05年二级城市房地产住宅顾问项目江西省信华集团九江市老鹳塘居住小区营销推广策划个案 营销推广策划实战案例8：核心推广及产品建议部分

05年二级城市房地产住宅顾问项目江西省信华集团九江市老鹳塘居住小区营销推广策划个案营销推广策划实战案例8核心推广及产品建议部分逸都尚景营销推广策划执行案05年二级城市房地产住宅顾问项目江西省信华集团九江市老鹳塘居住小区营销推广策划个案营销推广策划实战案例8核心推广及产品建议部分首席顾问刘旭涛2005423三、核心推广内容备注以下核心推广内容是项目营销推广的主脉络，将贯穿全局，对现场包装思路、户外推广宣传、各媒体投放主题指导、广告文案细化执行、楼书制作及销售工具的运用，起到提纲挈领的指导作用。1、核心推广定位运用2、核心市场定位运用3、核心推广理念3、核心广告语4、核心推广标题5、核心推广主题6、核心推广脉络四、增强营销推广系列亮点之项目细化建议1、三个中心庭院功能主题建议（建议聘请知名景观园林规划顾问把控）2、园林小品及组团景观建议（左侧为规划设计方案节选图）3、建筑风格建议项目形象外立面风格建筑风格现代简约，稳重不失大气，活泼但不张扬，个性而不另类；建筑色彩为使整个社区色彩层次分明又不呆板，多层三代之家的三居户型居多，购房主体年龄大多在32岁以上，故色彩相对稳重一些，运用浅黄色淡蓝色玻璃窗；小高层中小户型对应的是相对低首付，面向2835岁之间的客群需求，主色调采用浅灰色辅助黄色线条。楼盘设计基调总体色调明快清新，塔式小高层采用三段式设计，底部墙面以深褐色的条形石式布置，中上部墙面则采用明快鲜艳的色彩；板式多层除基地部分的底商外，基本保持同一基调。临街主楼三段立面大都有纵横线条装饰，讲究玻璃、瓷砖、不锈钢等建材以及空调板、凹凸窗配置，具有较强的现代质感和丰富层次感。作为地标性的18层主楼，三段式的基底应至地上四层。4、交通系统设计建议说明封闭式小区的管理质量重在管理与服务，本案作为四向交通通达性十分完备的规模社区，应通过电子门禁卡、外来人口登记、商业与居住人群分流、引导指示系统、人车分流来加强封闭式物业管理的品质。强制性的商流引导也有可能适得其反。通过以上建议，逸都尚景北段居住人群大大方便了车行人行，与周边环境保持了开放有度的距离。5、四个景观节点设计建议6、幼儿园/会所建议小牛津双语幼儿园是由九鼎轩国际（台湾、香港、北京）投资置业有限公司，中华社会公益基金会（香港），于1993年投资创办的具有中国特色的国际化双语幼儿园。自1994年开园，是世界学前教育组织美国委员会主席亚当斯女士指定参观的幼儿园，亚太幼教研讨会示范园，全国18省幼儿园园长研讨会指定参观园。本案2700平米幼儿园如与全国最著名的小牛津联手，可形成项目最大卖点之一。逸生活汇馆一层运动生活汇馆健身房、乒乓球室、插花、园艺、钢琴屋二层休闲生活汇馆SPA馆、熏香室、24小时诊所、家政服务三层娱乐生活汇馆棋牌室、游戏网吧、电子图书室、台球厅2000平米会所单独设计，主题为逸生活汇馆，关注到不同类型业主的需求，引领时尚生活观的会所功能配设亦将成为本案最大卖点之一。7、商业街/超市卖场业态功能建议逸都商业街业态功能定位原则商业街功能业态首先要与超市大卖场互补，其次与对面特色餐饮街互动，再者与新马狮商厦功能差异化。以餐饮美食、精品购物、生活服务为主。逸都商业街联盛超市逸都连锁店先期引进联盛知名品牌，借用当地良好的口碑效应，是带动本案整体销售的最大卖点之一。1）、联盛超市是联盛集团的全额投资子公司，它依托中国超市业百强之首的上海联华超市的经营管理理念和联盛集团的品牌优势，发展势头强劲，发展潜力巨大；2）、“贴近百姓生活，引领消费潮流”为经营宗旨，“为消费者创造实惠”为服务目标，在九江百姓心目中树立了特有的形象与良好的口碑，创造了较好的业绩，适合本案楼盘档次定位。3）、2004年计划增开2家1000平方米以上的大型超市，5家社区生鲜加强型超市。2005年发展中心向县级市场延伸。再兴建5家大型超市，本案招商吻合其扩张计划。逸都俱乐部地上二层休闲咖啡厅、特色美食城地上三层逸都娱乐城夜总会、歌舞厅地上四层桑拿洗浴城、小型泳池、冲浪按摩浴池8、物业管理服务建议提升本案物业管理水平五项建议1）、物业收费预算标准及明细制定与项目硬件档次直接相关。提议逸都尚景项目基础服务内容外，可引导社区业主需求增设其他特设服务内容；2）、社区文化活动组织及社区环境塑造。物业管理服务品质除了软硬件，有组织分季节地开展丰富多彩的社区活动将是社区生活的重要组成部分；3）、采用先进的闭路电视监控系统和可视对讲系统，配合IC卡对人员和车辆出入进行管理，并配有完善的消防设施，经过严格培训的保安24小时巡逻值班，确保社区的安全；4）、物业管理公司最好是获ISO9002质量认证的公司，区内全封闭式物业管理，闭路监控，智能化安全保障，24小时流动巡岗，全方位守护，并提供清洁工，钟点工，修理工等多种家政服务。5）、要求主管人员具备大型高档物业的保安管理工作经验；聘请专业保安公司；24小时安防服务；24小时巡视；专业人员进行车位管理；中控室24小时消防安全管理；3分钟内到达现场应变机制；定期消防演习及消防设施检查。基础服务建议（略）菜单服务（取费）建议（略）9、智能配套建议建议原则及内容封闭式物业管理，配置先进的智能卡系统、安防系统、电子巡更监控系统。结合目标客群可接受度进行档次配置，其他不必要或实际用途不大的智能配设不予考虑。智能一卡通系统示意图（简易操作，成本低）小高层智能化系统示意图10、综合设备及装修标准建议建议原则与智能配设一样，充分考虑到本案前期建安等综合成本，在对九江市20几个大众住宅小区档次配设调研基础上，参照本案售价得出，具有很强的实用价值。设备部分（略）电梯供水系统中水系统供电系统采暖系统燃气系统空调系统电视系统通讯系统网络系统保安系统智能系统、备注本案公用电梯是彰显项目档次和品质的重要设施，故建议采用国际品牌电梯，24小时运行亦成为九江市场上的亮点之一；室外机位的统一设置，将成为提升项目外观档次的首要条件，打破九江市居住小区几乎户户“补丁式”的机位杂乱现象；10兆入户将成为衡量现代网上生活的基本要求。装修标准（略）结构外装修室内地坪大堂复式平台消防楼梯外窗户门厨卫备注18层高层作为标志性建筑的区域代表，建议将大堂做到418米挑高，其他小高层楼座不建议增设大堂，以提高套内使用率；优质中空玻璃窗主要体现在隔声性能、保温性能、气密性、水密性更臻完善，以便规避污水处理厂不利气味；开关面板涉及每户第一印象，高品质少投入五、挖掘营销推广系列亮点之户型运用备注运用于楼书、户型单张、海报、折页、售楼处展板、样板间展板等1、建筑户型特点总述沿庐峰北路为2栋18层高层地标联塔建筑，最北端是5栋111F联塔小高层住宅，其余6栋小高层在地块东北和西南侧，共13栋小高层和高层点塔；地块西北侧是5栋61F板式多层，地块东南侧是7栋61F板式多层，共12栋61F板式多层住宅。多层/小高层/高层，点塔/蝶塔/板式，建筑形态、凹凸外立面语言丰富；建筑风格现代简洁，建筑规划设计整体融于社区景观规划，呈南北对称、交叉对称布局，极大地丰富了社区整体景观层次；所有户型视线均无遮挡，南北通透，采光面宽裕，视觉赏景视野俱佳，构筑低密度、低容积率、高舒适度的景观居住空间；4865平米一居至18157平米四居复式户型种类齐全，共16种户型，以引导都市主流家庭需求的高品质一层两户三居室为主。空间布局和功能分区合理，高使用率、短进深、大面宽，采光充足，主力户型赠送入户花园，部分户型赠送超大露台、空中花园，追求健康的空间品质。户室比一室一厅共120套占总户数1914主分布于小高层两室两厅共116套占总户数1850全分布于高层小高层三室两厅共359套占总户数5726综合分布四室两厅共32套占总户数510分布于多层和小高层点塔户型点塔一梯三户A户型8702平米两室两厅一卫66套点塔一梯三户B户型11560平米三室两厅两卫33套点塔两梯四户G户型13113平米三室两厅两卫15套点塔两梯四户J户型13071平米三室两厅两卫45套点塔两梯四户K户型11099平米三室两厅两卫60套点塔一层四户L户型8569平米两室两厅一卫50套点塔一层四户M户型4865平米一室一厅一卫60套点塔两层四户复式L户型14062平米三室两厅两卫10套点塔两层四户M户型4865平米一室一厅一卫60套多层板式户型板楼一层两户13152平米三室两厅两卫160套板楼复式两层两户18157平米四室两厅四卫32套板楼一层两户D户型10938平米三室两厅两卫5套板楼一层两户E户型11030平米三室两厅两卫10套板楼一层两户E户型11030平米三室两厅两卫10套板楼一层两户F户型10998平米三室两厅两卫5套板楼一层两户N户型13036平米三室两厅两卫6套合计627套2、沿街双子座点塔高层A/B户型（户型图部分略）点塔一梯三户A户型8702平米两室两厅一卫，66套户型单张重点点评双阳台双凸窗双主卧两居，空间功能尺度分割恰到好处，L型实用厨房、双采光五功能客厅、玄关设计、带浴缸卫生间均为亮笔。点塔一梯三户B户型11560平米三室两厅两卫，33套户型单张重点点评客厅主卧次卧三室朝南，每一个房间均格局方正实用，空间过渡没有丝毫的浪费，每一间均最大限度地采光。3、北端蝶塔小高层G/J/K户型（东侧三栋）点塔两梯四户G户型13113平米三室两厅两卫，15套户型单张重点点评三进式南北大三居板式户型，三个卧室两个卫生间私密性极佳；270度观景阳台连贯客厅及卧室，大开间短进深，赠送6平米入户花园。点塔两梯四户J户型13071平米三室两厅两卫，45套户型单张重点点评连廊犹如一根项链将对称各功能居室珍珠般串联起来，尽端赠送豁然开朗的10平米空中花园。点塔两梯四户K户型11099平米三室两厅两卫，60套户型单张重点点评东西动静分区，空间紧凑，次卧可用作书房兼多功能间；客厅及主卧南向景观视野开阔。（略厨卫过小，餐厅采光美中不足）4、北端蝶塔小高层L/M户型（西侧两栋）点塔一层四户L户型8569平米两室两厅一卫，50套户型单张重点点评近30平米大客厅墙线连贯完整，便于摆放家具，宽大朝南阳台，干湿污洁分区，格局方正实用。点塔一层四户M户型4865平米一室一厅一卫，60套户型单张重点点评观景朝南一居在房地产各项目中显得十分少见。（略连体厨卫设计在使用中成为遗憾。）（同时适用于其他点塔小高层）5、北端蝶塔小高层L/M复式户型（西侧两栋）点塔两层四户复式L户型14062平米三室两厅两卫，10套户型单张重点点评复式格局使顶层南北更趋通透，上下动静分区，赠送50平米超大露台花园。底层楼梯下方东侧建议增设储藏间，西侧可辟为佣人房。点塔两层四户M户型4865平米一室一厅一卫，60套（同时适用于其他点塔小高层）户型单张重点点评空间格局的改变使平面朝南一居密度降低。6、板式多层C主力户型（楼梯井朝北楼座共适用于12栋）板楼一层两户C户型13152平米三室两厅两卫，160套户型单张重点点评1）、一层两户格局适用于三代之家的城市主流精英，带来低层低密度宽绰空间享受；2）、近9平米的南向采光面，主卧和客厅均朝南布置；3）、所有居室均方正实用，生活起居严格动静分区；4）、每一间卧室均预留更衣柜，次卧可做书房；5）、40余平米超大客厅三项功能分区，更显成功人士的居家气派；6）、客厅中心区即可置放钢琴，亦可用作开放式电脑台或酒酒柜；7）、所有单元均赠送1386平米的入户花园，预留3米宽推拉式玻璃门开间，平添绿色居家氛围；8）、130平米三居各居室功能空间尺度拿捏合理，引导城市家庭需求主流；9）、户型南北通透，采光俱佳，短进深，大面宽，堪称居住典范。7、板式多层E复式户型（楼梯井朝北楼座共适用于12栋）板楼复式两层两户18157平米四室两厅四卫，32套户型单张重点点评平均两层两户大户人家，每一间卧室均配设独立带浴缸卫生间，更显私密尊贵；6米高的客厅及入户花园双挑空，顶层是空中花园，双花园累计赠送平层面积共50平米；上下三代主人、儿童、老人之间各得其乐，互不影响。8、中心广场板式多层D/E户型（适用于楼梯井北向楼座）板楼一层两户D户型10938平米三室两厅两卫，5套户型单张重点点评一层两户稀居少公摊，居住品质纯粹，占据社区主入口最为便捷交通要道，南北赏景视野俱佳；主卧客厅朝南。板楼一层两户E户型11030平米三室两厅两卫，10套户型单张重点点评占据整个社区最好的中心广场景观位置，突出亮点圆弧型主卧四面采光，一个居室配设四扇观景窗，观景视野奇佳；40余平米大客厅是室内公共区域活动焦点。9、中心广场板式多层E/F户型（适用于楼梯井南向楼座）板楼一层两户E户型11030平米三室两厅两卫，10套户型单张重点点评单元角度不同，景观各