。45市场竞争/类比分析1、项目名称罗马花园发展商百色市开源房地产开发有限责任公司地理位置百色市靖西县城西路汽车总站对面定位概念靖西首席电梯洋房高尚社区占地规模18亩建筑面积6万多平米户型面积三房10923，楼中楼17937产品情况11栋小高层围合式建筑，全连通商业骑楼推盘情况已经全部推出，销售接近尾声现行均价1800元/优劣势分析优势劣势位于县城中心，周边配套齐全时尚的错层设计，完美创新的户型结构项目容积率高达49，居住环境较差一层商铺嘈杂，影响居住环境临近城市主干道，杂音大2、项目名称银山颐园发展商靖西县房地产开发公司地理位置靖西县扶贫办对面定位概念五好社区榜样生活地段好规划好户型好配套好管理好占地规模140亩建筑面积15万平米左右户型面积两房8572，三房1064512232，四房13391产品情况项目分三期开盘，多层建筑推盘情况一期已经销售完毕，二期、三期筹备中现行均价1600元/优劣势分析优势劣势项目位于城东路主干道，交通便利大盘构造，多层建筑，居住舒适度高位置处于县城郊区，离县中心较远，出行不便周边配套不够完善3、项目名称幸福上园发展商百色长江天成房地产公司地理位置城东路排沙路口占地规模一期40亩建筑面积545万平方米户型面积三房11451325，四房146产品情况项目分两期销售，多层建筑推盘情况一期20栋楼已经销售大半，二期还没动工现行均价1700元/优劣势分析优势劣势项目位于城东路主干道，交通便利大盘构造，多层建筑，居住舒适度高位置处于县城郊区，离县中心较远，出行不便周边配套不够完善46靖西房地产市场总结1、房地产发展处于初级水平。从整体上看，靖西的房地产开发水平依然处于比较低级的水平，产品开发水平从硬件设施到软件配套均跟三线城市有很大的差距。2、商品房本地消化为主对于靖西房地产有这么一个模糊的估计，90的商品房都是卖给本地人。由于靖西地处偏僻，处于边缘山区，经济发展主要是以为重工业以及旅游业为主，外地人基本不来靖西发展，本地人，主要是乡镇居民以及工矿企业职工支撑起了靖西商品房销售。3、项目推广水平低级从目前靖西各个楼盘营销推广的实际情况来看，靖西的房地产项目营销推广处于比较低级的水平，从广告表现到物料到到现场包装以及置业顾问水平，整体上都没到达“专业水平”，营销水平的低下在很大程度上限制了楼盘的发展。4、期房销售困难，电梯房接受程度较低。靖西县商品房市场对期房持一种观望态度，电梯房接受程度比较低，一般项目只有在接近现房以后才能进入快速销售期，这跟当地居民的消费观念有关系，也跟项目营销操盘水准偏低有很大关联。5、商品房销售以三房、四房为主靖西县商品房主要是本地消化而且以自住为需求，三代同堂的居民消费观念决定了商品房更多的是以三房、四房销售为主打产品。5、项目分析51项目市场机会分析在中国东盟贸易区、泛北部湾经济建设、东部产业转移以及沿边区位优势的作用下，靖西经济快速发展，人均可支配收入不断增长，城市化进程加快，靖西市房地产面临着巨大的发展机遇。而政府对城市中心的规划引导,是以目前的镇中心为核心，把主要党政机关单位迁出，加快旧城改造，布局一批大商场，配套建设相应的餐饮住宿服务设施，相应的各类市场以及各种公共服务设施,未来这一区域将成为房地产发展的热点区域。诸多拥有成熟经验的开发商进驻靖西市场，打破了传统意义上的价格、地段竞争，大规模、高品质的项目陆续上市，市场竞争日趋激烈。项目应利用所在区域的优势，充分挖掘市场空间，应对市场竞争，加强项目在产品上的竞争力，突出项目的高性价比，确立一个有力的市场支撑点。511障碍点分析1美国次贷危机扩大造成的全球经济不景气，影响了中小企业的发展。2）国家对房地产投资仍然采取谨慎的政策，弹性需求一直被抑制，各项针对房地产行业的措施打压了投资客群。3）整体市场需求可能放缓。4）靖西第三产业发展程度低、人均消费能力低，本地租赁市场缺乏活力。5）同期市场有罗马花园项目推出,市场竞争压力大。512机会点分析1）靖西经济的快速发展，固定资产投资持续增长，居民收入稳步提高，为房地产发展提供有力的支撑。2）靖西地处偏远，商品房购买客户以刚性需求客户以及初次购房客户为主，房地产销售依然良好,受经济危机以及国家房地产政策影响较小。3）靖西“十一”规划将在城市中心布局一批大商场，配套建设相应的餐饮住宿服务设施，相应的