09年12月淮安中心城区商业地产调研分析报告

淮安中心城区房地产市场调研分析报告2009年12月08日一、淮安市城市总体规划11城市规划历史文化名城，交通枢纽，苏北中心淮安城市的特点可以概括为“一个高速圈、两大组团、三条轴线。四水穿城”。一个高速圈由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈；两大组团指中心城区主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连；三条轴线工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴；四水穿城指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。规划城市性质国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射2000万人口的中心城市。规划城市规模中期（2010年）100万人，远期（2020年）120万人。城市建设用地规模规划远期（2020年）城市建设用地约120平方公里，城市化水平为55。远景城市人口180万人，城市建设用地规模为200平方公里。12城市发展内整外扩，重点发展开发区及大学城中心城区商业中心、办公、行政中心中心城区可开发土地少，拆迁成本高，未来重点发展商业。向北工业（淮阴工业园）、居住清河清浦区为城市重点发展的主城区，淮阴区相对独立。向东工业（开发区）、居住重点发展区域，工业区迁至铁路以东，铁路西规划以居住为主。向西工业（盐化学工业区）淮钢、盐化厂、卷烟厂等一大批污染工业使城西不适合居住，未来重点发展工业。向南教育（大学城）、居住小结淮安市近年来城市经济发展速度较快，生产总产值及人均生产总值增长速度年均保持在10以上，相对发达城市而言整体经济处于刚起步阶段。城市发展重心“东迁”，经济开发区的建设推动了城市建设的步伐，拓宽了市域范围。城镇居民整体收入还处在较低的水平，对高档商品及大宗物件的消化力不高，一定程度上影响了房地产的消费能力。城市的集聚能力有限，对周边地区资源的集聚能力尚不足以支撑其区域中心城市的定位。二、淮安市房地产市场分析21开发投资保持高速增长2008年全市房地产开发投资13840亿元，同比增长355；房屋建筑施工面积125188万平方米，同比增长262；房屋建筑竣工面积24395万平方米，同比增长386。在苏北五市中，淮安市的房地产投资不仅总量最大，增幅也遥遥领先。支撑房地产投资居高不下的原因主要有三个方面一是房地产开发的惯性作用，在房屋施工面积中有81618万平方米是去年结转开发；二是开发成本大幅提高，仅土地购置费就有2687亿元，占房地产投资的194；三是由于囤积土地的成本提高，存量土地被动开发。2009年110月份，全市房地产开发投资14929亿元，同比增长333；房屋建筑施工面积142117万平方米，同比增长182；房屋建筑竣工面积30558万平方米，同比增长639。22投资结构写字楼及商业相对较小从投资结构看，2007年住宅投资继续增加,共完成8492亿元,所占比重比上年同期上升17个百分点,商业用房完成投资1006亿元,所占比重下降了2个百分点,办公楼完成106亿元,所占比重与上年同期持平。2008全市商品房销售面积26394万平方米，比上年同期下降185,其中住宅销售面积23700万平方米，比上年同期下降197。商品房销售额7045亿元，同比下降124，其中住宅6021亿元，同比下降129。全市房屋建筑施工面积同比增幅回落到260，房地产投资增幅回落到355。2009年商品房市场持续火爆。110月份，全市商品房销售面积43259万平方米，同比增长968，高于全省177个百分点；其中住宅销售面积38577万平方米，同比增长963。商品房销售额12856亿元，同比增长1258；其中住宅销售额10969亿元，同比增长1234。23住宅销售情况07年销售火爆，08年观望，09年大步超越商品房市场持续火爆，2009年110月份，全市商品房销售面积43259万平方米，同比增长968，高于江苏全省177个百分点；其中住宅销售面积38577万平方米，同比增长963。商品房销售额12856亿元，同比增长1258；其中住宅销售额10969亿元，同比增长1234。项目地块位于淮安市中心城区清河区、清浦区，本次主要研究中心城区房地产市场的变化情况，其中商品住宅销售占据绝对主导地位，商品住宅价格反应了中心城区房地产市场整体发展状况。下表为清河区、清浦区商品住宅近一年走势分析图。从表格中看出全市商品房上市量在2009年8月达到最高点，商品住宅价格也相应突破中心城区四千元大关，至2009年10月商品住宅价格达到4387元/M2高价，清河区基本难觅4000元以下住房。至2009年10月中心城区商品住宅均价仍然处于上升通道，但从表格中看出成交量出现明显下降，其中也和最近收紧的房贷政策不无关联，市场走势变化有待观察，尤其是2010年1季度价格走势将是判断市场趋势的重要依据。清河区、清浦区商品住宅均价走势图349237783668389938963670368637993969403442384387357532003400360038004000420044002008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月年月价格元/M2清河区、清浦区商品住宅交易量变动图245345321558786721725101997119314961476848024681012141618202008年10月2008年11月2008年12月2009年1月2009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月年月交易量万M224住宅产品分析产品形态中心城区呈现了以小高层、高层建筑形态为主；在立面风格上，淮安楼盘总体以现代风格为主；淮安整体楼盘市场住宅主力户型为100135的三室户型；两房在市场整体占有量相对较小,主要作为过渡房和80后年轻一代自住房为主且两房总价较低，可做投资用房，面积范围在8095之间。但从市场调研的状况来看，小户型由于总价低而去化速度较快。25商业地产分析目前淮安市商业主要集中于中心城区淮海路一带，随着当前商业地产的发展，以MALL为代表的商业地产已经不仅仅限于传统的百货商店和专卖店，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，甚至超过了普通商品店，本次调查主要分析了区域典型案例。单价元/M2项目名称简介用途经营方式楼层建筑面积M2低价高价租金元/天M2繁华地段、管理水平高商业自主经营18/26小大中央国际新亚百货原新亚商场商业联营15扣点28繁华地段、管理水平一般商业出售1/2923332500035000沿干道淮海北路商业出租1/296022商业出租1/291577商业出租2/29502004金马名品城商务旅馆自主经营714/2930128158都市客栈淮海北路汽车站对面商务旅馆自主经营115/1530149179金鹰购物中心后负一层商业出售1/下沉广场642300028000淮海第一城08年金鹰后商铺销售情况商业出售12/18601200018000沿健康东路、和平东路商业自主经营12/26万达广场内街商铺非沿街商业出售12/261203701200015000东壹区沿健康路商业出售12/171052000021000商业出售1/18401200015000清江华府2/1840850010000小结淮海路一层均价3万元/M2,负一25万元/M2,二层、三层均价2万元/M2,四五层15万元/M2,负二层1万元/M21、中央国际新亚百货淮安市新亚百货公司02年加盟南京中央商场（集团）股份有限公司，组建了江苏中央新亚百货股份有限公司。05年双方又组建了淮安市中央新亚国际购物广场有限公司，由该公司开发位于淮安老城区淮海东路北侧地块，建设淮安中央新亚国际购物广场。本项目的建成将与其原经营的新亚商城连成一体，能形成一座建筑面积达18万M2，经营面积达12万M2的商业项目综合体，将涵盖商业、金融、办公、商住、休闲、娱乐等众多业态。项目建成后淮安中央新亚将成为年销售收入超10亿。项目09年12月28日预售出现火爆场面，18楼商业用房为自营，916楼楼宇商铺二天内基本销售完毕，均价约9000元/M2。新亚百货在淮安当地商誉度高，零售市场份额比重较大，购房者预期较好，项目预计在12月中旬推出一定量房源。2、万达广场淮安万达广场总建筑面积约80万M2，其中含30万M2购物中心，有效连接清河老城区与经济开发区，周边交通便利，钵池山公园距商业综合体比较近。该项目基本涵盖吃、喝、玩、乐、购等商业领域的消费业态。目前其沿主干道商铺为自营，销售的商铺主要为内街商铺，销售均价为13000元/M2,项目住宅销售最高价格为6500元/M2，该区域周边住宅价格也随之大幅提升。万达集团目前已发展成为拥有商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱的3、金马名品城金马广场总投资在38亿元人民币，由两幢高29层的大楼组成，其中15层为商业裙房，729层为高档酒店公寓和写字楼。金马广场借鉴了马来西亚双子塔建筑风格，融合了中西方文化，设计高度近100米，是淮安城市标志性建筑。广场集商业、文化、景观，融酒店公寓、购物休闲、餐饮娱乐、商务办公于一体。该项目在淮安市乃至苏北为开创了商业综合体先例,项目开盘日期为2007年11月25日,写字楼当时均价为4500元/M2,至2009年12月市场二手写字楼均价为6200元/M2目前商业尾盘一楼售价35000元/M2,二楼售价20000元/M2,三楼四楼为沃尔玛超市。租金水平一楼均价8元/天M2,二楼6元/天M2。金马广场项目在实现资金回收基本完毕后没有进行完善的统一运营，即统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。运营管理作为商业地产项目经营的核心工作被严重忽视，导致项目在建成后不能为购买者获得有效的经营收入进而影响了商业地产商品牌效应。该项目目前商业及办公市场价格均偏低于淮海路同类地段。26商业物业市场特征分析外资、外力不断注入、角逐淮安市场，市场竞争不断加剧。随着淮安城市化进程的加快，经济的发展，消费能力的增强以及众多商企发展的需要，大连万达、南京金鹰、富士康商业休闲城等都已在淮投资。普遍的业态升级，以购物中心为主要标志的连锁、城市综合体、专业店等新业种业态不断涌现。由于金鹰国际、苏果超市入驻淮海第一城，加上现有的时代超市一店、中央新亚百货，以及预售的中央新亚国际广场，在此近淮海东路500米的主干道上已经聚集数家均超20000平方米的大型商业设施，未来的一段时间内淮海东路商圈地位不会动摇且会更加稳固。27写字楼市场分析伴随住宅投资火爆，淮安写字楼市场也逐渐升温，写字楼依托区域位置和周边的商业，当前写字楼市场呈现区域性落差，市中心淮海路一带销售价格高涨，外围包括东壹区和创业大厦其售价不及区域商品住宅。单价元/M2项目名称简介销售情况方式楼层建筑面积M2低价高价元/天M2备注楼宇商铺、SOHO办公全面预售出售916/2670850011000中央新亚百货SOHO办公12月中旬预售出售1721/2670可组合9000尾盘在售出售429/2962006500金马名品城出租2260065乐园大厦繁华地段、写字楼出租5/20120115东壹区健康路与淮海北路交汇售完出售110/1030050044004600创业大